PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA
Direito Civil e Processual Civil. Apelação Cível. Adjudicação compulsória. Alienação de imóvel por associação. Limitações estatutárias inoponíveis a terceiros de boa-fé. Aplicação da teoria da aparência. Sentença mantida. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1.    Trata-se de Apelação interposta pela parte Ré contra sentença proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Caetité/BA, que julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória do imóvel descrito na inicial, substituindo a declaração de vontade da associação vendedora e determinando a transferência da propriedade ao autor. A apelante sustenta que a alienação de bens de associação depende de prévia aprovação em Assembleia Geral e manifestação da FENABB e do Banco do Brasil, o que não teria ocorrido.

II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em definir:
(i) se limitações estatutárias referentes à alienação de bens imóveis de associação podem ser opostas ao terceiro adquirente que agiu de boa-fé; e
(ii) se, presentes os requisitos legais, é devida a adjudicação compulsória do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes.

III. Razões de decidir
3. O contrato de compra e venda foi celebrado por dirigente da associação, no exercício aparente de suas funções, sem que o adquirente tivesse conhecimento das limitações internas, as quais configuram matéria interna corporis e não podem ser opostas a terceiros de boa-fé.
4. A jurisprudência é pacífica no sentido de que restrições estatutárias não têm eficácia perante terceiros que confiaram na aparência de legitimidade do representante (teoria da aparência).
5. Presentes os requisitos do art. 1.418 do Código Civil — pagamento e recusa/inércia na outorga da escritura — mostra-se correta a adjudicação compulsória determinada pelo juízo de origem.
6. Incabível a majoração dos honorários advocatícios, por já fixados no percentual máximo pelo magistrado singular.

IV. Dispositivo e tese
7. Recurso conhecido e não provido.
Tese de julgamento:
“1. As limitações estatutárias de associação constituem matéria interna corporis e não são oponíveis a terceiros de boa-fé que contrataram com representante dotado de aparência de legitimidade.”
“2. Presentes os requisitos legais previstos no art. 1.418 do Código Civil, é devida a adjudicação compulsória do imóvel objeto do contrato de compra e venda.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.418 e 422; CPC/2015, art. 1.012.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 887.277/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 04/11/2010; STJ, AgInt no AREsp 1349182/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 10/06/2019; TJ-SC, AC 0004825-13.2013.8.24.0058, Rel. Des. João Batista Góes Ulysséa, j. 19/04/2018; TJ-MG, AC 10000170911671002, Rel. Des. Estevão Lucchesi, j. 27/01/2022.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, pelos motivos expostos no voto do Relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 5 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

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  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por Carlos Novais da Palma contra a Associação Atlética do Banco do Brasil, na qual pleiteia a adjudicação compulsória do imóvel de matrícula n° 18.893 do Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Caetité/BA, objeto do contrato de compra e venda entre as partes, com a outorgaA definitiva da escritura pública, em favor do autor.

Adoto como próprio o relatório da sentença de ID 93972426, acrescentando que o Juízo a quo julgou procedente o pedido, nos seguintes termos: 

Ante todo o exposto e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido, o que faço para determinar a adjudicação compulsória do imóvel descrito na inicial, qual seja: “Um terreno urbano identificado como Área 2, localizado na Rua Totônio Lobo, bairro Santa Rita, na cidade de Caetité/BA, medindo 10,00m de frente; 10,00m de fundo; 24,89m de lateral direita e 24,94m de lateral esquerda, perfazendo uma área total de 249,20m², conforme matrícula nº 18.893 do Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Caetité/BA.”, substituindo a declaração de vontade da ré e determinando a transferência da propriedade do imóvel ao autor.

Opostos Embargos de Declaração, foram acolhidos para reduzir os honorários advocatícios de sucumbência ao percentual de 15% (quinze por cento) sobre o proveito econômico da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Irresignada, a Ré interpôs Apelação de ID 93972434, insurgindo-se contra a sentença, sob o fundamento de que desconsiderou os argumentos da defesa, baseados no art. 50 do Estatuto Social.

Sustenta que a alienação de bens imóveis da Associação é permitida somente após a aprovação em Assembleia Geral e a manifestação da FENABB e do Banco do Brasil, representando esta norma estatutária um requisito essencial para a validade do ato de disposição patrimonial, não podendo ser ignorada.

Alega que o contrato em questão foi celebrado em desconformidade com as normas internas da AABB, o que constitui um vício que impede a concretização da venda. Assevera que a recusa da Associação não é injustificada ou de má-fé, mas sim uma impossibilidade jurídica de outorgar a escritura definitiva sem o cumprimento de um pré-requisito fundamental para a alienação de seu patrimônio.

Esclarece, no mais, que o fato de a intervenção administrativa ter expirado em 30/06/2025 não significa que o ato viciado foi automaticamente sanado, pugnando, ao final, pelo provimento do Recurso para que seja reformada a sentença no sentido de julgar improcedentes os pedidos.

O Autor apresentou contrarrazões de ID 93972439, refutando as razões recursais e pugnando pelo improvimento do Recurso. 

O Apelo é tempestivo.

O preparo foi efetuado.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

             Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

         Relator 

SC05

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  Quinta Câmara Cível 

Dos requisitos de admissibilidade

Pondero, inicialmente, que o Enunciado Administrativo n.º 3 do Superior Tribunal de Justiça determina que os pressupostos de admissibilidade da Apelação sejam verificados à luz do Código de Processo Civil de 2015, senão vejamos da ementa abaixo:

Enunciado Administrativo nº 3 - Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.   

Presentes os requisitos de admissibilidade, recebo o Recurso no efeito suspensivo, a teor do art. 1.012, caput, do CPC/2015.

Do mérito

Cinge-se a controvérsia dos autos à análise da irresignação do Autor contra sentença proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Caetité, que julgou procedente o pedido para determinar a adjudicação compulsória do imóvel descrito na inicial, qual seja: “Um terreno urbano identificado como Área 2, localizado na Rua Totônio Lobo, bairro Santa Rita, na cidade de Caetité/BA, medindo 10,00m de frente; 10,00m de fundo; 24,89m de lateral direita e 24,94m de lateral esquerda, perfazendo uma área total de 249,20m², conforme matrícula nº 18.893 do Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Caetité/BA.”, substituindo a declaração de vontade da ré e determinando a transferência da propriedade do imóvel ao autor.

Com efeito, adjudicação compulsória é um instrumento legal do qual pode se valer o comprador de um imóvel para obter a escritura definitiva e registrar a propriedade em seu nome, mesmo que o vendedor se recuse ou se omita em assinar os documentos, desde que o comprador tenha efetuado pagamento integral do bem.

Configura-se como uma forma de concretizar a transferência da propriedade, gerando uma sentença (ou ata notarial) que substitui a assinatura do vendedor, garantindo a segurança jurídica ao adquirente.

A questão é regulada pelo art. 1.418 do Código Civil, senão vejamos:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

No caso concreto, as partes celebraram contrato de compra e venda do imóvel “terreno urbano identificada como Área 2, localizado na Rua Totônio Lobo, bairro Santa Rita, nesta cidade de Caetité/BA, medindo 10,00m (dez metros) de frente; 10,00m (dez metros) de fundo; 24,89m (vinte e quatro metros e oitenta e nove centímetros) de lateral direita e 24,94m (vinte e quatro metros e noventa e quatro centímetros) de lateral esquerda, perfazendo uma área total de 249,20m' (duzentos e quarenta e nove metros quadrados e vinte centímetros quadrados), conforme matrícula n° 18.893 do Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Caetité/BA”.

Apesar de ter pago a entrada e parcelas fixas do imóvel previstas em contrato, vem encontrando dificuldades para obter a escritura definitiva do imóvel. Justifica a Ré, em sede de Apelação, que a alienação de bens imóveis da Associação é permitida somente após a aprovação em Assembleia Geral e a manifestação da FENABB e do Banco do Brasil, representando esta norma estatutária um requisito essencial para a validade do ato de disposição patrimonial, não podendo ser ignorada.

Todavia, celebrado o contrato, deve viger o princípio da boa-fé, configurado pela lealdade e confiança que regem as relações jurídicas, na forma do art. 422 do Código Civil, o qual dispõe que “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”.

Sob este aspecto, normas internas de uma associação, sejam estatutos ou regimentos, possuem validade apenas para os seus membros e não podem ser usadas para invalidar um negócio realizado com terceiros que não detinham conhecimento das suas regras e agiram de boa-fé com o representante.

Desse modo, celebrado o contrato pelo dirigente da associação com um terceiro de boa-fé que não conhecia as regras internas ao tempo da celebração do negócio jurídico, não pode posteriormente alegar suas normas internas com vistas à anulação do contrato, devendo ser preservado em respeito ao princípio da boa-fé e segurança jurídica das relações negociais.

Nesse sentido, destaquem-se julgados da jurisprudência pátria:

Apelação Cível n. 0004825-13.2013.8 .24.0058Relator designado: Desembargador João Batista Góes Ulysséa APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE MULTA E INDENIZAÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA . RECURSO DA RÉ. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPRA DE TERRENO REALIZADA POR ASSOCIAÇÃO DEVIDAMENTE APROVADA EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. CONCRETIZAÇÃO DO ATO REPRESENTADA POR MEMBROS DO CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO E FISCAL . COMPRADORA DE BOA-FÉ. LIMITAÇÃO ESTATUÁRIA INSUFICIENTE PARA ANULAR NEGÓCIO. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. EXIGÊNCIAS INTERNA CORPORIS QUE NÃO SÃO OPONÍVEIS A TERCEIROS . "As limitações estatutárias ao exercício de atos por parte da Diretoria da Sociedade Anônima, em princípio, são, de fato, matéria interna corporis, inoponíveis a terceiros de boa fé que com a sociedade venham a contratar. Por outro lado, a adequada representação da pessoa jurídica e a boa-fé do terceiro contratante devem ser somadas ao fato de ter ou não a sociedade praticado o ato nos limites do seu objeto social, por intermédio de pessoa que ostentava ao menos aparência de poder. [...]" (REsp n. 887.277/SC, rel. Ministro Luis Felipe Salomão, j . 4-11-2010). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. V

(TJ-SC - AC: 00048251320138240058 São Bento do Sul 0004825-13 .2013.8.24.0058, Relator.: João Batista Góes Ulysséa, Data de Julgamento: 19/04/2018, Segunda Câmara de Direito Civil)

APELAÇÃO CÍVEL. ANULAÇÃO DE GARANTIA. IMÓVEL DE PROPRIEDADE DE EMPRESA. SÓCIO ADMINISTRADOR . TEORIA DA APARÊNCIA. TERCEIRO DE BOA-FÉ. MANUTENÇÃO DA CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. A teoria da aparência tem sua base na ideia de que a boa-fé inerente aos negócios jurídicos merece ser tutelada, a fim de preservar a segurança das relações jurídicas, manifestada por meio da confiança depositada na aparência . Não obstante a previsão do contrato social acerca da necessidade da autorização de todos os sócios no caso de oneração dos bens imóveis da empresa, deve ser aplicada a teoria da aparência, resguardando-se os direitos dos terceiros de boa-fé, mormente a existência de indícios que todos os sócios tinham conhecimento da assinatura do contrato com cláusula de alienação fiduciária.

(TJ-MG - AC: 10000170911671002 MG, Relator.: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 27/01/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/01/2022)

Diante das considerações acima delineadas, a sentença que julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória do imóvel objeto da lide deve ser mantida por este Juízo.

Dos honorários advocatícios

Por derradeiro, a respeito dos honorários advocatícios, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça que a elevação da verba pressupõe a existência cumulativa de alguns requisitos, dentre eles que a decisão recorrida tenha sido publicada a partir da entrada em vigor do novo CPC e o não conhecimento ou não provimento do recurso, seja pela via monocrática ou por julgamento colegiado. Cito:

4) A majoração da verba honorária sucumbencial recursal, prevista no art. 85, § 11, do CPC/2015, pressupõe a existência cumulativa dos seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.03.2016, data de entrada em vigor do novo Código de Processo Civil; b) recurso não conhecido integralmente ou não provido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. (STJ- edição 129 do Jurisprudência em Teses). (AgInt no AREsp 1349182/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2019, DJe 12/06/2019; AgInt no AREsp 1328067/ES, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 09/05/2019, DJe 06/06/2019; AgInt no AREsp 1310670/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/05/2019, DJe 03/06/2019; REsp 1804904/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/05/2019, DJe 30/05/2019; EDcl no AgInt no AREsp 1342474/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 11/04/2019, DJe 08/05/2019; AgInt nos EDcl no REsp 1745960/MS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe 08/04/2019) grifei

Por conseguinte, considerando que o Magistrado Singular fixou os honorários advocatícios em percentual máximo, incabível a majoração da verba honorária nesta instância.

Conclusão 

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO. 

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator