PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C TUTELA CAUTELAR. NULIDADE DA SENTENÇA. REUNIÃO DE AÇÕES. INÉPCIA DA INICIAL. LITISPENDÊNCIA. MULTA RESCISÓRIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

F J CONSTRUCOES LTDA - ME interpôs Apelação Cível contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo Cível e Comercial da Comarca de Feira de Santana/BA, que julgou procedente a Ação de Despejo e Cobrança de Aluguéis c/c Tutela Cautelar.

A sentença recorrida confirmou a tutela cautelar anteriormente deferida, decretou a rescisão do contrato de locação por inadimplemento do locatário e condenou a requerida ao pagamento dos aluguéis em atraso, multas e encargos contratuais.

O Apelante sustentou a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, erro na reunião das ações de despejo e cobrança, inépcia da inicial por falta de especificação do débito, litispendência e ilegitimidade da multa rescisória.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

A validade da sentença proferida pelo juízo de origem, diante da suposta falta de fundamentação.

A legalidade da reunião das ações de despejo e cobrança.

A alegada inépcia da inicial por ausência de especificação dos períodos inadimplidos.

A existência de litispendência entre ações que versam sobre débitos distintos.

A validade da multa rescisória pactuada no contrato de locação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A sentença recorrida apresenta fundamentação adequada, abordando os argumentos das partes e respaldando-se na legislação aplicável (Lei 8.245/91 e Código de Processo Civil), afastando a alegada nulidade.

A reunião das ações de despejo e cobrança decorreu da conexão entre os pedidos, buscando a economia processual, sendo uma possibilidade admitida pelo CPC.

A petição inicial continha planilhas detalhando os valores cobrados, permitindo a ampla defesa do Apelante, não havendo inépcia.

Quanto à litispendência, é inexistente, as ações são conexas. verificou-se que as cobranças tratavam de períodos distintos, afastando a possibilidade de duplicidade de cobrança.

A multa rescisória de 20% sobre o saldo devedor está prevista no contrato e não apresenta abusividade manifesta, sendo válida conforme jurisprudência.

Precedente relevante: “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E MULTA RESCISÓRIA. Sentença de parcial procedência. Contrato de locação comercial por prazo determinado – Lei nº 8.245/1991. Autora comprovou a existência de contrato de locação e inadimplência dos aluguéis, ensejando correta cobrança. Multa rescisória proporcionalmente aplicada. Recurso da parte ré não provido.” (TJ-RJ, APL: 00186233820188190209, Rel. Des. Geraldo da Silva Batista Junior, Julg. 20/04/2023).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido, mantendo-se incólume a sentença recorrida.

Tese de julgamento: "A reunião de ações conexas de despejo e cobrança é admissível, desde que não comprometa o contraditório e a ampla defesa. A sentença que analisa fundamentadamente os pedidos, rejeita corretamente a preliminar de inépcia e afasta a litispendência não padece de nulidade. Multa rescisória pactuada de forma expressa em contrato de locação é válida, salvo abusividade manifesta."

Dispositivos relevantes citados:

Lei 8.245/1991, art. 4º, caput, art. 9º, inciso III.

Código de Processo Civil, arts. 373, 1.022, II.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-RJ, APL: 00186233820188190209, Rel. Des. Geraldo da Silva Batista Junior, Julg. 20/04/2023.

ACÓRDÃO

     Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n. 8009777-74.2021.8.05.0080, originária da Comarca de Feira de Santana-BA, apelante F J CONSTRUCOES LTDA - ME  e apelado SHOPPING AVENIDA EMPREENDIMENTOS LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto desta Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 22 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por F J CONSTRUCOES LTDA - ME  em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 3ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo Cível e Comercial da Comarca de Feira de Santana – BA, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C TUTELA CAUTELAR, tombada sob o nº 8011416-8009777-74.2021.8.05.0080,que julgou procedente o pleito autoral, nos seguintes termos:

“(…)Pelo exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais para: a) Confirmar a tutela cautelar deferida no ID 130614698, dos autos do processo n. 8008321-89.2021.8.05.0080, mantendo seus efeitos em razão da utilidade da medida; b) decretar a rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes, por culpa da parte ré, ante a ausência de pagamento, nos termos do art. 9º, inciso III, da Lei no 8.245/1991; eb) CONDENAR a requerida ao pagamento, em favor da requerente, do aluguel mínimo mensal pactuado, da data de vigência do contrato até a efetiva desocupação dos imóveis, acrescido da multa de 20% referente aos lucros cessantes, juros de mora de 1% ao mês, multa de mora de 10%, “taxas de condomínio”, contribuição para o Fundo de Promoções Coletivas (item 11 do QIB) e honorários advocatícios contratuais convencionais (20%), tudo corrigido pelos critérios de atualização monetária elencados no contrato. Custas e honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, pela ré. P. R. Havendo Embargos de Declaração com pedido de efeitos infringentes, intime-se a parte embargada a fim de que tenha oportunidade de se manifestar, devendo fazê-lo no prazo de 05 (cinco) dias, tendo em vista a paridade de tratamento dispensado às partes (artigo 1.023, § 2º, do CPC).Sendo interposta apelação, dê-se vista ao recorrido, para apresentação de contrarrazões no prazo de 15 dias. Feira de Santana, data do sistema. Ely Christianne Esperon Lorena. Juíza de Direito”. (ID 66653119).

Aduz: “Em apertada síntese a parte demandada, ora apelante, teve contra si foram ajuizadas duas ações: 1. Ação de natureza cautelar: nº 8008321-89.2021.8.05.0080 2. Ação de Cobrança: nº: 8009777-74.2021.8.05.0080 Em um verdadeiro malabarismo hermenêutico foi determinado a reunião das ações em julgamento conjunto, mesmo fora dos pressupostos legais, conforme se demonstrará mais adiante. O Apelante é franqueado da BURGUER KING (BK Brasil) e desenvolvia a atividade do restaurante nas dependências do Shopping apelado/autor. Mediante ação de Natureza cautelar de aresto (8008321-89.2021.8.05.0080), em manobra ardilosa o apelado/autor promoveu ação cautelar objetivando o bloqueio de bens sob o pífio argumento de que haveria suposto “abandono da loja” e suposta delapidação do patrimônio, o que restou evidenciado totalmente como inverdade. Ademais, nos autos da ação de cobrança (8009777-74.2021.8.05.0080), persegue crédito na vultosa monta de R$ 362.395,98 (...)”.(ID 66653131)

Salienta: “Como dito, trata-se de uma ação cautelar e uma ação de cobrança, acerca de um suposto débito na monta de monta de R$ 362.395,98 (trezentos e sessenta e dois mil, trezentos e noventa e cinco reais, e noventa e oito centavo). No entanto a inicial o Apelado/autor simplesmente arbitrou o valor reclamado. NÃO indicou o período e padeceu suas alegações de clareza e exatidão acerca dos “aluguéis” e “encargos “, dificultando o exercício do direito de defesa do Apelante/réu. Já em sede de tutela de Urgência foi requerido o DESPEJO sob o argumento que houve um suposto “abandono do imóvel” (lojas), que não restou comprovado pelo Apelado nos autos”.(ID 66653131)

Alega também: “É certo que em razão do princípio da instrumentalidade da forma a r. decisão interlocutória proferida pelo juízo singular proferida no ID 222500724 foi mantida pela Quinta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia (ID 408500440) autos do A.I n. 8008321- 89.2021.8.05.0080, tão somente quanto ao acatamento do pedido principal em processo apartado da medida cautelar. Todavia, há uma questão suscitada pelo Apelante/réu no curso do processo judicial (ID 406592477), bem como nos Embargos de declaração (ID 433232693 - Embargos de Declaração), sobre a qual a MM juíza singular JAMAIS pronunciou-se”.(ID 66653131)

Requer: “seja ANULADA a r. sentença para que retorne a 1ª instância e seja apreciada a fim de que produza todos os efeitos legais, haja visto que não pronunciamento judicial acerca da litigância de má-fé e dos danos sofridos pela Apelante na ordem de R$ 30.000,00 (,...)”.(ID 66653131)

O apelado apresentou contrarrazões. (ID 66653136).

O feito encontra-se em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõem os artigos 937 do CPC e 187 do RI/TJBA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema

 Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho 

Relatora 

G

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o Recurso.

Trata-se de Apelação Cível interposta por F J CONSTRUCOES LTDA - ME  em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 3ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo Cível e Comercial da Comarca de Feira de Santana – BA, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C TUTELA CAUTELAR, tombada sob o nº 8011416-8009777-74.2021.8.05.0080,que julgou procedente o pleito autoral.

A controvérsia central do caso envolve na alegação de nulidade da sentença por ausência de fundamentação, erro na reunião das ações de despejo e cobrança, inépcia da inicial por falta de detalhamento do débito, litispendência com outra demanda e ausência de comprovação da inadimplência e a validade da multa rescisória prevista no contrato.

O Apelante alega que a sentença é nula por falta de fundamentação suficiente. No entanto, verifica-se que a decisão impugnada apresentou os fundamentos necessários, analisando os argumentos das partes e baseando-se no contrato firmado, na Lei 8.245/91 (Lei de Locações) e no Código de Processo Civil.

O juízo de primeiro grau apreciou expressamente as questões preliminares suscitadas, rejeitando-as por entender que a petição inicial estava apta a permitir o contraditório e que a reunião dos processos não causou prejuízo processual ao apelante. Neste sentido, não se verifica nulidade processual na decisão proferida.

O juízo de origem determinou a reunião da Ação de Despejo (8008321-89.2021.8.05.0080) e da Ação de Cobrança (8009777-74.2021.8.05.0080), com base no princípio da economia processual e conexão entre os pedidos.

Embora o Código de Processo Civil não obrigue a reunião de ações dessa natureza, a conexão entre os processos é evidente, pois ambos decorrem do mesmo contrato de locação. Há a possibilidade de tramitação conjunta nesses casos, desde que não haja prejuízo ao direito de defesa, o que não restou demonstrado pelo Apelante.

No que tange à alegação de inépcia da inicial, por não haver especificação dos meses inadimplidos e os valores correspondentes, esta não prospera, vez que na inicial há a apresentação de planilhas detalhando os débitos, o que permite ao apelado contestar os valores cobrados, afastando a alegada inépcia.

Quanto à litispendência, o Apelante afirma que os valores cobrados na presente demanda são objeto de outra ação judicial (8010689-08.2020.8.05.0080). Contudo, as cobranças tratam de períodos distintos e de verbas diferentes, afastando a litispendência, não havendo, assim, a duplicidade de cobrança. As ações referidas são conexas.

Compulsando os autos, verifica-se que restou demonstrado o inadimplemento com base nas provas documentais apresentadas pelo Shopping Avenida Empreendimentos Ltda., notadamente os boletos e notificações enviadas ao locatário.

Nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, cabia ao Apelante apresentar recibos ou outras provas que demonstrassem o pagamento das quantias exigidas, o que não ocorreu. Sendo correta a condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios.

O contrato de locação firmado entre as partes prevê expressamente a aplicação de multa rescisória em caso de inadimplemento do locatário, estipulada em 20% sobre o saldo devedor.

As cláusulas de multa rescisória em contratos de locação são válidas, desde que pactuadas de forma clara e sem abuso de direito. No caso, a cláusula é expressa e não há demonstração de qualquer abusividade, o que justifica a sua manutenção.

Neste sentido, colhe-se precedente jurisprudencial de análoga razão determinante.

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DESPEJO C/C COBRANCA DE ALUGUÉIS E MULTA RESCISÓRIA¿. Sentença de parcial procedência. Apelação de ambas as partes. Contrato de locação comercial por prazo determinado ¿ Lei nº 8 .245/1991. Autora que comprovou, pelas provas documentais, a existência de contrato de locação formalizado entre as partes, por prazo determinado, e a inadimplência dos aluguéis, dando ensejo à correta cobrança. Encerramento antecipado do contrato de locação por abandono do imóvel, atraindo a incidência da multa contratual, que deve ser aplicada de forma proporcional ¿ conforme artigo 4º, caput, da Lei 8.245/91 c/c artigo 413, do CC e do Enunciado nº . 355 do CJF/STJ. Parte ré que alegou inadimplência por onerosidade excessiva, mas deixou de apresentar fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito da parte autora, descumprindo o disposto no artigo 373, II, do CPC. Recurso da parte ré não provido e da parte autora provido.(TJ-RJ - APL: 00186233820188190209 2022001100428, Relator.: Des(a) . GERALDO DA SILVA BATISTA JUNIOR, Data de Julgamento: 20/04/2023, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/04/2023)”.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se incólume a sentença recorrida em todos os seus termos.

Transitada em julgado, arquivem-se com a baixa na distribuição, com as cautelas de praxe.

Sala de Sessões, Salvador (BA),data certificada eletronicamente no sistema.

 Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho 

Relatora 

G