PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Conselho da Magistratura 

Ementa: DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL RURAL. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO. AUMENTO SUBSTANCIAL DE ÁREA. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE DÚVIDA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. EXIGÊNCIAS DO OFICIAL REGISTRADOR FUNDADAS EM NORMA VIGENTE. DÚVIDA REGISTRAL JULGADA PROCEDENTE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.    Cuida-se o caso em apreço de Apelação interposta pelo Ministério Público do Estado da Bahia contra sentença que, nos autos da Suscitação de Dúvida Registral relativa à matrícula n.º 15.834 do Cartório de Registro de Imóveis de Santo Antônio de Jesus/BA, julgou improcedente a dúvida e determinou a retificação de área do imóvel rural situado em Varzedo/BA.

2.    A pretensão do interessado apelado consistia em retificar a área de 17,9 hectares para 72,1790 hectares, com fundamento em georreferenciamento e escritura de estremação.

3.    A oficiala de registro condicionou a averbação à observância do Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 09/2023 e questionou a regularidade dos documentos apresentados diante da divergência substancial de área e da ausência de comprovação formal da posse consolidada exigida para a estremação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4.    Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente possível a retificação da área de imóvel rural com aumento superior a 400% por meio de procedimento administrativo fundado no art. 213 da LRP; e (ii) verificar se as exigências formuladas pela oficiala registradora se coadunam com os princípios e normas aplicáveis ao caso, especialmente os previstos na LRP e no Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 09/2023.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5.    O procedimento de dúvida registral não permite a aquisição de propriedade nem comporta dilação probatória para apuração de fatos complexos, limitando-se à análise da legalidade das exigências formuladas pelo registrador.

6.    A retificação de registro prevista no art. 213, II, da LRP admite alteração de área apenas quando não houver aumento substancial e quando a correção se limitar a erro material evidente, o que não se verifica em caso de acréscimo superior a 400%.

7.    A mera discordância entre documentos apresentados (como a divergência entre escritura e memorial descritivo) inviabiliza o registro diante do princípio da especialidade objetiva, que exige perfeita individualização do imóvel.

8.    A anuência dos confrontantes, embora relevante, não supre a necessidade de respeito às normas que regulam o procedimento registral, sobretudo quando se trata de acréscimo significativo de área que pode configurar aquisição de propriedade.

9.    A estremação exige, nos termos do Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 09/2023, a comprovação formal da posse consolidada por pelo menos cinco anos, a ser declarada na própria escritura pública de estremação, o que não ocorreu no caso.

10.  A oficiala registradora agiu em conformidade com os deveres de qualificação registral, especialmente no que se refere à verificação da legalidade do título, da regularidade formal dos documentos e do cumprimento dos princípios da continuidade e da especialidade.

11.  A sentença apelada considerou suficiente a existência de escritura de extinção de condomínio lavrada em 2018 para suprir a exigência legal relativa à comprovação da posse, o que não encontra respaldo no regramento vigente, configurando violação ao princípio da legalidade.

IV. DISPOSITIVO

12.  Recurso conhecido e provido para julgar procedente a dúvida registral, manter a Nota de Exigência apresentada pelo Cartório de Registro de Imóveis de Santo Antônio de Jesus/BA e, por conseguinte, indeferir o pedido de retificação de área e averbação da escritura de estremação pela via administrativa.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º. 8002267-09.2025.8.05.0229, em que figura como apelante o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA e como apelado JOSÉ MILTON DA SILVA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Conselho da Magistratura do Estado da Bahia, por unanimidade, em dar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Roberto Maynard Frank

Corregedor Geral da Justiça

Procurador (a) da Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 CONSELHO DA MAGISTRATURA

Conhecido e provido, por unanimidade.

Salvador, 10 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Conselho da Magistratura 

Trata-se de recurso de apelação (Id. 90232230) interposto pelo MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA contra a sentença (Id. 90232227) proferida pelo Juízo da Vara de Registros Públicos da Comarca de Santo Antônio de Jesus/BA, nos autos da Suscitação de Dúvida n.º 8002267-09.2025.8.05.0229, que envolve os interessados JOSÉ MILTON DA SILVA E OUTROS.

A decisão recorrida julgou improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas, determinando a retificação da área da matrícula nº 15.834, de 17,6 hectares para 72,1790 hectares, e autorizando o posterior registro de uma escritura pública de estremação.

Fundamentou-se a decisão no reconhecimento de erro material na matrícula do imóvel, passível de correção em via administrativa, nos termos dos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos (LRP). A sentença destacou que a divergência entre a área real e a registrada decorreu de uma informação inserida sem respaldo técnico na abertura da matrícula, e não de um litígio possessório.

O apelante, em suas razões, sustenta, em síntese: (i) a necessidade de dilação probatória para apurar a real dimensão do imóvel, o que seria incompatível com o procedimento de dúvida; (ii) o fato de o aumento de área ser substancial (aproximadamente 400%), o que descaracteriza o mero erro material; (iii) a ausência de comprovação da posse consolidada pelo prazo de cinco anos para fins de estremação; e (iv) o risco de ofensa à segurança jurídica. Ao final, pugna pela reforma integral da decisão para que a retificação seja analisada em via judicial própria.

Contrarrazões apresentadas pelos interessados, defendendo a manutenção da sentença, sob o argumento de que o conjunto de provas é robusto para comprovar o erro material e de que a correção visa adequar o registro à realidade fática do imóvel, com a anuência de todos os confrontantes.

Intimado, o Ministério Público apresentou parecer no Id. 92510872 , opinando pelo conhecimento e provimento do recurso. 

O feito encontra-se apto a julgamento. 

É o que importa relatar. 

Devolvo os autos ao Conselho da Magistratura, com o presente relatório, e solicito a sua inclusão em pauta de julgamento, nos termos do art. 172 do Regimento Interno do TJBA.         

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Roberto Maynard Frank

Corregedor Geral da Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Conselho da Magistratura 

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço da apelação.

Cuida-se de recurso de apelação (Id. 90232230) interposto pelo MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA contra a sentença (Id. 90232227) proferida pelo Juízo da Vara de Registros Públicos da Comarca de Santo Antônio de Jesus/BA que, nos autos da Suscitação de Dúvida n.º 8002267-09.2025.8.05.0229, que envolve os interessados JOSÉ MILTON DA SILVA E OUTROS, julgou improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas, determinando a retificação da área da matrícula nº 15.834, de 17,6 hectares para 72,1790 hectares, e autorizando o posterior registro de uma escritura pública de estremação.

A controvérsia devolvida à apreciação deste Colegiado, portanto, circunscreve-se à possibilidade de averbação de retificação de área da propriedade rural descrita na matrícula n.º 15.834, decorrente da unificação de dois terrenos anteriormente individualizados nas transcrições de n.º 6.649 e n.º 3.480, situado na localidade São Roque dos Macacos, bairro Zona Rural, Varzedo/BA. Pretende o apelado a retificação da área de 17,9 hectares para 72,1790 hectares, bem como o registro da escritura de estremação.

Conforme já relatado, a sentença julgou improcedente a dúvida suscitada, determinando a retificação de área requerida na via administrativa sob o fundamento de que a lei não impõe limite percentual para correções e que o aumento de 17,6 para 72,17 hectares, por si só, não impede o deferimento do pedido. Sustentou que o registro original não indicava metragem e que a área de 17,06 hectares fora inserida sem base técnica, caracterizando erro material, além de que os métodos de medição antigos eram imprecisos em comparação ao georreferenciamento atual, mais confiável. Reforçou, ainda, a relevância da concordância expressa dos confrontantes, que, por escritura de 2018 e memorial descritivo de 2024, anuíram às novas medidas sem qualquer oposição por quase sete anos, tornando desnecessária ação de usucapião.

A apelação, por sua vez, aduziu que o aumento de área pretendido, em torno de 400%, é demasiado expressivo para ser tratado como simples erro material. Além disso, argumentou que o procedimento de dúvida, por se tratar de via administrativa, não permite a produção de provas necessárias para confirmar a exatidão da nova metragem e para garantir que não haja prejuízo a terceiros ou ao patrimônio público. Por fim, defendeu que a retificação deveria ser buscada em ação judicial própria, sob pena de comprometer a segurança jurídica que deve nortear os registros públicos.

Inobstante os argumentos utilizados na sentença e nas contrarrazões, reputo existir razão à pretensão do apelante.

Inicialmente, salienta-se que, conforme jurisprudência deste Egrégio Tribunal, no procedimento de dúvida cabe ao Magistrado apenas analisar a declaração da legalidade ou não das exigências formuladas pelo Oficial Registrador, de modo a verificar se sua conduta foi ilegal ou abusiva:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8051328-09.2023.8 .05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CAIO REBOUCAS DA SILVA Advogado (s): ALISSON CARDOSO PEIXOTO APELADO: MARIVANDA SOUZA NEDER REZAK, Oficiala do 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador Advogado (s): ACORDÃO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DÚVIDA. REGISTRO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL EXTRAORDINÁRIO . AUSÊNCIA DE CERTIDÕES DE FEITOS DISTRIBUÍDOS EM NOME DOS PROPRIETÁRIOS TABULARES. INSTRUÇÃO DO PEDIDO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. DEFICIÊNCIA. ENTRAVE REGISTRÁRIO JUSTIFICADO . APELO NÃO PROVIDO. 1. Resta totalmente justificável a recusa ao registro perpetrado pela oficial do cartório de registro de imóveis, afinal as certidões exigidas são requisitos expressos do art. 216-A, III, da Lei nº 6 .015/73, e do art. 4º, IV, “b”, do Provimento CNJ nº 65/2017, cabendo à registradora apenas dar cumprimento às normas, arquivando as certidões exigíveis. 2. Não havendo a apresentação das certidões legalmente exigidas, ao oficial do registro de imóveis é cabível apenas proceder com o indeferimento do pedido, uma vez que o cartório de imóveis não tem o poder legal dispensar as referidas certidões exigidas, por força de lei . 3. Considerando-se que, no procedimento de dúvida, cabe ao Magistrado, tão somente, a declaração da legalidade ou não das exigências formuladas pelo Oficial Registrador, tem-se que a exigência da Oficiala do 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador não se revelou ilegal nem abusiva, porquanto em consonância com as normas insertas no art. 216-A, III, da Lei nº 6.015/73 . Apelo não provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8051328-09.2023.8 .05.0001, em que figura como apelante CAIO REBOUCAS DA SILVA e apelado OFICIALA DO 3º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E HIPOTECAS DE SALVADOR ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, e o fazem de acordo com o voto da Relatora. ,. (TJ-BA - Apelação: 80513280920238050001, Relator.: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA, Data de Julgamento: 01/07/2019, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/08/2024)(Grifos acrescidos)

Assim, no caso dos autos, a Oficiala de Registro, em análise ao art. 815 do Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registro do Estado da Bahia (Provimento Conjunto nº CGJ/CCI 09/2023), considerou necessário esclarecimentos técnicos diante do aumento de quase 400% da área, além de demonstrar que, com base no art. 1.190, §§2º e 3º, do citado Provimento, exige-se a comprovação de posse consolidada por cinco anos e anuência dos confrontantes em caso de estremação. Destacou, ainda, que os arts. 176, II, 3 e 225, 212 e 213 da Lei de Registros Públicos (LRP), não se aplicam ao caso em razão da grande divergência de área.

As razões suscitadas pela Delegatária, e ressaltadas na apelação, não se mostram ilegais ou abusivas, haja vista que se coadunam ao entendimento deste Egrégio Tribunal e aos dispositivos supramencionados. Com efeito, dispõe a LRP, especificamente em seus arts. 212 e 213, que todo aquele que tiver um direito real inscrito de forma inexata na matrícula de determinado imóvel pode, através de pedido dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis, proceder às modificações necessárias em casos específicos:

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.  

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. 

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:                        

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:                          a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; 

b) indicação ou atualização de confrontação;  

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;                     

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;                          

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;  

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.  

Na situação em comento, sob o pleito de retificação da área presente na matrícula n.º 15.834, busca-se um acréscimo superior a 400% da área anteriormente registrada, de 17,9 hectares para 72,1790 hectares, por suposto erro material. Entretanto, para fins de retificação administrativa, erro material é aquele evidente, constatável de plano, como um erro de digitação, de cálculo ou uma omissão facilmente suprível pela análise dos documentos já constantes do registro, o que diverge do caso dos autos.

Isso tendo em vista que a alegação de que a área de 17,6 hectares foi lançada de forma arbitrária pelo Cartório, por si só, já demonstra a complexidade da questão. Isto é, se a área não constava dos títulos anteriores, a sua inserção pode ter sido um equívoco, mas a sua “correção” para uma área 400% maior, com base em um levantamento técnico unilateral e recente, não é uma simples emenda, mas sim uma constituição de nova realidade registral, uma aquisição de propriedade.

Soma-se a isso a flagrante incongruência nos próprios documentos que instruem o pedido, dado que a escritura de estremação aponta uma área de 72,43 hectares, enquanto as plantas e memoriais descritivos indicam 72,179 hectares. A justificativa de que a diferença se deve a variações na acuracidade dos métodos de medição não sana o vício, pois o princípio da especialidade objetiva exige a perfeita e inequívoca individualização do imóvel, o que é incompatível com a apresentação de duas metragens distintas no mesmo protocolo.

Outrossim, a anuência dos confrontantes não permite, por si só, a utilização da retificação administrativa para fins de acréscimo substancial da área, como já demonstrou o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG):

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO - ACRÉSCIMO SUBSTANCIAL DE ÁREA - INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA - SENTENÇA MANTIDA. A ação de retificação de registro imobiliário é um procedimento de jurisdição voluntária que objetiva alterar o assento do imóvel nos casos em que o registro apresenta omissão, imprecisão ou não exprimir a verdade, prestando-se para a correção de erros e não para o aumento da área do imóvel. Ainda que não haja discordância dos confrontantes, caso o acréscimo pretendido se mostre considerável, não é possível se usar do procedimento de jurisdição voluntária para se incorporar área à propriedade da parte. (TJ-MG - Apelação Cível: 5001254-67 .2022.8.13.0242, Relator.: Des .(a) Adriano de Mesquita Carneiro, Data de Julgamento: 21/02/2024, 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 28/02/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - IMÓVEL RURAL - AUMENTO SUBSTANCIAL - NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA - RECURSO DESPROVIDO. - O pedido administrativo de retificação de registro imobiliário é um procedimento de jurisdição voluntária que objetiva alterar a matrícula do imóvel, nos casos em que o registro apresenta omissão, imprecisão ou não exprimir a verdade, prestando-se para a correção de erros e não para o aumento da área do imóvel - Ainda que não haja discordância dos confrontantes, se o acréscimo pretendido se mostrar considerável, não é possível o uso do referido procedimento administrativo para a retificação da área na matrícula do imóvel.
(TJ-MG - AC: 10000210662821001 MG, Relator.: Elias Camilo, Data de Julgamento: 06/08/2021, Câmaras Cíveis / 3ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/08/2021) (Grifos acrescidos)

Nesse viés, mesmo a anuência dos proprietários de imóveis lindeiros não é suficiente para promover a retificação de terreno com grande divergência de área na via administrativa, haja vista que a alegação de simples erro material demanda efetiva dilação probatória, própria da via judicial. A ausência de oposição de terceiros não confere, por si só, legalidade a um ato que extrapola os limites do procedimento escolhido.

 Isso porque é necessário comprovar as dimensões reais da propriedade, sobretudo em face da considerável discrepância entre a medida apontada no registro e aquela apresentada no georreferenciamento, cujo acréscimo é superior a cem por cento do imóvel inicialmente registrado. Assim, o aumento significativo de área é relevante para impedir a utilização da via administrativa, como já exposto pela  jurisprudência pátria, inclusive deste Egrégio Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE CORREÇÃO DA ÁREA DO IMÓVEL . ACRÉSCIMO SUBSTANCIAL NAS DIMENSÕES DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ERRO NA ATUAÇÃO REGISTRAL. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO ULTRA PETITA . NÃO OCORRÊNCIA. CANCELAMENTO, EX OFFICIO, DA MATRÍCULA MAIS RECENTE. IMÓVEL VENDIDO POR UMA DAS PROPRIETÁRIAS. OCULTAÇÃO DA INFORMAÇÃO DE QUE O BEM PERTENCIA A MAIS DE UMA PESSOA . NULIDADE ABSOLUTA. DECRETAÇÃO DE OFÍCIO. ART. 214 DA LEI DE REGISTROS PUBLICOS . PROTEÇÃO DA HIGIDEZ E DA SEGURANÇA JURÍDICA DOS REGISTROS PÚBLICOS. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. APELO CONHECIDO E IMPROVIDO . A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos o recurso de apelação nº 8005897-54.2020.805.0001, oriundo da comarca de Salvador, em que figuram, como apelante, Maria José Borges de Oliveira, e, como apelados, Hugo Vitor de Souza e Outros . A C O R D A M os Senhores Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto condutor. Sala de Sessões, _____ de __________________ de 2023. Presidente Desª. Pilar Célia Tobio de Claro Relatora Procurador (a) de Justiça. (TJ-BA - Apelação: 80058975420208050001, Relator.: PILAR CELIA TOBIO DE CLARO, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/02/2024) (Grifos acrescidos)

RECURSO DE APELAÇÃO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REQUERIMENTO DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO NEGADO PELO OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SANTO AMARO DA IMPERATRIZ. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA . RECURSO INTERPOSTO PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. POSSIBILIDADE DE RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO QUANDO ESTE FOR OMISSO, IMPRECISO OU NÃO EXPRIMIR A VERDADE (ART. 212 DA LEI N. 6 .015/1973). PRETENSÃO DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA COM FUNDAMENTO NO ART. 213, II, DA LEI DE REGISTROS PUBLICOS. AUMENTO SUBSTANCIAL DA ÁREA DO REGISTRO, EM MAIS DE 50% . ALEGAÇÃO DE ERRO EM RAZÃO DA UTILIZAÇÃO DE EQUIPAMENTOS DE MEDIÇÃO NÃO TÃO PRECISOS QUANTO OS ATUAIS QUE NÃO JUSTIFICA UM ACRÉSCIMO TÃO SIGNIFICATIVO. SITUAÇÃO QUE REPRESENTA CASO DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE, O QUE NÃO É ADMITIDO POR MEIO DO PROCEDIMENTO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO. ANUÊNCIA DOS CONFRONTANTES QUE, NESSE CONTEXTO, NÃO BASTA PARA QUE SE PROCEDA À RETIFICAÇÃO. PROPRIETÁRIA QUE DEVE BUSCAR A SATISFAÇÃO DA SUA PRETENSÃO POR MEIO DAS VIAS ORDINÁRIAS . RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-SC - Recurso Administrativo: 0003159-14.2020, Relator.: Soraya Nunes Lins, Data de Julgamento: 29/04/2020, Conselho da Magistratura) (Grifos acrescidos)

ADMINISTRATIVO. PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. APELAÇÃO. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO - IMPOSSIBILIDADE - IMÓVEL NÃO MATRICULADO . ALTERAÇÃO SUBSTANCIAL DA ÁREA – INVIABILIDADE DA RETIFICAÇÃO ATRAVÉS DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. 1 - Pode se valer do procedimento administrativo de retificação de registro imobiliário, previsto nos arts . 212 e 213 da Lei nº. 6.015/73 ( Lei de Registros Publicos), abaixo transcritos, todo aquele que tiver um direito real inscrito de forma inexata na matrícula de determinado imóvel, através de pedido dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis para que proceda às modificações necessárias. 2 - Estando o imóvel registrado no Livro 3-C, conforme escritura pública de fls . 15/16, constata-se que efetivamente ele não possui matrícula. Nesse diapasão, considerando que o ora Apelante pleiteou apenas a averbação de retificação do registro (fls. 04/05) e não a abertura de matrícula, não há como atender seu pleito. 3 - O imóvel que o Recorrente pleiteia a retificação de registro possui, nos termos da escritura de compra e venda, "área total de 15,0 hectares" (fl .15). Pretende o Apelante que seja feita retificação para fazer constar que a área total do imóvel é de 283,9172 hectares, consoante levantamento planimétrico de fl.06. Assim, mostra-se desarrazoada a pretendida retificação de área tão substancial do imóvel através de procedimento administrativo de jurisdição voluntária . (TJ-BA - APL: 00003924620138050073, Relator.: REGINA HELENA RAMOS REIS, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/02/2016) (Grifos acrescidos)

A necessidade de dilação probatória, neste contexto, não se refere apenas à produção de novas provas, mas à impossibilidade de o rito administrativo da dúvida registral comportar uma análise aprofundada sobre a origem da posse, a cadeia dominial e a possibilidade de sobreposição de áreas ou de afetação de bens públicos.

Além disso, a segurança jurídica do sistema registral reside na previsibilidade e na legalidade dos procedimentos, pois permitir que um aumento de 54 hectares seja regularizado por meio de um procedimento administrativo de cognição sumária criaria um precedente de altíssimo risco, incentivando a utilização de uma via inadequada para a aquisição de propriedade e fragilizando a fé pública que se espera dos registros. Quanto a isso, explica KERN (2020), referente ao viés temporal da segurança jurídica no sistema registral brasileiro:

[…] o princípio da segurança jurídica nessa seara também impõe a proteção do passado, presente e futuro. A do passado, especialmente ao resguardar os efeitos dos atos registrais praticados (veja, p. ex., art. 27 da Lei nº 6.015/73), os direitos adquiridos, e presumir vigente o registro não cancelado (art. 252 da Lei nº 6.015/73). A do presente, porque a segurança jurídica impele a que se dê pleno conhecimento das normas de direito registral imobiliário aos seus destinatários e aos aplicadores da lei, com a suficiente clareza e coerência para que o cidadão possa pautar seu planejamento e seus atos. A do futuro, pois a segurança jurídica busca assegurar a vinculatividade das normas para o futuro, permitindo antecipar o espectro reduzido dos efeitos a que serão atribuídos aos seus atos. (KERN, Marinho. Capítulo 1. Princípio da Segurança Jurídica In: KERN, Marinho; JUNIOR, Francisco. Princípios do Registro de Imóveis Brasileiro. São Paulo (SP):Editora Revista dos Tribunais. 2020.)

Portanto, a verdadeira segurança jurídica está em preservar as normas registrais e o entendimento já firmado por este Egrégio Tribunal (TJ-BA - APL: 00003924620138050073), pois alterações na área dos imóveis de tal magnitude devem ser submetidas ao crivo do devido processo legal, em uma ação judicial própria, onde todas as questões possam ser exaustivamente debatidas. A segurança jurídica registral não se compadece com estimativas, demandando precisão absoluta, especialmente em se tratando de área rural, cuja delimitação territorial tem implicações diretas sobre posse, uso da terra, tributação e políticas públicas.

Ademais, quanto à viabilidade da estremação, observe-se que a escritura de estremação é um ato de natureza declaratória que visa regularizar uma situação consolidada, fazendo com que a realidade corresponda aos dados do registro do bem. A esse respeito, o Provimento Conjunto nº CGJ/CCI 09/2023, em seu art. 1.190, § 2º e § 3º, é cristalino ao determinar a comprovação da posse por parte do proprietário por no mínimo 05 (cinco) anos, podendo ser comprovada pelas declarações do proprietário e dos confrontantes, conforme se observa:

Art. 1190, § 2º, CN. A posse do proprietário sobre a parcela pro diviso a estremar deve contar, no mínimo, 5 (cinco) anos, permitida a soma do tempo de posse dos proprietários anteriores.

§ 3º Para comprovação do prazo de posse localizada, será suficiente a declaração do proprietário, corroborada pelos confrontantes.

Entretanto, consoante ressaltou o Ministério Público, tal informação deve constar na escritura pública de estremação, em observância aos arts. 1.191 e 1.193 do mencionado Código de Normas:

Art. 1.191, CN. A instrumentalização do ato para fins de localização da parcela pro diviso será feita mediante escritura pública de estremação.

(...)

Art. 1.193. A escritura pública de estremação será protocolizada no Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição de localização do imóvel, devendo o Oficial de Registro verificar sua regularidade em atenção aos princípios registrais.

Na situação em análise, todavia, o magistrado sentenciante considerou comprovada a posse pelo prazo determinado em razão de escritura de extinção de condomínio lavrada em 2018, sem que tal possibilidade esteja prevista no Provimento Conjunto nº CGJ/CCI 09/2023. Com efeito, a exigência de que a prova da posse conste expressamente na escritura pública de estremação não representa formalismo exacerbado, mas sim uma medida essencial para a salvaguarda da segurança jurídica e da fé pública registral.

Além disso, ressalta-se que a escritura pública de estremação (72,43 hectares) consta área que diverge tanto da matrícula n.º 15.834 (17,6 hectares) quanto das plantas e memoriais descritivos (72,179 hectares), o que também inviabiliza o pleito, haja vista a ausência de regularidade quanto a princípios basilares do Direito Imobiliário Registral, especialmente o Princípio da Especialidade Objetiva, que exige  a descrição precisa do imóvel, consoante já salientado.

Logo, o Oficial de Registro de Imóveis, em sua função de qualificação, está estritamente vinculado ao princípio da legalidade, que o obriga a examinar a conformidade do título com a lei e as normas administrativas. Permitir, assim, a comprovação de um requisito essencial por meio de documento diverso, não previsto na norma de regência e com área incongruente, fragiliza o sistema e abre margem a incertezas, indo de encontro aos princípios da especialidade e da continuidade registral.

A atividade registral visa garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. Por essa razão, o registrador não pode presumir o cumprimento de requisitos ou dispensá-los, sob pena de comprometer a validade do ato e incorrer em responsabilidade. Portanto, a recusa da Delegatária em proceder ao ato, diante da ausência de um requisito formal previsto no Código de Normas, é legítima e alinhada à sua função de garantidor da legalidade e da segurança dos registros públicos.

III - CONCLUSÃO

Ante o exposto, conheço do recurso e voto pelo PROVIMENTO do apelo, para julgar procedente a dúvida registral, manter a Nota de Exigência apresentada pelo Cartório de Registro de Imóveis de Santo Antônio de Jesus/BA e, por conseguinte, indeferir o pedido de retificação de área e de averbação da escritura de estremação pela via administrativa.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Roberto Maynard Frank

Corregedor Geral - Conselho de Magistratura