PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA (ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL). PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA (IRRELEVÂNCIA, SÚMULA 239/STJ). PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO DEVIDAMENTE COMPROVADO. RECUSA INJUSTIFICADA DO PROMITENTE VENDEDOR NA OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. FALECIMENTO DO VENDEDOR QUE NÃO OBSTA A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS CONTRATUAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de adjudicação compulsória ajuizada por JOELTON PEREIRA DE OLIVEIRA em face do ESPÓLIO DE ANDRIC DE SOUZA COSTA, objetivando a outorga judicial da escritura definitiva do lote nº 06, quadra “A”, no Loteamento Binha Teixeira, Município de Guanambi/BA, cujo preço foi integralmente quitado (guia de ITIV paga em 19 jul. 2013). O promitente vendedor faleceu antes de formalizar a escritura. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Verificar se, diante (a) da inexistência de contrato escrito registrado, (b) do pagamento integral do preço pelo promitente comprador e (c) do falecimento do promitente vendedor, estão preenchidos os requisitos legais do art. 1.418 do Código Civil para manutenção da sentença que deferiu a adjudicação compulsória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Requisitos legais atendidos – Comprovados o compromisso de compra e venda, o pagamento integral do preço e a recusa (impossibilidade) do espólio em outorgar a escritura, legitima-se a adjudicação (art. 1.418 CC). 

Desnecessidade de registro – Consoante a Súmula 239/STJ, “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. 

Falecimento do vendedor – A sucessão processual do espólio não impede a transmissão da propriedade, pois o direito real do promitente comprador permanece hígido. 

Ausência de vícios contratuais – Não demonstradas nulidades nem cláusulas impeditivas, subsiste negócio jurídico perfeito e acabado, impondo-se a adjudicação judicial. 

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese: Para a adjudicação compulsória (art. 1.418 CC) basta a prova de compromisso válido e quitação integral do preço, sendo desnecessário o registro do contrato (Súm. 239/STJ) e não constituindo óbice o falecimento do promitente vendedor.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8001271-85.2021.8.05.0088, em que figuram como apelante GERALDO PEREIRA COSTA e outros (2) e como apelada JOELTON PEREIRA DE OLIVEIRA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e DESPROVER o recurso manjeado, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 28 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto pelo ESPÓLIO DE ANDRIC DE SOUZA COSTA contra a sentença proferida pelo M.M. Juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais, Consumidor e Fazenda Pública da Comarca de Guanambi/BA que, em autos que tem como parte adversa JOELTON PEREIRA DE OLIVEIRA, julgou procedente o pedido, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO para ADJUDICAR ao autor o imóvel indicado na exordial, lote de nº 06, da quadra A, situado no Loteamento Binha Teixeira, mediando 10,0m de frente e fundo, por 35,60m por um lado e 35,42m do outro lado, perfazendo uma área total de 355,10m², limitando por um lado com o lote 05 e do outro com o lote 07, registrado no Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca no Livro 2/GP, sob o nº de ordem R.1m/24.784, me nome do vendedor, Andric de Souza Costa, pelo valor de R$ 25.000,00, descrito nos documentos de ID 111893191, fl. 08 e ID 111893194”.

Em suas razões recursais de id. 57685001, o Apelante sustenta que não há nos autos qualquer outro documento apto a corroborar as teses do apelado, não existindo contrato de compra e venda ou de promessa desta, não havendo, ainda, comprovante de quitação do imóvel. Aponta a ocorrência de contradição referente às teses autorais.

Contrarrazões no id. 78934464, pedindo o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Cássio Miranda

Relator

7

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

A adjudicação compulsória é instituto jurídico disciplinado no art. 1.418 do Código Civil, o qual confere ao promitente comprador o direito de, em juízo, compelir o promitente vendedor a outorgar a escritura definitiva do imóvel quando este, mesmo após a celebração do contrato de promessa de compra e venda, recusa-se a realizar a transferência da propriedade:

“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

A legislação pátria prevê a adjudicação compulsória como medida judicial para compelir o promitente vendedor que descumpre a obrigação de outorgar a escritura pública definitiva, assegurando ao promitente comprador a formalização da transferência da propriedade por decisão judicial.

Tal instituto sujeita-se, em síntese, aos seguintes pressupostos: (i) existência de compromisso de compra e venda válido; (ii) inadimplemento do promitente vendedor, que se recusa a lavrar a escritura definitiva; (iii) demonstração do efetivo pagamento do preço; e (iv) inexistência de vícios que maculem o contrato, como irregularidades formais ou cláusulas impeditivas.

Em reforço, o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação na súmula 239, segundo a qual “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Trata-se de ação de adjudicação compulsória proposta por Joelton Pereira de Oliveira, apelado, em desfavor do Espólio de Andric de Souza Costa, apelante, objetivando a outorga judicial da escritura definitiva do lote nº 06, da quadra “A”, localizado no Loteamento Binha Teixeira. O imóvel possui 10,00 m de frente e de fundo, 35,60 m em um dos lados e 35,42 m no outro, totalizando 355,10 m², confrontando-se, respectivamente, com os lotes 05 e 07. Encontra-se registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Guanambi, Livro 2/GP, sob o nº de ordem R-1/24.784, em nome do de cujus Andric de Souza Costa.

Examinando-se os autos, verifica-se que, embora inexista contrato de compra e venda formalizado por escrito, é incontroverso que as partes celebraram negócio jurídico de alienação, cujos efeitos se materializaram em atos inequívocos de execução, notadamente o pagamento do ITIV em 19 de julho de 2013. A guia correspondente (ID 78933909 – fl. 08) ostenta a assinatura do de cujus Andric de Souza Costa, atestando os dados da transação — identificação do imóvel, área, localização, natureza da operação (compra e venda), valor atribuído e base de cálculo do imposto —, corroborando a efetiva realização do pacto.

Como bem referido pelo parquet, o adimplemento do tributo, comprovado pela DAJE nº 777.662, somado à lavratura da escritura pública de compra e venda em 18/03/2014 (ID 78933911) — ainda que ausente a assinatura do alienante — corrobora a veracidade da avença e evidencia a existência de negócio jurídico perfeito e consumado, subsistindo apenas o ato formal de subscrição pelo vendedor, falecido antes de sua concretização.

Cumpre salientar que o falecimento do promitente vendedor não constitui óbice à transferência da propriedade, sobretudo diante da comprovação documental do pagamento integral do preço — requisito essencial à adjudicação compulsória, conforme jurisprudência consolidada e o disposto no art. 1.418 do Código Civil.

Verificado que o autor demonstrou todos os pressupostos necessários à sua pretensão, impõe-se a manutenção da adjudicação judicial do imóvel.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DESPROVER o recurso manejado, mantendo a sentença combatida.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Cássio Miranda

Relator

7