PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE GARANTIA FIDUCIÁRIA. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. VALIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DANOS MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Kolin Souza Menezes, representada por seus herdeiros, contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de leilão extrajudicial e indenização por danos morais, movido em desfavor do Banco Santander (Brasil) S.A. A parte autora alegou nulidades no procedimento de excussão de garantia fiduciária de imóvel residencial, sustentando ausência de intimação pessoal válida para purgação da mora, não fornecimento de planilha detalhada do débito e descumprimento do prazo legal entre os leilões. A sentença reconheceu a regularidade do procedimento com base nas tentativas infrutíferas de intimação e posterior publicação de edital, além da ausência de demonstração de intenção de purgar a mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve nulidade na constituição em mora do devedor fiduciante por ausência de intimação pessoal válida; (ii) estabelecer se houve irregularidades no procedimento de leilão extrajudicial que ensejem a anulação da consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios; e (iii) determinar se é cabível a indenização por danos morais em decorrência da excussão da garantia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A intimação por edital é válida quando comprovada, por certidão do oficial competente, a impossibilidade de localização do devedor em endereço conhecido, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97, com fé pública e presunção de veracidade.

A responsabilidade de informar alteração de domicílio recai sobre o devedor fiduciante, conforme o art. 26, § 4º-A, da Lei nº 9.514/97, não sendo exigível ao credor diligência ilimitada após certificada a localização incerta ou inacessível.

O intervalo de três dias entre os leilões atende ao prazo legal de até quinze dias previsto no art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/97, não configurando vício de forma que enseje a nulidade do procedimento.

Não há direito à purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, sendo esse direito limitado ao período anterior ao registro da consolidação.

A ausência de conduta ilícita do banco afasta a configuração de danos morais, uma vez que a perda da propriedade decorreu do inadimplemento do contrato e da atuação legítima do credor no exercício de direito previsto em lei.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A intimação por edital é válida quando esgotadas, sem êxito, as tentativas de localização do devedor em endereços conhecidos, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97.

O prazo entre o primeiro e o segundo leilão pode ser inferior a quinze dias, desde que não exceda esse limite, conforme o art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/97.

A consolidação da propriedade impede a posterior purgação da mora e não gera, por si só, direito à indenização por danos morais, quando observados os requisitos legais do procedimento de excussão da garantia fiduciária.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, arts. 26, §§ 1º, 3º-A, 3º-B, 4º, 4º-A, 4º-B, e art. 27, §§ 1º e 5º; CC, art. 188, I; CPC, arts. 85, § 11º, e 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-BA, Apelação nº 8128522-91.2020.805.0001, Rel. Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos, j. 13.04.2020, pub. 20.09.2022; TJ-BA, Apelação nº 0514679-66.2019.8.05.0001, Rel. Des. Lícia Pinto Fragoso Modesto, j. 10.09.2024.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, pelos motivos expostos no voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Improvido. Unânime.

Salvador, 12 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Kolin Souza Menezes, devidamente substituída por seus herdeiros, em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo Cíveis e Comerciais da Comarca de Lauro de Freitas/BA, nos autos da Ação de Anulação de Leilão Extrajudicial c/c Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada em desfavor de Banco Santander (BRASIL) S.A., que julgou improcedentes os pedidos iniciais, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Na origem, narra a parte Autora que celebrou contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária, tendo por objeto imóvel situado no Condomínio Torres do Atlântico, em Lauro de Freitas/BA, no valor de R$ 192.000,00. Sustenta que, em razão de dificuldades financeiras, deixou de adimplir algumas parcelas do contrato, sendo surpreendida com a instauração de procedimento de execução extrajudicial, que culminou na consolidação da propriedade em nome da instituição financeira e na designação de leilões do bem.

Alega a autora a existência de diversas irregularidades no procedimento extrajudicial, notadamente a ausência de intimação pessoal para purgação da mora, a falta de fornecimento de planilha pormenorizada do débito e a inobservância do prazo mínimo legal entre o primeiro e o segundo leilão, circunstâncias que, segundo defende, acarretariam a nulidade da consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios subsequentes. Requereu, liminarmente, a suspensão do leilão e, ao final, a anulação do procedimento, bem como indenização por danos morais no importe de R$ 30.000,00.

O pedido de tutela de urgência foi inicialmente indeferido, tendo a parte autora noticiado, posteriormente, a consolidação da propriedade em nome do banco réu, com pedido de manutenção da posse do imóvel, o que ensejou a interposição de agravo de instrumento, no qual foi deferida, em sede recursal, a manutenção provisória da posse. Regularmente citado, o banco réu apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a impugnação à gratuidade da justiça e, no mérito, a regularidade do procedimento extrajudicial, afirmando que a autora foi devidamente constituída em mora, nos termos da Lei nº 9.514/97, e que os leilões foram designados com observância das exigências legais, inexistindo qualquer nulidade ou ilicitude a justificar a pretensão deduzida em juízo.

Após réplica, alegações finais e frustrada tentativa de conciliação, sobreveio sentença que rejeitou a preliminar de impugnação à gratuidade da justiça e, no mérito, reconheceu a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, destacando que houve tentativas de intimação pessoal da devedora nos endereços constantes do contrato, com posterior intimação por edital, em conformidade com o art. 26 da Lei nº 9.514/97. O magistrado consignou, ainda, que a autora não demonstrou intenção concreta de purgar a mora, nem realizou consignação das parcelas supostamente em atraso, julgando, assim, improcedentes os pedidos formulados.

Irresignada, a parte Autora interpôs o presente recurso de apelação, sustentando, em síntese, a nulidade da sentença e do procedimento extrajudicial, ao argumento de que não houve intimação pessoal válida para purgação da mora, nem fornecimento de planilha detalhada do débito, além de ter sido desrespeitado o prazo mínimo legal entre os leilões.

Aduz, ainda, que a intimação por edital teria sido prematura, sem o esgotamento prévio das tentativas de localização pessoal, e que tais vícios comprometeriam a validade da consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios, pugnando pela reforma integral da sentença, com o acolhimento dos pedidos iniciais.

Devidamente intimado, o Banco Santander (BRASIL) S.A. apresentou contrarrazões, nas quais defende a manutenção da sentença, reiterando a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, a validade das notificações realizadas e a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, nos termos da legislação vigente.

Sustenta, ainda, que o recurso não merece provimento, por se tratar de tentativa de rediscussão de matéria amplamente apreciada e corretamente decidida pelo Juízo de origem.

O recurso é tempestivo.

A parte recorrente é beneficiária da justiça gratuita.

Sorteados os autos, coube-me a função de Relator.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator

SC03

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo ao exame de suas razões.

A questão central devolvida a esta Egrégia Corte cinge-se à legalidade do procedimento de excussão da garantia fiduciária, especialmente quanto à regularidade da constituição em mora do devedor fiduciante e à validade dos atos subsequentes de consolidação da propriedade e alienação extrajudicial do imóvel, bem como ao cabimento da pretensão indenizatória por danos morais.

Conforme se extrai da robusta prova documental carreada aos autos, o Apelante Kolin Souza Menezes celebrou o Contrato de Financiamento Imobiliário nº 0010050318 com garantia de alienação fiduciária em favor do Banco Santander (BRASIL) S.A., tornando-se incontroverso nos autos o inadimplemento das prestações devidas. A matéria sub judice, portanto, é regida pelas disposições da Lei nº 9.514/97, que estabelece os ritos e as condições para a consolidação da propriedade fiduciária e a consequente realização de leilões extrajudiciais.

A Lei nº 9.514/97 é taxativa ao dispor que, vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora mediante intimação pessoal para que satisfaça a integralidade do débito no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, conforme preceitua o seu artigo 26, caput e § 1º:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

O procedimento de intimação, por sua natureza essencial ao due process of law na via extrajudicial, exige que o credor envide todos os esforços razoáveis para localizar o devedor, sendo a intimação por edital reservada apenas à hipótese de o devedor se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, ex vi do § 4º do artigo 26 da citada Lei, com a redação dada pela Lei nº 14.711/2023:

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

No caso em análise, ao contrário do que alega o Apelante, o Apelado cumpriu com a sua obrigação de diligência, promovendo múltiplas tentativas de notificação pessoal nos endereços de que tinha conhecimento. A documentação anexada pelo Banco Apelado (ID 97143710 e ID 97143713) demonstra de forma inequívoca que o Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Lauro de Freitas/BA tentou realizar a notificação do devedor nos seguintes locais: 1) Endereço do imóvel dado em garantia (Rua Pataro Machado, nº 310, Apto 305, Bloco D, Lauro de Freitas/BA): O Oficial do Registro de Imóveis certificou três tentativas de notificação (18/08/2023, 24/08/2023 e 29/08/2023), todas infrutíferas em razão da ausência do notificando, conforme detalhado na certidão do ID 97143711; 2) Endereço constante do contrato (Rua Zuleide Lopes, nº 02, Apto. 302, Edifício Maria das Graças, Doron, Salvador/BA): A Oficiala do Cartório de Registro de Títulos e Documentos de Salvador também diligenciou no local e foi informada, pela mãe do Apelante, de que este havia se mudado e não mais residia naquele endereço, sem informar novo endereço onde o mesmo pudesse ser localizado, o que fez com que a Oficiala certificasse que o devedor se encontrava em local ignorado, incerto ou inacessível (ID 97143713).

Diante da fé pública que reveste as certidões emitidas pelos Oficiais do Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos, a constatação de que o devedor se encontrava em local ignorado, incerto ou inacessível legitima a medida extrema da intimação por edital, nos termos do mandamento legal. A intimação por edital foi devidamente promovida pelo Banco Apelado (ID 97143715), sendo publicado o edital de intimação para a purgação da mora pelo período legal, o que resultou na Certidão de Decurso de Prazo (ID 97143714), atestando a inércia do devedor e, consequentemente, conduzindo à consolidação da propriedade em 19/04/2024 (AV.05 da Matrícula, ID 97143709).

Ademais, as alegações do Apelante quanto à necessidade de intimação por hora certa ou via eletrônica antes do edital (art. 26, § 3º-A, § 3º-B e § 4º-B) não ilidem a validade do procedimento adotado, pois a prerrogativa do credor fiduciário de promover a intimação por edital, após a certificação de que o devedor se encontra em local incerto ou inacessível, está expressamente prevista em lei como alternativa legal ao esgotamento das diligências. A certidão negativa da tentativa de localização, firmada pelo Serventuário dotado de fé pública, é o elemento suficiente e eficaz que desonera o credor de prosseguir indefinidamente em diligências que já se mostraram infrutíferas ou inviáveis.

Conforme o art. 26, § 4º-A, da Lei nº 9.514/97, introduzido pela Lei nº 14.711/2023, é responsabilidade do devedor fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio:

§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.

O Apelante manifestamente se descuidou desse ônus, contribuindo para a dificuldade de sua localização e para a necessidade da intimação editalícia.

Em casos análogos, esta Colenda Corte já se posicionou pela validade da intimação por edital quando esgotados os meios de localização do devedor, afastando, por consequência, a nulidade da execução extrajudicial:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA NO ENDEREÇO DO IMÓVEL E NAQUELE INDICADO NO CONTRATO POR, PELO MENOS TRÊS VEZES. ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO DO DEVEDOR. INTIMAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. NOTIFICAÇÃO DAS DATAS DO LEILÃO POR TELEGRAMA E EM JORNAL DE GRANDE CIRCULAÇÃO. OBEDIÊNCIA AOS DITAMES DO ART. 26 E 27 DA LEI 9.514/97. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS. MANTIDA A GRATUIDADE DA JUSTIÇA. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 8128522-91.2020.805.0001 de Salvador, em que são partes, como Apelante, ANA GLEIDE BARBOSA DOS SANTOS e GÉSSICA BARBOSA DOS SANTOS, e como Apelado, BANCO SANTANDER. ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelas razões seguintes. Sala das Sessões do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em de 2022. Presidente ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS Juiz de Direito Substituto de 2º Grau – Relator Procurador de Justiça (TJ-BA - Apelação: 81285229020208050001, Relator.: ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS, Data de Julgamento: 13/04/2020, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/09/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA. - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA. LEILÕES DO IMÓVEL. INTIMAÇÃO. IRREGULARIDADE. INOCORRÊNCIA. A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE AO CREDOR FIDUCIÁRIO NOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS GARANTIDOS POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGIDOS PELA ADMITIA A EMENDA DA MORA ATÉ O ATO DE ALIENAÇÃO NO PÚBLICO LEILÃO. A LEI Nº 13.465 DE 12/07/17 INSERIU O 2º- A E O 2º- B AO ART. 27 DA LEI N. 9.514/97 ASSEGURANDO AO DEVEDOR FIDUCIANTE INTIMAÇÃO PESSOAL DAS DATAS DE LEILÃO E O DIREITO DE PREFERÊNCIA PARA ADQUIRIR O IMÓVEL POR PREÇO CORRESPONDENTE AO VALOR DA DÍVIDA, SOMADO AOS ENCARGOS, DESPESAS, TAXAS E IMPOSTOS A QUE DEU CAUSA. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE RESULTOU FRUSTRADA A INTIMAÇÃO NO ENDEREÇO REGULAR POR MUDANÇA DE ENDEREÇO NÃO COMUNICADA; A ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL FOI PRECEDIDA DE EDITAIS; NÃO HÁ IRREGULARIDADE A SER RECONHECIDA; E SE IMPÕE MANTER A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0514679-66.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante GERSON PIRES DE SA e outros e como apelada ITAU UNIBANCO S.A.. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. Salvador,. (TJ-BA - Apelação: 05146796620198050001, Relator.: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/09/2024)

É crucial frisar que, conforme o entendimento consolidado e as recentes alterações legislativas, o direito de purgação da mora cessa com a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ato que, no caso, ocorreu em 19/04/2024. A partir desse momento, o direito do devedor fiduciante limita-se, conforme as normas vigentes à época (Lei nº 9.514/97, com redação da Lei nº 13.465/2017), ao direito de preferência na aquisição do imóvel até a data do segundo leilão, mediante o pagamento do valor da dívida acrescido de encargos e despesas, o que também não foi exercido pelo Apelante.

A alegação de que não foi notificado sobre um "terceiro leilão" não subsiste, pois a alienação subsequente à consolidação é ato de exercício da propriedade plena pelo credor fiduciário, que, após os leilões negativos, pode dispor do bem, conforme o art. 27, § 5º da Lei nº 9.514/97. A ausência de prejuízo ao Apelante é patente, visto que o imóvel, não arrematado nos dois primeiros leilões, resultou na extinção da dívida e na exoneração do credor de qualquer obrigação de restituição de sobejo, nos termos da lei.

Para além disso, também não procede a alegação de irregularidade nas datas de realização de leilão, devido ao intervalo curto (07/06/2024 e 10/06/2024), tendo em vista que, conforme o art. 27, § 1º da Lei nº 9.514/97, o segundo leilão será realizado nos quinze dias seguintes ao primeiro, e não necessariamente quinze dias após, o que quer dizer que o prazo de quinze dias entre eles é o prazo limite, que não pode ser ultrapassado.

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.

§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, o mesmo não encontra respaldo fático-jurídico, porquanto não demonstrada qualquer conduta ilícita, abusiva ou negligente por parte do Apelado. A instituição financeira, ao contrário, agiu no exercício regular de um direito reconhecido (art. 188, I, do Código Civil), dando curso ao procedimento legalmente previsto para a excussão da garantia fiduciária em face do inadimplemento contratual confesso do devedor. A frustração do Apelante com a perda da propriedade é decorrente de seu próprio e prolongado inadimplemento, e não de falha no procedimento do Apelado.

A r. sentença combatida, ao julgar improcedentes os pedidos iniciais, deu plausível solução à lide, analisando o conjunto fático-probatório com a devida acuidade e aplicando a legislação de regência em consonância com a jurisprudência desta Corte.

Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos transparece, VOTO no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso.

Na forma do art. 85, § 11º, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios para o percentual de 15% sobre o valor atualizado da causa, ficando a sua exigibilidade suspensa por força do art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator