PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8006654-05.2020.8.05.0080 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: ANDRE LUIS OLIVEIRA MARTINS e outros (2) |
| Advogado(s): ALLAN FUEZI DE MOURA BARBOSA |
| APELADO: MARILIA NERY BASTOS |
| Advogado(s): CLAUDIO RIZERIO DE SOUZA |
A Apelação interposta preenche os requisitos subjetivos e objetivos de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecida.
Inicialmente, mantenho o benefício da gratuidade da justiça deferido aos apelantes pelo juízo de origem conforme ID 98248084. A insurgência da apelada, manifestada em contrarrazões, carece de suporte probatório capaz de elidir a presunção de eficiência de recursos que milita em favor dos recorrentes. Inexistem elementos novos que demonstrem alteração na condição financeira dos apelantes desde a prolação da sentença, o que autoriza a manutenção da assistência judiciária gratuita nesta instância, nos termos do art. 99, §§ 2º e 3º, do CPC.
A preliminar de nulidade do contrato de locação, fundada na suposta incapacidade civil relativa de André Luis Oliveira Martins, deve ser rejeitada. A capacidade civil constitui regra geral do ordenamento jurídico brasileiro, enquanto a incapacidade é exceção que demanda prova robusta e inequívoca do comprometimento do discernimento no momento exato da celebração do ato jurídico.
O relatório médico psiquiátrico apresentado pelos apelantes no ID 98247956 possui data de emissão em 04 de outubro de 2021, ou seja, mais de três anos após a assinatura do contrato de locação, ocorrida em 01 de julho de 2018. Tal documento, embora descreva um quadro crônico de transtorno bipolar, não é apto a retroagir seus efeitos para anular um negócio jurídico firmado anos antes, sem que houvesse, àquela época, qualquer interdição judicial ou indício externo de incapacidade.
Ademais, a alegação de incapacidade mental, suscitada apenas após a cobrança e a constatação da inadimplência, configura nítido comportamento contraditório, vedado pelo princípio da boa-fé objetiva sob a égide do instituto venire contra factum proprium.
O apelante André Luis Oliveira Martins celebrou livremente o contrato de locação comercial, geriu o estabelecimento por longo período e efetuou diversos pagamentos, comportando-se perante a locadora e terceiros como sujeito plenamente capaz. Permitir que a própria parte se beneficie de uma alegada incapacidade não declarada anteriormente para se eximir de obrigações contratuais líquidas e certas, afronta a segurança jurídica e a ética processual.
Portanto, diante da ausência de sentença de interdição contemporânea à data do pacto e da falta de provas que demonstrem a ausência de discernimento em julho de 2018, prevalece a presunção de validade do negócio jurídico. A conduta do locatário, que aceitou os termos contratuais e usufruiu do imóvel para fins comerciais, gera preclusão lógica quanto à discussão de sua capacidade para aquele ato específico. Rejeito, assim, a preliminar arguida.
Superadas as questões preliminares, passa-se ao exame do mérito.
A controvérsia recursal, em seu núcleo essencial, gira em torno de três pontos: a efetiva extensão da mora contratual, a exigibilidade da cláusula penal compensatória fixada em três aluguéis e a repercussão, sobre a reconvenção, do pagamento tempestivo do aluguel referente ao mês de abril de 2020 e dos pagamentos realizados antes da citação.
Da análise detida dos autos, verifica-se que houve inadimplemento inicial dos aluguéis referentes aos meses de janeiro, fevereiro e março de 2020. Esse ponto, em si, não foi afastado pela prova produzida.
O que a instrução demonstrou, contudo, foi que o débito não permaneceu em aberto até a consolidação de uma inadimplência definitiva. Ao revés, os autos revelam que os valores foram posteriormente adimplidos antes mesmo da citação, com inclusão dos encargos moratórios pertinentes, circunstância expressamente relevante para a solução do litígio.
Com efeito, os comprovantes juntados dão conta de pagamentos realizados para a regularização das parcelas em atraso, inclusive com incidência de multa, juros e atualização, evidenciando que a mora foi purgada em momento anterior ao aperfeiçoamento da relação processual mediante citação.
Além disso, o próprio histórico processual demonstra que a locadora, antes da citação, peticionou nos autos reconhecendo os pagamentos efetivados, fato que tem especial relevo jurídico, pois afasta a ideia de resistência irrazoável quanto àquilo que já havia sido satisfeito e evidencia que a discussão remanescente passou a concentrar-se, substancialmente, na pretensão de cobrança da cláusula penal compensatória.
Nesse contexto, é indispensável proceder à correta qualificação jurídica das sanções contratuais incidentes. A cláusula 16ª do contrato prevê que, a partir do quinto dia após o vencimento, o aluguel em atraso será acrescido de multa moratória de 10%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, sem prejuízo do estabelecido na cláusula 32ª.
Já a cláusula 32ª dispõe que o inadimplemento de qualquer das obrigações assumidas importará imediata rescisão do contrato, sujeitando a parte infratora ao pagamento de multa correspondente a três mensalidades locativas vigentes à época da infração, além do adimplemento das demais obrigações, despesas e honorários.
A leitura conjugada dessas disposições, à luz dos arts. 408, 409 e 413 do Código Civil, impõe abordagem substancial, e não meramente literal. O art. 408 estabelece que incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação.
O art. 409, por sua vez, esclarece que a cláusula penal pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora. Já o art. 413 autoriza a redução equitativa da penalidade quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou quando o montante da penalidade se mostrar manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Esses dispositivos revelam que não basta a existência formal de previsão contratual para que toda penalidade seja automaticamente exigível em qualquer cenário de inadimplemento. Cumpre ao julgador verificar, no caso concreto, qual a natureza efetiva da infração, se houve simples mora ou inadimplemento definitivo, se a obrigação foi substancialmente cumprida e se a penalidade postulada conserva proporcionalidade com a realidade fática demonstrada nos autos.
É precisamente nesse ponto que a sentença merece reforma parcial.
Embora seja inegável a mora inicial dos locatários quanto às parcelas de janeiro a março de 2020, também é incontroverso que o débito principal, acrescido dos encargos moratórios, foi quitado antes da citação. Logo, a sanção própria do atraso já incidiu e foi satisfeita.
A cobrança adicional da multa de três aluguéis, fundada no mesmo inadimplemento temporário posteriormente regularizado, acaba por impor dupla resposta sancionatória ao mesmo fato econômico-jurídico.
Não se desconhece que o contrato consignou, na cláusula 16ª, a expressão “sem prejuízo do estabelecido na cláusula 32ª”. Todavia, a autonomia privada não autoriza resultado juridicamente excessivo, nem afasta o controle judicial quanto à natureza do fato gerador e à proporcionalidade da penalidade.
Em hipóteses como a dos autos, em que a mora foi purgada antes da citação e os encargos moratórios foram pagos, a superposição automática da multa compensatória traduz, em substância, duplicidade punitiva pelo mesmo inadimplemento temporário.
A solução se harmoniza, ademais, com a orientação jurisprudencial segundo a qual a cumulação entre multa moratória e multa compensatória exige suporte em fatos geradores efetivamente distintos. Quando ambas se ligam, em última análise, ao mesmo descumprimento — aqui, o atraso no pagamento dos aluguéis —, a exigência cumulativa se torna juridicamente problemática.
Nesse sentido, a orientação do STJ é clara ao vedar a dupla penalização quando o suporte fático é idêntico:
"DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. MULTAS CONTRATUAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. GARANTIAS LOCATÍCIAS. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. Agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto contra acórdão que julgou parcialmente procedente ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios. 2. A interpretação das cláusulas do contrato de locação e a análise das circunstâncias fáticas levaram à conclusão da existência de dupla garantia locatícia. A alteração de tal conclusão é vedada pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. A jurisprudência admite a cumulação de multa moratória com multa compensatória apenas quando os fatos geradores são distintos. No caso concreto, as instâncias ordinárias concluíram que ambas as multas decorrem do mesmo fato gerador, o inadimplemento dos aluguéis, o que impede a cumulação, nos termos da Súmula 7 do STJ. 4. Os honorários advocatícios contratuais, por derivarem de pacto particular entre a parte e seu advogado, não podem ser repassados à parte contrária como perdas e danos, conforme entendimento consolidado do STJ. O ordenamento jurídico já prevê os honorários de sucumbência como mecanismo de ressarcimento. 5 . Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.(AREsp n. 2.310.215/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025).”
(…) “Ademais, o Tribunal de origem considerou ser possível a cumulação da multa moratória com a compensatória, tendo em vista os fatos geradores diversos: atraso no pagamento e descumprimento contratual pela alteração da destinação do imóvel, objeto do contrato, de fins residenciais para fins comerciais.
Assim, o entendimento da instância a quo está em consonância com a jurisprudência desta Corte que entende ser possível a cumulação das respectivas multas expressamente pactuadas e, desde que, originadas de fatos geradores diversos. (Processo AREsp 3158990 Relator(a) Ministro LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG) Data da Publicação DJEN 18/03/2026.”
As cláusulas contratuais, embora distingam em abstrato duas modalidades de sanção, foram acionadas com base no mesmo núcleo fático: a mora dos aluguéis, posteriormente purgada. Não há, nos autos, demonstração de infração autônoma, qualitativamente diversa, que legitime a incidência adicional da multa compensatória em patamar tão expressivo.
Também não convence a assertiva de que a multa de três aluguéis decorreria de infração mais grave ligada à própria ruptura da relação locatícia. Isso porque o despejo acabou esvaziado por perda superveniente do objeto, justamente em razão da regularização da mora e da alteração do quadro fático processual.
Se o inadimplemento não chegou a consolidar situação definitiva apta a justificar a execução plena da sanção resolutiva máxima prevista em contrato, não se mostra razoável exigir a multa compensatória como se houvesse inadimplemento irreversível ou frustração integral da finalidade negocial.
Em outras palavras, o quadro evidenciado nos autos é de mora, seguida de purgação, e não de inadimplemento definitivo apto a sustentar, com autonomia, a cobrança da cláusula penal compensatória. A penalidade moratória já recompôs a repercussão patrimonial do atraso.
A imposição adicional de três alugueis extrapola, nas circunstâncias do caso, a função ressarcitória e coercitiva admitida pelo sistema, aproximando-se de sanção excessiva, incompatível com o art. 413 do Código Civil e com a vedação ao enriquecimento sem causa. Razão pela qual a condenação ao pagamento da cláusula penal compensatória não pode subsistir.
Os recorrentes sustentaram, em essência, cobrança indevida e pretensão restitutória fundada no art. 940 do Código Civil. Não lhes assiste razão.
É verdade que, quanto ao aluguel do mês de abril de 2020, os autos demonstram pagamento tempestivo. O comprovante indica pagamento em 06/05/2020, com vencimento em 07/05/2020, o que afasta a configuração de mora em relação a essa parcela específica. Esse dado probatório é importante e deve ser expressamente reconhecido.
Ocorre que a própria locadora, antes mesmo da citação, peticionou nos autos reconhecendo os pagamentos efetuados e, na prática, ajustando sua pretensão para excluir a parcela já satisfeita. Tal conduta processual tem significado relevante: evidencia que, uma vez cientificada documentalmente da quitação, a autora não persistiu, de forma dolosa, na cobrança de verba sabidamente inexigível.
Essa circunstância afasta o suporte necessário para o acolhimento da reconvenção. A pretensão restitutória em dobro, notadamente sob a perspectiva do art. 940 do Código Civil, não se satisfaz com a mera demonstração de excesso inicial ou de desacerto na extensão do débito. Exige, além da cobrança indevida, atuação maliciosa, consciente e abusiva do credor, o que não se demonstrou no caso concreto.
Ao contrário, os autos revelam controvérsia contratual real acerca do alcance das obrigações remanescentes, em especial no tocante à multa compensatória, discussão que, embora deva ser resolvida em favor dos recorrentes quanto a esse ponto, não autoriza presumir má-fé da locadora.
Além disso, o reconhecimento do pagamento tempestivo do aluguel de abril não conduz automaticamente ao acolhimento da reconvenção, porque a autora não permaneceu litigando, de forma deliberadamente abusiva, para exigir exatamente essa parcela, tendo ajustado sua manifestação ainda antes da citação. Em outras palavras, não se está diante de cobrança conscientemente insistente de dívida já sabidamente paga, mas de readequação da pretensão diante dos elementos documentais apresentados.
Do mesmo modo, o fato de se afastar a cláusula penal compensatória não converte, por si só, a pretensão autoral em ato ilícito indenizável. A improcedência de parte do pedido inicial não se confunde com demonstração de má-fé processual ou cobrança dolosa apta a justificar repetição em dobro.
O sistema processual admite a formulação de pretensões cuja extensão jurídica venha a ser, ao final, delimitada pelo pronunciamento judicial, sem que isso implique, automaticamente, responsabilização reconvencional da parte autora.
Desse modo, permanece correta a improcedência da reconvenção, ainda que por fundamentação parcialmente acrescida e mais explícita quanto ao pagamento tempestivo do aluguel de abril e ao reconhecimento, pela autora, dos pagamentos realizados antes da citação.
Ante tais considerações, afasto as preliminares suscitadas e dou parcial provimento à apelação, para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido de cobrança da cláusula penal compensatória, mantida, no mais, a decisão recorrida. Em razão da sucumbência na ação principal, a parte autora deve arcar com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono da parte ré, que majoro para 15% sobre o proveito econômico obtido, correspondente ao valor da cobrança afastada, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil. No tocante à reconvenção, mantém-se a sucumbência integral dos réus/reconvintes, que deverão arcar com as custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono da autora/reconvinda, os quais majoro para 15% sobre o valor da causa da reconvenção, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, ficando suspensa a exigibilidade, se aplicável, na forma do art. 98, §3º, do mesmo diploma legal.
Sala das Sessões, de de 2026.
Rosita Falcão de Almeida Maia
Presidente/Relatora