PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8035557-88.2023.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: CONCEICAO MODA LTDA - EPP |
| Advogado(s): ROGERIO HORLLE |
| APELADO: CONSORCIO NACIGUAT |
| Advogado(s): ANDRE BRANDAO FIALHO RIBEIRO, RICARDO GESTEIRA RAMOS DE ALMEIDA |
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
A controvérsia recursal reside em decidir em ação renovatória/revisional de locação comercial: 1. se houve cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide; 2. no mérito, sobre a revisão do valor do aluguel mínimo mensal e do índice de reajuste (substituição do IGP-DI pelo IPCA), sob o fundamento de onerosidade excessiva decorrente da pandemia de Covid-19 e desvalorização do tenant mix do empreendimento; 3. honorários sucumbenciais.
Sobre o aduzido cerceamento de defesa, alegar a referida preliminar implica em vício processual que impede a parte de produzir prova essencial ao deslinde da controvérsia, violando o devido processo legal (art. 5º, LIV e LV, da CRFB/88).
Contudo, compulsando os autos, verifica-se que o Juízo de origem, através da decisão (id. 94858799), oportunizou expressamente às partes a indicação das provas que pretendiam produzir, sob pena de julgamento antecipado.
A acionante foi intimada e manteve-se inerte, abrindo mão tacitamente da dilação probatória, operando-se a preclusão lógica e temporal.
O STJ entende que não há cerceamento de defesa se a parte, intimada para especificar provas, permanece inerte, pois ocorre a preclusão, mesmo que a perícia tenha sido requerida na inicial, configurando a inércia como aceitação do julgamento. Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. INÉRCIA DURANTE A INSTRUÇÃO PROCESSUAL. PRECLUSÃO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. ´Esta Corte já firmou entendimento de que preclui o direito a prova se a parte, intimada para especificar as que pretendia produzir, não se manifesta oportunamente, e a preclusão ocorre mesmo que haja pedido de produção de provas na inicial ou na contestação, mas a parte silencia na fase de especificação´ (...)” (STJ, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, AgInt no AREsp n. 1586247/GO, DJe 15/06/2020)
Não pode a parte, agora, em sede recursal, alegar nulidade decorrente de sua própria inação (art. 276 do CPC). Diante disso, rejeito a preliminar.
No mérito, a apelação deve ser provida em parte.
Da análise dos autos, a relação jurídica entre lojista e shopping center é regida pela Lei n. 8.245/91, que em seu art. 54 consagra a prevalência das condições livremente pactuadas. Ademais, a Lei de liberdade econômica (Lei n. 13.874/19) reforçou o princípio da intervenção mínima do Estado nos contratos privados.
Para que se proceda à revisão judicial (seja pelo art. 19 da Lei de Locações ou arts. 317/478 do CC), é imprescindível a demonstração cabal de desproporção manifesta entre o valor pactuado e o valor de mercado; ou fato superveniente, imprevisível e extraordinário que onere excessivamente uma das partes.
No caso, a ação foi ajuizada em 2023, quando os efeitos da pandemia de Covid-19 já haviam arrefecido e a atividade econômica retomado a normalidade. Alegações genéricas de crise financeira não bastam para justificar a intervenção judicial.
Quanto ao pedido de substituição do IGP-DI pelo IPCA, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a variação inflacionária, ainda que elevada, não constitui, por si só, fato imprevisível capaz de autorizar a revisão contratual, pois é inerente ao risco do negócio e à flutuação econômica. Confira-se:
“DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. PREÇO AJUSTADO PELA COTAÇÃO DA SACA DE ARROZ. REVISÃO CONTRATUAL. RISCO ELEITO VOLUNTARIAMENTE. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...) 3. ´A jurisprudência desta Corte é pacífica em que a Teoria da Imprevisão como justificativa para a revisão judicial de contratos somente será aplicada quando ficar demonstrada a ocorrência, após o início da vigência do contrato, de evento imprevisível e extraordinário que diga respeito à contratação considerada e que onere excessivamente uma das partes contratantes´ (...).” (STJ, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, AgInt no REsp n. 1644664/RS, DJe 26/09/2024)
Em relação ao valor do aluguel, a prova técnica era indispensável para aferir a alegada discrepância com o mercado. Como visto na preliminar, a acionante não produziu tal prova no momento oportuno.
O ônus da prova do fato constitutivo do direito (art. 373, I, do CPC) era da acionante. Sem a perícia, não há como o Judiciário arbitrar novo aluguel com base apenas em laudos unilaterais ou alegações da parte.
Portanto, ausente a prova do desequilíbrio e prevalecendo o pacta sunt servanda, a manutenção da sentença de improcedência nesse ponto é medida que se impõe.
Acerca dos honorários de sucumbência, o recurso merece ser acolhido.
O Juízo de origem condenou a acionante ao pagamento integral das custas e honorários, sob o fundamento da improcedência dos pedidos revisionais. Contudo, a demanda possui natureza dúplice e complexa: buscava-se a renovação do contrato e a revisão de suas bases.
Embora a acionante tenha sucumbido quanto ao valor do aluguel e ao índice de reajuste (que permaneceram inalterados), é incontroverso que a relação locatícia foi renovada/mantida, o que constitui parte substancial do pedido inicial (tutela do fundo de comércio).
Ademais, em ações desta natureza, quando há divergência entre a oferta do locatário e a contraproposta do locador, e a sentença fixa o aluguel em patamar intermediário ou mantém o atual, ou simplesmente quando se garante a renovação a despeito da revisão, configura-se a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC.
Não se afigura razoável imputar exclusivamente à locatária o ônus da sucumbência quando o resultado prático do processo garantiu a continuidade do seu negócio (renovação), ainda que não nas condições financeiras ideais por ela pleiteadas.
Assim, reformo a sentença neste capítulo para reconhecer a sucumbência recíproca, determinando o rateio das custas processuais na proporção de 70% para a acionante e 30% para o acionado.
Quanto aos honorários advocatícios, mantenho a fixação disposta na sentença em 10% sobre o valor atualizado da causa, para ambas as partes, devendo ser pagos pela acionante ao patrono do acionado e pelo acionado ao advogado da acionante.
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e CONCEDER PARCIAL PROVIMENTO à apelação, apenas para reconhecer a sucumbência recíproca e determinar o rateio das custas processuais e honorários advocatícios, mantendo-se incólume a sentença quanto ao mérito da revisão contratual, por estes e seus próprios fundamentos.
Sala de Sessões, data registrada no sistema.
Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA
Relator