PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS – LEGITIMIDADE DA ACIONADA URBPLAN RECONHECIDA - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – ATRASO DA OBRA INCONTROVERSO PARA ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – DESCUMPRIMENTO DA OFERTA INCLUSIVE EM FACE DA LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS EM SUA TOTALIDADE QUE SE MANTÉM – SÚMULA 543 DO STJ – APELO DAS ACIONADAS IMPROVIDO – TAXA DE CORRETAGEM - INCIDÊNCIA DO TEMA 938/STJ – PRESCRIÇÃO – OCORRÊNCIA – APELO AUTORAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO

1. Cuidam-se de apelações simultâneas em face de sentença que julgou procedente em artes os pleitos autorais rescindindo o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, reconhecendo culpa exclusiva da parte fornecedora e determinando a devolução dos valores pagos corrigidos, negando apenas o pedido de devolução dos valores da taxa de corretagem por reconhecer a prescrição.

2. Compulsando os autos se verifica dos eventos 67427003 a 67427008 que a URBPLAN participou ativamente do negócio jurídico entabulado emitindo, inclusive, declaração de valores pagos pela autoria, restando claro que a mesma detinha participação no negócio entabulado controlando, inclusive, a contabilidade e os pagamentos realizados, sendo clara a sua legitimidade passiva.

3. O contrato foi firmado em 25/09/2011 e prometia a entrega do imóvel para setembro/2013, conforme item “7.1” da Cláusula Sétima de ID 67427001 - Pág. 13, sendo a ação distribuída em 25/04/2016 e a contestação apresentada em 29/03/2021 (ID 67427273) sem comprovação de conclusão da obra na forma prometida, colacionando aos autos apenas “habite-se” referente às áreas comuns datado de 19/12/2014, conforme evento 67427282.

4. Com efeito, o atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso nos autos e, malgrado a alegação da ocorrência de excludentes de responsabilidade, os acontecimentos indicados mostram-se inerentes a seu mister empresarial, não isentando as acionadas dos riscos normais da sua atividade.

5. Para além as provas carreadas demonstram que o empreendimento foi anunciado com ênfase em sua localização junto a Shopping Center que seria construído na cidade e que foi alocado em outro endereço fazendo com que fosse descumprido o contrato mais uma vez com depreciação do imóvel.

6. Lado outro, conforme tese obrigatória firmada no julgamento do TEMA 938, do STJ, em sede de recursos especiais repetitivos, a taxa de corretagem foi adimplida em 2011, juntamente com a assinatura do contrato de compra e venda conforme documentos de ID 67427002, razão pela qual há que se reconhecida a ocorrência de prescrição quando do ingresso com a ação em abril/2016.

7. Apelos improvidos.

8. Dentro dos limites recursais e na forma do dispositivo imposto pela sentença de aclaratórios de evento 67427314, majoram-se os honorários advocatícios deferidos em favor da autoria para 15% (quinze por cento) dos valores a serem devolvidos.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0504681-36.2016.8.05.0080, em que figuram como apelante LUIZ CLAUDIO DA SILVA OLIVEIRA e outros (3) e como apelada URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. e outros (4).

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por AFASTAR A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO a ambos os apelos, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Recursos simultâneos Por Unanimidade

Salvador, 29 de Outubro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Adoto como próprio o relatório da decisão de ID 67427301 e acrescento que se cuida de apelação cível interposta por URBAN – DESENVOLVIMENTO URBANO S.A, EPP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, CONSTRUÇÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA. e SP-27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face da sentença proferida pelo Juízo da atual 2ª Vara de Feitos de Rel de Cons. Cível e Comerciais da Comarca de Feira de Santana que julgou procedentes em parte os pedidos formulados por LUIZ CLÁUDIO DA SILVA OLIVEIRA e SOLANGE PEDREIRA DOS SANTOS.

Importa dizer que o dispositivo final da sentença restou configurado após julgamento dos aclaratórios no evento 67427314, nos seguintes termos: “...JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos da parte autora, para DECLARAR extinto o vínculo contratual entre a parte autora e a parte ré, por culpa exclusiva da acionada no atraso da entrega do imóvel; CONDENAR a parte ré na devolução integral dos valores pagos pela parte autora, devidamente corrigido pelo INPC/IBGE, desde o desembolso e com juros simples de 1% ao mês a partir da citação; e DECLARAR inexigível a pretensão autoral de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, ante o advento da prescrição (artigo 206, § 3º, IV, CC). Custas e honorários pela parte requerida, estes em 10% do valor da devolução, restando indeferido o pedido de gratuidade da justiça formulado pelas acionadas.”.

Como bem resumiu os fatos o Eminente a quo em sua sentença originária: “Os autores alegam que, em 25/09/2011, firmaram contrato de promessa de compra e venda para aquisição de uma casa residencial no Condomínio Horizontal Fechado Espaço Ville, pelo preço de R$ 103.079,20 (cento e três mil e setenta e nove rais e vinte centavos), dos quais R$58.454,44 (cinquenta e oito mil quatrocentos e cinquenta e quatro reais e quarenta e quatro centavos) já foram quitados pelos autores. Os autores sustentam que fora estipulada data de entrega do empreendimento para setembro de 2013, mas o prazo foi descumprido pelas requeridas; que, segundo propagandas veiculadas, o referido condomínio estaria localizado ao lado do novo shopping center de Feira de Santana, de propriedade da construtora ré (EPP Empreendimentos), cuja informação fora desmentida, em 2014, posto que o empreendimento foi construído na Avenida Noide Cerqueira; sustentou que, em razão da divergência na localização do empreendimento, os requerentes foram induzidos a erro, motivo pelo qual as requeridas deveriam suportar o ônus da publicidade enganosa (Inicial em Id. 25445029).”.

Em suas razões de apelante SP-27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA & URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A – AMBAS EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL requerem sejam lhe deferidos os benefícios da assistência judiciária gratuita; que há ilegitimidade passiva da URBPLAN ao argumento que “a r. sentença partiu de premissa equivocada e contém contradição, isto porque a sentença enalteceu que as empresas pertencem à mesma cadeia de prestação de serviço, ponto este considerado contraditório, de modo que são duas empresas totalmente distintas, tendo, inclusive, cada uma o seu referido CNPJ, conforme previsto na documentação abaixo:”; que o contrato foi firmado com a empresa SP-27; que não houve atraso na entrega das obras que teve o “habite-se” expedido em 19/12/2014; que o contrato previa conclusão das obras em quatro anos, podendo ser prorrogado por mais quatro; que a ação foi ajuizada apenas após a conclusão da obra; que não houve propaganda enganosa; que o contrato foi cumprido conforme estipulado; que não constrói Shopping Centers; que não pode ser rescindido o contrato porque “...não houve por parte das Apelantes inadimplementos, porque quando do ajuizamento da ação, a obrigação já estava cumprida, quer dizer, o empreendimento já estava devidamente entregue, não havendo prejuízos ao livre exercício da propriedade e edificação sobre o terreno adquirido.”; que deve ser fixado percentual de retenção por restar demonstrado culpa da autoria pela rescisão contratual; que, não tendo ocorrido inadimplência, os juros só podem incidir a partir do trânsito em julgado; que houve sucumbência parcial, devendo ser fixados honorários em favor da parte apelante no que se refere as parcelas indeferidas, pontos que espera sejam providos.

Apelo autoral no evento 67427327 onde sustenta que “...no caso do Demandante, o empreendimento deveria ser entregue no dia 05/07/2017, considerando-se que a cobrança das parcelas correspondentes ao saldo devedor do empreendimento se deu em 05/01/2015.”; que houve descumprimento do contrato por parte das acionadas e não pode ser a autoria penalizada por isso; que “Em relação à taxa de corretagem, não se discute a sua legalidade, apenas buscam o ressarcimento da mesma, em face do Autor não pode arcar com o custo de um negócio imobiliário que está sendo rescindido por culpa exclusiva da Acionada. Logo, a Ré que deve devolver os valores dispendidos a este título, por conta da exposição incontestável de sua culpa.”; que não restou comprovado que o serviço de corretagem foi realizada por corretor autônomo; que devem as partes serem conduzidas ao status quo anter, razão pela qual faria jus a taxa de corretagem; que as atitudes da acionada geraram danos morais; que houve dano moral pelo atraso na entrega gerando ofensa moral in re ipsa, razões pelas quais “...requer que o presente recurso de apelação seja recebido, conhecido e provido no intuito de reformar cassar a sentença recorrida para que sejam os Apelandos condenados, também, na restituição de todos os valores pagos a título de comissão de corretagem, acrescidos de juros e correção monetária na forma da Lei, bem como no pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada Autor, majorando-se a verba sucumbencial na qual os Réus foram condenados.”.

Contrarrazões por SP-27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA & URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. – AMBAS EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL no ID 67427330 pelo improvimento dos pedidos de devolução da taxa de corretagem e danos morais.

Sem contrarrazões pela autoria.

Indeferida a gratuidade requerida pelas acionadas as custas foram recolhidas.

É o que importa relatar. Peço dia de julgamento.

Salvador/BA, 11 de outubro de 2024.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Em ainda mais apertada síntese, cuidam-se de apelações simultâneas em face de sentença que julgou procedente em artes os pleitos autorais rescindindo o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, reconhecendo culpa exclusiva da parte fornecedora e determinando a devolução dos valores pagos corrigidos, negando apenas o pedido de devolução dos valores da taxa de corretagem por reconhecer a prescrição.

1. Da alegada ilegitimidade passiva da URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A.

Tal preliminar foi apresentada ao argumento “a r. sentença partiu de premissa equivocada e contém contradição, isto porque a sentença enalteceu que as empresas pertencem à mesma cadeia de prestação de serviço, ponto este considerado contraditório, de modo que são duas empresas totalmente distintas, tendo, inclusive, cada uma o seu referido CNPJ, conforme previsto na documentação abaixo:”.

Ao indeferir a preliminar bem estabeleceu o Eminente a quo que a mesma participou da cadeia de consumo e, como tal, tem responsabilidade pelos fatos alegados em vista do art. 34, do CDC.

Compulsando os autos se verifica dos eventos 67427003 a 67427008 que a URBPLAN participou ativamente do negócio jurídico entabulado emitindo, inclusive, declaração de valores pagos pela autoria, restando claro que a mesma detinha participação no negócio entabulado controlando, inclusive, a contabilidade e os pagamentos realizados.

Afasto a preliminar.

2. Mérito. Recurso das acionadas.

O contrato foi firmado em 25/09/2011 e prometia a entrega do imóvel para setembro/2013, conforme item “7.1” da Cláusula Sétima de ID 67427001 - Pág. 13, sendo a ação distribuída em 25/04/2016 e a contestação apresentada em 29/03/2021 (ID 67427273) sem comprovação de conclusão da obra na forma prometida, colacionando aos autos apenas “habite-se” referente às áreas comuns datado de 19/12/2014, conforme evento 67427282.

Com efeito, o atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso nos autos e, malgrado a alegação da ocorrência de excludentes de responsabilidade, os acontecimentos indicados mostram-se inerentes a seu mister empresarial, não isentando as acionadas dos riscos normais da sua atividade.

Deve-se observar que a cláusula de tolerância estabelecida no contrato e recebida como válida pela sentença já se constitui como meio suficiente para necessárias correções de possíveis problemas no prazo de entrega.

Para além as provas carreadas demonstram que o empreendimento foi anunciado com ênfase em sua localização junto a Shopping Center que seria construído na cidade e que foi alocado em outro endereço fazendo com que fosse descumprido o contrato mais uma vez com depreciação do imóvel.

Estamos diante da configuração de expressa mora da parte demandada restando configurado nos autos que o comprador cumpriu com suas obrigações contratuais, havendo culpa expressa e exclusiva da parte apelante pela rescisão do contrato.

A possível desídia de órgãos públicos na elaboração, aprovação e fiscalização de projetos de serviços, bem assim atrasos por parte de fornecedores de água para o condomínio negociado não tem o condão de vincular o comprador, sendo obrigação das empresas vinculadas ao empreendimento contornar tais obstáculos.

A relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto os autores são destinatários finais do produto oferecido ou do serviço prestado pela ré, qual seja, comercialização e construção de unidade habitacional (arts. 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor), que estabelece dentre seus princípios basilares a boa-fé.

A boa-fé dirige-se não só ao estado psicológico dos contratantes, desde a negociação até a execução do pacto, mas também nas condutas apresentadas, os quais deverão agir de forma cooperativa e com lealdade.

Assim, não estando a parte autora em mora e, sendo incontroversa a não entrega do imóvel a estes, impõe-se reconhecer que a incorporadora apelante deve responder de forma objetiva pelos danos causados à consumidora, consoante estabelece o art. 14 do CDC.

Em vista da impontualidade na entrega da unidade imobiliária adquirida na planta, por culpa da responsável pelo empreendimento, justifica a rescisão da avença, bem como a devolução de toda a quantia paga, de modo a conduzir as partes ao status quo ante.

REPISO: no caso em tela os recorrentes não comprovaram a ocorrência de justificativa plausível para o descumprimento do prazo previsto no contrato, não tendo se desincumbido, ainda, de demostrar atraso no pagamento por parte dos apelados ou qualquer outra justificativa que demonstrasse possível culpa concorrente dos mesmos.

A matéria já foi sumulada pelo STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

Trago jurisprudência desta Corte de Justiça em casos parecidos:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. NÃO CUMPRIMENTO DE PRAZO PARA A ENTREGA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUTONOMIA PRIVADA. LIBERDADE DE CONTRATAR. PRAZO ESTABELECIDO NA AVENÇA. INAPLICABILIDADE DO ART. 18, DA LEI 6.766/79. ATRASO COMPROVADO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO E DE APLICAÇÃO DO TEMA 971, DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I - O ponto fulcral da presente lide, cinge-se averiguar se o eventual atraso na entrega do imóvel enseja a rescisão contratual com a inversão da multa contratual em desfavor da empresa apelante.

II - O apelante invoca o art. 18, V da, Lei 6.766/79, que prevê o prazo máximo de 04 (quatro) anos para a conclusão da obra. Todavia, a referida lei não pode ser aplicada no caso em tela, pois prescreve normas que o loteador deve verificar para efetuar o registro do imóvel, e não sobre o prazo de entrega do lote nos contratos particulares de compra e venda.

IV – Assim, o inadimplemento voluntário da obrigação de entregar o lote na data aprazada, imputa ao apelante o dever de restituir todas as prestações pagas pelo apelado com juros e correção monetária, sem qualquer retenção, a fim de evitar o enriquecimento sem causa. Súmula 543, do STJ.

V – Sentença mantida na íntegra. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.” (Classe: Apelação,Número do Processo: 0509221-30.2016.8.05.0080, Relator(a): Maria do Socorro Barreto Santiago, Segunda Câmara Cível, Publicado em: 23/10/2018)

“APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. CÍVEL. CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DO FORNECEDOR/RÉU. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRELIMINAR SUSPENSÃO DO FEITO. CLÁUSULA PENAL EM DESFAVOR DA CONSTRUTORA. IRDR. RECURSOS REPETITIVOS TEMA 971. SOBRESTAMENTO DA MATÉRIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO C. STJ. SENTENÇA CONFIRMADA NOS DEMAIS PONTOS. PRELIMINAR ACOLHIDA. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Cuidam os autos de ação de rescisão contratual c/c restituição e danos morais, proposta sob alegação de atraso excessivo na entrega de lote de terreno, por período superior à tolerância estabelecida pelo CDC de 180 dias.

2. A possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, de cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador, é matéria discutida em recursos relativos ao TEMA 971, impondo-se a suspensão dos recursos em curso, até ulterior deliberação da Corte Especial.

3. Identificada a culpa exclusiva do Réu e sua inadimplência injustificada, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, consoante Súmula 543 do STJ. Apelo não provido.” (Classe: Apelação,Número do Processo: 0501028-26.2016.8.05.0080, Relator (a): Joanice Maria Guimarães de Jesus, Terceira Câmara Cível, Publicado em: 08/05/2018)

Do exposto é que voto por negar provimento ao apelo das acionadas.

3. Mérito. Recurso da autoria em face do indeferimento da taxa de corretagem.

Em seu recurso sustenta a autoria, em epítome, que “Em relação à taxa de corretagem, não se discute a sua legalidade, apenas buscam o ressarcimento da mesma, em face do Autor não pode arcar com o custo de um negócio imobiliário que está sendo rescindido por culpa exclusiva da Acionada. Logo, a Ré que deve devolver os valores dispendidos a este título, por conta da exposição incontestável de sua culpa.”.

Acrescenta, então, que sendo constatada a culpa da acionada pelos fatos, devem ser as partes conduzidas ao status quo anter, o que levaria a devolução de todos os valores pagos indevidamente por culpa das acionadas, inclusive quanto a taxa de corretagem, que representa valor despendido de forma desnecessária frente a realidade que se veio a desnudar.

No julgamento do TEMA 938, do STJ se fixou o entendimento obrigatório, na forma do regime de recursos especiais repetitivos pela:

“(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)”

No caso dos autos a taxa de corretagem foi adimplida em 2011, juntamente com a assinatura do contrato de compra e venda conforme documentos de ID 67427002, razão pela qual há que se reconhecida a ocorrência de prescrição quando do ingresso com a ação em abril/2016.

Por tal razão voto por negar provimento também ao recurso autoral.

4. Conclusão.

Do exposto é que voto por AFASTAR A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO a ambos os apelos, mantendo a sentença na forma lançada.

Dentro dos limites recursais e na forma do dispositivo imposto pela sentença de aclaratórios de evento 67427314, majoram-se os honorários advocatícios deferidos em favor da autoria para 15% (quinze por cento) dos valores a serem devolvidos.

Salvador/BA, 11 de outubro de 2024.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator