PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Apelações Cíveis. Ação De Rescisão Contratual C/C Devolução Do Valor Pago E Indenização Por Danos Materiais E Morais. Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. Preliminares de ilegitimidade passiva do LOTEAMENTO BATEIAS LTDA e CHUI ENGENHARIA LTDA, rejeitadas posto que legítimas todas as corrés, que em contratos conexos se uniram para viabilizar a alienação do lote aos autores. Mérito. Ante a mora das apelantes, é de rigor a rescisão do pacto, conduzindo as partes ao statu quo ante, com a restituição integral de todos os valores pagos pelo apelado, conforme já fixado na decisão de Primeira Instância. A notória inadimplência cronológica das apelantes, que deixaram de observar o prazo para conclusão da obra, caracteriza culpa pelo desfazimento do avençado, porquanto a relação de consumo se faz presente. A resolução do pactuado deve sobressair por culpa da vendedora, que não cumprira o lapso temporal para entrega das chaves, mesmo ultrapassado o prazo de prorrogação, que leva em consideração as vicissitudes da construção civil. A hipótese é de aplicação do disposto no artigo 475 do Código Civil, ante o descumprimento do ajustado, devendo, então, suportar a devolução da totalidade das quantias em referência. O pedido de retenção de parte do valor recebido, sob o argumento de que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa do promitente-comprador, não merece prosperar. De fato, o promitente-comprador só buscou o fim do contrato devido ao atraso injustificado da construtora quanto à entrega do empreendimento objeto do contrato. Portanto, não é viável a retenção de quaisquer valores pagos pelo promitente-comprador, se a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da promitente-vendedora. O pagamento, a título de cláusula penal, ao equivalente a 10% (dez por cento) do valor total desembolsado pela parte autora em razão do descumprimento contratual, é perfeitamente devido, consoante Tema 971 do STJ.  Analisada a questão fática envolvida, forçoso reconhecer que, de fato, houve prejuízo moral indenizável. O aborrecimento a que fora exposto o apelado, em razão da paralização das obras, não configura mero dissabor natural à vida em sociedade. Não se trata de mero atraso das obras ou descumprimento contratual por prazo razoável. O valor arbitrado, R$ 7.000,00, por outro lado, é bastante a compensar e minimizar o sofrimento da vítima, bem como servir de punição para desmotivar o causador do dano a reincidir na sua prática.  Honorários majorados. Apelos improvidos.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Recursos simultâneos Por Unanimidade

Salvador, 18 de Fevereiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Tratam-se de Apelações Cíveis interpostas por LOTEAMENTO BATEIAS LTDA, VIVENDA DAS FLORES LTDA. – SPE, CHUI ENGENHARIA LTDA E MFP CONSTRUTORA LTDA, contra Sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara de Feitos de Rel de Cons. Cível e Comerciais da Comarca de Vitoria da Conquista que, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, tombada sob o n.º 0506764-88.2017.8.05.0274, ajuizada pelo ora apelado, AFONSO RIBEIRO ROCHA FILHO, contra os ora apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial nos seguintes termos: “POSTO ISSO, e considerando tudo mais que dos autos consta, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC/2015, JULGO PROCEDENTE, em parte, o pedido inicial, para: a) Declarar rescindido o contrato de Promessa de compra e venda de bem imóvel realizado entre as partes, objeto desta ação – juntado às fls. 56/76 (SAJ). b) Condenar as Requeridas, solidariamente, à restituição integral da quantia paga pelo Autor, no valor de R$20.524,51 (vinte mil, quinhentos e vinte e quatro reais e cinquenta e um centavos), devidamente atualizado, com correção monetária, pelo índice constante do contrato (IGP-M) desde o desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. c) Condenar as Requeridas ao pagamento do percentual de 10% sobre o valor total da quantia paga pelo Autor, devidamente corrigida conforme contrato (pelo IGP-M), a título de cláusula penal; d) Condenar as Requeridas ao pagamento da quantia de R$7.000,00 (sete mil reais), a título de ressarcimento por danos morais, em favor do Autor, devidamente atualizada, com correção monetária a partir do arbitramento (pelo INPC) e juros de mora desde a citação. Vencidas em maior parte, condeno as Requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação..”

Irresignado, LOTEAMENTO BATEIAS LTDA apresentou recurso de apelação no ID. 68297494, apontando preliminarmente ilegitimidade passiva ad causam pois não integrou a promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide, conforme atesta o instrumento particular de compra e venda anexo aos autos

Argui que “pela simples análise do contrato que se pretende rescindir e das alegações acima descritas, à luz do pedido da causa, conclui-se que o loteamento apelante, por não integrar o contrato, não responde pelo descumprimento do mesmo, pois não possui obrigações contratuais e legais frente ao recorrido, sendo parte alheia à promessa de compra e venda objeto da lide.”

Sustenta que, na qualidade de mero comerciante do terreno (e não mais proprietário do mesmo) e parte alheia ao empreendimento, não pode o recorrente assumir o ônus oriundo do contrato não cumprido pela construtora e SPE, já que não possui vínculo com as empresas responsáveis pela construção e entrega do bem, não tendo firmado qualquer tipo de negócio jurídico com o recorrido, nem recebido qualquer quantia do mesmo.

Aponta que “o proprietário do terreno não tem responsabilidade solidária com o incorporador pela conclusão do empreendimento quando não pratica quaisquer atividades relacionadas à incorporação, mormente considerando que não foi comprovada a alegada valorização do imóvel para justificar a alegação de enriquecimento sem causa pela ré-apelada...”

No mérito, argui que, não houve qualquer participação do apelante sobre o evento danoso (descumprimento do contrato), não havendo que se falar em responsabilidade do Loteamento Bateias, empresa que, como dito e redito, não participou da incorporação ou praticou atos próprios incorporativos.

Aduz que “rememorando todas as teses acima esposadas, sendo a cláusula penal uma sanção aplicada àquele que deu causa ao descumprimento do contrato e, considerando que é incontroverso que o descumprimento ora em comento consiste na entrega do imóvel adquirido pelo apelado, e, ainda, levando em conta que a obrigação contratual de entrega do bem nos termos e prazo contrato apenas foi assumida pelo vendedor, Vivendas das Flores, é certo que tal ônus, em hipótese alguma, poderia ser aplicado ao Apelante, empresa que não figura no contrato, nem assumiu obrigação contratual ou extracontratual frente ao adquirente, sob pena de mácula ao princípio da obrigatoriedade (relatividade dos contratos), segundo o qual o contrato tem o poder de criar obrigações com força de lei, para as partes a ele submetidas.”

Aponta que, se o Loteamento Bateias não subscreveu a cláusula resolutiva, não pode sofrer o ônus nela previsto, por ser esta uma obrigação inerente ao contrato, instrumento que só pode atribuir obrigações para aqueles que manifestaram sua concordância em seus termos.

Narra que não pode ser condenado a restituição por danos materiais, posto que todos os comprovantes e boletos anexos pelo apelado atestam cabalmente que a integralidade dos pagamentos fora feita em favor do Vivendas das Flores e da MFP Construtora, não havendo um documento sequer capaz de demonstrar que o Loteamento Batias recebera alguma quantia do autor.

Argumenta que “nunca agiu de forma vexatória, pejorativa ou constrangedora a imagem, honra ou vida privada do apelado, a conclusão mais acertada e justa é que a condenação apenas poderia ser atribuída ao contratante que descumpriu o negócio jurídico, haja vista o já citado princípio da relatividade dos efeitos do contrato, positivado no artigo 421, do Código Civil, segundo o qual os efeitos do contrato atingem apenas as partes que o celebram, não podendo prejudicar terceiros.”

Ao fim, requer o “total provimento ao presente recurso, concedendo-lhe o efeito suspensivo e para reformar a r. decisão do D. Juízo de origem, mediante reexame do caso, de tal modo que, ao final, reforme a sentença, extinguindo o processo ante ilegitimidade passiva da Recorrente. Subsidiariamente, que a sentença seja reformada, acolhendo integralmente a pretensão recursal, para julgar a improcedente a demanda, de modo a retirar a condenação que foi imposta a esta Recorrente em primeira instância, pois a decisão do Juiz a quo foi prolatada de forma “injusta” e inadequada, visto que a Recorrente não praticou qualquer ato ilícito para dar ensejo a condenação. Confirmando-se a condenação, requer seja o Recorrente compelido a indenizar o Recorrido de forma razoável e na exata proporção de sua responsabilidade, sendo a indenização a título de danos morais minorada para o valor ínfimo, qual seja R$ 3.000,00 (...), pois dessa forma estaria evitando o enriquecimento sem causa. Por fim, requer que seja o Recorrido condenado a pagar as custas processuais e honorários sucumbenciais.”

De igual modo, a VIVENDA DAS FLORES LTDA. – SPE, CHUI ENGENHARIA LTDA E MFP CONSTRUTORA LTDA apresentaram recurso de apelação no ID. 68297500, alegando preliminarmente a ilegitimidade passiva da Chuí Engenharia Ltda, que apenas se justificaria se a empresa tivesse integrado o contrato ou assumido, ainda que extra contratualmente, o compromisso de entrega do bem, fatos que jamais ocorreram, mesmo porque, não há que se falar em grupo econômico, tratando-se de empresas completamente distintas e não correlacionadas, com sócios diversos.

No mérito, assinala que apenas se verificou comprovantes de pagamento que totalizam a quantia de R$16.077,16(dezesseis mil, setenta e sete reais e dezesseis centavos), sendo verdadeiramente incabível qualquer acréscimo quanto ao referido pagamento.

Assevera que “uma vez superada a controvérsia acerca dos valores pagos pelo Adquirente, ora Apelado, tem-se que a devolução de tal quantia NÃO pode ocorrer de maneira integral, posto que o Apelado é o verdadeiro culpado pela rescisão contratual, eis que não conseguiu o financiamento bancário junto a CEF, restando inadimplente de mais de 75% (setenta e cinco por cento) da totalidade do contrato, motivo pelo qual houve a rescisão contratual operada pela Vendedora Apelante (Vivenda das Flores) por exclusiva culpa do Comprador Apelado.” 

Defende que, exclui-se de pronto a responsabilidade da Apelante pela inadimplência do Apelado, o que impossibilita a devolução integral dos valores pagos.

Pontua que “merece reforma a decisão de piso quanto aos valores pagos pela aquisição do imóvel na planta que foram comprovados nos autos, devendo ser considerada a quantia de R$16.077,16(dezesseis mil, setenta e sete reais e dezesseis centavos). Por fim, uma vez reconhecida a rescisão por culpa do Comprador, ora Apelado, pugna pela aplicação das sanções contratuais devidas, determinando-se a devolução da quantia corrigida de R$6.790,38(seis mil, setecentos e noventa reais e trinta e oito centavos).”

Assinala que os atos indicados pelo Apelado caracterizadores do suposto dano moral não foram praticados pela Apelante, sequer a prova de que houve qualquer ato, não devendo esta, portanto, ser responsabilizada por dano inexistente.

Devidamente intimado, o apelado não apresentou contrarrazões ao recurso de apelação, deixando o prazo transcorrer-se in albis, consoante Certidão de ID. 68297506.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento.

Salvador, 02 de dezembro de 2024.

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

         RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ab initio, pela similitude nos pedidos, passa-se analisar os apelos interpostos em conjunto.

Alegam as recorrentes LOTEAMENTO BATEIAS LTDA e CHUI ENGENHARIA LTDA, preliminar de ilegitimidade passiva, respectivamente ao argumento de não ser responsável pelo empreendimento imobiliário, tendo, tão somente, comercializado o lote onde o imóvel seria construído, e que apenas figurou no anúncio publicitário do empreendimento.

Não acolho a referida preliminar, pois conforme documento de ID. 68296457 - Pág. 3, ambas participaram da cadeia de fornecedores, estando presente até mesmo no panfleto de comercialização: “Residir em Vitória da Conquista, em uma das áreas que mais cresce e se valoriza, já é um privilégio. Imagine então morar em um condomínio especialmente projetado para você e sua família viverem com harmonia, segurança e lazer total? Essa é a proposta da MFP, Chuí e loteamento bateias, três grandes empresas que se unem para construir um empreendimento único no lado oeste da cidade, com o padrão de qualidade que você merece.”

Desta forma, legítimas todas as corrés (apelantes), que em contratos conexos se uniram para viabilizar a alienação do lote aos autores.

Solidariedade da cadeia de fornecedores frente ao consumidor, os quais se encontram sob um mesmo centro decisório, constituindo grupo econômico, sendo clara a hipótese de responsabilidade solidária de todas as pessoas integrantes do grupo econômico da loteadora pelos prejuízos causados aos adquirentes dos lotes, consoante o artigo 47, da Lei nº 6.766/1979, restando tais preliminares rejeitadas.

Passa-se a análise meritória dos apelos.

A parte autora alega que através de contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel, firmado com a 1ª Ré na data de 20.03.2012 para aquisição na planta da unidade de nº 301 do edifício Íris, integrante do Residencial Vivendas das Flores, a ser construído no Lote A, Loteamento Bateias II, realizando o pagamento da quantia de R$20.524,71, entretanto a parte Ré (ora apelantes) não cumpriram com o prazo de conclusão da obra, mantendo a obra paralisada em seu estágio inicial por anos, razão pela qual pleitearam a rescisão do contrato firmado entre as partes, e as indenizações e restituições decorrentes desta.

Pedidos parcialmente deferidos pelo juiz, conforme trecho da parte dispositiva da sentença acima.

Compulsando os autos, tem-se que o atraso na entrega da obra é mesmo incontroverso, e há que ser creditado às apelantes. Logo, ante a mora das, é de rigor a rescisão do pacto, conduzindo as partes ao statu quo ante, com a restituição integral dos de todos os valores por eles pagos, conforme já fixado na decisão de Primeira Instância.

A notória inadimplência cronológica das apelantes, que deixaram de observar o prazo para conclusão da obra, caracteriza culpa pelo desfazimento do avençado, porquanto a relação de consumo se faz presente. Assim, a resolução do pactuado deve sobressair por culpa da vendedora, que não cumprira o lapso temporal para entrega das chaves, mesmo ultrapassado o prazo de prorrogação, que leva em consideração as vicissitudes da construção civil.

A hipótese é de aplicação do disposto no artigo 475 do Código Civil, ante o descumprimento do ajustado, devendo, então, o polo passivo suportar a devolução da totalidade das quantias em referência.

E nem se diga que o atraso ocorreu em razão de caso fortuito e força maior - excesso de chuvas e a escassez de mão de obra - passíveis de justificar a isenção da culpa pelo atraso da obra e da entrega do imóvel.

Aliás, tais acontecimentos não retiram o dever das recorrentes responderem pelo referido inadimplemento.

O pedido de retenção de parte do valor recebido, sob o argumento de que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa do promitente-comprador, não merece prosperar.

De fato, o promitente-comprador só buscou o fim do contrato devido ao atraso injustificado da construtora quanto à entrega do empreendimento objeto do contrato.

Portanto, não é viável a retenção de quaisquer valores pagos pelo promitente-comprador, se a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da promitente-vendedora.

Acrescente-se que o colendo STJ sumulou entendimento acerca da rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis e da responsabilidade contratual pela restituição integral ou parcial de valores pagos pelo consumidor aos fornecedores:

Enunciado de Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.(STJ. 2ª Seção. Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015).

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DO VALOR INTEGRAL DISPENDIDO PELA COMPRADORA. MULTA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Na hipótese de o atraso na entrega do imóvel se der por culpa exclusiva da construtora, é legítima a rescisão contratual, com consequente restituição integral, à compradora, dos valores dispendidos, devidamente atualizados. Verbete sumular nº 543 do STJ. 2. O atraso injustificado da construtora na entrega do imóvel gera a obrigação do pagamento da multa contratual. 3. Intermediado o contrato de compra e venda, por corretores da equipe de uma das Construtoras Rés, devem ser restituídos, ao Autor, os valores também pagos, a título de comissão de corretagem. 4. Comprovado que o atraso na entrega do imóvel ocorreu por culpa exclusiva da construtura, deve ser responsabilizada pelos encargos daí advindos. 5. Para a configuração do dano moral deve-se levar em conta a expectativa gerada no comprador em ter para si o imóvel na data aprazada, o desgaste e os planos desfeitos em razão do negócio atrasado. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO - Apelação (CPC): 00520713820168090051, Relator: ITAMAR DE LIMA, Data de Julgamento: 11/03/2018, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 11/03/2018)

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA VENDEDORA. Ação ajuizada pelo adquirente em face da vendedora, pretendendo a rescisão contratual por atraso na entrega do imóvel. Sentença de procedência. Apelo da ré. Responsabilidade da requerida pelo atraso na entrega das obras. Prazo de tolerância de 180 dias excedido. Súmula nº 164 deste E. Tribunal. Atraso incontroverso na entrega do imóvel. Alegado caso fortuito e força maior. Fortuito interno decorrente do risco da atividade. Art. 927, parágrafo único, do CC. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Súmula nº 161 do TJSP. Rescisão por culpa da vendedora reconhecida. Retenção de parte das parcelas pagas. Descabimento. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral devida. Multa contratual por reciprocidade. Possível a inversão em desfavor da vendedora (Tema Repetitivo nº 971 do E. STJ). Condenação devida. Ausência de bis in idem em razão da condenação à restituição das parcelas e aplicação de multa por inadimplemento contratual. Obrigações com fatos geradores distintos. Comissão de corretagem. Rescisão contratual por culpa da vendedora. Retorno ao estado anterior ao negócio. Vendedora que é responsável pela restituição pelo fato de ter dado causa à rescisão. Juros de mora que incidem a partir da citação, por se tratar de inadimplemento imputável exclusivamente à ré. Art. 405 do CC. Sentença mantida. Recurso não provido (TJ-SP - AC: 10715673620218260100 SP 1071567-36.2021.8.26.0100, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 22/06/2022, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/06/2022)

Ainda, verifica-se que a a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, sendo fixada na sentença no  percentual de 10% sobre o valor total da quantia paga pelo Autor, devidamente corrigida conforme contrato (pelo IGP-M).

Sobre a possibilidade de inversão da cláusula penal, prevista em contrato apenas em benefício do vendedor, o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito de julgamento de recurso repetitivo (Tema 971), firmou a seguinte tese a respeito da matéria, superando a interpretação deste Tribunal de Justiça a respeito do tema (Súmula nº 159):

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. (Tema 971 REsp 1614721/DF e 1631485/DF).

Assim, em aplicação ao princípio da simetria, de rigor manter a aplicação invertida da cláusula penal destinada, a princípio, a favorecer unicamente a promissária vendedora.

No tocante à indenização pelos danos morais, tem-se que a situação vivenciada excede o mero aborrecimento, uma vez que a entrega do apartamento estava prevista para 14.03.2013, com 180 dias de tolerância, e levando em conta que na data de 05.05.2017, a obra se encontrava parada sem previsão de retorno.

Não se pode coadunar com tal prática negocial. As apelantes venderam um empreendimento imobiliário, recebendo o valor pactuado, mas não colocou em prática sua obrigação contratual, deixando de proceder à construção do imóvel no período acertado.

Os danos morais não são decorrentes do mero descumprimento do contrato, mas do descumprimento que desborda os limites da razoabilidade.

Ademais, deve ser considerado que a adquirente do bem teve que experimentar a incerteza quanto à entrega do bem e o temor de perder o capital investido na sua aquisição.

Passa-se à quantificação do dano moral.

Os critérios para fixação da indenização devem ser avaliados do conjunto de dados dos autos, de modo a atender tanto o caráter punitivo quanto compensatório dos danos.

Nesse ponto, é de se relevar que, não se vê, durante todo o tempo que se mediou entre o vencimento do prazo e o efetivo cumprimento da obrigação, qualquer tipo de comunicação com os apelantes no sentido de informar o andamento das obras e justificar seu atraso.

Ademais, no âmbito extrapatrimonial, a quebra de expectativas densifica a frustração do sonho na aquisição da casa própria, cujo apelo avulta contornos emocionais incalculáveis, mostrando-se patente, portanto, que a hipótese vertente amolda-se perfeitamente ao suporte fático necessário para configurar responsabilidade civil, o que enseja o dever de indenizar pelos danos morais causados ao apelado.

Frise-se, por oportuno, que é cediço que a reparação do dano moral se encontra pacificada na legislação, doutrina e jurisprudência, por se tratar de direito subjetivo da pessoa ofendida. Assim é que, o atraso na entrega do imóvel gerou para a compradora uma situação de intranquilidade, causando-lhe aflições e desequilíbrios, evidenciando-se a violação de bem jurídico tutelado, a ensejar justa e devida reparação.

Registre-se, ainda, que, por se tratar de indenização fundada em dano moral, a sanção correspondente, consistente na repreensão social, deve possuir: um caráter punitivo/educativo, visando castigar o causador do dano pela ofensa praticada e para que se abstenha de novas práticas; outro, compensatório, proporcionando à vítima algum bem em contrapartida ao mal sofrido, sem que isso implique em seu enriquecimento indevido.

O valor da indenização, por conseguinte, deve ser estipulado em consonância com o princípio da proporcionalidade e razoabilidade, de modo a não representar fonte de enriquecimento sem causa ou punição excessiva, levando-se em consideração, assim, a dupla finalidade do instituto, pautada na punição do ofensor, como forma de coibir a sua reincidência na prática lesiva e na compensação da vítima pela frustração e sofrimento vivenciados.

Quanto ao valor a ser fixado a título de dano moral, registre-se que deve ser moderado, norteando-se pelos critérios da gravidade e repercussão da ofensa, da posição social do ofendido e da situação econômica do ofensor.

Dessa forma, o quantum indenizatório deve ser estipulado em consonância com o princípio da proporcionalidade e razoabilidade, de modo a não representar fonte de enriquecimento sem causa. Com base nas circunstâncias do caso concreto, não possui amparo jurídico o pedido de redução da referida indenização, devendo ser mantida em R$ 7.000,00 (sete mil reais).

Nesse diapasão, posicionamento desta E. Corte Estadual: 

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA DO ATRASO. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. VALIDADE DA CLAUSULA CONTRATUAL. EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO. INADIMPLEMENTO POR PARTE DA CONSTRUTORA. PERMITIDA A INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA PARTE CONTRÁRIA. TEMA 971 DO STJ. DEVIDA A CORREÇÃO MONETÁRIA DO DÉBITO. APLICAÇÃO DO INCC ATÉ A DATA DO VENCIMENTO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL E DO INPC DURANTE O PERÍODO DA MORA CONTRATUAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. INDENIZAÇÃO ARBITRADA NO VALOR DE R$ 7.000,00. QUANTIA CONDIZENTE AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. IMPROVIMENTO DO RECURSO. 1. Caracterizada a relação de consumo, as cláusulas contratuais se sujeitam a análise de eventual abusividade, posto que o princípio do pacta sunt servanda resta mitigado pela aplicação da lei consumerista. 2. Quanto a inversão da cláusula penal, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou, em recurso repetitivo, a tese de que a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro para a indenização em caso de descumprimento das obrigações contratuais pela empresa vendedora. Tema 971 do STJ. 3. Quanto a incidência da correção monetária, a 3ª Turma do STJ, no Resp. 1.454.139, encontrou a solução adequada ao reequilíbrio da relação contratual em caso de atraso na entrega do imóvel pela Construtora, concluindo, em síntese, pela incidência da correção monetária do saldo devedor, com a substituição do índice do INCC pelo IPCA, salvo quando o INCC for menor, ou comprovada má-fé da Construtora. 4. É inegável que o atraso injustificado na entrega do imóvel gerou desgaste emocional e angústia ao consumidor, o que caracteriza a incidência de danos morais, estando o valor arbitrado pelo juízo a quo, no importe de R$ 7.000,00, em consonância aos parâmetros de proporcionalidade e razoabilidade, aplicáveis ao caso concreto. 5. RECURSO PROVIDO EM PARTE. ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº. 0565449-39.2014.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que são partes Apelante e Apelada, respectivamente, Jhsf Salvador Empreendimentos e Incorporações S/A e Clarindo Sousa Lopes. Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao Apelo, pelos motivos adiante expendidos. (TJ-BA - APL: 05654493920148050001 5ª Vara de Relações de Consumo - Salvador, Relator: ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/12/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO DE OBRA. CULPA DOS FORNECEDORES. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO VERIFICADOS. RESPONSABILIDADE CIVIL DOS FORNECEDORES. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM RAZOÁVEL. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. I. Reconhecida a responsabilidade civil das apelantes pelo atraso na entrega do imóvel. Existindo atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, por culpa dos fornecedores (promitentes vendedores), é cabível a rescisão do contrato pelo consumidor (promitente comprador), com a devolução dos valores pagos e a restituição ao estado anterior de coisas. II. Dano moral configurado. Valor fixado pelo Juízo a quo em R$ 7.000,00 (sete mil reais), dentro dos parâmetros adotados pelo TJBA. Valor razoável, considerando o atraso de cerca de 1 ano e 5 meses após o prazo final para a entrega do imóvel, já considerada a cláusula de tolerância. III. Manutenção dos honorários advocatícios fixados na sentença em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. IV. Honorários advocatícios recusais. Majoração para 17% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-BA - APL: 05592878620188050001, Relator: CARMEM LUCIA AS TOS PINHEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/11/2020)

RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO POR CULPA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PAGAMENTO DE CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA CONSUMIDORA. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. I – Legalidade da cláusula de tolerância. Mora que ocorreu a partir de julho de 2016. II – Devolução da quantia paga pela consumidora a título de comissão de corretagem. Inobservância dos princípios da informação e da transparência por parte da construtora. Aplicação do REsp nº 1599511/SP. Precedente vinculante. III – Cláusula penal prevista contratualmente devida em favor da consumidora. Rescisão contratual que ocorreu por culpa da construtora. Atraso na entrega do imóvel objeto da lide. Penalidade a ser imposta à causadora do distrato. IV – Dano moral configurado. Frustração e sofrimento decorrentes da não concretização do sonho da casa própria. Indenização fixada em valor razoável e proporcional, no importe de R$ 7.000,00 (sete mil reais). Ausência de enriquecimento sem causa.  (TJ-BA - APL: 05015673020178050250, Relator: Carmem Lucia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 11/12/2018)

Dessa forma, a sentença deve ser mantida, com o improvimento dos apelos, de forma que majora-se os honorários advocatícios de sucumbência para 15% do valor da condenação.

Diante de todo o exposto, rejeitam-se as preliminares e, no mérito nega-se provimento aos recursos de Apelação, mantendo-se a sentença em todos os seus termos, majora-se os honorários advocatícios de sucumbência para 15% do valor da condenação. (art. 85, § 11 CPC)

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível,       de                de        2025.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

             RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA