PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO. REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. INEXISTÊNCIA DE FATO GERADOR. TEMA 1.124 DO STF. SENTENÇA CONFIRMADA EM REMESSA NECESSÁRIA.

I. Caso em exame

1. Remessa necessária de sentença que concedeu a segurança para desconstituir crédito tributário de ITBI lançado pelo fisco municipal sobre cessão de direitos possessórios de imóvel rural, sem que houvesse registro de transferência de propriedade no cartório competente.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a cessão de direitos possessórios sobre imóvel, sem o registro do título translativo da propriedade no cartório de registro de imóveis, configura fato gerador do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

III. Razões de decidir

3. A Constituição Federal e o Código Tributário Nacional estabelecem que o fato gerador do ITBI é a transmissão, a qualquer título, de bens imóveis ou de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia.

4. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 1.124 de Repercussão Geral, fixou a tese de que o fato gerador do imposto somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, mediante o registro em cartório.

5. A posse não está elencada no rol de direitos reais do Código Civil, de modo que sua simples cessão, desacompanhada de título translativo de propriedade registrado, não atrai a incidência tributária.

6. No caso concreto, a documentação comprova tratar-se de cessão de direitos possessórios sobre imóvel não regularizado, inexistindo transferência de propriedade apta a ensejar a cobrança do imposto.

IV. Dispositivo e tese

7. Sentença confirmada em remessa necessária.

Tese de julgamento: "O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, II; CTN, art. 35; CC, art. 1.225.

Jurisprudência relevante citada: STF, ARE 1.294.969 (Tema 1.124), Rel. Min. Dias Toffoli, Plenário, j. 11.02.2021.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos da Remessa Necessária n. 8015787-28.2024.8.05.0146, em que figura como remetente JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA DA FAZENDA PÚBLICA DA COMARCA DE JUAZEIRO, e como interessados CARLOS SAMPAIO FERRAZ E OUTRA e MUNICÍPIO DE JUAZEIRO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONFIRMAR A SENTENÇA EM REMESSA NECESSÁRIA, pelas razões adiante explanadas.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de remessa necessária de sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Juazeiro/BA que, nos autos do mandado de segurança n. 8015787-28.2024.8.05.0146, impetrado por Carlos Sampaio Ferraz e Geyza Maria Franklin Barbosa Sampaio Ferraz em face do Secretário da Fazenda do Município de Juazeiro/BA, concedeu a segurança para desconstituir crédito tributário de ITBI/ITIV lançado sobre cessão de direitos possessórios, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, CONFIRMO a liminar concedida mantendo a suspensão da exigibilidade do crédito de ITBI constituído em desfavor dos Impetrantes, consubstanciado no DAM emitido em 04/11/2024, e que os referidos lançamento e/ou créditos tributários não constituam óbice à emissão de certidão de regularidade fiscal, nos termos do artigo 206 do CTN, não sejam inscritos no cadastro de devedores do Município de Juazeiro/BA, não haja a disponibilização dos créditos tributários nos órgãos de proteção ao crédito (SERASA, SCPC etc.) ou, ainda, indicados a protesto, ressalvado, no entanto, o direito da Autoridade Coatora de fiscalizar e verificar ao seu talante, os atos praticados pelo Impetrante e, no mérito, CONCEDO a segurança pleiteada para desconstituir o crédito tributário impugnado na presente demanda, assegurando aos Impetrantes o direito de não se submeterem ao pagamento do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (“ITBI” ou “ITIV”) sobre a transmissão de direitos possessórios antes da lavratura de escritura pública de compra e venda.

Extingo o processo com resolução de mérito nos termos do art. 487, I do CPC.

Sem condenação em honorários advocatícios, nos termos das Súmulas 512 do STF e 105 do STJ. Isento o Município do pagamento de custas.” (grifos originais)

Na origem, os impetrantes narraram que adquiriram a posse do imóvel rural denominado "Lagoa das Abertas - Fazenda Rodeadouro" (matrícula nº 15.992) através de cessão verbal de direitos possessórios. Ao buscarem a regularização da inscrição imobiliária junto ao Município, foram surpreendidos com o lançamento de ITBI sobre a cessão dos direitos possessórios, com base de cálculo de R$ 15.601.600,00, resultando em tributo de R$ 468.048,00. Após impugnações administrativas, o valor foi mantido, sendo emitido novo DAM em 04/11/2024, com valor final de R$ 607.541,29.

Os impetrantes sustentaram, na inicial (ID 88484816), que: (a) a cessão de direitos possessórios não constitui fato gerador do ITBI, pois a posse não é direito real e não houve transferência de propriedade mediante registro em cartório, conforme Tema 1.124 de Repercussão Geral do STF; (b) subsidiariamente, caso admitida a incidência, o imóvel deveria ser valorado como rural, e não como urbano.

A liminar foi deferida em 10/12/2024 (ID 88487312), com base no art. 311, incisos II e IV, do CPC, para suspender a exigibilidade do crédito.

Nas informações prestadas (ID 88487427), a autoridade impetrada alegou: (a) inexistência de direito líquido e certo; (b) que o negócio jurídico entre as partes configuraria, na verdade, promessa de compra e venda, e não mera cessão de direitos possessórios; (c) que a avaliação fiscal foi realizada dentro dos limites legais, em regular processo administrativo; (d) que a destinação rural do imóvel não influenciaria na hipótese de incidência do ITBI.

Não houve interposição de recurso voluntário por parte do Município de Juazeiro, conforme se depreende da certidão de decurso de prazo e da autuação como Remessa Necessária.

A Procuradoria de Justiça, nesta instância, opinou pelo prosseguimento do feito sem adentrar no mérito, entendendo não haver interesse público que justificasse a intervenção ministerial no segundo grau (ID 93389380).

Examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, salientando que não é cabível sustentação oral em remessa necessária, nos termos do art. 937 do CPC e art. 187 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia.

Salvador/BA, 6 de fevereiro de 2026.

 Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

A remessa necessária é cabível, nos termos do art. 14, § 1º, da Lei 12.016/2009, que determina que a sentença concessiva da segurança está sujeita ao duplo grau de jurisdição. Não se aplica, no caso, a dispensa prevista no art. 496, § 3º, do CPC, pois o valor da causa (R$ 607.541,29) não permite afastar o reexame, tratando-se de sentença proferida contra município que não se enquadra nas hipóteses de dispensa.

Na origem, trata-se de mandado de segurança impetrado por Carlos Sampaio Ferraz e Geyza Maria Franklin Barbosa Sampaio Ferraz em face do Secretário da Fazenda do Município de Juazeiro/BA. Os impetrantes buscaram a desconstituição de crédito tributário de

ITBI/ITIV lançado pelo município sobre operação de cessão de direitos possessórios referentes a imóvel rural.

O juízo de origem concedeu a segurança, reconhecendo a inexistência de fato gerador do ITBI na hipótese.

A sentença merece ser confirmada.

A Constituição Federal, no art. 156, inciso II, atribui aos municípios competência para instituir imposto sobre a “transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”. Por seu turno, ao estabelecer normas gerais, o Código Tributário Nacional, em seu art. 35, assim dispõe:

Art. 35. O Imposto sobre a Transmissão Inter vivos, por Ato Oneroso, de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativos, de competência dos Municípios e do Distrito Federal, tem como fato gerador:

I - a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;

II - a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

III - a cessão inter vivos, por ato oneroso, de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II deste caput.

A questão central da controvérsia reside em saber se a mera cessão de direitos possessórios, sem registro de título translativo de propriedade,  configura fato gerador do ITBI.

O Supremo Tribunal Federal possui “entendimento de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, ou seja, mediante o registro no cartório competente” (AI 764.432-AgR/MG, Rel. Min. Dias Toffoli).

A matéria foi objeto de julgamento no Tema 1.124 de Repercussão Geral (ARE 1.294.969/SP), no qual se fixou a tese de que “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro".

Embora em agosto de 2022 o STF tenha acolhido embargos de declaração para reconhecer a existência de repercussão geral sobre a incidência do ITBI na cessão de direitos de compra e venda sem registro, sem reafirmação de jurisprudência, a tese originalmente firmada permanece vigente e aplicável ao caso. A pendência de novo julgamento sobre hipótese distinta (cessão de direitos relativos à aquisição) não afasta a aplicabilidade da tese já fixada ao caso concreto, que envolve cessão de direitos meramente possessórios.

No caso concreto, os impetrantes adquiriram direitos possessórios por cessão verbal, sem registro cartorário. O próprio registro do imóvel de ID.  88487274 (Transcrição n. 15.992) descreve-o como "uma posse de terra", e a certidão do Cartório de Registro de Imóveis atesta que a matrícula se trata de posse, sendo necessária regularização para fins de conversão em propriedade. Não houve, portanto, transferência de propriedade ou de qualquer direito real, mas tão somente de direitos possessórios, situação que não atrai a incidência do ITBI.

Cumpre observar, ainda, que a posse não consta do rol taxativo dos direitos reais previsto no art. 1.225 do Código Civil. Assim, sua transferência não se enquadra em nenhuma das hipóteses de incidência tributária previstas na Constituição, no CTN ou na legislação municipal.

O argumento da autoridade impetrada no sentido de que o negócio jurídico configuraria promessa de compra e venda, e não cessão de direitos possessórios, não merece acolhida. A documentação dos autos demonstra que o objeto da transação são direitos possessórios sobre imóvel que sequer possui propriedade regularizada. A certidão do cartório de registro de imóveis (ID. 88487274) confirma que se trata de mera posse de terra, não havendo título de propriedade a ser transferido.

A jurisprudência dos Tribunais de Justiça reconhece que a mera cessão de direitos de posse não caracteriza fato gerador do ITBI/ITIV. Vejamos:

APELAÇÃO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. Insurgência em face da sentença que concedeu a segurança para declarar a inexigibilidade do ITBI sobre a transferência dos direitos possessórios sobre o imóvel indicado na inicial para o nome do impetrante, decorrente da escritura de cessão de direitos possessórios . Descabimento. O ITBI é exigível no momento do registro da venda e compra. Mera cessão de direitos possessórios, não caracteriza fato gerador. Sentença mantida . Recursos improvidos.

(TJ-SP - Apelação: 10008718420248260159 Cunha, Relator.: Rezende Silveira, Data de Julgamento: 30/11/2025, 14ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 01/12/2025)

EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AUTOR . INEXIGIBILIDADE DE ITBI EM TRANSAÇÕES ENVOLVENDO TERRENOS DE MARINHA. PROPRIEDADE DA UNIÃO. CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. INEXISTÊNCIA DE TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE . SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. Caso em exame1 . Recurso Inominado visando à reforma de sentença de improcedência dos pedidos de declaração de inexigibilidade de ITBI sobre a aquisição de direitos de ocupação de terrenos de Marinha, sustentando a Recorrente que não incide o imposto nas transações envolvendo tais imóveis. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em definir se incide ITBI nas transações envolvendo terrenos de Marinha . III. Razões de decidir3. A Recorrente sustenta que não incide ITBI nas transações envolvendo imóveis da Marinha, pois a propriedade dos terrenos é da União. 4 . A aquisição do direito de ocupação de terrenos de marinha não transmite a propriedade do bem imóvel, sendo apenas uma cessão de direitos possessórios. 5. A transmissão de direitos possessórios não consubstancia negócio jurídico envolvendo a propriedade ou outro direito real, o que torna indevida a exigência de recolhimento de ITBI. 6 . A jurisprudência confirma que a mera ocupação de imóvel pertencente à União não gera a obrigação de pagamento de ITBI.IV. Dispositivo e tese7. Recurso conhecido e provido para julgar procedente o pedido inicial .Tese de julgamento: A aquisição do direito de ocupação de terrenos da Marinha não implica na transmissão da propriedade do bem imóvel, que pertence à União, e não gera a obrigação de pagamento do ITBI, por não se tratar de fato gerador do imposto.

(TJ-PR 00030335520248160189 Pontal do Paraná, Relator.: Austregesilo Trevisan, Data de Julgamento: 19/10/2025, 6ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Data de Publicação: 20/10/2025)

Apelação. Mandado de Segurança. Preliminar. Não conhecimento do apelo . Imposto sobre Transmissão de bens imóveis (ITBI). Fato gerador. Cessão temporária de direitos. Não ocorrência do fato gerador . Inexigível a cobrança do ITBI. Jurisprudência STF. Sentença reformada. Não há falar em não conhecimento do recurso se os argumentos sustentam pedido de alteração da sentença . O fato gerador do ITBI é a transferência efetiva da propriedade no cartório de registro de imóveis, consoante inteligência no artigo 156, II, da Constituição Federal c/c os artigos 35 do Código Tributário Nacional e 1.245 do Código Civil. A singela cessão temporária de direito de posse sobre o imóvel não incide a cobrança do ITBI. Apelo provido . APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 7003561-25.2022.822.0010, Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, 1ª Câmara Especial, Relator (a) do Acórdão: Juiz Adolfo Theodoro Naujorks Neto, Data de julgamento: 16/08/2024

(TJ-RO - APELAÇÃO CÍVEL: 70035612520228220010, Relator.: Juiz Adolfo Theodoro Naujorks Neto, Data de Julgamento: 16/08/2024)

Considerando que não houve transferência de propriedade ou de direito real mediante registro cartorário, não se configurou o fato gerador do imposto de transmissão inter vivos (ITBI/ITIV). A sentença que concedeu a segurança deve ser mantida.

Tendo sido acolhido o pedido principal de não incidência do ITBI sobre a cessão de direitos possessórios, resta prejudicada a análise do pedido subsidiário relativo à valoração do imóvel como rural para fins de base de cálculo.

Ante o exposto, CONFIRMA-SE a sentença em sede de remessa necessária.

Sala de sessões,          de                                                    de 2026.

 Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar 

Relatora