PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

APELAÇÃO CÍVEL – DIALETICIDADE VERIFICADA - EMBARGOS DE TERCEIROS – CONSTRIÇÃO SOBRE BEM ADQUIRIDO POR CONTRATO PARTICULAR – SÚMULA 84/STJ – CASO CONCRETO - AUSÊNCIA MÍNIMA DE PROVA DE POSSE SOBRE O IMÓVEL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA JUNTADO SEM RECONHECIMENTO DE FIRMA OU REGISTRO OFICIAL QUE PERMITA ANALISAR MINIMAMENTE SUA AUTENTICIDADE INCLUSIVE QUANTO A QUEM ASSINA PELA PESSOA JURÍDICA VENDEDORA – RECURSO IMPROVIDO

1. Cuida-se de apelação em face de sentença que julgou improcedentes os pleitos formulados pela parte apelante, em sede de embargos de terceiros, onde contestava a penhora de bem adquirido pelos mesmos, por contrato de compra e venda, não levado a registro.

2. Ao contrário do que sustenta a parte apelada, o recurso atende aos preceitos da dialeticidade, merecendo conhecimento e julgamento, porque ataca o quanto decidido na sentença com força nos argumentos anteriormente despendidos e com citação de fatos que robustecem seu entendimento quanto aos fatos.

3. Conforme entendimento do STJ: “3. A jurisprudência desta Corte admite a oposição de embargos de terceiro para defender posse indireta decorrente de promessa de compra e venda de imóvel não registrada (Súmula nº 84 /STJ).” (STJ - AgInt no AREsp: 2197077 RJ).

4. Ocorre que, no caso concreto, não há prova de posse do bem, nenhum dos apelantes reside no imóvel, não há prova que o mesmo esteja em locação em nome dos mesmos, que tenha pago impostos relacionados ao mesmo (IPTU) ou para sua transferência (ITIV), que os vendedores que assinam o contrato de compra e venda em nome da pessoa jurídica tenham poderes para tanto e que durante os últimos dezesseis anos qualquer dos embargantes tenha declarado o bem em seu IRPF.

5. Instada a produzir provas, a parte embargante / apelante se quedou silente, conforme certificado no evento 98659788, restando silente, ainda, quando anunciado o julgamento antecipado da lide na forma do despacho de ID 98659810, sobrevindo a sentença, não havendo nos autos sequer uma única correspondência em nome de um dos mesmos que tenha sido enviada ao referido imóvel.

6. Apelo improvido com majoração dos honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) do valor da causa, na forma do §11º, do art. 85, do CPC.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0518050-38.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante DANIEL MARAMBAIA DOMINGUEZ e outros (5) e como apelada COOPERATIVA DE CREDITO DE SALVADOR - SICREDI SALVADOR.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 12 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Adoto como próprio o relatório da decisão de ID 98659812 e acrescento que se cuida de apelação apresentada por DANIEL MARAMBAIA DOMINGUEZ, RAFAEL SILVA DOMINGUEZ, CLEIDE SILVA FARIAS, BRUNO DE ARAUJO DOMINGUES, HELDER SANTOS DOMINGUEZ e ROBERTA JULIARA DOMINGUEZ DE JESUS contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Salvador que julgou improcedentes os pleitos formulados pelos mesmos em face de COOPERATIVA DE CREDITO DE SALVADOR - SICREDI SALVADOR, sendo proferida nos seguintes termos, no que interessa: “…Lendo-se a petição inicial, percebe-se que os embargantes fundam a sua pretensão numa ideia absolutamente errada no sentido de que são os proprietários do bem litigioso. Não são. Como sabe toda a gente, a propriedade imobiliária se transmite com o registro do instrumento público de compra e venda ou instrumento a que a lei atribua tal eficácia (artigo 1.245 do Código Civil - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel). Dono do imóvel sob contenda, portanto, é Celso Magalhães Ferreira, que é executado no processo n. 0045527-74.2011.8.05.0001 e, em consequência disso, teve esse seu imóvel penhorado. (…) Do exposto, extinguindo este processo com resolução do seu mérito, julgo improcedente a demanda dos embargantes, que condeno ao pagamento das custas e honorários estabelecidos em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa.”.

Os fatos foram bem relatados pelo Eminente a quo em sua decisão indicando que “Os autores afirmam que celebraram em 2010 uma promessa de compra do imóvel indicado na petição inicial, que veio a ser penhorado em 2017 nos autos de um processo de execução (n. 0045527-74.2011.8.05.0001) movido pela embargada em face de Medsol Representações Ltda, Celso Magalhães Ferreira, Maria Lúcia dos Reis Ferreira e Fábio dos Reis Ferreira. Donde o pedido dos embargantes para que se declare "(...) a ineficácia da penhora/restrição efetivada sobre o referido bem, porque o bem objeto de constrição pertence única e exclusivamente aos embargantes, terceiros de boa-fé na Ação de Execução acima referida, condenando a embargada no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios"(cf. petição inicial).”.

Em suas razões recursais de evento 98659814 sustenta a parte autora / embargante, em epítome, que “Conforme exposto na petição inicial e na réplica, os Apelantes demonstraram que através de Contratos e Promessa de Compra e Venda adquiriram o mencionado imóvel em data de 12/03/2010 da Empresa BAHIA MARKETING COMERCIALIZAÇÃO LTDA, a qual por sua vez adquiriu o referido bem do executado Celso Magalhães Ferreira em data de 01 de março de 1995, ou seja, há mais de 16 (dezesseis) anos antes da referida execução, conforme Contratos de Compromisso de Compra e Venda, nos quais se confirma as referidas vendas anexos aos autos.”; que “Os apelantes demonstraram ainda, que antes da compra do referido imóvel efetuaram pesquisa junto ao Cartório de Imóveis e não havia qualquer restrição no imóvel, até porque, a referida restrição veio á ser efetivada somente em 15 de março de 2017 (R.8 da Matricula 21.405), ou seja, muito anos após a venda do imóvel, o que pode ser comprovado pela Certidão do Cartório de Imóveis anexo aos autos.”; que “Assim, o referido bem jamais poderia ser objeto de penhora, pois não pertencia ao executado Celso Magalhães Ferreira há muito anos, visto que este vendeu o imóvel desde 01 de março de 1995, conforme demonstrado nos documentos anexos aos autos.”, acrescentando que a manutenção da sentença “...caracterizada está a violação do direito de propriedade dos apelantes, conforme dispõe o artigo 674 do NCPC in verbis: quem não sendo parte no processo, sofrer turbação ou esbulho na posse de seus bens por ato de apreensão judicial, em casos como o de penhora poderá requerer lhes sejam manutenidos ou restituídos por meio de embargos. ”; acrescenta “...que a referida execução e restrição fora incluída na matrícula somente em 15 de março de 2017 (R.8 da Matricula 21.405), ou seja, muitos anos após a compra do imóvel pelos apelantes. Note-se que imóvel fora vendido pelo executado desde o ano de 1995.”; infirma que “No mais, bom é frisar que se trata de terceiros adquirentes de boa-fé. Aliás, de indiscutível boa-fé, que, como dito, na ocasião do negócio, pesquisaram junto ao Cartório de Registro de Imóveis, não tendo encontrado nada que desabonasse a compra; portanto, inoponível a eles a penhora/restrição, por se tratar de terceiros de boa-fé.”, razão pela qual “Nada mais justo, que seja afastada a penhora de imóvel, compromissado à terceiro, sem que sobre ele paire registro de gravame impeditivo, ainda que seja o mesmo sobre o qual esteja lançada a penhora, ante o fato de, nessas condições, é inoponível ao adquirente de boa-fé.”; afirma entendimento do STJ aduzindo que “Vejamos o enunciado n. 84 do Superior Tribunal de Justiça, nos termos do qual "é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro".”, razões pelas quais requer seja provido o recurso.

Contrarrazões no evento 98659869 aduzindo ausência de dialeticidade recursal ao argumento que “...percebe-se que apelação é mera cópia da exordial, não trazendo qualquer fato ou prova que corrobore com seus pedidos e por esta razão, tal qual com a exordial, a apelação deverá ser julgada improcedente.”; que “No rosto da r. Sentença, o magistrado demonstra e apresenta precedência de que a ausência de averbação do aludido contrato na matícula do corrente imóvel no 3º Cartório de Registro de Imóveis, torna os pedidos exordiais inócuos, principalmente ante ausência de igual prova de posse dos emabargantes sobre o bem. Logo, até que se prove o contrário ainda é de propriedade dos Srs. CELSO MAGALHÃES FERREIRA e sua esposa MARIA LÚCIA DOS REIS FERREIRA.”; que não houve combate ao entendimento exposto no REsp nº 2141417 - SC (2023/0138310-7) que dá conta que não pode o contrato de compra e venda afligir a terceiro de boa-fé que tenha lançado sobre o bem e penhora frente a ausência de registro da compra e venda no cartório; que “...o direito real do promitente comprador apenas se aperfeiçoa perante terceiros de boa-fé com o regular registro do instrumento público ou particular no tabelionato de imóveis. Fato inexistente na presente demanda.”; que também agiu a recorrida com boa-fé devendo ser observado o princípio do pacta sunt servanda como forma de garantir a segurança jurídica cabendo a parte apelante agitar ação indenizatória em face do Sr. Celso, tendo sido registrada certidão premonitória quanto a existência de execução desde o ano de 2012, requerendo improvimento do recurso e majoração dos honorários advocatícios.

Intimada para falar sobre a prejudicial em contrarrazões, quedou-se inerte a parte apelante conforme certificado no ID 99899783.

É o que importa relatar. Peço dia de julgamento.

Salvador/BA, 4 de março de 2026.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Cuida-se de apelação em face de sentença que julgou improcedentes os pleitos formulados pela parte apelante, em sede de embargos de terceiros, onde contestava a penhora de bem adquirido pelos mesmos, por contrato de compra e venda, não levado a registro.

Ao contrário do que sustenta a parte apelada, o recurso atende aos preceitos da dialeticidade, merecendo conhecimento e julgamento, porque ataca o quanto decidido na sentença com força nos argumentos anteriormente despendidos e com citação de fatos que robustecem seu entendimento quanto aos fatos.

A ação foi distribuída em discussão da posse sobre o bem adquirido por contrato de compra e venda, ainda que não levado a registro em momento anterior a penhora realizada pela parte apelada.

O contrato de compra e venda em que a parte apelante figura como adquirente foi realizado com pessoa jurídica, que adquiriu o bem em mãos de pessoa física – Sr. Celso - executada no processo em que foi realizada a penhora, sem que tenha sido perfectibilizada e registrada a cadeia sucessória desde o mesmo, executado pela parte apelada.

Conforme entendimento do STJ: “3. A jurisprudência desta Corte admite a oposição de embargos de terceiro para defender posse indireta decorrente de promessa de compra e venda de imóvel não registrada (Súmula nº 84 /STJ).” (STJ - AgInt no AREsp: 2197077 RJ).

Ocorre que, no caso concreto, não há prova de posse do bem, nenhum dos apelantes reside no imóvel, não há prova que o mesmo esteja locação em nome dos mesmos, que tenha pago impostos relacionados ao mesmo (IPTU) ou para sua transferência (ITIV), que os vendedores que assinam o contrato de compra e venda em nome da pessoa jurídica tenham poderes para tanto e que durante os últimos dezesseis anos qualquer dos embargantes tenha declarado o bem em seu IRPF.

O documento sequer possui reconhecimento cartorário das firmas apostas ou registro que permita atestar minimamente a sua validade.

Instada a produzir provas, a parte embargante / apelante se quedou silente, conforme certificado no evento 98659788, restando silente, ainda, quando anunciado o julgamento antecipado da lide na forma do despacho de ID 98659810, sobrevindo a sentença, não havendo nos autos sequer uma única correspondência em nome de um dos mesmos que tenha sido enviada ao referido imóvel em favor dos mesmos.

A pedra de toque para incidência da súmula 84/STJ é a prova de posse do bem, o que não existe nos autos, não havendo sequer prova que o contrato de compra e venda colacionado seja válido por falta de comprovação que quem assina pela pessoa jurídica tivesse poderes para tanto, reconhecimento cartorário até mesmo das firmas dos contratantes ali contidos, muito menos que o bem tenha sido declarado pelos mesmos junto a Receita Federal.

Desta Corte:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE. INSUFICIÊNCIA DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DA POSSE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Embargos de terceiro opostos por agravante que alega sofrer constrição indevida sobre imóvel, fundamentando sua posse em comprovantes de pagamento de IPTU e suposta transmissão do bem por terceiro. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a agravante possui legitimidade para opor embargos de terceiro; e (ii) estabelecer se há comprovação suficiente da posse ou propriedade do imóvel embargado. III . RAZÕES DE DECIDIR Nos termos do art. 674 do Código de Processo Civil, somente é cabível embargos de terceiro por aquele que sofrer constrição indevida sobre bem de sua posse ou propriedade, o que não restou demonstrado no caso concreto. O pagamento de IPTU, por si só, não comprova posse ou domínio do imóvel, sendo necessária prova documental hábil que demonstre a cadeia dominial ou registro público que legitime a alegação da embargante. A transmissão de propriedade de bens imóveis somente se opera com o registro do título aquisitivo no Ofício de Registro de Imóveis competente, conforme os arts . 1.245 e 1.267 do Código Civil e art. 167 da Lei nº 6 .015/73, o que não ocorre no caso dos autos. Ausente demonstração da posse legítima ou propriedade do imóvel pela embargante, resta inviabilizada a oposição de embargos de terceiro. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido . Tese de julgamento: A legitimidade para opor embargos de terceiro exige prova de posse legítima ou propriedade do bem embargado. O simples pagamento de IPTU não é suficiente para comprovar posse ou propriedade do imóvel. A transmissão da propriedade de bens imóveis somente se opera com o registro do título aquisitivo no Ofício de Registro de Imóveis competente.” (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80720381920248050000, Relator.: CASSIO JOSE BARBOSA MIRANDA, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/03/2025)

No caso dos autos não há prova mínima da existência de posse do imóvel em constrição.

Do exposto é que voto por NEGAR PROVIMENTO ao recurso, com majoração dos honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) do valor da causa, na forma do §11º, do art. 85, do CPC.

Salvador/BA, 4 de março de 2026.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator