PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Direito do consumidor. Recurso de apelação. Promessa de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega do empreendimento. Rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora. Devolução integral dos valores pagos. Aplicação da cláusula penal em favor do consumidor. Danos morais configurados.

A questão em discussão consiste em saber se: (i) houve atraso na entrega do empreendimento imobiliário; (ii) se tal atraso configura inadimplemento contratual ensejador da rescisão do contrato; (iii) se é devida a devolução integral dos valores pagos; (iv) se cabível a aplicação da cláusula penal em favor do consumidor; (v) se configurados os danos morais e se adequado o quantum arbitrado.

Do atraso na entrega do empreendimento: Restou incontroverso que o empreendimento deveria ser entregue até setembro de 2015, considerando o prazo de tolerância de 180 dias. O documento "Termo de Verificação de Obras – TVO" juntado pelas próprias apelantes comprova que as obras de infraestrutura não foram concluídas no prazo contratual, havendo apenas "liberação parcial" para construção, condicionando o habite-se à conclusão das obras.

Da rescisão contratual por culpa da construtora: O inadimplemento contratual das apelantes está configurado, pois a cláusula 6.2 do contrato é clara ao estabelecer que o empreendimento considera-se entregue com a "conclusão das obras de infraestrutura", não com a mera liberação para início da construção. Aplicação do art. 475 do Código Civil e art. 35, III, do CDC.

Da devolução integral dos valores pagos: Configurada a culpa exclusiva das construtoras, é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor."

Da aplicação da cláusula penal em favor do consumidor: É cabível a inversão da cláusula penal quando há desequilíbrio contratual, aplicando-se o Tema 971 do STJ: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor."

Dos danos morais: O atraso superior a dois anos na entrega do empreendimento, aliado ao desembolso de valor expressivo (R$ 172.139,70), extrapola o mero aborrecimento, configurando dano moral in re ipsa. O quantum de R$ 15.000,00 mostra-se adequado e proporcional, observando os critérios de razoabilidade e o caráter punitivo-pedagógico da medida.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do Recurso de Apelação nº 0513859-72.2017.8.05.0080; Recorrentes: Empreendimentos Imobiliários Damha – Feira de Santana I – SPE Ltda. e Damha Urbanizadora e Construtora Ltda.; Recorrida: Rizailda Cristina Ribeiro dos Santos: ACORDAM os Desembargadores que integram a Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, na conformidade do relatório e dos votos proferidos neste julgamento.

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 18 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por Empreendimentos Imobiliários Damha – Feira de Santana I – SPE Ltda. e Damha Urbanizadora e Construtora Ltda. contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 7ª Vara das Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais de Feira de Santana/BA, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais ajuizada por Rizailda Cristina Ribeiro dos Santos.

A apelada adquiriu das apelantes, mediante contratos de promessa de compra e venda firmados em maio de 2013, dois lotes no empreendimento denominado "Residencial Village Damha I" - lote 32, quadra "W" e lote 17, quadra "Z", pelo valor total de R$ 172.139,70.

Conforme cláusula contratual, o empreendimento deveria ser entregue em 24 meses contados do registro do loteamento, com tolerância de 180 dias, ou seja, até setembro de 2015.

Alegando atraso na entrega do empreendimento superior a dois anos, a apelada ajuizou ação pleiteando a rescisão contratual, devolução integral dos valores pagos, aplicação de cláusula penal e indenização por danos morais.

O MM. Juiz de primeiro grau julgou integralmente procedente a ação, condenando as apelantes solidariamente a:

1.    Restituir em parcela única todos os valores desembolsados pela autora;

2.    Pagar indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00;

3.    Pagar multa por reversão de cláusula penal equivalente a 10% dos valores desembolsados;

4.    Arcar com custas processuais e honorários advocatícios de 10,5% sobre o valor da condenação.

As apelantes, inconformadas, interpuseram recurso de apelação sustentando, em síntese:

1.    Preliminarmente: requerem o benefício da gratuidade de justiça em razão de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia de COVID-19;

2.    No mérito: alegam que não houve atraso na entrega, pois o empreendimento foi liberado para construção em outubro de 2015, dentro do prazo de tolerância; impugnam a devolução integral dos valores sem qualquer retenção; contestam a aplicação da cláusula penal em seu desfavor; negam a configuração de danos morais ou, subsidiariamente, pleiteiam a redução do quantum indenizatório.

A apelada apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção integral da sentença, refutando as alegações das apelantes e demonstrando que o empreendimento não foi efetivamente entregue no prazo contratual, configurando inadimplemento ensejador da rescisão por culpa exclusiva das construtoras.

É o relatório.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de ação que comporta sustentação oral, nos termos do art. 187, I, do RITJ/BA.

Salvador/BA,  de de 2025.

 Desa. Regina Helena Santos e Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DA ADMISSIBILIDADE

O recurso de apelação preenche os requisitos de admissibilidade. As apelantes são partes legítimas e possuem interesse recursal, tendo sido o recurso interposto tempestivamente e devidamente preparado.

DO MÉRITO

1. Do inadimplemento contratual

Analisando detidamente o conjunto probatório, verifico que as apelantes não se desincumbiram do ônus de demonstrar o cumprimento tempestivo de suas obrigações contratuais.

O documento denominado "Termo de Verificação de Obras – TVO" (ID  34377672), juntado pelas próprias apelantes, é claro ao estabelecer que o loteamento foi apenas "parcialmente liberado" para construção, ficando o habite-se das unidades condicionado à "conclusão das obras de infraestrutura do loteamento".

A cláusula 6.2 do contrato é expressa ao estabelecer que o empreendimento considera-se entregue com a "conclusão das obras de infraestrutura", não com a mera liberação para apresentação de plantas ou início da construção.

Não se pode aceitar a tese de que houve cumprimento contratual com a simples liberação para construção em outubro de 2015, quando o próprio documento das apelantes condiciona o habite-se à conclusão posterior das obras de infraestrutura.

2. Da aplicação da Súmula 543 do STJ

Configurado o inadimplemento por culpa exclusiva das construtoras, aplica-se integralmente a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

3. Da inversão da cláusula penal - Tema 971 do STJ

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 971 sob o rito dos recursos repetitivos, firmou a seguinte tese:

"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

No caso concreto, a cláusula 3.1 do contrato prevê penalidades apenas para o consumidor em caso de atraso no pagamento, criando desequilíbrio contratual. A aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual impõe a inversão da cláusula penal em favor do consumidor.

4. Dos danos morais

Quanto aos danos morais, embora tradicionalmente o mero inadimplemento contratual não configure, por si só, dano moral indenizável, o caso concreto apresenta circunstâncias que extrapolam o mero aborrecimento.

O Tribunal de Justiça da Bahia tem entendimento consolidado no sentido de que o atraso significativo na entrega de imóvel configura dano moral in re ipsa, conforme recente jurisprudência:

TJBA - Apelação nº 0530822-09.2014.8.05.0001 (2019):

"Quanto aos danos morais, estes mostram-se evidentes no caso sub examine, uma vez que o consumidor foi levado a desistir do imóvel diante do período de atraso o qual seria obrigado a enfrentar, sem que possuísse culpa pela delonga ocasionada pelas partes Rés [...] Saliente-se que o dano moral é inerente ao ato lesivo, passível de reparação em pecúnia, dado os prejuízos sofridos pelos consumidores quanto à sua honorabilidade, não podendo ser tomado como mero aborrecimento de acontecimentos do cotidiano."

TJBA - Apelação nº 0541779-35.2015.8.05.0001 (2019):

"O atraso injustificado na entrega do imóvel ao autor desborda da esfera do mero aborrecimento, configurando-se o dano moral indenizável [...] devendo, portanto, ser majorado para R$10.000,00 (dez mil reais)."

TJBA - Apelação nº 0501056-08.2014.8.05.0001 (2019):

"INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE DESBORDA DO MERO ABORRECIMENTO. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$5.000,00 (CINCO MIL REAIS) [...] O atraso injustificado na entrega do imóvel ao autor desborda da esfera do mero aborrecimento, configurando-se o dano moral indenizável."

No presente caso, o atraso superior a dois anos, aliado ao desembolso de quantia expressiva (R$ 172.139,70), frustra legitimamente a expectativa dos consumidores e extrapola o mero dissabor contratual.

O quantum de R$ 15.000,00 fixado em primeira instância mostra-se adequado e proporcional, considerando a jurisprudência do TJBA que tem arbitrado valores entre R$ 10.000,00 e R$ 20.000,00 para casos similares.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Salvador/BA, de de 2025.

 Desa. Regina Helena Santos e Silva 

Relatora