PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. "FAZENDA CONSTANTINÓPOLIS". INADIMPLEMENTO DA PARTE COMPRADORA. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DO SINAL E DO SALDO REMANESCENTE. TRANSCURSO DE MAIS DE NOVE ANOS SEM A CONCLUSÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. TEORIA DO INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

1. CASO EM EXAME: Apelação interposta pela empresa requerida contra sentença que julgou procedentes os pedidos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural, determinando o retorno das partes ao status quo ante, com a reintegração de posse ao autor e a retirada de maquinários e marcos de georreferenciamento instalados sem autorização.

2. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A controvérsia reside em verificar se o inadimplemento contratual decorreu de culpa da promitente compradora, que não quitou o sinal (pagamento de hipoteca bancária), ou se houve omissão do vendedor em fornecer os boletos para pagamento, bem como a legalidade das intervenções fáticas realizadas na área (torre de energia eólica e georreferenciamento).

3. RAZÕES DE DECIDIR:O conjunto probatório, especialmente o depoimento testemunhal, confirmou que o vendedor entregou a documentação e os boletos aos prepostos da compradora. A inércia da apelante por quase uma década em quitar o débito hipotecário e formalizar a escritura configura descumprimento grave. A alegação de "obrigação personalíssima" do vendedor em emitir boletos não justifica a passividade da empresa por nove anos. A instalação de equipamentos e a alteração de marcos de georreferenciamento sem o adimplemento integral e sem a outorga da escritura definitiva caracterizam turbação e justificam a resolução por culpa da adquirente.

4. DISPOSITIVO: Recurso de apelação conhecido e não provido.

5. TESE: O inadimplemento prolongado da obrigação de pagamento do sinal em contrato de promessa de compra e venda, aliado à inércia do promitente comprador em viabilizar a conclusão do negócio por período desarrazoado, autoriza a resolução contratual com o retorno das partes ao estado anterior.

Dispositivos relevantes citados:

Código Civil (CC/2002)Art. 422, Art. 475, Art. 395.

Código de Processo Civil (CPC/2015) Art. 373, incisos I e II, Art. 85, § 11.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8000672-63.2021.8.05.0245 em que figura como apelante SEVEN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA e como apelado ODERVAL BENICIO LOPES.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Desª. Graça Marina Vieira Furtado

Relatora

GMVF 09

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposta por SEVEN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo de Direito da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Sento Sé/BA, que julgou procedentes os pedidos formulados na Ação de Resolução Contratual movida por ODERVAL BENÍCIO LOPES.

Na exordial, o autor narrou ter firmado, em 16 de setembro de 2011, "Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel", tendo por objeto a "Fazenda Constantinópolis", com área de 217,8458 hectares (duzentos e dezessete inteiros e oito mil, quatrocentos e cinquenta e oito décimos de milésimos de hectare). Ajustou-se o preço de R$ 32.676,87 (trinta e dois mil seiscentos e setenta e seis reais e oitenta e sete centavos), sendo o sinal pago mediante a quitação de boleto de hipoteca junto ao Banco do Nordeste e o saldo remanescente na outorga da escritura.

Alegou o autor que, passados mais de nove anos, a ré não efetuou o pagamento do sinal nem do saldo remanescente. Afirmou ainda que, ao visitar o imóvel, constatou a instalação de uma torre de teste para energia eólica, pontos de georreferenciamento não autorizados e danos às cercas da propriedade. Pugnou pela resolução do contrato, reintegração de posse e retirada dos equipamentos.

A ré, em contestação, sustentou a inexistência de inadimplemento de sua parte, atribuindo a culpa ao autor por não ter fornecido os boletos bancários para quitação da hipoteca, alegando tratar-se de obrigação personalíssima do vendedor. Alegou que manteve a posse indireta e zelou pela área, encontrando dificuldades no georreferenciamento devido a sobreposições registradas por terceiros. Formulou pedido contraposto para compelir o autor a cumprir o contrato.

Após instrução processual, com oitiva de testemunhas e juntada de áudios e documentos, o magistrado de primeiro grau proferiu sentença de procedência, declarando a resolução do contrato por inadimplemento das rés, determinando a reintegração de posse e a retirada de maquinários no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária.

Inconformada, a ré interpôs apelação (Id. 81775732), reiterando que o inadimplemento decorreu da ausência de entrega dos boletos pelo autor. Alegou contradição na sentença por basear-se apenas em prova testemunhal e requereu a concessão de efeito suspensivo para evitar a retirada dos maquinários, alegando não ter sido a responsável por sua instalação.

Contrarrazões apresentadas pelo apelado (Id. 81775739), pugnando pela manutenção integral da sentença, destacando que a apelante tentou ludibriar o juízo ao juntar comprovante de pagamento referente a outro imóvel (Fazenda Bahia) de propriedade de terceiro (Sr. Elizeu), para tentar provar o adimplemento das obrigações neste processo.

É o relatório. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Desª. Graça Marina Vieira Furtado

Relatora

GMVF 09

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

O cerne da insurgência recursal reside na responsabilidade pelo desfazimento do negócio jurídico de compra e venda da "Fazenda Constantinópolis". A apelante sustenta que a culpa pela não quitação do sinal é do apelado, que teria se omitido na entrega dos boletos bancários necessários para a baixa da hipoteca junto ao Banco do Nordeste.

Contudo, a análise detida dos autos revela que a sentença fustigada não merece reparos.

1. Do Inadimplemento Contratual da Apelante

O contrato foi firmado no ano de 2011. A ação resolutória apenas foi ajuizada em 2021, após uma década de espera do promitente vendedor. É incontroverso que a apelante não efetuou o pagamento do sinal, tampouco do valor remanescente.

A tese defensiva de que a compradora ficou impossibilitada de pagar por "falta de boleto" não resiste ao exame da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil). Ora, se a empresa compradora possuía real interesse na aquisição do imóvel, não se afigura razoável que tenha permanecido inerte por mais de nove anos sem adotar uma medida concreta — como uma notificação formal ou o depósito em consignação — para exigir os documentos do vendedor.

Ademais, a prova testemunhal colhida (testemunha Paulo Marques Marinho de Brito Filho) foi enfática ao afirmar que acompanhou o autor até a agência bancária para a emissão dos boletos e que estes foram efetivamente entregues ao Sr. Cid, preposto da empresa apelante. Assim, o ônus da prova de que tentou adimplir a obrigação e foi obstada pelo credor competia à apelante (art. 373, II, do CPC), do qual não se desincumbiu.

2. Da Turbação e das Intervenções no Imóvel

O autor colacionou provas robustas (fotos, vídeos e mapeamentos) demonstrando que a área sofreu intervenções, incluindo a instalação de torre de medição eólica e a abertura de estradas. A apelante, embora negue a responsabilidade pelas instalações, admitiu em sua peça defensiva que estava realizando estudos de georreferenciamento e que mantinha vigilância sobre a área.

O depoimento do procurador do autor e as comunicações por áudio revelam que prepostos da ré atuavam na área como se proprietários fossem, inclusive assinando declarações como confinantes perante empresas de energia (PEC Energia S.A.), sem, contudo, terem vertido um único centavo em favor do vendedor. Tal conduta configura a quebra antecipada do contrato (anticipated breach of contract), pois a compradora passou a fruir ou disponibilizar a área para terceiros sem cumprir a contraprestação pecuniária básica.

3. Da Resolução e do Retorno ao Status Quo Ante

Diante do inadimplemento culposo da promitente compradora, a resolução contratual é a medida impositiva, conforme autoriza o art. 475 do Código Civil. O retorno ao estado anterior implica na reintegração imediata da posse ao autor e no cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda na matrícula nº 3.586.

Quanto à ordem de retirada de maquinários e marcos de georreferenciamento, a medida deve ser mantida. Se a apelante alega que não instalou tais objetos, a ordem judicial não lhe causará prejuízo financeiro direto na remoção, mas serve para garantir que o imóvel seja restituído ao autor livre de embaraços e ocupações indevidas derivadas do contrato ora rescindido.

Ressalte-se que a tentativa da apelante de confundir o juízo, utilizando-se de comprovantes de pagamento relativos a outros negócios jurídicos firmados com familiares do autor (como o pagamento referente à "Fazenda Bahia"), apenas reforça a desídia no cumprimento da obrigação específica destes autos. Cada contrato possui autonomia, e o adimplemento de um não supre a mora absoluta do outro.

A manutenção da sentença é medida de justiça. A desproporção temporal entre a assinatura do contrato e o ajuizamento da ação (10 anos) sem qualquer pagamento substancial por parte da empresa compradora afasta qualquer pretensão de manutenção do vínculo contratual.

Ante o exposto, VOTO pelo CONHECIMENTO e NÃO PROVIMENTO do recurso de apelação, mantendo-se a sentença em todos os seus termos.

Em atenção ao art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, a serem suportados pela apelante.

É como voto.

Salvador, data registrada no sistema.

Desª. Graça Marina Vieira Furtado

Relatora

GMVF 09