PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. PERMUTA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE AUTORA. ALEGAÇÃO DE VÍCIO REDIBITÓRIO OCULTO. PRAZO DECADENCIAL DE 1 (UM) ANO A PARTIR DO CONHECIMENTO DO VÍCIO. AÇÃO AJUIZADA MAIS DE 7 ANOS DEPOIS. DESÍDIA DA PARTE AUTORA PARA REALIZAÇÃO DO REGISTRO. DECADÊNCIA CONFIGURADA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL. DEVER DA COOPERATIVA DE EXPEDIR O "HABITE-SE". PREVISÃO CONTRATUAL. JURISPRUDÊNCIA ESPECÍFICA DESTE TRIBUNAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame: 

Trata-se de ação de reparação de danos materiais ajuizada por cooperativa habitacional em face de espólio de permutante, alegando vício redibitório pela entrega de terreno com metragem inferior à contratada (4.000,71 m² contratados x 3.236,12 m² efetivos). A sentença acolheu a prejudicial de mérito da decadência e julgou improcedente o pedido, além de julgar procedente em parte a reconvenção para determinar a obtenção do habite-se.

II. Questão em discussão: (i) Saber qual o prazo aplicável à pretensão de abatimento de preço por vício redibitório em imóvel; (ii) definir o dies a quo do prazo decadencial; (iii) verificar se houve decadência do direito de ação.

III. Razões de decidir: O prazo decadencial para ajuizamento de ação redibitória ou estimatória em imóvel é de um ano, nos termos do art. 445, §1º, do Código Civil. O dies a quo do prazo, em se tratando de vício oculto, é a data em que o adquirente toma ciência inequívoca do defeito, conforme jurisprudência pacífica do STJ (AgInt no AREsp 2.135.934/SP; AgRg no REsp 937.287/MG). No caso concreto, a autora teve ciência da diferença de metragem em 11/11/2011, quando o pedido de habite-se foi indeferido pela Prefeitura. A ação foi ajuizada apenas em 25/06/2019, mais de 7 anos após, configurando a decadência. A alegação de aplicação do art. 501 do CC (registro do título) é descabida, pois a inércia da própria autora na regularização do empreendimento não pode postergar o início do prazo decadencial. O prazo decenal do art. 205 do CC não se aplica às ações edilícias. A obrigação de obtenção do habite-se é da cooperativa, conforme contrato e por força de sua atividade.

IV. Dispositivo e tese: Apelação não provida. 

Sentença mantida. 

Tese: "Em se tratando de vício redibitório em imóvel, o dies a quo do prazo decadencial de um ano (art. 445, §1º, do CC) é a data em que a parte adquirente tomou ciência inequívoca do vício."

V. Referências: CC, arts. 441, 442, 445, §1º, 500 e 501; CPC, arts. 487, II, e 1.009; TJBA, Apelação 8018604-88.2019.8.05.0001, Quarta Câmara Cível, Rel. Cynthia Maria Pina Resende, j. 19/08/2022; TJBA, Apelação 8018551-10.2019.8.05.0001, Quinta Câmara Cível, Rel. Cássio Miranda, j. 12/11/2024; STJ, AgInt no AREsp 2.135.934/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Humberto Martins, j. 20/05/2024; TJBA, Apelação nº 0572342-75.2016.8.05.0001, Relator(a): RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA,Publicado em: 21/08/2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8018534-71.2019.8.05.0001, em que figura como apelante COOPERATIVA HABITACIONAL ANABB LTDA. e como apelado ESPÓLIO DE EDVALDO DE ALMEIDA FILHO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Sala de sessões, 

Salvador, data da assinatura eletrônica.

PRESIDENTE 

DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

Relator 

PROCURADOR(A) 

R-07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 18 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

 Vistos, etc.

Trata-se de apelação cível interposta por COOPERATIVA HABITACIONAL ANABB LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial de Salvador (ID 468212114) que, nos autos da Ação de Reparação de Danos Materiais ajuizada em face do Espólio de Edvaldo de Almeida Filho, acolheu a prejudicial de mérito da decadência e julgou improcedente o pedido inicial, nos termos do art. 487, II, do CPC, e, na reconvenção, julgou procedentes em parte os pedidos para determinar que a autora/reconvinda obtenha o alvará de habite-se no prazo de seis meses, sob pena de multa diária de R$ 500,00 até o limite de R$ 30.000,00.

A autora narrou que, em 6 de maio de 2004, firmou Instrumento Particular de Permuta com o réu e outros 14 permutantes, comprometendo-se estes a transferir terrenos que, juntos, somariam 4.000,71 m². Em contrapartida, a cooperativa se obrigou a construir prédio residencial no local e destinar 13,58% da área privativa útil aos permutantes.

Alegou que, ao tentar obter a expedição da carta de habite-se, foi surpreendida com a negativa da Prefeitura de Salvador, que informou que o terreno teria apenas 3.236,12 m², reduzindo a área em 19,12%. Relatou que imitiu todos os permutantes na posse dos imóveis e que, em 14 de janeiro de 2019, expediu notificação extrajudicial propondo aceitar a redução da área desde que aceita a redução proporcional da contraprestação, no valor de R$ 25.351,59 para o réu. Diante da recusa, ajuizou a ação.

O espólio do réu apresentou contestação arguindo, como prejudicial de mérito, a decadência e a prescrição, além de sustentar a venda ad corpus, a inexistência de culpa dos permutantes e a inércia da cooperativa na obtenção do habite-se. Apresentou ainda reconvenção postulando a condenação da autora a expedir o habite-se, prestar contas e pagar indenização com base no art. 940 do CC.

A sentença de primeiro grau rejeitou a preliminar de carência de ação e acolheu a decadência. Fundamentou que a autora tomou ciência inequívoca da diferença de metragem em 11/11/2011, quando o pedido de habite-se foi indeferido pela Prefeitura. Aplicou o art. 445, §1º, do CC, que fixa prazo decadencial de um ano para vícios redibitórios em imóveis, contado do momento em que se tem ciência do vício. Como a ação foi ajuizada apenas em 2019, reconheceu a decadência. Na reconvenção, acolheu o pedido de obtenção do habite-se, por ser obrigação contratual da cooperativa, e rejeitou os demais pedidos.

A autora opôs embargos de declaração (ID 104509781), que foram rejeitados (ID 104509787).

Nas razões de apelação (ID 104509788), a cooperativa sustenta, em síntese:

a) inocorrência de decadência ou prescrição, pois o art. 501 do CC fixa o prazo de um ano a contar do registro do título, que ainda não ocorreu por culpa dos permutantes;

b) subsidiariamente, que o prazo aplicável seria o decenal do art. 205 do CC, conforme jurisprudência do STJ;

c) que a obrigação de obter o habite-se depende de atos complexos dos próprios permutantes, que ainda figuram como proprietários no registro de imóveis, não podendo ser exigida da cooperativa enquanto não cumpridas as exigências cartoriais pelos permutantes.

Em contrarrazões (ID 104509795), o apelado defende a manutenção da sentença, reiterando que a ciência do vício ocorreu em 11/11/2011, que o prazo decadencial é de um ano e que a ação foi ajuizada em 2019, razão pela qual operou-se a decadência.

Elaborado o voto, restituo os autos à Secretaria  com relatório e solicito inclusão em pauta  na forma do art. 931, do CPC c/c art.; 173 do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do art. 187, I do Regimento Interno.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Salvador/BA, data da assinatura eletrônica.

DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

Relator 

R-07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise do mérito.

Da decadência do direito de ação

A controvérsia central do recurso diz respeito ao prazo aplicável à pretensão indenizatória deduzida pela cooperativa e ao marco inicial de sua contagem.

A autora fundamenta seu pedido nos arts. 441, 442 e 500 do Código Civil, sustentando que a área do imóvel recebido em permuta é menor do que a pactuada, configurando vício redibitório. Busca o abatimento proporcional do preço.

O art. 441 do CC define que a coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos que a tornem imprópria ao uso ou lhe diminuam o valor. O art. 442, por sua vez, faculta ao adquirente, em vez de rejeitar a coisa, reclamar abatimento no preço.

O prazo para o exercício desse direito está disciplinado no art. 445 do CC, que assim dispõe:

Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.

§ 1º Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.

A hipótese dos autos se enquadra no § 1º do art. 445, porquanto a diferença de metragem do terreno constitui vício que, por sua natureza, somente pôde ser conhecido mais tarde, após o início do procedimento administrativo para obtenção do habite-se.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em se tratando de vícios redibitórios em imóveis, o dies a quo do prazo decadencial é a data em que o adquirente toma ciência inequívoca do vício. Observe-se o seguinte precedente:

EMENTA: CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. VÍCIO OCULTO. PRAZO DECADENCIAL UM ANO APÓS A CIÊNCIA DO VÍCIO. O Tribunal a quo decidiu nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, no sentido de que, quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo decadencial será contado do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de um ano, em se tratando de bens imóveis, conforme dispõe expressamente o art. 445, § 1°, do Código Civil. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.135.934/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 22/5/2024.)

No caso concreto, como bem pontuou a sentença, a ciência inequívoca do vício ocorreu em 11 de novembro de 2011, data em que o pedido de habite-se foi indeferido pela Prefeitura Municipal de Salvador exatamente em razão da diferença de metragem do terreno (de 4.000,71 m² para 3.236,12 m²). Essa data está expressamente consignada na sentença e corroborada pela documentação dos autos (ID 32814808).

A presente ação foi ajuizada apenas em 25 de junho de 2019, ou seja, mais de 7 anos e 7 meses após a ciência do vício. Portanto, o prazo decadencial de um ano, previsto no art. 445, §1º, do CC, já havia sido exaurido há muito tempo.

Impõe-se destacar, nesse ponto, que a decadência é matéria de ordem pública, podendo ser reconhecida de ofício, e uma vez consumada, fulmina o próprio direito material, não admitindo a suspensão ou interrupção.

Da alegada aplicação do art. 501 do CC

A apelante sustenta que, nos termos do art. 501 do CC, o prazo decadencial de um ano para propor as ações previstas no art. 500 (complemento de área ou abatimento de preço) conta-se "a contar do registro do título". Alega que o registro da escritura de permuta ainda não ocorreu por culpa dos permutantes, de modo que o prazo sequer teria começado a fluir.

O argumento não merece acolhimento, por duas razões.

Primeiro, porque a pretensão da autora se funda primordialmente em vício redibitório (arts. 441 e 442 do CC), e não exclusivamente na ação ex empto prevista no art. 500. A causa de pedir é a entrega de área menor que a contratada, o que configura vício oculto na coisa permutada, atraindo a regra decadencial do art. 445, §1º, do CC.

Segundo, porque mesmo que se considerasse a hipótese do art. 501, o não registro do título decorre de fato imputável à própria autora. Conforme demonstrado nos autos, a cooperativa, desde 2011, deixou de cumprir as exigências administrativas e cartorárias necessárias à regularização do empreendimento e ao registro da escritura. A inércia da apelante, que se arrasta por mais de uma década, não pode beneficiá-la com a postergação indefinida do termo inicial do prazo decadencial.

Nesse sentido, o STJ firmou entendimento de que "decai do direito de propor as ações redibitórias o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar da emissão na posse, quando por desídia sua, não efetuar o registro do título aquisitivo" (STJ, AREsp 1.679.040/GO, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 23/06/2020).

A cooperativa, como incorporadora do empreendimento e responsável pela regularização do imóvel, tinha o dever de adotar as providências necessárias ao registro. Sua omissão não pode lhe render o benefício de manter indefinidamente aberto o prazo para reclamar o abatimento do preço.

Do prazo decenal do art. 205 do CC

A apelante alega, subsidiariamente, que o prazo aplicável seria o decenal previsto no art. 205 do CC, por tratar-se de pretensão indenizatória decorrente de vício aparente, conforme jurisprudência do STJ.

O argumento também não procede.

A autora não busca reparação por danos materiais autônomos decorrentes de inadimplemento contratual, mas sim o abatimento proporcional do preço em razão do vício redibitório (diferença de metragem). Como já dito, a pretensão está sujeita ao prazo decadencial do art. 445 do CC, e não ao prazo prescricional do art. 205.

A jurisprudência citada pela apelante (REsp 1.534.831/DF) diz respeito a situações em que se pleiteia indenização por danos materiais decorrentes de vícios construtivos ou de metragem a menor, em que se discute a reparação de perdas e danos propriamente dita. Nesses casos, o STJ tem entendido que a pretensão indenizatória se sujeita ao prazo prescricional decenal do art. 205 do CC.

Contudo, no caso dos autos, a autora não pediu indenização por perdas e danos, mas sim o abatimento do preço (redibição parcial), com fundamento nos arts. 442 e 500 do CC. Essa é uma ação edilícia, sujeita ao prazo decadencial do art. 445 do CC, e não ao prazo prescricional geral.

Ainda que assim não fosse, o prazo prescricional de três anos do art. 206, §3º, V, do CC (reparação civil) também já teria sido ultrapassado, pois a ação foi ajuizada em 2019 e a ciência do dano ocorreu em 2011.

Da uniformidade jurisprudencial neste Tribunal

Importante consignar que este Tribunal de Justiça do Estado da Bahia já firmou jurisprudência consolidada sobre a matéria em ações idênticas propostas pela mesma cooperativa contra outros permutantes do mesmo empreendimento Bosque Bela Vista.

A Quarta Câmara Cível, nos autos da Apelação Cível nº 8018604-88.2019.8.05.0001 (Rel. Desa. Cynthia Maria Pina Resende, j. 19/08/2022), envolvendo a mesma cooperativa e uma das permutantes (Sra. Selma Lúcia Maia Campelo), assim decidiu:

EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8018604-88.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL ANABB LTDA Advogado(s): ANAHI PAMELA DE MELO GOMES, CIRLENE MARQUES MOREIRA APELADO: SELMA LUCIA MAIA CAMPELO Advogado(s):PATRICIA MACHADO DIDONE ACORDÃO APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. RECONHECIDA DECADÊNCIA DO DIREITO VINDICADO. MANTIDA. VÍCIO REDIBITÓRIO. APLICABILIDADE DO ART. 445 DO CÓDIGO CIVIL. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL. DEVER DA COOPERATIVA DE EXPEDIR O "HABITE-SE". RECONHECIMENTO. OBRA CONCLUÍDA HÁ MAIS DE 10 ANOS. DANOS MORAIS. INCONTESTES. ACUSAÇÃO DE ATOS FRAUDULENTOS. LESÃO À HONRA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8018604-88.2019.805.0001, em que é apelante COOPERATIVA HABITACIONAL ANABB LTDA e apelada SELMA LUCIA MAIA CAMPELO, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso. Sala das Sessões, de de 2022. Des. Presidente Desa. Cynthia Maria Pina Resende Relatora Procurador de Justiça ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8018604-88.2019.8.05.0001,Relator(a): CYNTHIA MARIA PINA RESENDE,Publicado em: 19/08/2022 )

Do mesmo modo, a Quinta Câmara Cível, nos autos da Apelação Cível nº 8018551-10.2019.8.05.0001 (Rel. Des. Cássio Miranda, j. 12/11/2024), envolvendo a mesma cooperativa e outro permutante (Sr. Natan Campelo Filho), também decidiu:

EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8018551-10.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL ANABB LTDA Advogado(s): CIRLENE MARQUES MOREIRA, ANAHI PAMELA DE MELO GOMES APELADO: NATAN CAMPELO FILHO Advogado(s):PATRICIA MACHADO DIDONE ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE AUTORA. ALEGAÇÃO DE VÍCIO REDIBITÓRIO OCULTO. PRAZO DECADENCIAL DE 1 (UM) ANO A PARTIR DO CONHECIMENTO DO VÍCIO. AÇÃO AJUIZADA MAIS DE 8 (OITO) ANOS DEPOIS. DESÍDIA DA PARTE AUTORA PARA REALIZAÇÃO DO REGISTRO. DECADÊNCIA CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Trata-se o processo original de ação indenizatória, em que a parte autora, ora apelante, requer compensação em virtude de vício redibitório, pois permutou terreno com o réu e outros e, ao requerer o habite-se, descobriu que sua extensão era menor do que a declarada. 2. A autora, ora apelante, realizou permuta com o réu e outros em 2004, quando eles declararam possuir terreno de 4.000,17 m². Em troca da área, os permutantes receberiam quotas de apartamentos do condomínio que seria construído no local. Entretanto, ao tentar obter expedição da carta de habite-se junto à Prefeitura de Salvador, em 2011 a apelante descobriu que a área do imóvel seria, na verdade, de 3.236,12 m². 3. Ainda que se considere que o vício era oculto, não há dúvidas que a parte autora tomou conhecimento de tal fato em 27 de janeiro de 2011 (ID nº 67169449), quando a prefeitura determinou a retificação da área do terreno no Cartório Imobiliário. Destarte, a partir da referida data, o autor teria prazo decadencial de 1 (um) ano para reclamar o direito de obter redibição ou abatimento, nos termos do art. 445, § 1º, do CC. Ocorre que a presente demanda apenas foi ajuizada em 25 de junho de 2019, mais de 7 anos após o fim do prazo. 4. De fato, o registro ainda não se perfectibilizou ainda, mas não por culpa do réu, que desde 2016 busca a sua regularização (ID nº 67169448). Em verdade, a questão se arrasta desde 2008 (ID nº 67169446), devendo a demora ser atribuída à própria apelante, cooperativa do ramo imobiliário. De acordo com STJ, “Decai do direito de propor as ações redibitórias o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar da emissão na posse, quando por desídia sua, não efetuar o registro do título aquisitivo” (STJ - AREsp: 1679040 GO 2020/0064840-4, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Publicação: DJ 23/06/2020), de forma que também se observa a ocorrência de decadência neste viés interpretativo. 5. Por fim, ainda que se quisesse utilizar o argumento de que aplica-se o instituto da prescrição ao caso concreto, o que não seria a técnica adequada, o direito também é inexigível, pois o prejuízo teria se configurado em 2011 e a ação foi ajuizada apenas em 2019, exaurindo o prazo de 3 (anos) para reparação civil, nos termos do art. 206, § 3º, inciso V, do CC. 6. Decisão mantida. 7. Recurso conhecido e não provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8018551-10.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante COOPERATIVA HABITACIONAL ANABB LTDA e como apelada NATAN CAMPELO FILHO. ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E NÃO PROVER o recurso, nos termos do voto do relator. Salvador, data registrada no sistema. Des. Cássio Miranda Relator/Presidente Procurador(a) de Justiça 03 ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8018551-10.2019.8.05.0001,Relator(a): CASSIO JOSE BARBOSA MIRANDA,Publicado em: 12/11/2024 )

Esta Segunda Câmara Cível, em processo de minha relatoria e cujo trânsito em julgado se deu em 15/102025,, também já se manifestou no mesmo sentido, reconhecendo que "o prazo decadencial para redibição de imóvel é de um ano a contar da ciência do vício, conforme art. 445, §1º, do Código Civil" :

EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0572342-75.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: EDMAR PARANHOS e outros Advogado(s): APELADO: DINAIR DOS SANTOS CRUZ Advogado(s):JEFFERSON DE SOUZA LIMA PORTELA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO REDIBITÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL COM VÍCIOS CONSTRUTIVOS. ALEGAÇÃO DE VÍCIO OCULTO. DECADÊNCIA RECONHECIDA. INEXISTÊNCIA DE PROVA DA CIÊNCIA POSTERIOR. LAUDO PERICIAL CONCLUDENTE. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO OU CONDUTA DOLOSA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Autores adquiriram imóvel da parte ré e, três meses após a posse, alegaram ter constatado vícios construtivos ocultos, requerendo a redibição do contrato e indenização por danos morais. A sentença de origem acolheu a prejudicial de decadência quanto ao pedido redibitório e julgou improcedente o pedido de indenização, extinguindo o feito com resolução de mérito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se (i) o direito à redibição foi exercido dentro do prazo decadencial previsto no art. 445 do Código Civil e (ii) se há responsabilidade da vendedora pelos vícios alegadamente ocultos, com consequente dever de indenizar por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR O prazo decadencial para redibição de imóvel é de um ano a contar da ciência do vício, conforme art. 445, §1º, do Código Civil. O laudo pericial indicou que os vícios estruturais eram aparentes e preexistentes à alienação, sendo perceptíveis no momento da compra, o que fixa o termo inicial do prazo em 02.08.2015. A ação foi ajuizada apenas em 27.10.2016, após o decurso do prazo legal, caracterizando a decadência. A alegação de ciência posterior dos vícios não foi comprovada por documentos ou comunicação com a vendedora. O pedido de indenização por danos morais exige prova de ato ilícito, dolo ou culpa, não demonstrados nos autos. A existência de vícios construtivos não gera, por si só, dano moral indenizável na ausência de conduta reprovável da vendedora. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso não provido. “1. O prazo decadencial de um ano para propositura de ação redibitória por vícios em imóvel conta-se do momento da ciência do vício, salvo quando comprovado que este era de difícil percepção.” “2. A ausência de comprovação de dolo ou culpa da vendedora afasta o dever de indenizar por danos morais.” Dispositivos relevantes citados: CC, art. 441, art. 445, §1º; CPC, art. 487, II. Jurisprudência relevante citada: TJ-RS, AI n. 70079248100, 18ª Câmara Cível, Rel. João Moreno Pomar, j. 31.10.2018; TJ-MG - AC: 10411170023385001 Matozinhos, Relator.: Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 09/12/2021, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/12/2021. APELAÇÃO IMPROVIDA. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 0572342-75.2016.8.05.0001, de Salvador/BA, que tem como Apelante EDMAR PARANHOS e outros e Apelado DINAIR DOS SANTOS CRUZ. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO nos termos do voto do relator. Sala das Sessões, PRESIDENTE Des. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA Relator PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0572342-75.2016.8.05.0001,Relator(a): RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA,Publicado em: 21/08/2025 )

Assim, a jurisprudência deste Tribunal é uniforme e pacífica no sentido de que, em casos idênticos ao presente, envolvendo a mesma cooperativa, o mesmo empreendimento e a mesma causa de pedir, o prazo decadencial de um ano do art. 445, §1º, do CC se inicia na data em que a autora tomou ciência inequívoca do vício (11/11/2011), estando a pretensão fulminada pela decadência.

Do pedido reconvencional (habite-se)

Quanto ao pedido reconvencional acolhido em parte pela sentença, a apelante sustenta que a obrigação de obter o habite-se depende de atos dos próprios permutantes, que ainda figuram como proprietários no registro de imóveis.

Sem razão, todavia.

A obrigação de obter o habite-se é da cooperativa, conforme expressamente previsto na cláusula décima, parágrafo segundo, do contrato de permuta celebrado entre as partes (ID 27988190, p. 4). Além disso, decorre de sua condição de incorporadora e responsável pela edificação do empreendimento.

A responsabilidade da autora/reconvinda em obter o habite-se é objetiva, nos termos do art. 927, parágrafo único, do CC, pois está inserida no próprio risco de sua atividade. O descumprimento do prazo para regularizar a ocupação do edifício — mais de 11 anos desde a conclusão da obra — excede o limite do razoável, caracterizando quebra da boa-fé objetiva e do princípio da confiança.

As dificuldades administrativas ou a necessidade de atos de terceiros para a regularização não afastam a responsabilidade primária da cooperativa pela obtenção do documento. A sentença, nesse ponto, está em harmonia com a jurisprudência consolidada deste Tribunal nos casos paradigmas.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação e mantenho integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos, com as seguintes razões de decidir:

a) A pretensão da autora está fulminada pela decadência, nos termos do art. 445, §1º, do CC, pois a ciência inequívoca do vício ocorreu em 11/11/2011 e a ação foi ajuizada apenas em 2019;

b) O dies a quo do prazo decadencial, em se tratando de vícios redibitórios, é a data em que a parte autora tomou ciência inequívoca dos danos no imóvel, conforme consolidada jurisprudência do STJ e deste Tribunal;

c) A obrigação de obtenção do habite-se é de responsabilidade da cooperativa, nos termos contratuais e legais, devendo ser cumprida no prazo fixado pela sentença.

Quanto à sucumbência referente à ação principal, ficam os honorários majorados para 12% do valor atualizado da causa, nos termos do § 11, art. 85 do CPC.

Por fim, no que concerne à lide reconvencional, mantenho a proporção de 1/3, mas majoro a razão para 12% do valor da causa. 

É como voto.

Salvador/BA, data da assinatura eletrônica.

DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

Relator 

R-07