PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. PEDIDO RECONVENCIONAL DE DEVOLUÇÃO DE "LUVAS". IMPOSSIBILIDADE. CONTRATOS SUCESSIVOS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. COMPENSAÇÃO DE VALORES ANTECIPADOS NO PRMEIRO CONTRATO. VALOR NOMINAL.. DEPÓSITO DE CHAVES EM JUÍZO. TERMO FINAL PARA O VALOR DO DEBITO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR. DESPROVIMENTO DO RECURSO DOS RÉUS.

I. Caso em exame Cuida-se de apelações interpostas contra sentença proferida nos autos de ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e acessórios, com reconvenção, movida pelo Espólio de Ayda Maria Brito de Oliveira contra Casas Freire.com Comercial de Eletrodomésticos Ltda. e outros, em razão do inadimplemento contratual. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação e da reconvenção, condenando os réus ao pagamento dos encargos locatícios vencidos e não pagos, com liquidação posterior, e reconhecendo o direito dos réus à devolução de oito meses de aluguel pagos antecipadamente.

II. Questão em discussão: As apelações versam sobre: (i) alegação de cerceamento de defesa por indeferimento de prova pericial para discussão da onerosidade excessiva do aluguel; (ii) legalidade da cobrança de luvas no contrato inicial; (iii) possibilidade de devolução do valor adiantado de aluguéis; (iv) definição da data de cessação da cobrança de aluguéis; e (v) ônus sucumbenciais.

III. Razões de decidir: Rejeitada a preliminar de inépcia recursal por ausência de dialeticidade. Não configurado cerceamento de defesa, sendo legítimo o julgamento antecipado da lide, diante da suficiência probatória. A cobrança de luvas no início do contrato é válida, conforme autorizado pelo art. 45 da Lei nº 8.245/91 e jurisprudência dominante. A devolução de oito meses de aluguel pago antecipadamente é devida, à luz dos princípios da boa-fé e da vedação ao enriquecimento sem causa (CC, art. 884), ante a unidade substancial dos contratos celebrados. Devolução pelo valor nominal em razão de expressa previsão contratual. A cobrança de aluguéis deve cessar na data do depósito das chaves em juízo (04/07/2017), conforme entendimento consolidado na jurisprudência.

IV. Dispositivo e tese: Recurso do autor parcialmente provido. Recursos dos réus desprovidos.

Tese de julgamento: "É válida a cobrança de luvas no início de contrato de locação não residencial, nos termos do art. 45 da Lei nº 8.245/91. É devida a restituição (compensação) de valores pagos antecipadamente em contrato locatício anterior quando houver continuidade substancial da relação contratual, sob pena de enriquecimento sem causa. A obrigação de pagamento de aluguéis cessa na data do depósito das chaves em juízo, quando não comprovada a recusa do locador em recebê-las extrajudicialmente." 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível de n.º 0505911-25.2017.8.05.0001, da Comarca da Capital, em que figuram como Apelante e Apelada ESPÓLIO DE AYDA MARIA BRITO DE OLIVEIRA ALMEIDA e CASAS FREIRE. COM COMERCIAL DE ELETRODOMESTICOS LTDA, respectivamente.

Acordam os Magistrados componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DOS RÉUS, nos termos do voto do relator.

Sala das Sessões, data em sistema.

DES. PRESIDENTE

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Voto da relatora pelo provimento parcial, Desembargador Francisco de Oliveira Bispo divergiu votando pelo provimento, Desembargadora Maria do Rosário Passos da Silva Calixto acompanhou o relator. Resultado provisório: Provido parcial, por maioria. Ampliada a turma Desembargadora Rosita Falcão de Almeida Maia e Desembargadora Joanice Maria Guimarães de Jesus acompanharam o relator. Resultado definitivo: Deu-se provimento parcial, por maioria.

Salvador, 3 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A8

Trata-se de recurso de apelação de n.º 0505911-25.2017.8.05.0001 interposto por ESPÓLIO DE AYDA MARIA BRITO DE OLIVEIRA em face de sentença proferida pelo D. Juízo da 10ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e acessórios, ajuizada contra CASAS FREIRE.COM COMERCIAL DE ELETRODOMÉSTICOS LTDA., PAULO EDSON FREIRE GOMES e ROSILDA FERNANDES FREIRE.

Eis o dispositivo sentencial:

III

À vista do quanto expendido, julgo pelo acolhimento em parte da prestação jurisdicional, de modo que acolho o pedido de despejo por falta de pagamento dos aluguéis e encargos da locação, por via de consequência, declaro rescindido o vínculo do contrato de locação estabelecido pelas partescontendoras, contudo, deixo de fixar prazo para entrega do imóvel porque o mesmo foi restituído a parte autora, conforme petição nos autos a respeito do depósito das chaves em juízo; finalmente, condeno as partes demandadas de forma solidária ao pagamento dos valores monetários decorrentes dos encargos locatícios, porém, deverá ser apurado mediante liquidação.

Quando a sentença condenar ao pagamento de quantia ilíquida, proceder-se-á à sua liquidação, a requerimento do credor ou do devedor: por arbitramento, quando determinado pela sentença, convencionado pelas partes ou exigido pela natureza do objeto da liquidação; pelo procedimento comum, quando houver necessidade de alegar e provar fato novo (art.509, inciso I e II, do CPC).

Condeno a parte ré ao pagamento de despesas (custas e emolumentos) e honorários de advogado, estes em razão de 14 (quatorze) por cento do valor da condenação, com fulcro no art.85, parágrafo 2.º, do CPC.

Sob outra perspectiva, julgo pelo acolhimento em parte da prestação reconvencional, de modo que CONDENO A PARTE AUTORA AO PAGAMENTO DA IMPORTÂNCIA DO VALOR MONETÁRIO DEVIDO, EM RAZÃO DO PAGAMENTO ANTECIPADO PELA PARTE RÉ DE OITO MESES DE ALUGUEL DO PRIMEIRO CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL.

A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente (§ 1.º, do art.85 do CPC).

Condeno a parte ré reconvinte ao pagamento de despesas (custas e emolumentos) e honorários de advogado, estes em razão de dez (10) por cento do valor atualizado da causa, com fulcro no art.85, parágrafos 1.º e 2.º, incisos I a IV, do CPC.

R. I. P. . Após o prazo recursal, arquivem-se os presentes autos.

A decisão recorrida, consubstanciada na sentença de mérito constante do ID 48640674, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenando as partes rés ao pagamento das diferenças devidas quanto aos aluguéis referentes ao período de junho de 2014 a junho de 2016, corrigidas monetariamente, acrescidas de juros, multa moratória de 2% e multa contratual de três alugueres, conforme previsão contratual expressa.

Por outro lado, acolheu, em parte, o pedido reconvencional deduzido pela parte ré, condenando a autora à devolução do importe relativo ao pagamento antecipado de oito meses de aluguel, referente ao primeiro contrato de locação firmado entre as partes, ao entendimento de que tal quantia não foi regularmente compensada.

A sentença impugnada desafiou, na origem, embargos de declaração opostos pelo ora apelante, tendo sido rejeitados integralmente, mediante decisão devidamente lançada ao ID 48640682, mantendo-se inalterado o decisum originário em sua integralidade.

Em suas razões recursais, (ID 48640685), o recorrente ESPÓLIO DE AYDA MARIA BRITO DE OLIVEIRA articula, em síntese, que: (i) a decisão deve ser reformada para afastar a condenação à devolução do montante de oito meses de aluguel, sustentando que a previsão de pagamento antecipado constou apenas do primeiro contrato de locação, não sendo passível de extensão ao segundo contrato firmado entre as partes; (ii) ainda que assim não se entenda, argumenta que a utilização unilateral de tal valor para compensar débitos inadimplidos não poderia ter ocorrido sem a anuência da locadora; (iii) aduz, ademais, que a sentença omitiu-se quanto à condenação dos recorridos ao pagamento dos aluguéis correspondentes ao período de julho de 2016 a dezembro de 2016, bem como dos meses de janeiro, fevereiro, março e junho de 2017, cujo inadimplemento teria sido confessado pelas partes adversas; finalizando com o pedido de provimento do recurso para reforma integral da sentença, com a improcedência do pedido reconvencional e a condenação das partes rés ao pagamento das diferenças de aluguéis apontadas.

Em contrarrazões (ID 48640695), as partes recorridas, CASAS FREIRE.COM COMERCIAL DE ELETRODOMÉSTICOS LTDA., PAULO EDSON FREIRE GOMES e ROSILDA FERNANDES FREIRE, defendem, em apertada síntese: (i) a rejeição integral do apelo, sustentando a correção do decisum recorrido, especialmente no tocante à condenação do espólio autor à devolução do pagamento antecipado de oito meses de aluguel; (ii) a legalidade da utilização de tal crédito para a compensação das obrigações locatícias, de modo que não há valores pendentes de pagamento; (iii) quanto aos aluguéis supostamente não pagos após julho de 2016, afirmam que houve regular compensação, inexistindo débito remanescente; finalizam pugnando pela manutenção integral da sentença e pela condenação do apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, de de 2025.

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível

A8

Inicialmente, convém retificar o relatório anteriormente lançado, para constar que Tratam-se de recursos de apelações cíveis de n.º 0505911-25.2017.8.05.0001 interpostos por ESPÓLIO DE AYDA MARIA BRITO DE OLIVEIRA e CASAS FREIRE.COM COMERCIAL DE ELETRODOMÉSTICOS LTDA e OUTROS em face de sentença proferida pelo D. Juízo da 10ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e acessórios..

.

Eis o dispositivo sentencial:

[...]

III

À vista do quanto expendido, julgo pelo acolhimento em parte da prestação jurisdicional, de modo que acolho o pedido de despejo por falta de pagamento dos aluguéis e encargos da locação, por via de consequência, declaro rescindido o vínculo do contrato de locação estabelecido pelas partescontendoras, contudo, deixo de fixar prazo para entrega do imóvel porque o mesmo foi restituído a parte autora, conforme petição nos autos a respeito do depósito das chaves em juízo; finalmente, condeno as partes demandadas de forma solidária aopagamento dos valores monetários decorrentes dos encargos locatícios, porém, deverá ser apurado mediante liquidação.

Quando a sentença condenar ao pagamento de quantia ilíquida, proceder-se-á à sua liquidação, a requerimento do credor ou do devedor: por arbitramento, quando determinado pela sentença, convencionado pelas partes ou exigido pela natureza do objeto da liquidação; pelo procedimento comum, quando houver necessidade de alegar e provar fato novo (art.509, inciso I e II, do CPC).

Condeno a parte ré ao pagamento de despesas (custas e emolumentos) e honorários de advogado, estes em razão de 14 (quatorze) por cento do valor da condenação, com fulcro no art.85, parágrafo 2.º, do CPC.

Sob outra perspectiva, julgo pelo acolhimento em parte da prestação reconvencional, de modo que CONDENO A PARTE AUTORA AO PAGAMENTO DA IMPORTÂNCIA DO VALOR MONETÁRIO DEVIDO, EM RAZÃO DO PAGAMENTO ANTECIPADO PELA PARTE RÉ DE OITO MESES DE ALUGUEL DO PRIMEIRO CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL.

A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente (§ 1.º, do art.85 do CPC).

Condeno a parte ré reconvinte ao pagamento de despesas (custas e emolumentos) e honorários de advogado, estes em razão de dez (10) por cento do valor atualizado da causa, com fulcro no art.85, parágrafos 1.º e 2.º, incisos I a IV, do CPC.

R. I. P. . Após o prazo recursal, arquivem-se os presentes autos.”

Como trazido em preliminar de contrarrazões pelo Espólio Apelado (ID 48640695), suscitou-se a preliminar de não conhecimento do apelo dos Réus, por suposta ofensa ao princípio da dialeticidade recursal e ausência de pedido certo.

Embora o recurso maneje argumentos já trazidos na contestação, a apelação cumpriu minimamente o requisito do artigo 1.010, incisos III e IV, do Código de Processo Civil, ao impugnar a decisão no que tange o cerceamento de defesa e aos pleitos de reforma quanto às "luvas" e à sucumbência, articulando o inconformismo com o decisum. A mera repetição de argumentos anteriores não implica, por si só, a inépcia recursal, desde que as razões demonstrem o desacerto da sentença e contenham pedido de nova decisão.

Ademais, no atual estágio do processo, em que o Tribunal deve buscar a primazia do julgamento de mérito, a recusa em conhecer o recurso deve ser reservada para casos de manifesta e incontornável deficiência na fundamentação do apelo, o que não se verifica no caso.

Dessa forma, rejeita-se a preliminar de não conhecimento do Apelo dos Réus.

Observo que os presentes recursos preenchem os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo conhecimento dos mesmos.

Os Réus/Apelantes insistem na nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sob a alegação de que a prova pericial era necessária para comprovar a onerosidade excessiva do valor do aluguel (que saltou de R$ 4.000,00 para R$ 12.000,00 no segundo contrato), justificando a suspensão dos pagamentos em parte do período e a eventual compensação de valores.

A alegação de nulidade é descabida, encontrando óbice na natureza da ação e nas regras de direito material aplicáveis à espécie.

O Julgador de origem, ao exercer o seu poder-dever de julgar antecipadamente a lide nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, reconheceu a suficiência dos elementos constantes nos autos para a formação de seu convencimento, e agiu com acerto.

A ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança, funda-se no inadimplemento de obrigações livremente pactuadas pelas partes no contrato de locação.

O valor do aluguel, ainda que tenha sido reajustado em patamar expressivo no segundo contrato (de R$ 4.000,00 para R$ 12.000,00), foi objeto de negociação e aceitação expressa pelas partes, materializada na assinatura do instrumento em 2013, e vinha sendo pago pela locatária, ainda que sem os reajustes anuais, até junho de 2016. Se a locatária considerava o valor excessivo e incompatível com o mercado, deveria ter se valido da via processual adequada, qual seja, a Ação Revisional de Aluguel, prevista no artigo 68 da Lei nº 8.245/91.

A Ação Revisional é o instrumento processual próprio para discutir a adequação do aluguel ao valor de mercado durante a vigência do contrato, ou mesmo após sua prorrogação.

A propositura de uma Ação de Despejo e Cobrança, motivada pelo inadimplemento, não se transforma em Ação Revisional pela simples alegação defensiva de onerosidade excessiva. Os requisitos de ambas as ações são distintos, sendo a causa de pedir da primeira o descumprimento contratual e a da segunda, a divergência quanto ao valor de mercado.

Permitir a produção de perícia para esse fim em sede de contestação à ação de cobrança implicaria desvirtuar o rito processual e procrastinar indevidamente a satisfação do crédito do locador. O valor contratado é lei entre as partes, e sua validade só poderia ser afastada ou negociada mediante procedimentos legais específicos ou acordo.

Assim, o indeferimento da prova pericial mostra-se perfeitamente justificado e legal, razão pela qual deve ser rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa e mantida a decisão do juízo de primeiro grau.

Os Apelantes também buscam a reforma da sentença para acolher o pedido reconvencional de devolução do valor de R$ 20.000,00, alegadamente pago a título de "luvas" ao início do primeiro contrato, sob a premissa de que a locação, por ter prazo inferior a cinco anos (48 meses), não conferiu-lhes o direito à renovação compulsória, tornando a cobrança ilícita e abusiva.

O Nobre Magistrado de origem, com acuidade, rechaçou tal pretensão. As luvas foram pagas, no importe de R$20.000,00 (vinte mil reais), conforme recibo de ID 48640611, e o fundamento jurídico da pretensão é mesmo improcedente. A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) veda, de forma expressa em seu artigo 45, a exigência de luvas no momento da renovação do contrato de locação comercial, permitindo-a apenas quando da sua celebração inicial – exata hipótese dos autos.

A cobrança de valores iniciais, a título de preço e para garantir ou remunerar a cessão do ponto comercial, é prática legal e se insere na autonomia da vontade das partes, sendo plenamente válida na locação não residencial, independentemente do prazo contratual, afastando o alegado enriquecimento sem causa.

A corroborar:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO.COBRANÇA DE "LUVAS" NO INÍCIO DA LOCAÇÃO . POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE VEDAÇÃO LEGAL. Decreto 24.150/34, que proibia a cobrança de luvas em qualquer hipótese, revogado pela Lei 8 .245/91 (art. 90). Nos termos da Lei 8.245/91 somente é vedada a cobrança de "luvas" como condição de renovação (art . 45), nada mencionando sobre tal cobrança no início da locação. Sem qualquer proibição expressa na lei, nada impede que as partes ajustem a respeito, ainda que a locação seja firmada por prazo inferior a cinco anos e que o imóvel esteja fechado há mais de dois anos. Incumbe ao locatário sopesar as vantagens ou não de firmar contrato de locação que exija o pagamento de "luvas". Recurso desprovido . (TJ-SP 10084726720148260006 SP 1008472-67.2014.8.26 .0006, Relator.: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 14/08/2017, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/08/2017)

Apelação Cível. Locação comercial. Ação de despejo c/c cobrança. Desocupação voluntária do imóvel no curso da lide . Reconvenção. Pedido de restituição das luvas cobradas no início do contrato. Sentença de procedência do pedido de cobrança e de improcedência do pedido reconvencional. Inconformismo de ambas as partes . Inquilino e fiadora que pretendem a reforma da sentença para que seja acolhido o pedido de restituição da quantia paga a título de luvas. Locadora que busca a reforma parcial do julgado apenas para que os juros de mora incidam a partir do vencimento de cada aluguel, bem como para que os réus sejam condenados a pagar os ônus sucumbenciais pela derrota na reconvenção. 1. Na esteira da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não há ilegalidade na cobrança de luvas em contrato inicial de locação . Inteligência dos arts. 43, I, e 45 da Lei 8.245/91 ( REsp 1003581/RJ, Rel. Ministro Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, julgado em 04/12/2008, DJe 02/02/2009) . 2. Legislação especial que não faz referência ao prazo contratual mínimo para a imposição de obrigações pecuniárias, limitando-se a vedar a exigência para fins de renovação do pacto. Precedentes. 3 . Extinção do contrato de locação que se deu por culpa exclusiva do inquilino, que deixou de adimplir as obrigações pactuadas. 4. Manutenção do capítulo da sentença que julgou improcedente o pedido reconvencional. 5 . Juros de mora que devem incidir a partir do vencimento de cada prestação. Inteligência do artigo 397 do CC/02. 6. Condenação dos réus/reconvintes ao pagamento de verba honorária pela sucumbência na reconvenção . 7. Recurso da autora provido e desprovimento do apelo dos réus. (TJ-RJ - APL: 00121116820168190028, Relator.: Des(a). EDUARDO GUSMÃO ALVES DE BRITONETO, Data de Julgamento: 15/10/2019, DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS . SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. COBRANÇA DE LUVAS NO ATO DE CONTRATAÇÃO INICIAL DA LOCAÇÃO PARA FINS COMERCIAIS EM SHOPPING CENTER. LEGALIDADE. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE LUVAS . IMPOSSIBILIDADE. BENFEITORIAS. DIREITO À INDENIZAÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL DE RENÚNCIA EXPRESSA . POSSIBILIDADE. SÚMULA 335 DO STJ. ALEGAÇÃO DE (IN) OBSERVÂNCIA DA GARANTIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO NO ATO DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE FATOS CONTROVERTIDOS . JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. PEDIDO EXPRESSO DE PRODUÇÃO DE PROVAS. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA . NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA RECONHECIDA DE OFÍCIO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA DETERMINAR A DILAÇÃO PROBATÓRIA NO CAPÍTULO PREJUDICADO.RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE DESCONSTITUÍDA . 1. Cuida-se de recurso de apelação cível interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que julgou improcedente a Ação Ordinária de Rescisão Contratual com Pedido de Restituição de Valores, extinguindo o feito com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. 2 . O cerne da controvérsia recursal consiste em analisar os seguintes pontos: i) as características do contrato de locação formulado entre as partes e a legalidade da cobrança de luvas; ii) a observância da garantia do direito de preferência do inquilino em relação à venda do imóvel locado; iii) se houve a extinção do contrato de locação com a alienação do imóvel a terceiro, incidindo a multa contratual pela rescisão antecipada; iv) a possibilidade de restituição da quantia paga ao locador a título de luvas e de ressarcimento pelas benfeitorias realizadas no imóvel; e v) o cabimento de indenização por danos morais no caso concreto. 3. A locação de imóveis em shopping centers possui tratamento diferenciado na legislação (Lei nº 8.245/91), distinguindo-se da locação não residencial comum em razão de aspectos relacionados à valorização do espaço comercial, ao prever, por exemplo, que nas relações entre lojistas e empreendedores deve prevalecer as condições livremente pactuadas, nos termosdo art . 54, caput, da Lei do Inquilinato. Para garantir a reserva do ponto comercial, é prática do mercado exigir o pagamento adiantado de um valor único ¿ independente do aluguel e das demais despesas ¿, denominada res sperata ou luvas, o qual é solicitado no início do contrato de locação em virtude da finalidade lucrativa e do valor agregado ao espaço comercial, vedada a sua cobrança apenas na hipótese de renovação do contrato (art. 45 da Lei nº 8.245/91) . 4. Sob esse prisma, diante a ausência de vedação legal e do predomínio da liberdade contratual entre lojistas e empreendedores (art. 54, caput, da Lei nº 8.245/91), o c . Superior Tribunal de Justiça, ao enfrentar a matéria, considerou válida a cobrança do valor a título de luvas no ato de contratação inicial, sem que isso vincule a renovação compulsória do contrato locatício (REsp nº 406.934/RJ e REsp n. 1.003 .581/RJ). 5. Do exposto, conclui-se que não há ilegalidade na cobrança de luvas no início do contrato de locação não residencial, independentemente do prazo determinado na avença, de modo que o término do contrato de locação não implica, por si só, na restituição do valor pago a título de ônus iniciais da locação não residencial. 6 . Quanto ao pedido de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, embora se alegue nos autos que teriam representado um dispêndio financeiro no valor total de R$ 27.500,00 (vinte e sete mil e quinhentos reais), hácláusula expressa no contrato de locação que prevê a sua renúncia, o que, a teor da Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, é plenamente válida. 7. Por conseguinte, em detida análise do conjunto fático-probatório carreado aos autos, percebe-se que não há elementos de convicção suficientes para elucidar se, de fato, houve a observância da garantia do direito de preferência do inquilino em relação à venda do imóvel locado e se tal circunstância resultou na extinção do contrato de locação e consequente incidência da multa contratual pela suposta rescisão antecipada, de modo que, somente após essa análise, seria possível averiguar se é cabível a indenização por danos morais em favor do recorrente . 8. Embora incontroversa a alienação do imóvel e superadas as questões relativas à impossibilidade de restituir o valor pago a título de luvas e de ressarcir as benfeitorias (art. 355, I, do CPC), subsiste a discussão centrada na garantia do exercício do direito de preferência do locatário (art. 27, caput e parágrafo único, da Lei nº 8 .245/91), o que exige maior dilação probatória em face da existência de dúvida razoável quanto à (in) observância dessa garantia legal que, aparentemente, teria sido concretizada de modo verbal. 9. O direito a que faz alusão o caput do art. 33 da Lei nº 8 .245/91 não deve anteceder a análise relativa à garantia de que o locatário obteve ciência inequívoca acerca da proposta de venda do imóvel,circunstância que não ficou caracterizado de forma categórica no caso concreto (art. 27, caput, da Lei de Locações). Sob esse prisma, não poderia ter sido dispensada a produção de provas sem que fosse oportunizado às partes o direito de demonstrar as circunstâncias fáticas discutidas no feito, sob pena de ofensa aos princípios constitucionais do contraditório e ampla defesa, norteadores do devido processo legal. 10 . Desse modo, impõe-se decretar, de ofício, a desconstituição parcial da sentença, pois caracterizado o cerceamento de defesa em face da necessidade de dilação probatória no se refere à garantia do direito de preferência do locatário, considerada a existência de dúvida razoável quanto à ciência inequívoca do recorrente em relação aos termos da alienação do imóvel. 11. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Sentença parcialmente desconstituída, de ofício . ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer parcialmente do recurso de apelação para, na parte conhecida, negar-lhe provimento, e anular, de ofício, parte da sentença, para determinar o regular processamento do feito em relação aos fatos controvertidos, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data e assinatura digital registradas no sistema processual eletrônico. DESEMBARGADOR JOSÉRICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator (TJ-CE - AC: 08894144320148060001 Fortaleza, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 08/03/2023, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 09/03/2023)

Portanto, em que pese a irresignação dos Apelantes, o pleito reconvencional de devolução de "luvas" foi corretamente julgado improcedente, e a sentença deve ser mantida, por seus próprios e sólidos fundamentos jurídicos e fáticos.

Tratando do Apelo do Autor, a matéria controvertida devolvida a este Colegiado cinge-se essencialmente à possibilidade de afastamento da condenação do espólio autor à devolução da quantia correspondente a oito meses de aluguel, paga antecipadamente pelas rés, no âmbito do primeiro contrato de locação, bem como à eventual condenação destas ao pagamento dos aluguéis correspondentes ao período compreendido entre julho de 2016 e junho de 2017, sob o fundamento de inadimplemento.

A pretensão recursal de fato merece parcial acolhimento.

Cumpre destacar, de início, que, inobstante o segundo contrato de locação celebrado entre as partes não tenha expressamente reproduzido cláusula que preveja a compensação ou devolução do valor anteriormente adiantado, tal circunstância, por si só, não impede o reconhecimento do direito das rés à restituição ou abatimento da quantia, sob pena de ofensa ao princípio-norma que veda o enriquecimento sem causa, cristalizado no art. 884 do Código Civil.

Consoante sedimentado na doutrina e na jurisprudência pátrias, o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa configura uma cláusula geral de direito, irradiando efeitos que transcendem a literalidade das disposições contratuais, notadamente quando presentes vínculos obrigacionais continuados ou sucessivos, como no presente caso.

Embora tenha havido, formalmente, a celebração de dois contratos de locação, inegável que estes se encadeiam em uma relação jurídica substancialmente unitária, firmada entre as mesmas partes, tendo por objeto o mesmo imóvel, com continuidade locatícia desde o ano de 2009 até 2017, sendo inequívoca a identidade subjetiva e objetiva da avença.

A boa-fé contratual, erigida ao status de princípio fundamental do direito privado pelo art. 422 do Código Civil, impõe a necessidade de interpretação das cláusulas contratuais de maneira a preservar o equilíbrio das prestações, impedindo que uma das partes se locuplete indevidamente em prejuízo da outra.

Assim, não se pode ignorar a finalidade para a qual o pagamento antecipado foi realizado: assegurar o cumprimento da avença até o final do vínculo locatício, circunstância que efetivamente não se consumou.

Não bastasse tudo isto, quanto ao primeiro contrato, a parte Autora/Apelante não discute débitos existentes, não tendo deduzido pretensão alguma quanto a isso.

Se contradiz inclusive a parte apelante ora locadora, quando para repelir a pretensão da devolução da luva, sustenta a existência de um contrato ininterrupto por mais de cinco anos e, ao mesmo tempo, para compensação dos valores defende existirem contratos distintos e relação jurídica descontinuada.

Ademais, a utilização dos valores antecipadamente pagos para compensar débitos oriundos da locação subsequente revela-se medida razoável e proporcional, de modo a impedir que o espólio locador obtenha um benefício econômico dissociado de causa jurídica, em afronta direta ao art. 884 do Código Civil.

Não se pode admitir que, em razão de meros formalismos contratuais, se prestigie conduta incompatível com os postulados da lealdade e da confiança mútua que devem reger as relações obrigacionais, especialmente em contratos duradouros e reiterados entre os mesmos sujeitos.

Merece reparo a sentença, contudo, em relação ao montante a ser compensado.

Nada obstante o acolhimento do pedido de compensação pelo valor atualizado da importância de R$ 101.738,14 (cento e um mil setecentos e trinta e oito reais e quatorze centavos), referentes ao valor antecipado de oito meses de aluguel, nota-se que há no contrato previsão expressa para devolução pelo valor nominal.

Confira-se o teor da Cláusula Terceira, Parágrafo Único do instrumento contratual colacionado ao id.109407772 dos autos originários:

“Parágrafo Único

Caberá a LOCATÁRIA, quando da assinatura do presente instrumento, antecipar o pagamento de valor correspondente a 8 (oito) meses da locação, num total de R$32.000,00 (trinta e dois mil reais), montante este que, nos últimos oito meses da contratação locatícia, poderá ser abatido do valor mensal devido pela locação naquela oportunidade, ou, então, devolvido em seu valor nominal à LOCATÁRIA ao término da vigência contratual, a critério estrito e particular da LOCADORA.”

Não há razão para atualização do valor, já que expressamente consta no instrumento contratual que a devolução ocorreria em valor nominal.

A cláusula é válida, não existindo qualquer vício que a macule, pelo que a devolução em valor nominal, tal como previsto na avença, é medida que se impõe.

Quanto à inadimplência das rés no tocante aos aluguéis referentes ao período de julho de 2016 a junho de 2017, como bem apontado pelo magistrado de origem, a parte acionada locatária não fez prova idônea de que cumpriu com as obrigações de pagamento da importância monetária vinculada ao reajuste anual do locativo pelo IGP-M, como também do pagamento do IPTU, TAXA DE LIXO e CONTAS DE CONSUMO PELO USO DO IMÓVEL, pelo que acertada a sentença ao condenar as rés de, forma solidária, ao pagamento dos valores monetários decorrentes dos encargos locatícios, quantia esta que deverá ser apurada mediante liquidação.

De mais a mais, relativamente ao débito dos aluguéis frente a data de desocupação do imóvel/entrega das chaves, há de se fazer aqui algumas necessárias ponderações.

No caso em análise, não há nos autos, provas da alegação pela Locatária de recusa do Locador ou de sua representante legal em receber as chaves extrajudicialmente.

A restituição é materializada pela entrega das chaves, que consubstancia a plena e imediata disponibilidade da posse direta ao Locador, devendo ser reconhecida na data de 04 de julho de 2017, data do depósito em juízo (ID 48640585).

Portanto, o marco temporal que deve ser acolhido judicialmente para a cessação da cobrança de aluguéis e encargos locatícios é a data do depósito das chaves à disposição do Juízo, qual seja, 04 de julho de 2017.

Neste ponto, portanto, assiste razão ao Locador/Apelante, eis que a mora do Locatário, para fins de pagamento de aluguel, cessa nesta data.

Nesta vertente:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES E MULTA CONTRATUAL. DECLARAÇÃO DA RESCISÃO CONTRATUAL QUE TEM COMO TERMO O DEPÓSITO DAS CHAVES DO IMÓVEL EM JUÍZO. INVIÁVEL A CONDENAÇÃO DO CONSIGNANTE AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS UMA VEZ QUE O CONSIGNATÁRIO NÃO APRESENTOU RECONVENÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 67, vi DA Lei 8.245/91. SENTENÇA EXTRA PETITA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Apesar de demonstrado o interesse na resilição do ajuste, o locatário não logrou êxito em comprovar que o proprietário do imóvel locado tenha enjeitado o recebimento da multa contratual e as chaves, ônus que lhe competia. 2. Rescisão do contrato de locação que se opera na data do depósito das chaves em juízo, rompendo a relação “ex locato”. 3. Sem a apresentação de reconvenção, nos termos do art. 67, VI da Lei 8.245/91, o consignatário fica impossibilitado de pleitear a cobrança de eventuais alugueis ou encargos ou diferença do depósito. 4. Recurso parcialmente provido para, reformando a sentença, extirpar da condenação o pagamento de aluguéis e encargos. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0500314-59.2016.8.05.0244, em que figuram como apelante CENCOSUD BRASIL COMERCIAL LTDA e como apeladaCONSTRUTORA EUROPA LTDA - ME. ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. (TJ-BA - Apelação: 05003145920168050244, Relator.: JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO, Data de Julgamento: 05/03/2021, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/05/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA ENTREGA DAS CHAVES - ÔNUS DO LOCATÁRIO (ART. 373, II DO CPC)- ALUGUEIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS DEVIDOS ATÉ A IMISSÃO DO AUTOR NA POSSE DO IMÓVEL - RECURSO PROVIDO. 1. É ônus do locatário a comprovação da entrega das chaves do imóvel ao locador, mediante simples recibo ou mesmo depósito em juízo . 2. Não se desincumbindo desse ônus, deve o locatário efetuar o pagamento dos aluguéis e dos encargos locatícios até a data da imissão do autor na posse do imóvel. 3. Recurso conhecido e provido. (TJ-MG - AC: 10000220584007001 MG, Relator.: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 08/06/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/06/2022)

Apelação – Locação de imóvel residencial – Ação de rescisão contratual cumulada com consignação de chaves e restituição de valores – Indevida exigência, pela locadora, de desconto de valores atinentes a danos no imóvel para aceitar receber as chaves – Termo final da responsabilidade do locatário – Depósito das chaves em Juízo ou entrega ao locador. É vedado ao locador condicionar o recebimento das chaves à reparação de danos ou ao pagamento de valores inadimplidos, ainda que a serem deduzidos da caução, questões que devem ser discutidas em ação própria. Os autores não podiam cumprir a prestação sem atenderem as condições exigidas pela locadora, de subscrição de um termo em que reconhecessem a validade do desconto de reparos em equipamento da piscina, o que impediu o adimplemento e deu ensejo à propositura da ação consignatória. É entendimento pacífico do Colendo Superior Tribunal de Justiça que, na ação de consignação de chaves e ainda que se reconheça a mora do locador, o termo final da responsabilidade do locatário pelo pagamento de aluguéis coincide com o depósito das chaves em Juízo . Apelação provida em parte. (TJ-SP - Apelação Cível: 10552113720198260002 São Paulo, Relator.: Lino Machado, Data de Julgamento: 05/02/2021, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/02/2021)

Ressalte-se que eventual crédito será apurado em sede de liquidação, com base nestas premissas fáticas e jurídicas, não cabendo aqui dirimir, antecipadamente, cada específico valor.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação do ESPÓLIO DE AYDA MARIA BRITO DE OLIVEIRA ALMEIDA, apenas para na ação principal acrescentar a condenação dos réus ao pagamento dos alugueres e demais encargos locatícios vencidos e não pagos correspondente ao segundo contrato, de julho/2016 até o dia 04/07/2017, data em que ocorreu o depósito das chaves em juízo, cujo valor exato deverá ser apurado na fase de liquidação da sentença e na reconvenção determinar que a compensação pelo autor reconvindo do valor nominal de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais) pago antecipadamente por oito meses de aluguel, mantendo-se incólume os demais termos da sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Diante do resultado, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majora-se os honorários de sucumbência da ação principal para o montante de 15% sobre o valor da condenação e na reconvenção para 12% sobre o valor da causa, mantida a distribuição estabelecida na sentença.

Sala de Sessões, de de 2025.

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

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Não obstante o usual brilhantismo externado no voto do Eminente Desembargador Relator, a quem devoto elevado apreço e que tanto enobrece a composição desta Colenda Terceira Câmara, peço venia para parcialmente divergir da respeitável conclusão de Vossa Excelência no que tange à apelação apenas do autor, ESPÓLIO DE AYDA MARIA BRITO DE OLIVEIRA, pelos motivos que passo a expor.

Consoante ID 48639785, houve a celebração de contrato de locação entre a locadora Ayda Maria Brito de Oliveira Almeida e a locatária Casas Freire.com Comercial de Eletrodomésticos Ltda., tendo como objeto o imóvel situado à Praça Luiz Nogueira, nº 291 (antigo nº 175), Serrinha-BA. O prazo de vigência foi de 48 (quarenta e oito) meses, compreendendo o período de 01/02/2009 a 31/01/2013.

O valor do aluguel mensal inicial foi estipulado em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), com previsão de reajuste anual pelo IGP-M, sendo que Paulo Edson Freire Gomes e Rosilda Fernandes Freire figuraram como fiadores solidários, com renúncia ao benefício de ordem.

A Cláusula Terceira, parágrafo único, estabeleceu que a locatária deveria antecipar o pagamento correspondente a 08 (oito) meses de locação, no total de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), senão vejamos:

Cláusula Terceira, Parágrafo único: Caberá a LOCATÁRIA, quando da assinatura do presente instrumento, antecipar o pagamento de valor correspondente a 8 (oito) meses da locação, num total de R$32.000,00 (trinta e dois mil reais), montante este que, nos últimos oito meses da contratação locatícia, poderá ser abatido do valor mensal devido pela locação naquela oportunidade, ou, então, devolvido em seu valor nominal à LOCATÁRIA ao término da vigência contratual, a critério escrito e particular da LOCADORA. - Grifou-se.

Logo, não há dúvidas que a quantia de R$ 32.000,00 paga pela Locatária em favor da Locadora teve, em verdade, natureza de quitação antecipada de 08 alugueres mensais referente ao primeiro contrato de locação, por conseguinte não havendo que se cogitar na existência de direito à devolução ou repetição dos valores correspondentes.

Outrossim, a partir da análise da defesa do locatário (ID 48640605), em especial do recibo de transferência bancária no valor de R$ 52.000,00 colacionado no ID 48640611, depreende-se a existência de um pagamento a maior em favor da locadora no importe de R$ 20.000,00, por conseguinte presumindo-se que tal quantia também foi utilizada como antecipação do pagamento de aluguéis, porquanto transferência bancária realizada apenas 05 (cinco) dias após o início da vigência do primeiro contrato locatício e sem discriminação da razão do referido pagamento.

Há de se notar que esta primeira locação foi encerrada regularmente em 31/01/2013, e, consoante se extrai da petição inicial colacionada no ID 48639780, SEM débitos do locatário.

Dessa maneira, com base nos elementos colacionados aos autos, notadamente em razão da conduta do inquilino que não reclamou a existência de qualquer crédito junto ao locador após o término da primeira relação locatícia, vindo a fazê-lo somente mais de 04 anos após o fim da mencionada locação - face a reconvenção juntada no ID 48640605 -, é que se pode concluir que os valores pagos antecipadamente totalizando R$ 52.000,00 foram consumidos no pagamento antecipado de 13 aluguéis mensais de um total de 48 aluguéis previstos na vigência do contrato juntado no ID 48639785.

Cabia, pois, ao inquilino trazer aos autos a provas de que, em paralelo ao pagamento dos R$ 52.000,00, teria concorrido também com o pagamento de 48 prestações mensais de R$ 4.000,00, para que, a partir de então, pudesse ser cogitada a possibilidade de existência de algum crédito em seu favor ao término da primeira locação, ônus do qual, entretanto, não se desincumbiu.

Logo, não obstante as respeitáveis conclusões do Eminente Desembargador Relator e do Exmo Magistrado sentenciante, data maxima venia, ousa-se dissentir para reconhecer a inexistência de qualquer crédito do locatário junto à locadora em decorrência da primeira relação locatícia, visto que, repita-se, o inquilino não logrou comprovar a existência do alegado crédito ao final do primeiro contrato de locação celebrado entre os litigantes.

No que tange ao pedido recursal do locador apelante atinente à condenação da locatária ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos de julho/2016 até junho/2017, verifica-se ser o caso de acolhimento deste pleito, visto que o inquilino não concorreu com a prova de quitação dos referidos alugueres, sendo que a chave do imóvel somente veio a ser depositada em juízo no dia 04/07/217, face a certidão constante no ID 48640589.

Há de se notar que a jurisprudência, de longa data, é pacífica no sentido de ser responsabilidade do inquilino o pagamento dos alugueis até a devolução formal das chaves do imóvel. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO DA OBRIGAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES. MULTA PENAL. VALOR DA CAUÇÃO. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. 1. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando omissão, contradição ou negativa de prestação jurisdicional. 2. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção. 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.423.281/AM, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 21/11/2019, DJe de 6/12/2019)

APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO CIVIL - AÇÃO DE CONHECIMENTO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - RELAÇÃO JURÍDICA COMPROVADA - DATA DA ENTREGA DAS CHAVES - ALUGUÉIS E ENCARGOS - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBÊNCIAIS - SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. 1. A rescisão do contrato de locação, bem como a desoneração das obrigações contratuais deve ter como termo final a entrega das chaves em juízo. 2 . Os aluguéis e demais acessórios da locação são devidos até a data da efetiva entrega das chaves, momento a partir do qual se considera rescindido o contrato celebrado. 3. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários. (TJ-MG - Apelação Cível: 51656974920188130024, Relator.: Des .(a) José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 21/02/2025, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/02/2025)

E, de acordo com a jurisprudência, tal obrigação também é extensível aos fiadores:

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE COBRANÇA - RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL, POR CULPA DO LOCATÁRIO - OFENSA AO DISPOSTO NO INCISO I, DO ART. 23, DA LEI Nº 8.245/1991 - ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO - CONDENAÇÃO ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FIADORES - DANOS MATERIAIS - EXISTÊNCIA DE AVARIAS NO BEM, OCASIONADAS PELO MAU USO - EFETIVA COMPROVAÇÃO - JUROS - FLUÊNCIA DESDE OS VENCIMENTOS - HONORÁRIOS CONTRATUAIS - DESCABIMENTO - RECURSOS DESPROVIDOS. - Nos termos do art . 23, inciso I, da Lei nº 8.245/1991, constitui obrigação do Locatário, dentre outras, pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado - O inquilino se desobriga do pagamento dos aluguéis e demais compromissos decorrentes da locação apenas a partir do momento em que o locador é imitido na posse do imóvel - Havendo cláusula expressa no Contrato, estabelecendo que a responsabilidade dos fiadores perdura até a efetiva entrega das chaves, deve ser mantida a solidariedade entre eles e o Locatário, no que se refere à integralidade da condenação - A mora ex re não depende de ato do credor, como interpelação ou citação, por decorrer do próprio inadimplemento da obrigação positiva, líquida e com termo alcançado - São passíveis de reparação os danos presentes, efetivos e inequívocos, mas não os imaginários, ou seja, os que, hipoteticamente, possam advir de situações não concretizadas e incertas - A cobrança dos honorários contratuais cumulativamente com a verba de sucumbência arbitrada judicialmente implica em bis in idem e não tem respaldo no ordenamento jurídico. (TJ-MG - Apelação Cível: 51130455520188130024, Relator.: Des.(a) Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 06/03/2024, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/03/2024)

Portanto, verifica-se ser o caso de reconhecimento da inadimplência do inquilino até a data em que depositou as chaves em juízo, por conseguinte liberando-se das obrigações locatícias, sendo os fiadores solidariamente responsáveis por tais débitos.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO à apelação (ID 48640687) do autor, para, reformando parcialmente a sentença apelada, excluir a sua condenação à devolução dos 08 (oito) meses de aluguel pagos antecipadamente, bem como para condenar os réus ao pagamento dos alugueres e demais encargos locatícios da locação vencidos e não pagos correspondente ao segundo contrato, de julho/2016 até o dia 04/07/2017, data em que ocorreu o depósito das chaves em juízo, cujo valor exato deverá ser apurado na fase de liquidação da sentença.

Por outro lado, adiro integralmente ao voto do Eminente Desembargador que conclui pelo NÃO PROVIMENTO do apelo dos réus (ID 48640685).

É como voto.

Salvador (BA), Sala das Sessões, data constante no sistema.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
Juiz Convocado – Substituto de 2° Grau
TITULARIDADE EM PROVIMENTO 19
RELATOR