PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE REJEITOU AS PREJUDICIAIS DE DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais decorrentes de vícios construtivos, rejeitou as prejudiciais de mérito relativas à decadência e à prescrição. A parte Agravante sustenta, em síntese, a ocorrência de decadência do direito de reclamar, por se tratar de vícios aparentes sujeitos ao prazo de 90 dias do Código de Defesa do Consumidor, e, sucessivamente, a prescrição da pretensão indenizatória, com base no prazo de 5 anos previsto no mesmo diploma legal.

II. Questão em discussão

2. As questões controvertidas consistem em verificar: a) a aplicabilidade do prazo decadencial previsto no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor a uma pretensão de natureza eminentemente indenizatória; e b) a definição do prazo prescricional aplicável à pretensão de reparação de danos decorrentes de vícios construtivos em imóvel, se o prazo quinquenal do artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor ou o decenal do artigo 205 do Código Civil.

III. Razões de decidir

3. O prazo decadencial estabelecido no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor se refere ao direito potestativo do consumidor de reclamar pelos vícios do produto ou serviço, pleiteando as soluções previstas no artigo 18, § 1º, do mesmo código, como a substituição do produto, a restituição da quantia paga ou o abatimento do preço. A presente demanda, contudo, veicula uma pretensão de natureza indenizatória, buscando a reparação integral pelos danos materiais e morais sofridos em decorrência das falhas construtivas. Tratando-se de pleito ressarcitório, a questão se sujeita a prazo prescricional, e não decadencial. 

4. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a pretensão de reparação civil por danos decorrentes de vícios construtivos se caracteriza como inadimplemento contratual, sujeitando-se ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos, previsto no artigo 205 do Código Civil. Tal posicionamento se justifica porque o prazo específico de 5 (cinco) anos do artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor se aplica estritamente às hipóteses de danos causados por "fato do produto ou do serviço", conceituado como um acidente de consumo que extrapola o vício e atinge a incolumidade física ou patrimonial do consumidor de forma extrínseca. No caso de vícios construtivos, a responsabilidade decorre da violação do dever contratual de entregar a obra com a solidez e a qualidade esperadas, o que atrai a incidência da regra geral de prescrição para responsabilidade contratual. 

5. No caso concreto, o empreendimento foi entregue em maio de 2011, e a ação indenizatória foi ajuizada em 28 de novembro de 2016. Aplicando-se o prazo prescricional de 10 (dez) anos, o termo final para o ajuizamento da demanda seria em maio de 2021. Desta forma, a pretensão não se encontra prescrita, devendo ser mantida a decisão agravada, ainda que por fundamentação diversa. 

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e não provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de agravo de instrumento n. 8062894-84.2025.8.05.0000, em que figuram como agravante FÊNIX PARTICIPAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA e, como agravado, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JARDIM ATLÂNTICO LIFE.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 30 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por FÊNIX PARTICIPAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA contra a decisão interlocutória (ID 92771485) proferida pela MM. Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Camaçari, que, nos autos da Ação Ordinária nº 0505982-44.2016.8.05.0039, movida pelo ora apelado, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JARDIM ATLÂNTICO LIFE, rejeitou as prejudiciais de mérito de decadência e prescrição, arguidas pela agravante em sua peça de defesa.

Em suas razões recursais (ID 92768588), a agravante pleiteia a reforma da decisão, sustentando, em suma, que a pretensão do condomínio autor estaria fulminada tanto pela decadência quanto pela prescrição.

Argumenta que os vícios construtivos apontados na petição inicial são de natureza aparente e de fácil constatação, a exemplo de desgastes na pintura, bolhas, desplacamento de reboco, vazamentos em piscinas e pisos soltos. Defende que, conforme a própria narrativa da parte autora, tais problemas foram identificados desde o início da ocupação do empreendimento, em 2011. Nesse cenário, sustenta a aplicação do prazo decadencial de 90 (noventa) dias, previsto no artigo 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que teria se esgotado muito antes do ajuizamento da ação em 2016. 

Aponta ainda equívoco na decisão recorrida, seria a indicação de que o "Habite-se" do empreendimento teria sido expedido em 10 de novembro de 2017, com base em um documento de ID inexistente nos autos. 

Assim, esclarece que, na verdade, os alvarás foram emitidos entre março e maio de 2011, conforme documentos de ID 474852709 dos autos de origem, o que altera substancialmente o marco inicial da contagem do prazo. 

Além disso, aponta outro suposto erro, agora de natureza jurídica, que consistiria na aplicação indevida do prazo prescricional geral de 10 (dez) anos do artigo 205 do Código Civil. Argumenta que a lide discute a reparação de danos por fato do produto, nos termos do artigo 12 do CDC, atraindo a incidência do prazo prescricional específico de 5 (cinco) anos, estabelecido no artigo 27 do mesmo diploma. 

Desse modo, considerando que o condomínio teve ciência dos danos em 2011, a pretensão estaria prescrita quando da propositura da ação em novembro de 2016.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar a decisão, reconhecendo-se a decadência ou, subsidiariamente, a prescrição da pretensão autoral, com a consequente extinção do processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil.

Conforme certificado no ID 97014064, a parte Agravada, embora devidamente intimada, não apresentou contrarrazões no prazo legal.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do artigo 931 do Código de Processo Civil.

É o relatório.

Salvador/BA, 1 de abril de 2026.

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia central deste recurso reside na análise da ocorrência de decadência e prescrição da pretensão indenizatória formulada pelo Condomínio Agravado em face da Construtora Agravante. A decisão de primeiro grau rejeitou ambas as prejudiciais, e a Agravante busca a sua reforma, insistindo que o direito de ação do autor estaria extinto pelo decurso do tempo.

Inicialmente, a Agravante defende a tese de que o direito do Condomínio autor de reclamar pelos vícios construtivos decaiu, pois, tratando-se de vícios aparentes, deveria ter exercido sua pretensão no prazo de 90 (noventa) dias, conforme o artigo 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor.

Contudo, a argumentação da recorrente parte de uma premissa equivocada sobre a natureza da demanda originária e, por consequência, sobre a aplicação do instituto da decadência no caso concreto. É fundamental distinguir as pretensões que se sujeitam à decadência daquelas que se submetem à prescrição no âmbito das relações de consumo.

O artigo 26 do CDC estabelece prazos decadenciais para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou ocultos. Esse direito de reclamar se refere, especificamente, ao exercício das faculdades previstas nos artigos 18 e 20 do mesmo diploma, que consistem em exigir a substituição do produto, a restituição da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço, no caso de vício do produto, ou a reexecução do serviço, no caso de vício do serviço. 

Quando a pretensão não é a de exercer um direito potestativo de sanar o vício, mas sim a de obter uma reparação pelos danos que este vício causou, não se fala em decadência. A demanda é de natureza condenatória e ressarcitória, visando compensar um prejuízo patrimonial e extrapatrimonial, o que atrai a incidência de um prazo prescricional para o exercício do direito de ação.

Os Tribunais de Justiça possuem entendimento pacífico nesse sentido, distinguindo claramente o prazo decadencial para reclamar do vício do prazo prescricional para pleitear indenização:

Apelação Cível. Direito do Consumidor. Empreendimento imobiliário. Vícios construtivos. Alegação de existência de diversos vícios ocultos no empreendimento constatados diante da elaboração de vistoria técnica. Pedido de produção antecipada de prova pericial, de concessão de tutela provisória de urgência, a ser confirmada em sentença, para determinar que a construtora ré realize os reparos dos alegados vícios e, subsidiariamente, de condenação da ré a pagar pelos reparos necessários. Sentença de procedência para condenar a ré a efetuar os reparos dos defeitos apontados no laudo pericial. Inconformismo manifestado pela ré. 1. Ausência de cerceamento de defesa. Como destinatário das provas, não está o Juízo obrigado a prolongar a instrução processual ou a determinar a renovação de provas já produzias quanto existirem outras nos autos suficientes a embasar a sua convicção. 2. Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que se firmou no sentido de afastar o prazo decadencial de que cuida o artigo 26 do CDC, sob o fundamento de que “a pretensão cominatória de obrigar a construtora às providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço”. Além disso, a tese prevalente naquela Corte é a de que “à falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02”. Inúmeros precedentes. 3. Empreendimento entregue em 23 de novembro de 2011 e ação ajuizada em 20 de setembro de 2018. Prescrição inocorrente. 4. Laudo pericial elaborado por perito nomeado pelo Juízo que atesta a existência de diversos vícios construtivos. Constatação de riscos decorrentes dos defeitos. 5. Danos apontados que não decorrem da má utilização pelos condôminos, tampouco do desgaste natural do tempo, já que comprovadamente foram feitas todas as manutenções devidas. 6. Recurso desprovido. (TJ-RJ - APL: 00408694620188190203, Relator.: Des(a). EDUARDO GUSMAO ALVES DE BRITO NETO, Data de Julgamento: 28/04/2022, DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL)

Apelação. Vícios construtivos. Ação movida pelo condomínio em face da construtora buscando indenização. Decadência e prescrição . Inocorrência. Prazo prescricional decenal (art. 205 do Código Civil) em se tratando de ação que tem por fundamento cumprimento imperfeito do contrato. Súmula 194 do STJ . Inaplicabilidade do prazo de garantia do art. 618, parágrafo único do Código Civil, do prazo de garantia contratual ou do prazo das ações edilícias, não havendo pretensão de redibição ou diminuição do preço, nem demanda fundada na responsabilidade objetiva decorrente da garantia. Vícios construtivos endógenos de responsabilidade da construtora. Rejeição da defesa fundada em falha de conservação do imóvel. Obrigação de indenização bem reconhecida. Recurso desprovido. (TJ-SP - AC: 10493126020168260100 SP 1049312-60.2016 .8.26.0100, Relator.: Enéas Costa Garcia, Data de Julgamento: 26/06/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2022)

Dessa forma, a discussão sobre se os vícios eram aparentes ou ocultos torna-se secundária para a análise da decadência. Independentemente da natureza dos vícios, a pretensão formulada na ação principal é de caráter indenizatório, razão pela qual não está sujeita ao prazo decadencial do Código de Defesa do Cosumidor.

Superada a questão da decadência, resta analisar a prejudicial de prescrição. A Agravante sustenta que a pretensão indenizatória estaria prescrita, pois o prazo aplicável seria o de 5 (cinco) anos do artigo 27 do CDC, que já teria transcorrido entre a ciência dos vícios (2011) e o ajuizamento da ação (2016).

Inicialmente, é imperativo reconhecer o acerto da Agravante ao apontar o evidente erro material contido na decisão agravada quanto ao marco inicial da contagem do prazo. O juízo de primeiro grau afirmou que o "Habite-se" teria sido expedido em 10 de novembro de 2017, com base no ID nº 472618907. Como bem demonstrou a recorrente, tal informação é faticamente incorreta. 

Os autos de origem, especificamente no ID nº 474852709, comprovam que os Alvarás de "Habite-se" foram expedidos entre março e maio de 2011. Portanto, para a análise da prescrição, deve-se considerar como marco inicial o momento da entrega do empreendimento, ocorrido no primeiro semestre de 2011.

Corrigido o equívoco fático, a controvérsia jurídica se estabelece em torno de qual prazo prescricional deve ser aplicado à hipótese: o de cinco anos, previsto no artigo 27 do CDC para a reparação de danos por fato do produto ou do serviço, ou o de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil para as pretensões de responsabilidade contratual, quando a lei não fixa prazo menor.

A Agravante defende a aplicação do prazo quinquenal do CDC, argumentando que os defeitos construtivos que afetam a segurança e a integridade do consumidor configuram fato do produto.

Embora a relação jurídica entre as partes seja, sem dúvida, de consumo, a jurisprudência doas Cortes de Justiça tem se consolidado no sentido de o prazo previsto no CDC possui natureza de garantia contratual, ao passo que as pretensões de natureza condenatória/indenizatória, tal como a de origem (responsabilização do construtor por vícios na construção), estão sujeitas ao prazo prescricional geral de dez anos, instituído pelo art. 205, Código Civil.

Cita-se os seguintes julgados:

APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. 1. Sentença de procedência da pretensão inicial para condenar a ré a proceder à execução e custeio dos reparos necessários a sanar todos os defeitos construtivos, aparentes e ocultos, apontados no laudo pericial e a indenizar os danos materiais suportados pelo condomínio autor. Insurgência da requerida. 2. Preliminares de prescrição e decadência. Afastamento. Prazo para a propositura de ação fundada na responsabilidade civil do construtor que é de dez anos. Inteligência do art. 205 do CC. Precedentes do E. STJ. 3. Responsabilidade da construtora e incorporadora pela correta execução da obra e por sua solidez e segurança. Inteligência do art. 18 do Código de Defesa do Consumidor e do art. 618 do Código Civil. Laudo pericial que descreveu minudentemente os vícios construtivos do imóvel e apontou a responsabilidade da requerida pelos reparos. Inexistência de elementos que desqualifiquem a prova técnica. Discordância quanto às conclusões do perito que não tem o condão de macular a força probatória do laudo. 4. Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1013554-84.2020.8.26 .0001 São Paulo, Relator.: Daniela Cilento Morsello, Data de Julgamento: 05/03/2024, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/03/2024)

APELAÇÃO CÍVEL - OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - EDIFICAÇÃO DE IMÓVEL - VÍCIOS CONSTRUTIVOS - PRETENSÃO DE NATUREZA CONDENATÓRIA/INDENIZATÓRIA - SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO DECENAL DO ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL - PRAZOS DE GARANTIA E DE DECADÊNCIA DO ART. 618 DO CÓDIGO CIVIL - INAPLICABILIDADE - DECADÊNCIA AFASTADA - MÉRITO - JULGAMENTO PELO TRIBUNAL - INTELIGÊNCIA DO ART. 1 .013 do CPC - VÍCIOS CONSTRUTIVOS E GASTOS NECESSÁRIOS PARA A REPARAÇÃO - APURAÇÃO PERICIAL EM SEDE DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS - PAGAMENTO DOS VALORES APURADOS - OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTURA RÉ - HONORÁRIOS PERICIAIS - PREJUÍZO DO CONDOMÍNIO - DIREITO AO RESSARCIMENTO RECONHECIDO. Está assentado na jurisprudência pátria o entendimento de que o prazo de cinco anos previsto no caput do art. 618 do CC não é prescricional ou decadencial, mas, sim, prazo de legal garantia, concedido em favor do contratante para a verificação de eventual vício ainda oculto por ocasião da entrega da construção. Por sua vez, os prazos decadenciais (seja o do parágrafo único do art . 618 do CC, seja o do art. 26 do CDC) aplicam-se às hipóteses em que o contratante pretende pleitear a rescisão do contrato, a reexecução dos serviços ou o abatimento no preço. Entretanto, as pretensões de natureza condenatória/indenizatória, tais como aquelas em que se pretende a responsabilização do construtor por vícios na construção, estão sujeitas ao prazo prescricional geral de dez anos, instituído pelo art. 205, CC. Assim, detectados os vícios construtivos dentro do prazo legal de garantia de cinco anos e tendo a ação, de natureza condenatória, sido ajuizada antes de transcorrido o prazo prescricional de dez anos, não há que se falar em configuração da prescrição ou da decadência, esta última declarada em 1º Grau. Encontrando-se o processo em condições de imediato julgamento e tratando-se da hipótese do art. 1.013, § 4º do CPC, deve o Tribunal desde logo decidir o mérito. Reputa-se inconteste a obrigação da construtora ré de pagar ao condomínio autor os gastos necessários para a realização dos reparos dos vícios construtivos, quando os valores dos primeiros e a efetiva existência destes últimos, assim como a responsabilidade da requerida foram alvo de minuciosa apuração em perícia judicial realizada no bojo de prévia ação de produção antecipada de provas, cuja sentença homologatória já transitou em julgado. Também assiste ao condomínio autor o direito de ser ressarcido pela construtora ré do montante pago a título de honorários periciais naquela prévia ação. (TJ-MG - AC: 10000211121330002 MG, Relator.: Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 13/09/2022, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/09/2022)

Diante desse cenário, à míngua de um prazo prescricional específico no CDC para a pretensão de reparação de danos por inadimplemento contratual, aplica-se a regra geral do Código Civil. Essa regra é o prazo decenal previsto no artigo 205, que estabelece:

Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Desta forma, considerando que prazo prescricional aplicável é o de 10 (dez) anos, bem assim considerando que o marco inicial da contagem do prazo é a data da entrega do empreendimento, ocorrida em maio de 2011, a pretensão do Condomínio Agravado somente estaria prescrita em maio de 2021. 

Tendo a ação sido ajuizada em 28 de novembro de 2016 (ID 92768587), é manifesto que não houve o transcurso do lapso prescricional decenal.

Assim, embora a decisão agravada tenha partido de premissa fática equivocada, sua conclusão de rejeitar a prescrição está juridicamente correta e deve ser mantida, com base na fundamentação ora exposta, que se alinha à jurisprudência consolidada sobre o tema.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso para manter integralmente a decisão interlocutória, ainda que por fundamentos parcialmente diversos dos aqui delineados.

É o voto.

Sala de Sessões, de de 2026.

PRESIDENTE

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA