PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TUTELA PROVISÓRIA DE DESPEJO. DIREITO DE RETENÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA NATUREZA E VALOR DAS BENFEITORIAS. INADIMPLEMENTO LOCATÍCIO. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME 1 - Agravo de instrumento contra decisão que deferiu pedido liminar de despejo formulado pela proprietária locadora em reconvenção, nos autos de ação de indenização por benfeitorias realizadas em imóvel alugado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 - A questão em discussão consiste em saber se deve ser mantida tutela provisória de despejo quando o locatário requer direito de retenção por benfeitorias sem comprovar adequadamente sua natureza útil ou necessária e o valor efetivamente despendido.

III. RAZÕES DE DECIDIR 3 - O direito de retenção por benfeitorias necessárias e úteis, previsto no art. 1.219 do CC, exige comprovação da natureza indenizável das benfeitorias e demonstração do valor efetivamente despendido. 4 - As fotografias acostadas aos autos são insuficientes para comprovar, por si só, a natureza das benfeitorias como úteis ou necessárias. 5 - A alegação de extravio de documentos, ainda que formalizada por boletim de ocorrência, não suprime a necessidade de prova concreta das despesas realizadas. 6 - O inadimplemento contratual quanto ao pagamento dos aluguéis fragilizam a posição do locatário. 7 - A restituição da posse à legítima proprietária não implica extinção de direito material eventualmente reconhecido ao final da demanda, podendo eventual crédito indenizatório ser apurado oportunamente e compensado, inclusive, com débito locatício.

IV. DISPOSITIVO 8 - Recurso a que se nega provimento.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.219; CPC, art. 373, I; Lei nº 8.245/91, art. 35.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n. 8075350-03.2024.8.05.0000, em que figuram como Agravante Lucildo Alexandre de Almeida Monteiro e como agravada Josefa Antas Fraga.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Salvador, data registrada no sistema

Presidente

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Improvido. Unânime.

Salvador, 7 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por LUCILDO ALEXANDRE DE ALMEIDA MONTEIRO, em face de decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Salvador que, nos autos da AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS REALIZADAS EM IMÓVEL ALUGADO (proc. n. 8093047-34.2024.8.05.0001) movida contra JOSEFA ANTAS FRAGA, acolheu pedido liminar de despejo formulado pela parte acionada/reconvinte, nos seguintes termos:

“[…]

O pedido de tutela provisória formulado pela ré tem fundamento. Veja-se, de início, que ela deve ser assumida, sem controvérsia, como a proprietária e locadora do imóvel litigioso. O autor, por sua vez, apresenta-se como o locatário e está na frágil posição de quem pretende reter o imóvel a pretexto de haver introduzido nele benfeitorias úteis e necessárias. No estágio atual do processo, não há o menor indício de que as benfeitorias alegadas pelo autor sejam úteis e necessárias e nem tampouco há prova do valor por ele despendido com as tais benfeitorias.

A urgência em se deferir a tutela postulada pela ré resulta da situação criada pelo autor: ele sublocou o imóvel litigioso sem aparente autorização contratual, está recolhendo os frutos dessas sublocações e, até onde a vista alcança, não tem pago os aluguéis devidos à ré. Não há prova de pagamento dos aluguéis nos autos. É muito mais razoável, assim, que a posse do imóvel seja restituída á ré, que é a sua proprietária, e o autor, se e quando demonstrar que tem direito a uma indenização por benfeitorias úteis e necessárias, poderá satisfazer o seu crédito, isso depois de eventual compensação com a dívida de aluguel, se for o caso. O próprio imóvel litigioso pode servir de garantia a essa possível indenização a que o autor terá direito, bastando para isso torná-lo (o imóvel) indisponível até o julgamento deste processo.

Do exposto, decreto o despejo do autor, concedendo-lhe o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel indicado na petição inicial. [...]”

Em suas razões (ID 74839512), o agravante aduz que reformou o imóvel locado integralmente, consoante fotos anexas e não contestadas pela autora/Agravada. Salienta o contrato de locação autoriza, na cláusula 6.2, o direito à retenção do imóvel em caso de benfeitorias úteis e necessárias, independentemente de autorização prévia do locador. Sustenta que o valor exato das benfeitorias não pôde ser comprovado documentalmente devido ao furto de uma bolsa contendo notas fiscais e recibos, registrado em boletim de ocorrência também anexado ao processo. Alega que o pedido liminar formulado na inicial para permanência no imóvel sem pagamento de aluguéis, com desconto posterior no crédito indenizatório, foi indeferido sob o fundamento de insuficiência probatória, mas com possibilidade de reanálise diante de novos documentos. Argumenta que a decisão liminar de despejo foi proferida sem que o juízo a quo analisasse o pedido liminar inicial do Agravante, o que configuraria inversão processual prejudicial. Afirma, ainda, que a sublocação do imóvel é permitida contratualmente, conforme cláusulas 7.1 e 9.1 do contrato de locação, bem como que o inadimplemento locatício decorre da expectativa legítima de compensação dos valores das benfeitorias com os aluguéis, conforme pedido liminar formulado. Pede, portanto, a concessão de tutela antecipada e provimento ao recurso, visando “permanecer no imóvel sob litígio nas seguintes condições: a.Que V. Exa. permita a permanência deste Agravante no imóvel sem que seja necessário pagar os aluguéis mas, ao fim do processo, todas as mensalidades, atualizadas, serão descontadas do crédito que o Agravante fatalmente terá direito; b. Caso V. Exa. não entender assim, determine que, doravante, os aluguéis sejam pagos.; c. Ainda, se não for esse o entendimento, determine V. Exa. que todos os aluguéis terão que ser pagos, inclusive os atrasados, por purga de mora, bastando que V.Exa. dê um prazo razoável para que o Agravante levante essa quantia em atraso.; d. Ainda não sendo suficiente, e V. Exa entenda por outra opção, que permita à esse Agravante permanecer no imóvel, tão somente até o dia da PERÍCIA DO ENGENHEIRO DESIGNADO PELO JUÍZO, para resguardar as obras realizadas e evitar a destruição de provas. Neste prazo, o Agravante segue pagando os aluguéis.; e. Por último, caso ainda haja dúvidas, e V. Exa. confirme o despejo, prolongue o prazo para desocupação voluntária, para pelo menos trinta dias, para que seja possível aos sublocatários se realocarem, os que não foram citados na decisão atacada e que determine que o imóvel fique fechado, com as chaves em posse do juizo até o dia da perícia do técnico avaliador, para se evitar danos processuais à esse peticionante.”

A relatoria indeferiu pedido de tutela antecipada recursal (ID 74891226).

Em contrarrazões (ID. 75501880), a parte agravada assevera que as alegadas benfeitorias não foram devidamente comprovadas e que possuem natureza voluptuária, sendo inidôneas as provas trazidas. Argumenta que o agravante sublocou indevidamente o imóvel, encontra-se em inadimplemento e não logrou demonstrar os requisitos legais para concessão da medida liminar postulada. Requer a manutenção da decisão recorrida.

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931).

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM05

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por LUCILDO ALEXANDRE DE ALMEIDA MONTEIRO, em face de decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Salvador que, nos autos da AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS REALIZADAS EM IMÓVEL ALUGADO (proc. n. 8093047-34.2024.8.05.0001) movida contra JOSEFA ANTAS FRAGA, acolheu pedido liminar de despejo formulado pela parte acionada/reconvinte, nos seguintes termos:

“[…]

O pedido de tutela provisória formulado pela ré tem fundamento. Veja-se, de início, que ela deve ser assumida, sem controvérsia, como a proprietária e locadora do imóvel litigioso. O autor, por sua vez, apresenta-se como o locatário e está na frágil posição de quem pretende reter o imóvel a pretexto de haver introduzido nele benfeitorias úteis e necessárias. No estágio atual do processo, não há o menor indício de que as benfeitorias alegadas pelo autor sejam úteis e necessárias e nem tampouco há prova do valor por ele despendido com as tais benfeitorias.

A urgência em se deferir a tutela postulada pela ré resulta da situação criada pelo autor: ele sublocou o imóvel litigioso sem aparente autorização contratual, está recolhendo os frutos dessas sublocações e, até onde a vista alcança, não tem pago os aluguéis devidos à ré. Não há prova de pagamento dos aluguéis nos autos. É muito mais razoável, assim, que a posse do imóvel seja restituída á ré, que é a sua proprietária, e o autor, se e quando demonstrar que tem direito a uma indenização por benfeitorias úteis e necessárias, poderá satisfazer o seu crédito, isso depois de eventual compensação com a dívida de aluguel, se for o caso. O próprio imóvel litigioso pode servir de garantia a essa possível indenização a que o autor terá direito, bastando para isso torná-lo (o imóvel) indisponível até o julgamento deste processo.

Do exposto, decreto o despejo do autor, concedendo-lhe o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel indicado na petição inicial. [...]”

Do detido exame dos autos de origem, verifica-se que o juízo a quo bem identificou os requisitos autorizadores da liminar requerida pela parte reconvinte/acionada. 

Nos termos do art. 1.219, do CC: "O possuidor de boa fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis”.

No caso concreto, embora o contrato de locação de imóvel comercial preveja o direito de retenção por benfeitorias necessárias ou úteis realizadas pelo locatário independentemente de autorização prévia da locadora, tais disposições não dispensam a comprovação da natureza indenizável das benfeitorias, tampouco da demonstração do valor efetivamente despendido, ônus que incumbe à parte autora, nos termos do art. 373, I, do CPC.

Vale destacar o teor das cláusulas contratuais pertinentes às benfeitorias e ao direito de retenção:

“6. DAS BENFEITORIAS

6.1. Fica estabelecido que o LOCATÁRIO poderá realizar benfeitorias no imóvel, sem necessidade de autorização prévia do LOCADOR, desde que não comprometam a estrutura do imóvel e estejam em conformidade com as normas legais e urbanísticas.

6.2. As benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo LOCATÁRIO poderão ser indenizadas, desde que previamente acordadas por escrito ou devidamente comprovadas mediante documentação idônea.

6.3. As benfeitorias voluptuárias realizadas pelo LOCATÁRIO não serão indenizáveis, podendo ser retiradas ao final do contrato, desde que tal retirada não cause dano ao imóvel.

6.4. O LOCATÁRIO terá direito à retenção do imóvel até o ressarcimento das benfeitorias úteis ou necessárias, desde que comprovadas nos termos desta cláusula, nos moldes do que dispõe o art. 35 da Lei nº 8.245/91.”

As fotografias acostadas aos autos, ainda que não impugnadas na contestação, são insuficientes para, por si só, comprovar a natureza das benfeitorias como sendo úteis ou necessárias

Ademais, a alegação de extravio de documentos, embora formalizada por boletim de ocorrência, não suprime a necessidade de prova concreta das despesas realizadas, sob pena de se presumir o direito de crédito indenizatório em prejuízo da parte adversa, situação incompatível com o devido processo legal e o contraditório.

Importa consignar, ainda, que a agravada impugnou a natureza das benfeitorias, afirmando serem voluptuárias e realizadas sem autorização formal, além de destacar o inadimplemento contratual do agravante quanto ao pagamento dos aluguéis e a existência de sublocações não comprovadas documentalmente. A cláusula 9.1, que permite a sublocação, não afasta a necessidade de cumprimento pontual das obrigações essenciais do contrato, sobretudo o pagamento dos encargos locatícios.

Em tais circunstâncias, não se evidencia a probabilidade do direito alegado pelo autor/reconvindo, tampouco risco de dano grave ou irreparável, sobretudo porque eventual crédito indenizatório do locatário poderá ser apurado em momento oportuno, e compensado com eventual débito locatício. De outra parte, o juízo a quo identificou devidamente os requisitos autorizadores da liminar de despejo, certo que a restituição da posse à legítima proprietária, acionada/reconvinte, não implica extinção de direito material eventualmente reconhecido ao final da demanda.

Por oportuno, anoto que eventual prejuízo à produção da prova pericial, sugerido pelo agravante, é questão que compete ao juízo a quo examinar.

Nesse contexto, não se vislumbra, por ora, elementos probatórios suficientes a embasar o 

Do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM05