PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FORNECEDORES EM CADEIA DE FORNECIMENTO. OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo de instrumento, mantendo inalterada a decisão que determinou à empresa agravante que procedesse à outorga da escritura pública junto ao cartório correspondente. O caso origina-se de cumprimento de sentença movido por ROBERTO MACIEL JUNIOR contra a agravante e o Banco Itaú, em razão do descumprimento de acordo homologado e do silêncio da instituição financeira quanto ao cancelamento da hipoteca que pesa sobre o imóvel litigioso.

II. Questão em discussão

2. Há umas questão em discussão: (i) saber se compete à construtora agravante o cumprimento da obrigação de outorga de escritura pública diante da inércia do Banco Itaú em cancelar a hipoteca.

III. Razões de decidir

3. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme Súmula 308 do STJ, protegendo o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda e quitou o preço ajustado.

4. Em relação de consumo, havendo um grupo de fornecedores, a responsabilidade é de natureza solidária, podendo a construtora ser compelida a cumprir a obrigação diante da inércia do banco financiador.

5. O agravante não logrou comprovar o risco iminente de dano grave e de difícil reparação que justificasse a suspensividade da decisão primeva, tampouco a probabilidade de provimento do recurso.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso improvido.

Tese de julgamento: "1. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 2. Em relação de consumo, havendo cadeia de fornecimento, a responsabilidade é solidária, podendo a construtora ser compelida a outorgar escritura pública diante da inércia do agente financeiro em cancelar hipoteca. 3. O adquirente de boa-fé que cumpriu suas obrigações contratuais tem direito à escritura definitiva do bem, sem ônus, para poder gozar do direito de propriedade sobre o imóvel."

        Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 23 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

            Trata-se de agravo interno, interposto por SUAREZ INCORPORACOES LTDA - EPP, contra decisão monocrática, da lavra dessa relatoria, que nos autos do agravo de instrumento nº 8052004-23.2024.8.05.0000, interposta pelo ora agravante, negou provimento ao agravo, mantendo inalterada a decisão primeva que determinou à empresa agravante que procedesse à outorga da escritura pública, junto ao cartório correspondente.

Em suas razões, avistáveis no Id 78891027, a empresa agravante defende que a decisão se afigura nula de pleno direito por não haver jurisprudência dominante que autorize o julgamento monocrático do recurso.

Outrossim, pontua que não se cuida da definição originária da responsabilidade solidária dos fornecedores, mas da necessidade de observância da sucessividade das obrigações assumidas pelo Banco Itaú S/A e pela agravante.

Por fim, alega que a pretensão de compelir a agravante a cumprir a obrigação encontra-se irremediavelmente prescrita.

Nestes termos, requer o provimento do recurso, com a reforma da decisão monocrática e o seguimento do agravo para julgamento pelo órgão colegiado.

Contrarrazões avistáveis no Id 85917499.

            Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quarta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, 14 de julho de 2025.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora

06

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Conheço do recurso, ante a presença dos pressupostos de admissibilidade, pelos motivos abaixo expostos.

Após detida análise dos autos, extrai-se que as razões que embasam a decisão agravada são suficientes por seus próprios fundamentos, eis que devidamente cotejadas com súmula e consenso jurisprudencial acerca da matéria.

Diante da extensa motivação do julgado objurgado, faz-se necessário ratificar o quanto ali fundamentado, trazendo a íntegra do seu teor do crivo deste Órgão colegiado, nos seguintes termos.

Colhe-se do cumprimento de sentença movido por ROBERTO MACIEL JUNIOR contra o ora recorrente e contra o Banco Itaú que, em razão do descumprimento do acordo homologado e diante do silêncio da instituição financeira quanto ao cancelamento da hipoteca que pesa sobre o móvel litigioso, o juízo a quo determinou, à empresa agravante, que proceda à outorga da escritura pública junto ao cartório correspondente.

O executado buscou, em sede recursal, a suspensividade da decisão primeva, de modo a não lhe competir a obrigação de fazer determinada judicialmente, restando, contudo, no mérito, negado provimento ao recurso.

Vaticino, de logo, que o presente recurso não merece provimento.

Inicialmente, entendo que a concessão da medida de urgência vindicada pressupõe a verificação simultânea da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, em virtude da eficácia imediata do decisum impugnado, nos termos do que preceitua o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil de 2015, in verbis:

"Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso.

Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso"

Da análise dos autos, nada obstante as alegações relacionadas ao tema controvertido, entendo que o agravante não logrou comprovar, no atual momento, o risco iminente de dano grave e de difícil reparação que justificasse a suspensividade da decisão primeva. Tampouco a probabilidade recursal.

Nota-se que o agravado/autor adquiriu o bem de boa-fé e logrou adimplir as parcelas do financiamento. Porém, vem sendo prejudicado, ao longo da demanda, em razão da inércia do Banco Itaú, que apesar de ter-se obrigado, segundo os termos do acordo homologado, a cancelar a hipoteca que pesa sobre o bem, nada fez.

Para dar efetividade à ordem judicial, considerando a desídia da instituição financeira, determinou o juízo a quo que a inação do Banco fosse suprida pela empresa construtora, à luz da cláusula 4ª da avença, devendo, assim, outorgar, ao agravado, a escritura de compra e venda da unidade imobiliária.

Nas razões do agravo, aduz o recorrente que “os obstáculos surgidos em decorrência da mora – e seus efeitos jurídicos – só podem recair sobre o Agravante (…)”.

Não é demasiado registrar que a hipoteca fora pactuada, exclusivamente, entre a construtora agravante e o Banco Itaú, como medida garantidora do financiamento. Não pode, pois, ser oposta contra terceiros, adquirentes de boa-fé e regularmente adimplentes. Neste sentido, a Súmula 308 do STJ, in verbis:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Diante do pagamento das parcelas, faz jus o recorrido à escritura definitiva do bem, sem ônus, inclusive a hipoteca em comento para, enfim, poder gozar do direito de usufruir da propriedade sobre o imóvel.

Sobre o tema, veja-se entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.419 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GRAVAME FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inviabiliza-se o conhecimento de tema trazido no recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, tampouco alvo dos embargos de declaração opostos, para sanar eventual omissão, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3. A intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. ( REsp 1.837.203/RS, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 19/11/2019, DJe de 22/11/2019). 4. A modificação do entendimento firmado acerca da boa-fé do adquirente demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1916671 RS 2021/0187050-3, Data de Julgamento: 03/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/10/2022)

Em que pese, nos termos do acordo firmado, competir ao Banco a obrigação de cancelar a hipoteca vinculada ao imóvel, relembre-se que, tratando-se de relação de consumo, em havendo um grupo de fornecedores, a responsabilidade é de natureza solidária.

Nessa toada, célebre ensinamento de Cláudia Lima Marques, Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais, 6ª ed., Ed. Revista dos Tribunais, 2011, pp. 415/416:

“A cadeia de fornecimento é um fenômeno econômico de organização do modo de produção e distribuição, do modo de fornecimento de serviços complexos, envolvendo grande número de atores que unem esforço e atividades para uma finalidade comum, qual seja a de poder oferecer no mercado produtos e serviços para os consumidores. O consumidor muitas vezes não visualiza a presença de vários fornecedores, diretos e indiretos, na sua relação de consumo, não tem sequer consciência no caso dos serviços, principalmente de que mantém relação contratual com todos ou de que, em matéria de produto, pode exigir informação e garantia diretamente daquele fabricante ou produtor com o qual não mantém contrato. A nova Teoria contratual, porém, permite esta visão de conjunto do esforço econômico do 'fornecimento' e valoriza, responsabilizando solidariamente a participação desses vários atores dedicados a organizar e realizar o fornecimento de produtos e serviços (grifo nosso)”.

A seguir, jurisprudência pátria sobre o tema:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PARA CANCELAMENTO DE HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. INSURGÊNCIA DA CONSTRUTORA RÉ. ALEGAÇÃO DE QUE OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS DEVEM SER IMPUTADOS EXCLUSIVAMENTE À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INCABIMENTO. EMPRESA VENDEDORA DO IMÓVEL QUE IGUALMENTE DEU CAUSA À CELEUMA RETRATADA NOS AUTOS. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. INÉRCIA EM RELAÇÃO À BAIXA DO GRAVAME. PRETENSÃO RESISTIDA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS DEMANDADAS. PRECEDENTES. PRETENSO AFASTAMENTO DA MULTA CONTRATUAL. PENALIDADE AVENÇADA APENAS EM CASO DE INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. ENTENDIMENTO SEDIMENTADO PELA CORTE SUPERIOR NO JULGAMENTO DO TEMA N. 971. DECISÃO MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS AO PROCURADOR DO AUTOR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-SC - APL: 03032253420188240113, Relator: Flavio Andre Paz de Brum, Data de Julgamento: 23/02/2023, Primeira Câmara de Direito Civil)

Diante desse panorama fático, legal e jurisprudencial, resta evidente que o recorrente não logrou comprovar, para fins de deferimento da tutela de urgência vindicada, a probabilidade de provimento do recurso, nem do direito postulado.

Posto isso, arrimada nas razões aqui expostas, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao presente recurso, para manter inalterada a decisão monocrática por estes e por seus próprios fundamentos.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Salvador, data registrada no sistema.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora