PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. ACÓRDÃO EMBARGADO. VÍCIO. EXISTÊNCIA. MATÉRIA. EXAME. IMPOSITIVIDADE. 

I – É impositivo o acolhimento de embargos declaratórios, quando existe omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão embargada. 

II – Acerca da omissão quanto à pretérita mora da parte embargada, alegada nas razões do apelo, o acórdão, efetivamente, deixou de apreciar explicitamente a matéria. 

III – A apreciação ocorreu por via transversa e subentendida, a permitir a inferência pelo acobertamento do embargado pela exceptio non adimpleti contractus, diante do atraso sobremaneira elevado por parte dos Embargantes. 

IV – Ausente, contudo, o alegado vício no acórdão impugnado, quanto à suposta violação da Lei n. 9.514/1997, porquanto aquele foi expresso ao posicionar-se pela inadmissibilidade da aplicação do Tema 1.095 e dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da mencionada lei nas hipóteses de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário, como in casu, tornando impossível o acolhimento do recurso horizontal neste tópico.

EMBARGOS DECLARATÓRIOS ACOLHIDOS EM PARTE, SEM MODIFICAÇÃO DO RESULTADO DO JULGAMENTO DO APELO.

Vistos, relatados e discutidos os Embargos de Declaração de ID. 77691183 opostos na Apelação nº 8002252-38.2019.8.05.0039 em que figuram como Embargantes MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e a CIPASA CAMAÇARI CRI1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e como Embargado MX CONSTRUTORA LTDA - ME,

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em ACOLHER PARCIALMENTE OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO SEM MODIFICAR O RESULTADO DO JULGAMENTO DA APELAÇÃO, pelas razões que integram o voto condutor.

Sala das Sessões, 

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 21 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

IIA

MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CIPASA CAMAÇARI CRI1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA opuseram embargos de declaração contra o acórdão (id.77253149) que negou provimento ao seu recurso e fixou, de ofício, honorários sucumbenciais.

Afirmaram, no intuito de prequestionar a matéria regulada nos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, a violação destas e, para aperfeiçoar o julgado, e com objetivo de alcançar efeitos infringentes, a necessidade de sanação da alegada omissão do acórdão embargado quanto a sustentada mora pretérita da parte Embargada.

As contrarrazões foram apresentadas no id.79280133.

Os autos vieram-me às mãos.

Recurso apto a julgamento, os encaminho à Secretaria, com este relatório, em atendimento às regras insertas nos artigos 931, do Código de Processo Civil, e 167, 1ª parte, do Regimento Interno desta Corte, para inclusão em pauta.

Salvador, 26 de junho de 2025.

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

IIA

Os embargos de declaração são admitidos nas hipóteses expressamente previstas no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, isto é, quando há obscuridade, contradição, omissão ou erro material no julgado, in litteris:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Diante da alegação do Embargante, de que há vício no julgado, encontro apenas em parte razão para o seu acolhimento.

É que na hipótese em exame, o acórdão embargado foi explícito ao posicionar-se pela inadmissibilidade da aplicação do Tema 1.095 e dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 nas hipóteses de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário.

Confira-se:

“Analisando o caso concreto, constato que o contrato foi firmado entre empresas, sendo que a adquirente microempresa, confirma ter adquirido o bem para majorar seu patrimônio, mediante a aquisição, construção e revenda imobiliária, servindo de insumo de capital para o crescimento empresarial.

A contratação ocorrera mediante garantia de alienação fiduciária e o Apelante defende a tese de que a espécie contratual referenciada atrai a aplicação do tema 1.095/STJ, in litteris:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Todavia, o próprio Superior Tribunal de Justiça já se posicionou pela inaplicabilidade da referenciada tese vinculante em situações como a dos autos, em que o inadimplemento é do credor fiduciário, in literis:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DA PROMITENTE COMPRADORA. INSURGÊNCIA DA INCORPORADORA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO ACESSÓRIO CELEBRADO COM INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 543/STJ ADOTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. SÚMULA 283/STF. TEMA 1.095/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. INAPLICABILIDADE DIANTE DO INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR/CREDOR FIDUCIÁRIO.

(...)

4. O acórdão recorrido encontra-se no mesmo sentido da jurisprudência desta Corte, segundo a qual a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 nas hipóteses de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário.

5. Não se aplica à hipótese dos autos, em que houve o inadimplemento do vendedor/credor, o Tema 1.095 dos recursos repetitivos (...)

Agravo interno improvido.

(AgInt no REsp n. 1.948.628/SE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 12/4/2024.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ESCRITURA PÚBLICA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA DA PARTE ALIENANTE. INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/1997. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

(...)

2. No julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

2.1. A partir da moldura fática delineada pelas instâncias originárias, denota-se que o inadimplemento das obrigações se deu pela parte credora. Por essa razão, consoante uníssona jurisprudência desta Corte Superior, afasta-se a aplicação da Lei n. 9.514/1997, a qual incide apenas em caso de mora do devedor fiduciante.

3. Agravo interno improvido.

(AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.107.889/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 6/3/2024)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PROCEDIMENTO DE RESOLUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97. INAPLICABILIDADE. ERRO DA COMPRADORA. MÁ-FÉ DA VENDEDORA. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts.26 e 27 da Lei 9.514/97 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário, porquanto restritos ao inadimplemento do devedor-fiduciante. Precedentes.

2. Impossibilidade de revisão das conclusões do Tribunal de origem, amparadas no acervo fático-probatório, acerca da existência de erro da parte compradora, da atuação de má-fé da parte vendedora e da configuração de danos morais indenizáveis, porque seria imprescindível o reexame das provas analisadas, inclusive do instrumento contratual, providência manifestamente proibida nesta instância, nos termos dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 1.297.266/AP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023)

A rescisão contratual é admitida quando há inadimplemento por qualquer dos contratantes, diante da culpa exclusiva da parte ex adversa, e alegar a natureza da alienação fiduciária, na hipótese, como impeditivo da parte prejudicada rescindir a contratação e continuar somente ela a suportar prejuízos é defender o locupletamento ilícito, advindo da própria torpeza, pelos Apelantes.

A rescisão contratual direciona o retorno das partes ao 'status quo ante', com a devolução das prestações pagas e consequente volta do imóvel à posse do compromissário vendedor.

Assim sendo, inviável a modificação deste item da sentença.” (id.62789900)

A declarada inaplicabilidade de tais dispositivos legais, ao ser expressada, inviabiliza a tese de violação normativa defendida.

Contudo, quanto à tese de prévio inadimplemento pela embargada, efetivamente a apelação pediu o pronunciamento acerca de tal argumento - como impeditivo de manutenção da sentença, noticiando ainda a omissão da própria sentença acerca da matéria e o acórdão embargado acerca do tema operou análise apenas implícita.

Isso porque o inadimplemento pretérito da parte ora embargada é apontado pelos Embargantes como ocorrido a partir de 17/06/2019, todavia, como destacado no próprio acordão embargado, embora sem refutar expressamente o suposto inadimplemento do embargado:

“ O contrato foi firmado no ano de 2013 (id.54817400, p.01/06) e até o ajuizamento da demanda, ocorrida no ano de julho de 2019, seis anos depois, reitere-se, o empreendimento não lhe havia sido entregue.

O contrato de compra e venda deveria ser expresso e claro, não estabeleceu data precisa ou tempo minimamente projetado para a entrega imobiliária, apenas vinculando-a a cronograma aprovado pela Prefeitura do município no qual o imóvel está situado.

Houve cronograma publicado no diário oficial local, como se lê no documento de id. 54817822 e 54817823 (…)

O alvará do loteamento somente foi expedido no ano de 2018, como se lê no documento de id.54817923, quando o documento de id.54817924 previa liberação para construção desde novembro de 2015.

Mais um documento, de id.54817824, estendeu o prazo de entrega, o que ressalta que cerca de seis anos se passaram desde a assinatura do contrato, sem que houvesse mínimo de segurança e boa-fé esperadas da parte alienante, ora recorrente.

Diante de tal circunstância, bem assim em conformidade com o estado do empreendimento que a parte autora alega existir no momento da propositura da demanda, sem ao menos o acesso menos perigoso e que era o diferencial do empreendimento naquela localidade, tivesse sido empreendido, inviável o acolhimento do pleito de reforma da sentença que determinou a rescisão contratual e a reparação dos danos advindos desta rescisão por culpa dos alienantes, devidamente caracterizada nos autos.”.

Embora da leitura de tal trecho do acórdão já seja possível inferir que o Embargado encontrava-se, em Junho de 2019, quando a parte Embargante afirma ter começado o suposto inadimplemento, acobertado pela exceptio non adimpleti contractus, já que mais de seis anos passados desde a contratação aquisitiva imobiliária sem notícia de entrega do EMPREENDIMENTO (e não apenas do imóvel adquirido), efetivamente tal intelecção não ultrapassou a esfera do subentendimento.

Assim, passo a declarar a rejeição da tese de inadimplemento pretérito do embargado, porquanto este somente adveio após seis anos da contratação e após cerca de dois anos do último prazo dado pelas Embargantes (id.54817868), sem entrega do empreendimento com a via de acesso pela BA535.

Nestes termos, ACOLHO PARCIALMENTE OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, SEM CONTUDO MODIFICAR O RESULTADO DO JULGAMENTO DA APELAÇÃO.

É o voto.

Sala das Sessões, 

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA