PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000750-13.2018.8.05.0035 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: BANCO BRADESCO SA |
| Advogado(s): ROBERTA BEATRIZ DO NASCIMENTO |
| APELADO: MARIA DA GLORIA LIMA DE ALMEIDA e outros |
| Advogado(s): ELIEL SANTOS JACINTHO, DILSO SALES DUARTE JUNIOR |
MAF 03
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação.
Preparo recursal recolhido, ID 102900816.
Trata-se de Apelação Cível, interposta contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da Vara Única da Comarca de Caculé/BA, nos autos da ação anulatória de consolidação de propriedade fiduciária e de leilão extrajudicial, por meio da qual foi julgada procedente a pretensão autoral, ao fundamento de invalidade do procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária.
A controvérsia devolvida a esta instância recursal consiste em apurar se os documentos juntados pela instituição financeira, especialmente por ocasião da contestação, são suficientes para demonstrar a regularidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, notadamente quanto à constituição em mora dos devedores e à ciência acerca das datas dos leilões.
A tese recursal, em essência, sustenta a higidez do procedimento, afirmando que a documentação carreada aos autos comprovaria a observância das exigências legais, inclusive porque os autores teriam tido ciência inequívoca da realização dos leilões. Já os apelados defendem a manutenção da sentença, aduzindo que não houve comprovação idônea da intimação pessoal para purgação da mora nem da comunicação regular das datas designadas para os leilões.
Pois bem.
A solução da controvérsia exige, antes de tudo, a correta compreensão do regime jurídico da alienação fiduciária de bem imóvel.
Embora se trate de técnica de satisfação do crédito estruturada em moldes extrajudiciais, a excussão da garantia não se realiza em espaço imune ao controle jurisdicional, nem dispensa a estrita observância dos requisitos legais destinados a assegurar a cognoscibilidade do procedimento pelo devedor.
A Lei nº 9.514/97 exige, como pressuposto da consolidação da propriedade fiduciária, a prévia constituição em mora do devedor e sua regular intimação pessoal.
Na redação atualmente vigente, o art. 26 da referida lei dispõe:
“Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973”.
Ainda que o procedimento em exame tenha se iniciado em momento anterior à alteração legislativa promovida pela Lei nº 14.711/2023, a exigência de intimação pessoal já integrava a estrutura normativa do art. 26, de modo que a redação atual apenas reafirma, com maior densidade descritiva, garantia procedimental que sempre foi central à validade da consolidação da propriedade fiduciária.
A intimação pessoal do devedor, portanto, não constitui formalidade lateral ou burocrática, mas requisito essencial de legitimação do procedimento, pois dela depende a ciência efetiva acerca do prazo para purgação da mora e das gravosas consequências jurídicas da inadimplência, dentre as quais se incluem a consolidação da propriedade no patrimônio do credor e a ulterior submissão do bem a leilão.
Feita essa premissa, passa-se ao exame da prova produzida nos autos.
Consta do caderno processual que a apelante juntou, com a contestação, documentação destinada a demonstrar a regularidade do procedimento extrajudicial, dentre a qual se destacam contrato (ID 102900508), requerimento cartorial (ID 102900509), certidões (ID’s 102900511 e 102900512), matrícula com consolidação da propriedade (ID 102900513), documento alusivo à arrematação (ID 102900514), bem como avisos de recebimento (ID’s 102900503 e 102900504).
Todavia, a controvérsia não se resolve pela mera existência desses documentos.
O ponto decisivo está em saber se tais peças são materialmente aptas a demonstrar, de forma segura e inequívoca, que os apelados foram: (i) pessoalmente intimados para purgação da mora; e (ii) regularmente cientificados das datas dos leilões.
Sob esse prisma, os documentos cartorários e registrais apresentados pela instituição financeira efetivamente evidenciam que o procedimento foi instaurado e que atos subsequentes foram praticados.
Entretanto, tais elementos probatórios não substituem a prova específica da intimação pessoal, exigida pela legislação de regência.
Em outras palavras, demonstrar que o procedimento avançou não é o mesmo que demonstrar que ele se desenvolveu com observância integral das garantias legais.
Ainda que se reconheça a fé pública de que se revestem os atos praticados pela serventia extrajudicial, tal atributo não tem o condão de substituir a demonstração concreta do cumprimento da formalidade legal de intimação pessoal dos devedores.
No caso dos autos, a documentação apresentada não comprova, de forma inequívoca, que os autores tenham sido cientificados dos atos que culminaram na consolidação da propriedade, porquanto inexiste elemento documental que evidencie a aposição de ciência pelos próprios devedores ou o recebimento pessoal da comunicação a eles dirigida.
Desse modo, a invocação genérica da fé pública registral não basta para colmatar a lacuna probatória existente quanto ao fato essencial controvertido.
A instituição credora, quando instada judicialmente a defender a validade da consolidação e dos leilões, assume o ônus de demonstrar a regularidade dos pressupostos procedimentais dos atos que praticou.
Não basta, para tanto, a exibição de documentos que atestem a existência formal do iter extrajudicial.
É indispensável que a prova alcance precisamente o ponto sensível da controvérsia, qual seja, a cientificação pessoal do devedor.
No que concerne ao AR constante do ID 102900504, verifica-se que ele não consubstancia prova de intimação pessoal dos autores/apelados, porquanto se refere a correspondência encaminhada ao próprio Banco Bradesco S/A, em Osasco/SP, com menção a ofício relacionado ao processo, e não a comunicação dirigida aos devedores fiduciantes.
Desse modo, referido aviso de recebimento não se presta a demonstrar o cumprimento da exigência legal de cientificação pessoal prevista no art. 26, da Lei nº 9.514/97.
Remanescem, assim, como elementos voltados à comprovação da notificação, as certidões cartorárias juntadas aos autos, cuja aptidão probatória deve ser examinada em seus exatos contornos, sem que se lhes acresça alcance demonstrativo não extraível objetivamente de seu conteúdo.
A propósito, a jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça, em matéria de alienação fiduciária de bem imóvel, firmou-se no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido intimação anterior para purgação da mora.
Nesse sentido, colhe-se do AgInt no AREsp 2.276.046/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/06/2023, DJe de 22/06/2023, a compreensão de que:
“No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora”.
Na mesma linha, o AgInt no AREsp 2.208.770/SP e o AgInt no REsp 1.949.070/SC, ambos da Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 03/05/2023, DJe de 08/05/2023 e 06/03/2023, DJe de 10/03/2023, respectivamente, assentaram que:
“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997”.
Os precedentes acima também evidenciam outra premissa relevante: a chamada ciência inequívoca não pode ser presumida com facilidade, e sua eventual configuração demanda quadro fático-probatório robusto e específico, cuja revisão, em sede extraordinária, inclusive atrai o óbice da Súmula 7/STJ.
Isso significa, no plano desta apelação, que a convicção judicial deve ser construída a partir da prova concreta dos autos, sem alargamento indevido de presunções em favor da credora fiduciária.
No caso presente, a apelante sustenta que os devedores teriam ciência do procedimento e dos leilões, inclusive porque a ação foi ajuizada antes da realização destes.
Tal raciocínio, porém, não se revela suficiente.
O conhecimento da existência de controvérsia contratual, da mora ou mesmo da iminência de atos expropriatórios não se confunde com a comprovação de que os devedores foram formalmente intimados das datas específicas dos leilões.
Uma coisa é a percepção de risco patrimonial; outra, inteiramente distinta, é a prova da cientificação regular e individualizada do ato expropriatório, em consonância com o standard normativo exigido pela Lei nº 9.514/97.
Admitir que a mera propositura da ação anulatória substitua a comunicação formal do leilão equivaleria a esvaziar a exigência de intimação pessoal reconhecida pela jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça, enfraquecendo a garantia procedimental do devedor justamente no ponto em que a lei exige maior rigor.
Também não socorre a apelante a invocação de documentos posteriores, como a matrícula com a consolidação da propriedade e o documento de arrematação.
Embora tais peças evidenciem que o procedimento extrajudicial foi formalmente levado a efeito até seu desfecho registral e negocial, não possuem aptidão para suprir ou convalidar vício antecedente concernente à insuficiência da prova da intimação pessoal dos devedores.
Ao revés, atribuir a esses documentos finais eficácia bastante para encerrar a controvérsia significaria inverter a lógica de proteção ínsita ao regime legal da alienação fiduciária, chancelando o resultado final do procedimento sem a segura demonstração de que os fiduciantes tiveram efetivo conhecimento dos atos preparatórios e essenciais que conduziram à consolidação da propriedade.
Em outras palavras, tomar a consolidação registral como prova bastante de regularidade implicaria atropelar justamente as formalidades que permeabilizam a garantia mínima dos devedores, esvaziando a função instrumental da intimação pessoal e reduzindo-a a exigência meramente decorativa.
O ato final, portanto, não sana a deficiência do pressuposto legal que deveria antecedê-lo, nem legitima, retrospectivamente, procedimento cuja higidez depende, desde a origem, da demonstração inequívoca da cientificação dos interessados.
Cumpre anotar, ademais, que o próprio STJ também enfatiza que a intimação por edital, para fins de purgação da mora, exige o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor.
Essa diretriz jurisprudencial reforça a ideia de que o sistema legal prestigia, prioritariamente, a ciência pessoal e efetiva do fiduciante, não se contentando com expedientes substitutivos adotados sem demonstração rigorosa de necessidade.
Veja-se:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA . REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA . HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária. 2 . O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor.Precedentes . 4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.Precedentes . 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.
(STJ - AgInt no AREsp: 2276046 RJ 2023/0003836-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/06/2023).
À vista desse conjunto, conclui-se que a apelante não logrou comprovar, de forma segura e inequívoca, a regular intimação pessoal dos autores para purgação da mora, nem a regular ciência acerca das datas dos leilões extrajudiciais.
Em consequência, permanece hígida a conclusão de invalidade do procedimento impugnado.
Nessa linha, a sentença não merece reparo.
Ante o exposto, destarte, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.
Voto, ainda, pela majoração dos honorários recursais ao patamar de 15% sobre a base de cálculo fixada na sentença, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
É, pois, como me pronuncio.
Salvador-BA, data registrada no sistema.
Des. Antônio Maron Agle Filho
Relator