PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8003347-73.2024.8.05.0154 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: ADAILTON MARTINS DOS ANJOS |
| Advogado(s): |
| APELADO: CONSTRUTORA TROPICAL VILLE LTDA |
| Advogado(s): JOSEVAN BARBOSA DA ROCHA |
O Recurso é tempestivo e atende, ainda, aos demais requisitos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, devendo ser conhecido pelos fundamentos a seguir expostos.
No caso sob análise, deseja o Recorrente a concessão de efeito suspensivo ao recurso de Apelação interposto em face da sentença que julgou procedente em parte os pedidos autorais.
Por certo, a apelação em regra possui efeito suspensivo, excepcionalmente a sentença apelada produzirá imediatamente seus efeitos nas hipóteses do art.1.012, parágrafo 1º do CPC, que não se insere o caso dos autos.
Assim, na situação posta me análise o efeito suspensivo é ope legis.
Assentadas as premissas acima, adentro o mérito.
Cinge-se a controvérsia acerca da rescisão do contrato de compra e venda do imóvel identificado como: Lote de Terreno nº 58, Quadra nº 58, Loteamento Tropical Ville II, Luis Eduardo Magalhães.
O contrato inicialmente formalizado em 02/07/2012, no valor de R$ 33.598,80, parcelado em 120 vezes, sendo objeto de quatro renegociações, em 2016, 2017, 2018 e 2022, como se vê no Id 88771355 ao Id 88771361. A taxa de juros pactuada inicialmente foi de 0,7%, abaixo da taxa média aplicada á época, ou seja, em julhio de 2012, que era de 0,95%.( https://www3.bcb.gov.br/sgspub/consultarvalores/consultarValoresSeries.do?method=consultarValores).
O que se tem é que o Apelante aderiu voluntariamente a todas, inclusive reconhecendo a dívida na renegociação, todavia inadimpliu novamente mesmo após a última oportunidade.
Nesse sentido consta cláusula resolutória expressa em caso de inadimplemento, de modo que o inadimplemento reiterado e a ausência de prova de onerosidade excessiva e superveniente afastam a incidência dos princípios da boa-fé objetiva e da função social para manutenção do vínculo.
Como posto, a resolução contratual, no caso, decorre do inadimplemento do preço na forma pactuada, ante a não consecução do financiamento imobiliário pelo Apelante.
Dentro deste panorama, cumpre analisar se, de fato, assiste razão à Apelante, quanto aos pontos devolvidos ao apelo, quais sejam, taxa de juros, revisão contratual, reintegração de posse e o recolhimento do IPTU referente ao imóvel.
Inexistem dúvidas acerca da aplicabilidade do CDC ao contrato em comento, uma vez que traduz em relação de consumo, em que se pese à natureza híbrida atribuída a forma estrutural de sua natureza contratual, consoante firmado pelo verbete 297, do STJ, abaixo transcrito:
“Súmula nº 297/STJ: O Código de Defesa é aplicável às instituições financeiras.”
Importa frisar que o contrato objeto da lide, submete-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que constitui relação jurídica de consumo, o que possibilita, à luz dos incisos IV, V e VI do artigo 6º e inciso IV do artigo 51, todos do CDC, a revisão das cláusulas consideradas manifestamente abusivas, hipótese da qual deve ser relativizado o princípio do pacta sunt servanda.
Diante disto o Autor pretende a com aplicação do Código de Defesa do Consumidor a revisão contratual por onerosidade excessiva e cláusulas abusivas, tendo em vista que pretende afastar a mora e a cláusula de rescisão contratual por inadimplemento, mantendo o contrato e a sua posse no imóvel financiado.
O Réu, ora Apelante, ainda, apresentou reconvenção com pedido de: (i) declaração da resolução do contrato por culpa da autora reconvinda, com devolução integral das parcelas pagas, devidamente atualizadas e acrescidas de juros desde cada desembolso; (ii) indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, com direito de retenção até o efetivo pagamento da indenização; (iii) condenação da autora reconvinda ao pagamento das custas e honorários advocatícios.
Assim, em reconvenção o réu sustenta que sua mora contratual não decorreu de culpa sua, mas sim da autora, que teria praticado ilegalidades, especialmente ao aplicar juros abusivos que tornaram as prestações excessivamente onerosas. Tal argumento, contudo, não encontra respaldo probatório.
Os autos revelam que o contrato foi celebrado em 2012, com diversas renegociações firmadas espontaneamente pelo apelante, sempre com reconhecimento expresso da dívida e da continuidade das obrigações pactuadas. Não há qualquer documento, perícia, ou prova técnica que comprove a existência de encargos ilegais ou prática abusiva por parte da autora.
É cediço que a presunção de culpa do inadimplente pode ser afastada mediante prova do fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, do CPC), o que não ocorreu no caso dos autos.
Portanto, a culpa pelo inadimplemento permanece com o apelante, não havendo razão para a inversão da responsabilidade pela mora.
Segundo, ainda, o Art. 397 do CC/2002 “O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.” Outrossim o art. 399 do CC/2002 “O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada”.
Com efeito a possibilidade de revisão judicial do presente contrato, bem como das demais espécies, nos âmbitos comercial e civil, tem seu permissivo legal na Magna Carta, que estabelece no artigo 5º, inciso XXV, que “a lei não excluirá da apreciação pelo Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito”.
A aplicabilidade do princípio do pacta sunt servanda foi mitigada, sofrendo limitações ditadas pelo interesse social. Nesse sentido: “a revisão dos contratos é possível em razão da relativização do princípio pacta sunt servanda, para afastar eventuais ilegalidades, ainda que tenha havido quitação ou novação” (STJ - AgRg no REsp 879.268/RS, Rel. Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, 4ª T, julgado em 06/02/2007, DJ 12/03/2007 p. 254 e AgRg no Resp nº 790.348/RS. Relator Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, DJ 30.10.2006).
Nesta senda, entende-se que, no caso em voga, devem ser analisadas as cláusulas/previsões constantes no contrato. O instrumento contratual faz lei entre as partes, submetendo, desde que verificada a sua legalidade,os envolvidos ao que foi acordado, não existindo qualquer força vinculante às informações constantes no site do Banco Central acerca do histórico de eventuais taxas aplicadas.
Ademais, vez que se trata de uma relação privada, as partes podem livremente dispor sobre as cláusulas contratuais, restando configurada a liberdade negocial diante de cada situação concreta, não existindo obrigatoriedade de aplicar as mesmas disposições a todos os contratos firmados.
Portanto, deve prevalecer,na situação em apreço, a análise da taxa de juros contratualmente prevista e efetivamente utilizada, não sendo possível aplicar ao caso uma taxa abstratamente mensurada e aplicável à relação jurídica diversa, sem a observância das particularidades do contrato objeto da lide.
Assim, no tocante à taxa de juros, é cediço que, malgrado não seja possível ao Judiciário, em regra, limitar os juros livremente pactuados entre as partes, é cabível a sua revisão quando cabalmente demonstrada a abusividade dos índices cobrados.
Somente é possível a alteração das taxas de juros aplicadas nos contratos, caso reste configurada a onerosidade excessiva capaz de colocar o consumidor em posição de desvantagem em relação à instituição financeira, em respeito ao princípio da função social.
Desse modo, caracterizadas como cláusulas contratuais abusivas, nos termos do art. 51, IV e § 1º, do CDC, o Judiciário encontra-se autorizado a declará-las nulas, assegurando a vigência do princípio da equidade e viabilizando o equilíbrio financeiro do contrato. A corroborar:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - REVISÃO CONTRATO COMPRA E VENDA IMÓVEL - PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - MÉRITO - JUROS REMUNERATÓRIOS - CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM - PERIODICIDADE MENSAL - LEGALIDADE - RECURSO DESPROVIDO. 1. No exercício do poder instrutório, compete ao magistrado indeferir, por meio de decisão fundamentada, a produção de provas inúteis ou protelatórias. 2 . Inexiste ilegalidade na cobrança de juros remuneratórios nos contratos de compra e venda de imóvel com previsão de pagamento parcelado, ainda que a promitente vendedora não componha o Sistema Financeiro de Habitação e não seja instituição financeira, e desde que os juros não ultrapassem o limite de 12% (doze por cento) ao ano. 3. A periodicidade mensal para incidência do índice de correção monetária é expressamente autorizada por lei específica (art. 46 da Lei 10 .931/2004).
(TJ-MG - Apelação Cível: 50044174120218130452, Relator.: Des.(a) Eveline Felix, Data de Julgamento: 10/09/2024, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/09/2024)
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REGULARIZAÇÃO DO SOLO C/C REVISIONAL DE CONTRATO, COM ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – MÉRITO – ILEGITIMIDADE DA EMPRESA ADMINISTRADORA DO LOTEAMENTO MANTIDA – PLEITOS QUE SÓ PODEM SER ATENDIDOS PELA EMPRESA PROPRIETÁRIA E COM A QUAL SE FIRMOU O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO LOTE – JUROS REMUNERATÓRIOS EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA PARCELADA DE IMÓVEL – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I – Não há que se falar em cerceamento de defesa quando, instado a produzir provas aptas a desconstituir aquelas produzidas pelo requerido, o autor se limita a requerer prova pericial, completamente desnecessária para solução da lide, eis que os faltos alegados não demandam qualquer conhecimento técnico. III – Não se verifica abusividade no contrato que prevê a venda de imóvel de forma parcelada, com incidência de correção pelo IGPM mais juros compensatórios de 2% ao ano, sendo certo que o pagamento do preço somente após quinze anos não pode ter o mesmo valor de face do preço à vista, sendo devida a remuneração do vendedor pelo capital.
(TJ-MS - Apelação Cível: 0801885-79 .2019.8.12.0021 Três Lagoas, Relator.: Des . Marco André Nogueira Hanson, Data de Julgamento: 03/11/2020, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/11/2020)
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. Nulidade da sentença . Julgamento extra petita não verificado. Insurgência do autor contra sentença de parcial procedência. Correção monetária pelo IGP-M. Não se vislumbra ilegalidade ou abusividade na escolha de um índice claro e amplamente utilizado por agentes econômicos para atualizar as parcelas do preço futuro de imóveis prometidos à venda . Juros compensatórios de 1% ao mês. Legalidade verificada. Capitalização de juros não constatada. Sentença mantida, Recurso improvido .
(TJ-SP - Apelação Cível: 10001072420198260596 Serrana, Relator.: Luis Fernando Cirillo, Data de Julgamento: 08/10/2024, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/10/2024)
Com tais considerações, oportuno registrar que a taxa média apurada pelo Banco Central do Brasil, em relação ao período da primeira contratação, em julho de 2012, foi de 0,95 % a.m, já a taxa cobrada no contrato foi de 0,70% a.m ( ID 88771355) (https://www3.bcb.gov.br/sgspub/consultarvalores/consultarValoresSeries.do?method=consultarValores)
A rigor a taxa de juros cobrada pela Apelada foi menor do que a taxa média prevista pelo BACEN à época, razão pela qual não há abusividade.
No que diz respeito às demais renegociações a taxa de juros aplicada não consta nos contratos, há a informação apenas que haverá reajustes de acordo com o índice IGPM.
Entrementes não há como afirmar que há onerosidade excessiva nas negociações havidas entre 2016 e 2022, haja vista que não há a informação sobre qual taxa de juros foi aplicada pelos contratos, ônus processual que caberia ao Apelante.
Nos termos do art. 373, I, do CPC/15, cabe ao autor o ônus de comprovar fato constitutivo do seu direito, não tendo o Apelante/Reconvinte se desincumbido de tal ônus, de modo que não devem prosperar suas alegações quanto abusividade contratual.
Não há nos autos comprovação de fatos supervenientes imprevisíveis ou de desproporcionalidade excessiva nas prestações que justifique a revisão contratual com base no art. 6º, V, do CDC. A alegada onerosidade excessiva não foi demonstrada de forma documental ou objetiva.
Nesse sentir:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. RECONVENÇÃO. - INEXISTÊNCIA DE DÉBITO . DESPESAS HOSPITALARES. PROVA. A DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE DÉBITO TEM POR PRESSUPOSTO A COBRANÇA INDEVIDA DE DÍVIDA NÃO CONTRAÍDA OU QUITADA. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE A PARTE RÉ PRODUZIU PROVA DA REGULARIDADE DA CONTRATAÇÃO; A PARTE AUTORA DEIXOU DE PRODUZIR PROVA ADVERSA; E SE IMPÕE A IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO . - COBRANÇA. RECONVENÇÃO. ÔNUS DA PROVA. AO AUTOR CABE PROVAR OS FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO QUE ALEGA E AO RÉU OS FATOS QUE SEJAM IMPEDITIVOS, MODIFICATIVOS OU EXTINTIVOS, COMO DISPOSTO NO ART . 373 DO CPC/15. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE A PARTE RECONVINTE PRODUZIU A PROVA QUE LHE INCUMBIA; E SE IMPÕE A PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO PARA CONDENAR A PARTE RECONVINDA AO PAGAMENTO DAS DESPESAS HOSPITALARES.RECURSO PROVIDO.(TJ-RS - AC: 50005815220188212001 PORTO ALEGRE, Relator.: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 26/10/2022, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 01/11/2022)
APELANTE (S): ANTONIO LOPES DE BARROS. APELADO (S): JANDIRA ANDRADE BARROS. EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL . DIVÓRCIO. PARTILHA DE BENS. RECONVENÇÃO. BENFEITORIAS EM IMÓVEL PARTICULAR DA EX-CÔNJUGE . AUSÊNCIA DE PROVAS ROBUSTAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I . CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de divórcio cumulada com partilha, que reconheceu parcialmente o direito à indenização por benfeitorias realizadas em imóvel particular da ex-cônjuge, limitando-se às construções comprovadas: um quarto, uma sala, uma cozinha e um banheiro. O valor da indenização foi remetido a apuração própria e adequada.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO . A questão em discussão consiste em verificar se há provas suficientes para ampliar a indenização decorrente de benfeitorias realizadas no imóvel da ex-esposa, além daquelas já reconhecidas na sentença, considerando a alegação de construção de 13 cômodos e o suposto investimento de R$ 77.810,51.III. RAZÕES DE DECIDIR3 . A prova testemunhal confirmou apenas a existência de quatro cômodos situados na parte frontal do imóvel, inexistindo laudo pericial, memorial descritivo ou documentos hábeis a comprovar a construção dos demais cômodos alegados.. A prova documental apresentada não descreve de forma precisa a natureza, o valor, a data ou a extensão das obras, sendo insuficiente para configurar o direito à indenização além do já reconhecido.5 . Conforme o art. 373, II, do CPC, o ônus da prova incumbe ao autor da reconvenção, que não o cumpriu de forma satisfatória.6. A jurisprudência dominante afasta a partilha de benfeitorias quando ausentes provas robustas e objetivas do acréscimo patrimonial decorrente de esforço comum .IV. DISPOSITIVO E TESE7. Recurso de apelação desprovido.Tese de julgamento:"1 . A indenização por benfeitorias realizadas em imóvel particular da ex-cônjuge exige prova robusta e específica das obras executadas.2. Inexistindo elementos probatórios aptos a demonstrar a extensão das supostas benfeitorias, é legítima a limitação da indenização às construções efetivamente comprovadas."Dispositivos relevantes citados: CPC, arts . 373, II, e 487, I.Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Apelação Cível 1000565-95.2018.8 .11.0013, Rel.ª Des.ª Clarice Claudino da Silva, j . 19.10.2022; TJ-MG, Apelação Cível 1000019-13.8033-6004, Rel .ª Ivone Campos Guilarducci Cerqueira, j. 03.06.2022 .(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10184383420248110002, Relator.: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Data de Julgamento: 24/09/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/09/2025)
Noutro dizer não há direito à manutenção do contrato em havendo cláusula expressa de resolução automática em caso de inadimplemento.
Com efeito a rescisão contratual decorreu de inadimplemento voluntário e reiterado do Apelante, sobretudo quando houve oportunidade de renegociar e cumprir as obrigações pactuadas.
É direito da apelada, diante do inadimplemento contratual incontroverso e reiterado por parte do apelante, promover a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil. A parte lesada tem assegurada a prerrogativa de buscar a rescisão judicial da avença, especialmente quando, mesmo após sucessivas renegociações, a inadimplência persiste, frustrando o cumprimento do pacto firmado.
A manutenção de uma relação contratual desequilibrada, sem perspectiva de adimplemento, contraria os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
A corroborar:
Promessa de Compra e Venda DE IMÓVEL. ação DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. Sentença de procedência em parte. Recurso das partes . Alegação de ilegitimidade passiva afastada. Solidariedade dos envolvidos na cadeia de serviços prestados, nos termos dos arts. 7º, par. único, e 25, § 1º, CDC . Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Comunicação pela ré ao autor da existência de crédito aprovado para financiamento pela CEF. Contrato de compra e venda formalizado. Posterior rejeição . Negócio inviabilizado. Autor que firmou o contrato com base na estimativa de concessão de financiamento informada pelas vendedoras. Inexistência de culpa do autor pela rescisão. Cabimento da rescisão contratual com o retorno das partes ao status quo ante, com restituição integral dos valores pagos e liberação do imóvel para nova venda . Comissão de corretagem. Restituição devida, em razão do não aperfeiçoamento do negócio. Dano moral. Ocorrência . Situação de grande angústia e sofrimento, além de frustração do sonho da casa própria para ser habitada pelo autor e sua noiva após o casamento, geradas pela expectativa de concretização da compra criada indevidamente pelas vendedora. Quantum fixado com base nos critérios de razoabilidade e proporcionalidade em R$ 5.000,00. Ação procedente em parte . Inversão dos ônus sucumbenciais. RECURSO DO AUTOR PROVIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO O APELO DAS RÉS.(TJ-SP - AC: 10152714520228260007 São Paulo, Relator.: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 05/09/2023, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/09/2023)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO POR EMPRÉSTIMO DA CEF. CONTRATO DE GAVETA. CULPA DA PROMISSÁRIA-COMPRADORA . INADIMPLEMENTO COMPROVADO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL, COM RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. POSSIBILIDADE. MULTA PENAL CONTRATADA E REDUZIDA PARA O LIMITE PERMITIDO PELA JURISPRUDÊNCIA . CABIMENTO. RETENÇÃO DE BENFEITORIAS. RENÚNCIA E AUSÊNCIA DE PROVAS. PERDAS E DANOS PELO MESMO FATO . IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE . I- A despeito de a venda do bem móvel financiado e alienado fiduciariamente não ser válida perante a instituição financeira, credora fiduciária, o contrato de cessão de direitos, mais comumente conhecido como "contrato de gaveta", faz lei entre as partes. II- Demonstrado o inadimplemento da promissária-compradora, possível a resolução do contrato postulada pelo promitente-vendedor, para retorno das partes ao status quo ante. III- Para acolhimento do pedido de indenização por benfeitorias úteis e necessárias se mostra imprescindível a produção de prova acerca da existência delas, bem como do dispêndio de valores para a sua realização. Não tendo a promissária-adquirente cumprido com ônus dessa prova, inviável o acolhimento do pedido de retenção . IV- A jurisprudência tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promissário-comprador, que o percentual de retenção, pelo promitente-vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%. Fixada no percentual mínimo, inexiste abusividade. V- É vedada a cumulação de multa penal compensatória pelo inadimplemento contratual com perdas e danos por ensejar bis in idem. VI- Recurso conhecido e provido em parte .(TJ-MG - AC: 10000220475370001 MG, Relator.: Vicente de Oliveira Silva, Data de Julgamento: 23/11/2022, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/11/2022)
Portanto, diante de tais fatos, a rescisão contratual é medida da mais lídima justiça, não merecendo qualquer reparo a sentença recorrida quanto a este ponto.
Quanto ao pedido de indenização por benfeitorias, este foi acolhido na sentença, com determinação de apuração em sede de liquidação de sentença. O direito de retenção de imóvel, no entanto, não foi acolhido, e com razão: a posse exercida pelo réu se tornou precária após o inadimplemento, e a retenção do imóvel até pagamento da indenização não encontra respaldo legal nessa hipótese, principalmente quando há reintegração judicialmente deferida com base no inadimplemento reiterado.
Dessa forma, a reconvenção foi corretamente rejeitada quanto à tese de culpa exclusiva da autora e ao pedido de retenção do imóvel, restando acolhida parcialmente no tocante à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, conforme preconiza o art. 34 da Lei 6.766/79.
Rescindido o Contrato de Compra e Venda, o Autor, ora Apelado, faz jus à restituição da posse do imóvel objeto do contrato.
Em que pese a previsão constitucional acerca do direito à moradia, tal prerrogativa não é permissivo para a Apelante permanecer a residir em imóvel que não é da sua propriedade.
Mais uma vez, a Apelante não trouxe aos autos qualquer fato impeditivo do direito autoral.
No entanto, diante da necessidade de serem apuradas as benfeitorias realizadas, o que necessitará de realização de prova pericial para apurar o valor da construção, a imissão da posse deverá ocorrer somente após a realização da referida prova.
A corroborar:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5559411-12.2021.8.09.0051 1os APELANTES: MARINALDO DOS SANTOS RIBEIRO E OUTRO 2ª APELANTE: GOIÂNIA-GYN 101 SPE LTDA. 1ª APELADA: GOIÂNIA-GYN 101 SPE LTDA. 2os APELADOS: MARINALDO DOS SANTOS RIBEIRO E OUTRO RELATOR: RONNIE PAES SANDRE ? Juiz Substituto em Segundo Grau CÂMARA: 4ª CÍVEL EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. REDUÇÃO. BENFEITORIAS E ACESSÕES. DIREITO A INDENIZAÇÃO PRÉVIA À ORDEM DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. 1. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 2. A taxa de fruição deve ser estipulada no valor de 0,5% sobre o valor do imóvel por mostrar-se adequado, quando levados em consideração os princípios da razoabilidade e da vedação de enriquecimento ilícito. 3. A jurisprudência consolidada do STJ autoriza a retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento). No caso, a retenção de 10% sobre os valores já pagos se mostra razoável e proporcional, sobretudo porque o imóvel poderá ser renegociado pela construtora/incorporadora. 4. De acordo com o artigo 34 da Lei federal nº 6.766/1979 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões. 5. A fim de obstar o enriquecimento ilícito da parte contrária, a desocupação do imóvel deve ser condicionada à prévia indenização das benfeitorias e acessões. 6. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, as despesas processuais devem ser proporcionalmente redistribuídas e fixados os honorários advocatícios para ambos os procuradores, os quais não poderão ser compensados, de conformidade com o art. 85, §§ 6º e 14, cumulado com o art. 86, caput, do CPC. APELAÇÕES PARCIALMENTE PROVIDAS. (TJ-GO 5559411-12.2021.8.09.0051, Relator: RONNIE PAES SANDRE, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/07/2023)
Apelação. Ação de rescisão de contrato c./c. reintegração de posse e indenização por perdas e danos. Compromisso de compra e venda de bem imóvel, consistente em lote de terreno. Sentença de parcial procedência da ação para declarar rescindido o contrato, determinando a restituição de 80% dos valores pagos, condenando os réus ao pagamento de impostos e taxas durante a posse, bem como taxa de fruição, que, somada a retenção, foi limitada a 30% dos valores pagos. Reconvenção julgada procedente para condenar a autora ao pagamento de indenização em relação a benfeitoria, a ser apurada em liquidação de sentença. Recurso da autora que merece prosperar parcialmente. Inadimplência incontroversa do casal de compradores réus, que se iniciou com o óbito do varão. Posse de boa-fé e justa, com supedâneo em compromisso de compra e venda. Indenização pelas benfeitorias e acessões devida. Inteligência do art. 34 da Lei 6.766/79. Valor da indenização a ser apurado em liquidação de sentença, determinando-se a realização de perícia judicial para apuração do valor da construção bem como eventual valor necessário para sua regularização a ser abatido da indenização. Imissão na posse que deverá ocorrer logo após a realização da perícia judicial. Taxa de fruição. Venda de terreno sem edificação. Construção inacabada e sem valor de uso. Impossibilidade de exploração econômica imediata. Precedentes. Taxa de fruição mantida em respeito ao princípio da non reformatio in pejus. Sentença parcialmente reformada para determinar que sobre a indenização por benfeitoria/acessão seja descontado eventual valor necessário para sua regularização, com imissão na posse logo após a realização de perícia judicial. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10006125220208260152 SP 1000612-52.2020.8.26.0152, Relator: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 30/09/2022, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2022)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO EM CONDOMÍNIO. RECIPROCIDADE DE CRÉDITOS E DÉBITOS ENTRE AS PARTES. EXISTÊNCIA DE BENFEITORIAS E ACESSÕES INDENIZÁVEIS. NECESSIDADE DE ENCERRAMENTO DA FASE DE LIQUIDAÇÃO DO JULGADO. IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL QUE SOMENTE É POSSÍVEL APÓS A APURAÇÃO DE HAVERES ENTRE AS PARTES E DEPOIS DE O POSSUIDOR RECEBER O QUE LHE É DE DIREITO. DECISÃO CONCESSIVA DA MEDIDA POSSESSÓRIA CASSADA. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 6ª Câmara Cível - 0065949-18.2021.8.16.0000 - Londrina - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU HORACIO RIBAS TEIXEIRA - J. 28.11.2022)
(TJ-PR - AI: 00659491820218160000 Londrina 0065949-18.2021.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Horacio Ribas Teixeira, Data de Julgamento: 28/11/2022, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/11/2022)
No que diz respeito ao recolhimento do IPTU relativo ao imóvel, deve-se recordar que é considerado contribuinte do IPTU, o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. (art. 34 do CTN).
Deflui-se da cláusula sétima, parágrafo primeiro do contrato consta que o possuidor arcará com os tributos referentes ao imóvel. Dessa forma, até a restituição da posse do imóvel à Apelada o Apelante é o responsável pelo recolhimento do IPTU.
Assim, ainda que seja tributo de natureza propter rem, sua responsabilidade pelo pagamento foi assumida contratualmente pelo compromissário comprador desde a imissão na posse, como corretamente reconhecido pela sentença.
Por todo o exposto, VOTO no sentido de CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO, para reformar parcialmente a sentença, a fim de consignar que a imissão na posse pela Apelada deverá ocorrer somente após a realização da prova pericial para avaliar o valor das benfeitorias realizadas no imóvel pelo Apelante.
Diante do teor presente no §2º do artigo 1026 do CPC, considerando que o juiz não está obrigado a se manifestar sobre todas as alegações e disposições normativas invocadas pelas partes, se mostrando bastante a menção às regras e fundamentos jurídicos que o levaram a decidir, dou como expressamente prequestionada toda a matéria ventilada pelos demandantes, assim como afirmo a preservação de todos os dispositivos legais e constitucionais citados, de modo a prevenir necessidade de utilização da via integrativa com alegado propósito de prequestionamento.
Sala de Sessões, data registrada pelo sistema.
DES. JOSEVANDO ANDRADE
RELATOR