PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. LOTEAMENTO FECHADO COM CARACTERÍSTICAS DE CONDOMÍNIO DE LOTES. CUSTOS PARA MANUTENÇÃO DE ÁREAS COMUNS. RATEIO NECESSÁRIO ENTRE OS COPORPRIETÁRIOS. PERSPECTIVA SIMILAR AO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO FORMALMENTE. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.     Apelação Cível interposta pela Associação dos Moradores e Proprietários do Loteamento Enseada do Arauá contra sentença que julgou improcedente a ação de cobrança de taxas de manutenção e conservação de proprietário de lote, sob o fundamento da inaplicabilidade da obrigação a não associados, conforme o Tema 492 do STF. A parte autora sustenta que o loteamento possui características de condomínio de lotes, com estatuto registrado desde 1987, sendo os encargos cobrados relativos ao período de 2014 a 2018.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.   Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores a proprietário não formalmente associado em loteamento fechado com características de condomínio de lotes; (ii) determinar se a existência de estatuto registrado, anterior à Lei nº 13.465/2017, e a ciência do adquirente sobre as obrigações são suficientes para afastar a aplicação estrita dos Temas 492 do STF e 882 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.   O art. 1.358-A do Código Civil, incluído pela Lei nº 13.465/2017, autoriza a constituição de condomínio de lotes, aplicando-lhe, no que couber, as regras do condomínio edilício, o que permite a cobrança de encargos a todos os titulares, independentemente de associação formal.

4.   O art. 36-A da Lei nº 6.766/79 reconhece a função administrativa das associações de moradores, vinculando os titulares de direitos à normatização constante de seus atos constitutivos, desde que registrados.

5.   A existência de estatuto registrado desde 1987 e a aquisição do imóvel pelo recorrido em 1985, com expressa referência ao loteamento, evidenciam ciência e aceitação tácita dos encargos, especialmente diante do usufruto contínuo de serviços como segurança, pavimentação, iluminação e áreas de lazer.

6.   A aplicação irrestrita do Tema 492 do STF e do Tema 882 do STJ deve ser relativizada em hipóteses que evidenciem enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil, quando demonstrada a ciência do adquirente e a publicidade das obrigações.

7.   A jurisprudência do STJ admite flexibilização da tese vinculante em situações específicas, como a de loteamentos com características de condomínio de fato ou irregulares, especialmente diante de proveito direto do morador com os serviços prestados pela associação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.   Recurso provido.

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8000098-83.2019.8.05.0124, em que figuram como apelante ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROP.DO LOT ENSEADA DO ARAUA e como apelado HAROLDO CARLOS SCHINDLER COUTINHO

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

                       Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Dado provimento por unanimidade. Presente o Bel. Eduardo Jorge de Menezes Filho.

Salvador, 16 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Adoto o relatório constante na sentença acostada ao ID. 85887204, acrescentando tratar-se de Apelação Cível (ID.85887207) interposta por ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROP.DO LOT ENSEADA DO ARAUA em face da decisão proferida pelo JUÍZO DA VARA DOS FEITOS DE RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEL E COMERCIAL DA COMARCA DE ITAPARICA/BA, que julgou IMPROCEDENTE O PEDIDO, e cujo dispositivo abaixo transcreve-se:

"Diante do exposto, não tendo o Autor comprovado o seu direito (arts. 373, I e 434 do CPC), com fulcro no art. 487, I do CPC, julgo IMPROCEDENTE O PEDIDO e declaro extinto o processo com exame do mérito. Em face da sucumbência, condeno o Autor ao pagamento de honorários, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. GEYSA ROCHA MENEZES Juíza de Direito".

O Apelante, em suas razões recursais, pleiteia a concessão da gratuidade da justiça. Sustenta que, por ser uma pessoa jurídica sem fins lucrativos, cuja finalidade é a conservação e manutenção do loteamento em benefício dos associados, não possui condições de arcar com as custas e demais despesas processuais.

Aduz que a sentença deve ser reformada, pois se encontra divorciada das razões constantes do processo, não tendo aplicado o melhor direito nem observado as alterações legislativas que superaram o entendimento do STJ (Tema 882) e do STF (Tema 492). O Apelante defende a legalidade da cobrança, por se tratar o Loteamento Enseada do Arauá de um condomínio horizontal ou de lotes, equiparado ao condomínio edilício, com aplicação da Lei nº 14.591/64, e das inovações trazidas pela Lei nº 13.465/17.

Argumenta que a sentença não observou o necessário distinguishing entre o caso concreto e os Temas 492 do STF e 882 do STJ, uma vez que a Enseada do Arauá foi concebida como condomínio desde sua criação, e não um loteamento fechado pela conveniência dos moradores. Alega que o Apelado adquiriu o imóvel com total ciência da condição de loteamento fechado e das obrigações daí advindas, conforme contrato de promessa de compra e venda.

Sustenta que o Apelado usufrui dos serviços prestados (portaria, segurança, infraestrutura de lazer, pavimentação, iluminação coletiva), de modo que o não pagamento das despesas implica em enriquecimento ilícito, vedado pelo ordenamento jurídico e em afronta ao princípio da solidariedade. Cita, alternativamente, que parte das cobranças é posterior à vigência da Lei nº 13.465/2017 e que o estatuto da associação está averbado desde 1987 (ID. 85887201), o que autorizaria a cobrança.

Houve recolhimento do preparo, conforme petição acostada ao ID. 88705116, que juntou os DAJEs, após a intimação determinada na decisão de ID. 88167484, que indeferiu o pedido de gratuidade judiciária formulado no apelo.

Contrarrazões devidamente apresentadas pelo Apelado (ID. 85887208 e 85887203), refutando as alegações recursais e pugnando pelo não provimento do apelo, com a manutenção da sentença e a majoração dos honorários de sucumbência.

Elaborado o voto, devolvo os autos à Secretaria da Câmara nos termos do art. 931 do CPC, com a ressalva da possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 187 do Regimento Interno.

Salvador, data registrada em sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

                         Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta pela Associação dos Moradores e Proprietários do Loteamento Enseada do Arauá contra a sentença que julgou improcedente a ação de cobrança de taxas associativas/condominiais, aplicando o entendimento do Tema 492 do STF.

A controvérsia central reside na possibilidade de cobrança de taxas de manutenção e conservação de proprietário de lote em loteamento fechado que não é formalmente associado, especialmente considerando a Lei nº 13.465/2017 e o caráter de condomínio de lotes do empreendimento.

Inicialmente, a irresignação recursal se sustenta na inaplicabilidade dos Temas 492 (STF) e 882 (STJ) ao caso, sob o argumento de que o Loteamento Enseada do Arauá se configura como um condomínio de lotes desde sua concepção, e não como um "condomínio de fato" ou um loteamento fechado pela mera conveniência de moradores.

O Apelante alega, com razão, que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 regulamentaram a figura do condomínio de lotes, incluindo o art. 1.358-A no Código Civil, que expressamente remete a aplicação das regras do condomínio edilício ao condomínio de lotes, no que couber. Além disso, a Lei nº 6.766/79 passou a prever, no art. 36-A, que as atividades das associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos se vinculam à atividade de administração de imóveis. O parágrafo único deste artigo estabelece que essa administração sujeita os titulares à normatização dos atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

A sentença, ao julgar improcedente o pedido, pautou-se no Tema 492 do STF, que declara a inconstitucionalidade da cobrança de taxas por associação de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 (11/07/2017), ressalvando-se a possibilidade de cobrança a partir de então, desde que os atos constitutivos da obrigação sejam registrados no competente Registro de Imóveis para os novos adquirentes.

A Apelante traz aos autos prova de que o Estatuto da Associação está averbado desde 1987. Ademais, o contrato de compra e venda do imóvel do Apelado (datado de 1985) se refere ao LOTEAMENTO ENSEADA DO ARAUÁ. Portanto, mesmo antes da Lei de 2017, a obrigação de custeio das despesas já possuía a necessária publicidade, o que afasta a alegação de desconhecimento do encargo.

O imóvel do Apelado foi adquirido em 1985. O Estatuto da Associação foi registrado em 1987. Embora o Superior Tribunal de Justiça, no Tema 882 (REsp n° 1.280.871/SP), tenha consolidado que a cobrança seria possível apenas se o proprietário não associado manifestasse sua adesão ou se a associação fosse constituída antes da aquisição do lote com a previsão de cobrança registrada em seu título, o caso em tela possui nuances que autorizam o distinguishing pleiteado.

O loteamento em questão, como asseverado pelo Apelante, possui características de condomínio de lotes. O Apelado usufrui de serviços de segurança (portaria 24h), pavimentação, iluminação, e áreas de lazer, valorizando seu imóvel, sem, contudo, participar do rateio das despesas.

Permitir que o Apelado usufrua de todos esses benefícios, custeados pelos demais moradores, sem a devida contraprestação, configura evidente enriquecimento ilícito (art. 884 do Código Civil). O princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, juntamente com o princípio constitucional da solidariedade (art. , I, da CF), impõe o dever de contribuir, sobretudo quando há prova da ciência da natureza do empreendimento e da publicidade do Estatuto da Associação.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem flexibilizado a aplicação rígida da tese firmada nos temas de repercussão geral em situações fáticas distintas, em que o enriquecimento sem causa se mostra evidente, como a existência de condomínios irregulares ou de fato, desde que o adquirente tenha conhecimento prévio dos encargos.

No presente caso, o imóvel foi adquirido em um loteamento que já se apresentava com as características de fechado e com estatuto registrado pouco tempo depois, sendo a cobrança das despesas datada de 2014 a 2018. O conhecimento do Apelado sobre a existência do loteamento e das obrigações é fato incontroverso, conforme o próprio contrato de compra e venda.

Portanto, a r. sentença merece reforma. Deve ser afastada a aplicação irrestrita do Tema 492 do STF e do Tema 882 do STJ, para reconhecer a validade da cobrança das taxas em razão do princípio da vedação ao enriquecimento ilícito.

Ex positis, DÁ-SE PROVIMENTO AO APELO para reformar a r. sentença e julgar PROCEDENTE O PEDIDO autoral. Condeno o Apelado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

É o voto. 

Salvador, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

                     Relatora