PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SENTENÇA REFORMADA. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO.  

1-A agravante firmou os contratos em novembro de 2021, para a entrega do empreendimento em 19 de novembro de 2023. A Agravante apresenta documentos que demonstram o descumprimento contratual pela Agravada, uma vez que o empreendimento não foi entregue no prazo estimado e não há indícios concretos de sua construção.

2-Sustenta, ainda, que a falta de cumprimento das obrigações contratuais por parte da empresa agravada resulta em risco de dano irreparável ou de difícil reparação, considerando os pagamentos já realizados e a possibilidade de prejuízo financeiro.

3-A probabilidade do direito da Agravante resta evidenciada, pois os elementos trazidos aos autos apontam para um grave inadimplemento da Agravada, comprometendo a viabilidade do contrato e justificando sua suspensão. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº8000043-72.2025.8.05.9000, tendo como Agravante, MIRIA DA SILVA LOPES,  e Agravado CENTRO OESTE NORDESTE LTDA. 

Acordam os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento.

Salvador, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Míria Lopes da Silva contra decisão proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Feira de Santana/BA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Danos Morais, que indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspensão dos contratos firmados entre as partes. 

A Agravante alega que, em novembro de 2021, celebrou contrato com a Agravada, denominado "Contrato de Cessão de Direito de Uso e Reserva de Espaço Comercial", visando à aquisição de uma unidade comercial em empreendimento imobiliário, cuja entrega verbalmente se prometeu para setembro de 2023. Ademais, firmou em 25 de novembro de 2021 um "Contrato de Locação de Espaço Comercial", prevendo início da locação a partir de outubro de 2023. 

Entretanto, conforme sustenta, até a presente data as obras não foram iniciadas e a área onde o empreendimento deveria ser construído estaria sendo utilizada como estacionamento, o que reforçaria a ausência de perspectiva concreta de sua conclusão. Além disso, aduz que o contrato de cessão não especifica a metragem, a localização exata da unidade adquirida e tampouco a data exata de entrega.

Diante desse cenário, ingressou com ação judicial pleiteando a nulidade dos contratos firmados, com a consequente dissolução do vínculo contratual e devolução dos valores pagos. 

No curso do processo, requereu tutela de urgência para a imediata suspensão dos efeitos contratuais, sob o argumento de que o inadimplemento da Agravada quanto à entrega do empreendimento configura violação aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, expondo-a ao risco de prejuízo irreversível. 

O Juízo a quo indeferiu o pleito sob o fundamento de que a questão demanda maior dilação probatória, razão pela qual a Agravante interpôs o presente Agravo de Instrumento, requerendo efeito suspensivo à decisão recorrida, de modo a suspender as obrigações decorrentes dos contratos. 

Em sede de admissibilidade recursal, verifica-se que o recurso foi tempestivo, tendo sido protocolado dentro do prazo legal, e que a Agravante está isenta do preparo recursal, haja vista o deferimento da gratuidade da justiça nos autos originários.

 Esta Relatora deferiu a antecipação da tutela recursal (decisão – ID. 77547876).

Malgrado devidamente intimada através do DPJ, conforme certidão de ID. 80242212, a Agravada deixou de apresentar razões de contrariedade.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Salvador, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Exsurgem a tempestividade da irresignação, além do atendimento aos demais pressupostos de admissibilidade, merecendo, portanto, ser conhecida. 

Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por Míria Lopes da Silva contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Feira de Santana/BA, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS c/c CONDENATÓRIA POR LUCROS CESSANTES COM PEDIDO DETUTELA DE URGÊNCIA, que indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspensão dos efeitos dos contratos firmados com a parte agravada, Centro Oeste Nordeste LTDA.

Perlustrando-se os fólios, constata-se que a agravante celebrou contrato, em 19 de novembro de 2021, Contrato de Cessão de Direito de Uso e Reserva de Espaço Comercial com a Agravada, visando à aquisição de unidade comercial em empreendimento imobiliário cuja entrega estaria prevista, de forma verbal, para setembro de 2023. Ocorre que, em 25 de novembro de 2021, também firmou Contrato de Locação de Espaço Comercial, com termo inicial de vigência em 05 de outubro de 2023.

Afirma que a loja não foi entregue no prazo estabelecido no contrato, afirmando que as obras ainda não foram iniciadas, passados mais de 2(dois) anos e 8(oito) meses. 

Todavia, conforme documentos abojados, até a presente data não há qualquer indício de início das obras no local indicado, o qual estaria sendo utilizado como estacionamento. Acrescente-se que os contratos celebrados não indicam com precisão a metragem da unidade, sua localização exata ou data de entrega do empreendimento, elementos que comprometem a segurança jurídica do negócio.

De logo,  merece prosperar a argumentação da Recorrente quanto à existência de atraso  na entrega do imóvel. 

O pedido de tutela de urgência formulado pela Agravante no juízo de origem foi indeferido, sob o fundamento de necessidade de dilação probatória, ensejando a interposição do presente recurso.

O artigo 300 do CPC dispõe que:

“A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.”

In casu, os elementos de prova colacionados aos autos, em especial, os contratos e as alegações devidamente fundamentadas, revelam a probabilidade do direito da Agravante, uma vez que a ausência de qualquer movimentação concreta no terreno, aliada à ausência de cláusulas contratuais mínimas quanto à individualização da unidade adquirida e à fixação do prazo de entrega, traduz grave inadimplemento contratual.

Além disso, há perigo de dano iminente, posto que a Agravante permanece vinculada a obrigações contratuais, inclusive financeiras, sem que lhe seja proporcionada a devida contraprestação — qual seja, a entrega do imóvel adquirido e a disponibilização do espaço locado. Essa situação, por si só, demonstra o risco de prejuízo irreversível e de desequilíbrio contratual.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o descumprimento do prazo de entrega do imóvel gera, presumidamente, danos ao consumidor, autorizando a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos (REsp 1.729.593/SP e AgInt no AREsp 2088504/RJ).

Nesse sentido, o aresto: 

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - TUTELA DE URGÊNCIA - SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PRESTAÇÕES - POSSIBILIDADE. 1. Para o deferimento da tutela provisória de urgência, necessária a demonstração do preenchimento de dois requisitos, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano irreparável. 2 . O descumprimento dos prazos para entrega das obras de infraestrutura do loteamento estipuladas contratualmente é suficiente para demonstrar a probabilidade do direito no tocante à suspensão do pagamento das parcelas vincendas do contrato, em aplicação da cláusula geral de exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), além do perigo de dano consubstanciado no ônus financeiro injustificável em caso de manutenção das cobranças. (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 15809010420248130000, Relator.: Des.(a) Leonardo de Faria Beraldo, Data de Julgamento: 13/08/2024, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/08/2024) 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. JUROS DE OBRA (TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA) . SUSPENSÃO DA COBRANÇA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/2015. RECURSO PROVIDO . 1. Decisão que, nos autos da "ação de indenização por danos materiais e morais" movida pelo promitente comprador do imóvel, indeferiu o pedido de tutela antecipada relativo à suspensão da cobrança da taxa de evolução da obra. 2. Evidenciados os requisitos do art . 300 do CPC/2015, a recomendar a concessão da liminar. Precedentes. 3. Agravo de instrumento provido. (TJ-SP 22514613720168260000 SP 2251461-37.2016.8.26 .0000, Relator.: Alexandre Lazzarini, Data de Julgamento: 20/02/2018, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2018)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECISÃO SINGULAR QUE DEFERIU PARCIALMENTE A LIMINAR SEM DESOBRIGAR A PARTE AUTORA DO PAGAMENTO DAS PARCELAS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DE

IMÓVEL - POSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DO PAGAMENTO. I - É justa a suspensão dos pagamentos das prestações vincendas, desobrigando a parte autora, quando comprovado nos autos o descumprimento contratual por parte da requerida, com grande atraso no andamento das obras, o que inviabilizou a entrega do imóvel no prazo máximo estipulado no contrato. Presente a prova inequívoca capaz de convencer da verossimilhança das alegações, via de consequência, o deferimento da tutela de urgência é medida que se impõe. (TJ-MG - AI: 10000160847174001 MG, Relator.: João Cancio, Data de Julgamento: 06/12/2016, Data de Publicação: 06/12/2016)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – DECISÃO QUE INDEFERE A TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA AMBICIONADA – INSURGÊNCIA - PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DAS PARCELAS DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO E PROIBIÇÃO DE INSCRIÇÃO NOS CADASTROS DE INADIMPLENTES – PERTINÊNCIA NA ESPÉCIE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE SISTEMA DE GERAÇÃO DE ENERGIA SOLAR – AQUISIÇÃO MEDIANTE FINANCIAMENTO BANCÁRIO CONTRATADO PARA TAL FUNÇÃO ESPECÍFICA – INADIMPLÊNCIA DA VENDEDORA NA INSTALAÇÃO NO PRAZO ACORDADO – PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO – CÉDULA DE CRÉTIDO BANCÁRIO – CONTRATOS COLIGADOS – RELAÇÃO DE INTERDEPENDÊNCIA – SUSPENSÃO DAS PARCELAS – PROBABILIDADE DO DIREITO ALEGADO E PERIGO DE DANO APTOS A ENSEJAR O DEFERIMENTO DA TUTELA ANTECIPADA ALMEJADA, JUSTIFICADA SUA EXCEPCIONALIDADE – REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CPC PREENCHIDOS – PRECEDENTE DESTA C. CÂMARA CÍVEL – DECISÃO REFORMADA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-PR 0111501-35.2023 .8.16.0000 Paiçandu, Relator.: Fabian Schweitzer, Data de Julgamento: 12/04/2024, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/04/2024)

INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APARTAMENTO ADEQUIRIDO "NA PLANTA". ATRASO . DANO MATERIAL. DANO MORAL. Insurgência contra sentença de parcial procedência. Sentença mantida . 1. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Aplicabilidade. Autores que se enquadram na definição legal de consumidores e a ré na de fornecedora (arts . 2º, 3º, CDC), atraindo a referida legislação protetiva. 2. ATRASO NA ENTREGA. Atraso configurado e imputável às rés . "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente" (Súmula 161, TJSP). 3. LUCROS CESSANTES . "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio" (súmula 162, TJSP; tese 5, IRDR4, TJSP), de 0,5% do valor do imóvel atualizado por mês de atraso até a entrega do imóvel. 4. DANO MORAL. Atraso de cerca de dois anos na entrega de imóvel gera dano moral . Valor adequadamente fixado (R$ 10.000,00), não comportando redução. 5. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS . Critério adequado seria o da fixação com base no valor da condenação. Proibição, contudo, de "reformatio in pejus". RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10188047420218260224 SP 1018804-74 .2021.8.26.0224, Relator.: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 08/03/2022, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/03/2022).

Nessa linha de intelecção, os arestos:

RECURSOS DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONFIGURAÇÃO DA CULPA DA CONSTRUTORA. INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. PROPAGANDA ENGANOSA. RECONHECIMENTO. INDENIZAÇÕES FIXADAS EM VALORES RAZOÁVEIS E EM CONSONÂNCIA COM PRECEDENTES DO TJ/BA. SENTENÇA MANTIDA. I. Afastada a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada. II. Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e pedido de indenização por danos morais julgada parcialmente procedente. Recursos de apelação dos Réus. Construtora que não respeitou o prazo avençado e as unidades imobiliárias foram entregues com atraso aos seus compradores. III. Sentença mantida quanto ao reconhecimento do descumprimento do contrato por parte da construtora com a consequente rescisão contratual, com o retorno das partes ao estado anterior de coisas. IV. Decidiu corretamente o Juízo a quo ao determinar a devolução das parcelas pagas, monetariamente corrigidas a partir de cada pagamento, acrescidas de multa de 2% (dois por cento) a título de cláusula penal em razão do descumprimento do contrato. V. Indenização por danos morais em razão do atraso da obra fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Valor que encontra-se em consonância com o patamar adotado por esta Corte de Justiça em casos análogos. VI. Indenização em razão da propaganda enganosa também no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Montante que não se mostra excessivo, e encontra-se alinhado aos precedentes que tratam sobre a matéria neste Tribunal de Justiça. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSOS DE APELAÇÃO CONHECIDOS E DESPROVIDOS. ACÓRDÃO (TJ-BA - APL: 05024417420168050080, Relator: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/03/2021)

Assim, presentes os requisitos do art. 300 do CPC, entendo que é cabível e necessário o deferimento da medida liminar para suspender os efeitos dos contratos celebrados entre as partes, até o julgamento definitivo da demanda originária.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER do Agravo de Instrumento e DAR-LHE PROVIMENTO para CONFIRMAR a decisão liminar que concedeu o efeito suspensivo, determinando a imediata suspensão dos efeitos dos contratos firmados entre as partes.

Salvador, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

Relatora