PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8028642-57.2022.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: REUTTER GRASSO DE SANTANA e outros |
| Advogado(s): ANDERSON DIEGO GAMA REIS |
| APELADO: ANTONIO PEDRO LIMA SOBRAL DA CRUZ |
| Advogado(s): EDUARDO GUILHERME NASCIMENTO SILVA, AMANDA FERREIRA IVO VIANA, LUCIANA NOGUEIRA CALDAS |
Como visto, trata-se de Embargos de Declaração opostos com o intuito que seja revisto o Acórdão que negou provimento à apelação interposta por REUTTER GRASSO DE SANTANA, mantendo a sentença que julgou procedente a pretensão autoral, confirmando a ordem de despejo exarada, condenando os réus ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação, além dos impostos, taxas e contas de consumo inadimplidos até a efetiva desocupação do imóvel, valores estes a serem apurados em sede de liquidação de sentença, com a incidência de correção monetária pelo INPC, juros de mora no percentual de 1% (um por cento) e multa contratual, a partir do vencimento de cada parcela inadimplida, além das custas e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.
Consabido tratar-se os embargos de declaração de modalidade de recurso horizontal dirigido ao próprio juiz ou órgão prolator da decisão com o objetivo de sanar erro material, contradição, omissão ou obscuridade existente no pronunciamento judicial, cujas hipóteses de cabimento estão taxativamente previstas nos incisos do art. 1.022, do CPC.
O vício de omissão consiste na falta de pronunciamento pelo julgador de questão de fato ou de direito suscitada pela parte.
Da leitura do acórdão embargado, constata-se a inexistência de omissão que mereça ser sanada.
O embargante sustenta que não houve pronunciamento no acórdão a respeito da conexão com o processo n.º 8081682-51.2022.8.05.0001, alegando que houve a notificação do embargado quanto à cessão do contrato de aluguel.
Ocorre que o acórdão foi preciso quanto aos pontos abordados, inexistindo a omissão alegada, que se revela, em verdade, como irresignação protelatória do embargante.
Conforme se depreende da fundamentação do voto, abaixo reproduzida, houve a exposição clara no sentido da impossibilidade de conexão, pois o aludido processo já havia sido sentenciado, e, que para a alteração do locador haveria a necessidade de anuência expressa do locatário, o que denota a sua oposição à mudança contratual requerida pelo embargante, nos termos da legislação vigente e da farta jurisprudência sobre o tema:
“O apelante também arguiu a existência de conexão do presente feito com o processo de n.º 8081682-51.2022.8.05.0001. Impende registrar que referida alegação não merece acolhimento, posto que o presente feito foi sentenciado, conforme estabelece o § 1º, do artigo 55, do Código de Processo Civil, que assim dispõe:
Art. 55. Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir.
§ 1º Os processos de ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado. (grifei)
Do mesmo modo, o apelante alega, em sede preliminar, que a ordem de despejo deve ser revogada, com consequente devolução dos bens que se encontravam no imóvel, haja vista a ilegalidade da imissão na posse, em razão da ausência de prestação de caução pelo apelado, ante a negativa de seguimento ao Agravo de Instrumento nº. 8046948-43.2023.8.05.0000 interposto pelo autor/recorrido.
(…)
Pois bem. A Lei de Inquilinato (8.245/91), estabelece, em seu art. 13, § 1º, que o locador não é obrigado a aceitar a alteração do locatário, exigindo prévia comunicação, in verbis:
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
Destarte, reconhecida a falta de anuência pelo locador, o locatário e fiador continuam responsáveis pelo pagamento dos aluguéis até a entrega das chaves do imóvel.
Nessa linha de intelecção, registro entendimento proferido por esta Corte de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL LOCADO PELA LOCATÁRIA A TERCEIROS. AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO PRÉVIO POR ESCRITO DA LOCADORA. SENTENÇA PELA PROCEDÊNCIA EM PARTE DOS PEDIDOS. DETERMINAÇÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO E DESOCUPAÇÃO. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO IMPROVIDO. I – Certo de que a Locatária não poderia ceder, sublocar ou emprestar o imóvel locado para terceiro, ainda que parcial, sem o prévio e escrito consentimento da Locadora, conforme determina o art. 13 da Lei 8. .245/91, constata-se que o caso concreto em exame, é insubsistente. II – Sem adoção das medidas necessárias, conforme prevê o contrato e a norma de regência, não subsiste o pedido dos apelantes. III – Manutenção da Sentença. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-BA - Apelação: 0000426-73.2016.8.05.0151, Relator.: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/09/2024)
AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DEMANDA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. PEDIDO DE ANULAÇÃO DA SENTENÇA NÃO ACOLHIDO. INEXISTÊNCIA DE CONTRADIÇÃO. O PRONUNCIAMENTO JUDICIAL RECORRIDO É CLARO E COESO. ESTRITA OBSERVÂNCIA DA PROVA DOS AUTOS E DA LEI N . 8.245/1991. AUSÊNCIA DE PROVA DE CONSENTIMENTO DA LOCADORA EM RELAÇÃO À CESSÃO DA LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO COMUNICANDO DESINTERESSE NO NEGÓCIO. ALUGUÉIS DEVIDOS ATÉ A DATA DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. APELO NÃO PROVIDO. 1. Recurso interposto contra a sentença que julgou a demanda parcialmente procedente, para declarar a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes com a desocupação do imóvel, bem como para condenar a Apelante ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir de janeiro de 2017 até a efetiva desocupação do imóvel. O pedido recursal é a anulação da sentença recorrida, por contradição, ou, alternativamente, a reforma do referido pronunciamento, para condenar a Apelante ao pagamento dos aluguéis devidos somente até a data de ajuizamento da demanda; 2. Inexiste qualquer contradição que justifique a anulação do referido pronunciamento judicial. O juízo a quo concluiu que o simples fato de a Apelante ter desocupado o imóvel em 2015 não importa a imediata extinção do contrato, especialmente porque 1) a Apelante não manifestou seu desinteresse no contrato à Apelada, conforme exige o instrumento contratual, e 2) a instrução processual evidenciou que o imóvel foi cedido pela própria Apelante a uma clínica médica, sem que houvesse consentimento prévio e expresso da Apelada; 3 . Tal entendimento está em conformidade com a legislação aplicável. A regra extraível do art. 13 da Lei 8.245/1991 é que a cessão da locação exige o consentimento prévio e escrito do locador, de tal forma que, em princípio, não há como presumi-la, tampouco prová-la por meio testemunhal; 4 . Também não assiste razão à Apelante quanto ao pedido alternativo. Uma vez que o contrato de locação firmado entre as partes existe, é válido e eficaz, os aluguéis contratados são devidos até a desocupação do imóvel, com a imissão da Apelada na posse. Precedentes; 5. Sentença mantida. Verificando que a sentença recorrida não é contraditória e está em consonância com a prova extraível dos autos e com a legislação e jurisprudência pertinentes, verifica-se que os pedidos de anulação e de reforma não devem ser acolhidos; 6. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJ-BA - Apelação: 0502456-65.2017.8.05.0126, Relator.: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/02/2021)
Na hipótese, não trouxe o apelante comprovação da anuência prévia e por escrito do locador, ou mesmo a notificação enviada pelo locatário acerca da cessão da locação concomitante ao ato de cessão empresarial, de forma que não se pode presumir a anuência pelo silêncio, respondendo o locatário e o fiador nos moldes contratados, até a imissão feita no processo.
Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – COBRANÇA DE ALUGUÉIS – INADIMPLEMENTO – SUBLOCAÇÃO – ILÍCITA – VENDA DE PONTO COMERCIAL – MANUTENÇÃO DO CONTRATO LOCATÍCIO – RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO ORIGINÁRIO. - A Lei do inquilinato exige a concordância prévia e escrita para alteração contratual, bem como notificação escrita pelo antigo locatário para que o locador possa exercer o seu direito de manifestar sua oposição à substituição de locatário – É responsabilidade da parte que figura como contratante em contrato de locação o pagamento de aluguéis e assessórios respectivos, mesmo que alegue ter desocupado o imóvel em virtude de ter vendido o "ponto comercial" antes do inadimplemento, eis que o contrato não foi rescindido ou retificado, podendo aquele, se o caso, propor ação regressiva contra o locatário de fato. (TJ-MG – Apelação Cível: 5008345-50.2017.8.13.0707, Relator.: Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 11/07/2024, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/07/2024)
APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS NÃO RESIDENCIAIS. Ação declaratória de extinção do vínculo locatício c.c. restituição de valor dado como garantia contratual, conexa com embargos à execução. Sentença de improcedência do pedido declaratório e dos embargos. Apelo do autor-embargante. Transferência de estabelecimento comercial para terceiro estranho à relação contratual. Administradora que atuou como mera mandatária do proprietário do imóvel. Dicção do art.653 do CC Precedentes do C. STJ e deste TJ/SP. Ausência de provas de que a imobiliária e o locador anuíram com os termos do contrato de compra e venda do ponto comercial. Evidências de que houve início de tratativas com emissão de minuta do novo contrato que nem sequer chegou a ser firmados pelas partes interessadas. Comprovação de a emissão de três boletos em nome da compradora decorreu de erro administrativo da imobiliária, os quais não foram quitados. Lei do inquilinato que exige a concordância prévia e escrita para alteração contratual, bem como notificação escrita pelo antigo locatário para que o locador possa exercer o seu direito de manifestar sua oposição à substituição de locatário. Dicção do art. 13, §§ 1º e 2º da Lei n º 8.245/91.Dever do apelante de cumprir as obrigações contratuais até a efetiva desocupação do imóvel. Inexistência do direito à restituição da garantia representada por título de capitalização que já foi utilizada para adimplemento de parte da dívida. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP – Apelação Cível: 1017696-13.2016.8.26.0506, Relator: Carmen Lucia da Silva, Data de Julgamento: 29/04/2022, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2022).(grifei)
TRESPASSE DO ESTABELECIMENTO COMERCIAL. AUSÊNCIA DE PRÉVIA AQUIESCÊNCIA DO SENHORIO. LIMINAR DE DESPEJO. POSSIBILIDADE. 1. Ainda que o contrato de trespasse, por manter o estabelecimento comercial com a mesma bandeira, não prejudique o tenant mix do shopping center administrado pela locadora, não se pode ignorar que a relação de direito pessoal estabelecida com a celebração do contrato de locação restou abalada diante da expressa vedação disposta na cláusula dezessete. 2. Destarte, diante do entendimento doutrinário e jurisprudencial no sentido de que a cessão da locação, posto se tratar de relação jurídica de direito pessoal, depende de prévia aquiescência do senhorio, resta que a r. decisão que deferiu o despejo liminar fundado no trespasse indevido do estabelecimento comercial não carece de fundamentação, sendo medida que, no caso, encontra respaldo na lei e no contrato. 3. Recurso improvido. (TJ-SP – Agravo de Instrumento: 2086970-76.2017.8.26.0000; Rel: Artur Marques; 35a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 34a Vara Cível; 17/07/2017).
Cumpre salientar que a alteração da razão social da empresa pertencente ao locatário foi realizada em dezembro de 2021, ocasião em que o apelante já se encontra inadimplente com o locador, posto que, desde 16 de agosto de 2021 o recorrente havia sido notificado sobre os débitos pendentes à época (ID 75738040), fato que demonstra o vínculo e a legitimidade do apelante para figurar como réu no presente feito.
Com efeito, indiscutível o inadimplemento contratual decorrente da falta de pagamento dos aluguéis e a quebra de contrato, distanciando-se da lealdade e probidade que se impõe aos litigantes.
Neste aspecto, deve ser confirmada a sentença, que reconhece como devedores o apelante e a corré fiadora, visto que estes são os responsáveis pelas despesas com os aluguéis e os encargos contratados, até a imissão na posse do imóvel pelo apelado, sendo o terceiro indicado pelo recorrente pessoa estranha à relação jurídica, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência:
Apelação Cível. Embargos à execução de título extrajudicial. Contrato de locação de imóvel comercial. Sentença de improcedência. Apelo da embargante. Não obstante a existência de cláusula contratual prevendo que a locação não seria renovada tácita e automaticamente, a prorrogação da relação locatícia existente entre as partes decorreu de lei e não modificou as condições estabelecidas no contrato. Prorrogação automática, determinada expressamente em lei, há que ser observada. Art. 56, parágrafo único, da Lei de Locações. De toda sorte, também o pacto celebrado entre as partes prevê, na hipótese de não renovação, a prorrogação do contrato por tempo indeterminado após o término do prazo contratual. Ausente a anuência prévia e escrita do locador com a cessão da locação aos adquirentes do estabelecimento comercial instalado no prédio locado, permanecem os locatários responsáveis pelo cumprimento das obrigações locatícias. Inexistência nos autos de prova de que o locador foi inequivocamente notificado, por e-mail ou por carta, da cessão da locação pelos inquilinos. Também não se evidenciou que ele passou a emitir os recibos dos aluguéis em nome dos cessionários do ponto comercial. Inadmissibilidade da anuência tácita. O locador não pode ser compelido a honrar o que foi ajustado pelos locatários com terceiros, em contrato de que não participou. A relação locatícia existente entre o locador embargado e a locatária embargante não foi formalmente encerrada, não havendo que se falar em cessação da obrigação dos locatários em relação aos débitos locatícios. Apelação não provida. (TJ-SP - Apelação Cível: 1003134-59.2021.8.26.0009, Relator: Morais Pucci, Data de Julgamento: 24/02/2023, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/02/2023). Grifo nosso. ”
Assim, não merece prosperar a irresignação recursal.
A decisão judicial deve ser fundamentada, não havendo obrigação do Julgador em manifestar-se sobre todas as alegações esposadas pelas partes, uma a uma, quando os fundamentos se apresentam suficientes para motivá-la. O dever de fundamentação das decisões judiciais não corresponde à necessidade de esgotamento de todas as teses jurídicas sustentadas pelas partes, mas apenas daquelas teses que, quando enfrentadas, se mostrarem suficientes para infirmar a conclusão do julgado.
Subsiste no novo CPC o princípio do livre convencimento ou da persuasão racional, e somente o julgador pode valorar se algum argumento eventualmente não apreciado teria o condão de desconstituir o raciocínio jurídico por ele alcançado. Esta é a interpretação recente que o STJ faz do artigo 489, § 1º, inciso V, do Codex processual, consoante se ilustra, in verbis:
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE, ERRO MATERIAL. AUSÊNCIA. 1. Os embargos de declaração, conforme dispõe o art. 1.022 do CPC, destinam-se a suprir omissão, afastar obscuridade, eliminar contradição ou corrigir erro material existente no julgado, o que não ocorre na hipótese em apreço. 2. Argumenta-se que as questões levantadas no agravo denegado, capazes, em tese, de infirmar a conclusão adotada monocraticamente, não foram analisadas pelo acórdão embargado (art. 489 do CPC/2015). Entende-se, ainda, que o art. 1.021, § 3º, do CPC/2015 veda ao relator limitar-se à reprodução dos fundamentos da decisão agravada para julgar improcedente o agravo interno. 3. O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida. 4. Embargos de declaração rejeitados. (STJ, EDcl no AgRg nos EREsp nº 1483155/BA, Relator: Ministro OG FERNANDES, Corte Especial, julgado em 15/06/2016, DJe 03/08/2016) (grifei)
Não se prestam os Embargos, ainda, à finalidade meramente prequestionadora, posto que, conforme a firme jurisprudência do STJ, o prequestionamento não constitui causa autônoma para oferecimento dos Embargos Declaratórios.
Ademais, salienta-se que, nos termos do art. 1.025, do CPC, “Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade”.
Diante do exposto, voto no sentido de REJEITAR os Embargos de Declaração, por não versarem sobre qualquer hipótese prevista no art. 1.022, do Código de Processo Civil.
Des. JORGE BARRETTO
Relator
(Assinado eletronicamente)