PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA. FINANCIAMENTO HABITACIONAL NÃO APROVADO. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ARRAS INDEVIDA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de restituição de valores e indenização por danos morais formulados em ação decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, rescindido após a não aprovação de financiamento habitacional.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2. Definir se a ausência de concessão do financiamento bancário, prevista contratualmente como condição suspensiva, impede a produção dos efeitos do contrato e autoriza a restituição integral das quantias pagas, bem como verificar a ocorrência de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato estabeleceu expressamente condição suspensiva consistente na obtenção de financiamento imobiliário pela adquirente, de modo que a não ocorrência do evento futuro e incerto impediu a eficácia do negócio jurídico, nos termos dos arts. 121 e 125 do Código Civil.

4. Inexistente inadimplemento contratual imputável à compradora, revela-se indevida a retenção de arras ou de quaisquer valores pagos, impondo-se o retorno das partes ao estado anterior, com restituição integral das quantias desembolsadas.

5. A frustração da aquisição do imóvel, desacompanhada de circunstâncias excepcionais aptas a demonstrar efetiva lesão a direitos da personalidade, não configura dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento: A não implementação de condição suspensiva consistente na aprovação de financiamento habitacional impede a eficácia do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, assegurando ao adquirente a restituição integral dos valores pagos, sem que a mera frustração do negócio, por si só, configure dano moral indenizável.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n.º 0321031-68.2012.8.05.0001 tendo como Apelante Adelia Cardoso Lessa e Apelada Iguatemi Construcoes Ltda.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO interposto, nos termos do voto de sua Relatora.

Sala de Sessões,  22 de julho  de 2026.

Presidente

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 22 de Julho de 2026.

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  Terceira Câmara Cível 

   Trata-se de recurso de apelação interposto por ADELIA CARDOSO LESSA em face da sentença (ID 103811490) que, nos autos da Ação de Reparação de Danos Materiais e Morais em desfavor de IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA, julgou improcedentes os pedidos da inicial, nos seguintes termos:

“ANTE O EXPOSTO, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por ADELIA CARDOSO LESSA em face de IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA, e, por conseguinte, DECLARO RESCINDIDO o Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (R$ 35.000,00), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Suspendo, todavia, a exigibilidade da condenação imposta à parte autora, em razão do deferimento da gratuidade de justiça (art. 98, § 3º, do CPC).”

  A referida sentença deixou de condenar a ré (apelada) ao pagamento de indenização a título de danos materiais e morais sob a fundamentação de que a inexecução do contrato decorreu de fato imputável à própria adquirente, em razão da não concessão do financiamento bancário pela Caixa Econômica Federal, o que autorizaria a retenção das arras confirmatórias de R$ 2.865,00 e o afastamento do pleito indenizatório por ausência de ato ilícito praticado pela acionada.

    A irresignação recursal (ID 103811492) restringe-se ao fato de o juízo de primeiro grau ter julgado improcedentes os pedidos de devolução dos valores pagos e de indenização por danos morais.

    De acordo com a apelante, a sentença de mérito deve ser reformada, pois deixou de analisar a cláusula segunda do contrato celebrado entre as partes, a qual previu expressamente uma condição suspensiva que subordinava a eficácia do negócio à efetiva concessão de mútuo financeiro pela Caixa Econômica Federal.

    Sustentou-se que, não tendo ocorrido o evento futuro e incerto da concessão do financiamento, o contrato de promessa de compra e venda não produziu seus efeitos jurídicos, razão pela qual não se pode cogitar de rescisão por culpa da adquirente ou de inadimplemento, tornando indevida a retenção de qualquer valor pago a título de sinal ou de prestações, que totalizaram R$ 3.684,74.

    Alegou-se, outrossim, a ocorrência de danos morais indenizáveis, sob o argumento de que a conduta da construtora apelada ao reter as parcelas pagas de boa-fé frustrou a legítima expectativa da casa própria, violando seus direitos da personalidade e caracterizando ofensa moral passível de reparação financeira.

    Requereu, assim, o conhecimento e o provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, condenando a apelada a restituir o montante integral de R$ 3.684,74, acrescido de juros e correção monetária desde o desembolso, bem como ao pagamento de indenização por danos morais.

    Sem contrarrazões, conforme certidão de decurso de prazo (Num. 103811496).

    É o relatório.

    Encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral.

Salvador, 23 de junho de 2026.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG25

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

1. Requisitos de Admissibilidade:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, dispensado o pagamento de custas por ser a apelante beneficiária da justiça gratuita, conhece-se do recurso.

2. Mérito:

    Trata-se de recurso de apelação interposto por Adelia Cardoso Lessa em face da sentença (ID 103811490) que, nos autos da Ação de Reparação de Danos Materiais e Morais em desfavor de Iguatemi Construcoes Ltda, julgou improcedentes os pedidos formulados pela autora.

    A controvérsia cinge-se em analisar a responsabilidade pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a possibilidade de retenção dos valores pagos pela adquirente a título de sinal e poupança, bem como o cabimento de indenização por danos morais em virtude da não concretização do negócio por ausência de liberação do financiamento habitacional.

    Da análise dos autos, constata-se que as partes celebraram, em 13/12/2010, contrato de promessa de compra e venda visando à aquisição do apartamento 403-A, Torre Gaivota, no Condomínio Recanto dos Pássaros, pelo valor de R$ 95.500,00 (ID 103810049 - Pág. 17). Desse montante, restou avençado o pagamento de sinal no valor de R$ 2.865,00 e parcelas de poupança, sendo o saldo remanescente de R$ 85.950,00 a ser adimplido por meio de financiamento bancário perante a Caixa Econômica Federal (ID 103810049 - Pág. 18).

    A autora efetuou o pagamento do montante de R$ 3.684,74 (ID 103810049 - Pág. 28), correspondente ao sinal e a parcelas mensais de poupança. Contudo, em 07/04/2011, a adquirente foi informada pelo agente financeiro sobre a não aprovação de seu crédito habitacional, inviabilizando a quitação do saldo devedor principal.

    O juízo de primeiro grau entendeu que a inexecução do contrato decorreu de fato imputável à autora, aplicando o regime das arras previsto no art. 418 do Código Civil para autorizar a retenção do sinal pela construtora ré.

    Entretanto, tal posicionamento merece reforma.

    O contrato firmado entre as partes contém cláusula expressa estabelecendo uma condição suspensiva para a produção de efeitos do negócio jurídico. Dispõe a Cláusula Segunda das Condições Contratuais:

“CLAUSULA SEGUNDA - DA CONDIÇÃO SUSPENSIVA: A condição suspensiva pactuada no presente instrumento, a cuja eficácia o mesmo se subordina, consubstancia-se na efetiva concessão pela Caixa Econômica Federal de financiamento para a execução do Empreendimento indicado no Item 4 do Quadro Resumo e, cumulativamente, na concessão de mútuo para o COMPRADOR para a aquisição do imóvel objeto deste instrumento [...] 

Parágrafo Primeiro - Enquanto não se verificar a efetiva ocorrência do evento que caracteriza a Condição Suspensiva, acontecimento futuro e incerto, o presente contrato não produzirá os seus efeitos. (Num. 103810049 - Pág. 19).”

    Como cediço, a condição suspensiva subordina a eficácia do negócio jurídico a evento futuro e incerto, nos termos do art. 121 do Código Civil. Enquanto não realizada a condição, o adquirente não adquire o direito visado pelo negócio jurídico, conforme preceitua o art. 125 do mesmo diploma legal.

    Desse modo, a eficácia do contrato de promessa de compra e venda estava condicionada à efetiva obtenção do mútuo bancário pela adquirente junto à Caixa Econômica Federal. Não tendo sido concedido o financiamento, a avença não produziu efeitos jurídicos, o que impede a caracterização de inadimplemento contratual por culpa de qualquer das partes.

    Não havendo eficácia do contrato e, por conseguinte, inexistindo culpa da adquirente pelo desfazimento do negócio, mostra-se descabida a retenção de qualquer valor pela construtora, inclusive a título de arras confirmatórias, sob pena de enriquecimento sem causa. As partes devem retornar ao estado anterior, impondo-se a restituição integral das parcelas comprovadamente pagas pela autora, que perfazem o montante de R$ 3.684,74.

    Nesse sentido, os valores devolvidos deverão ser corrigidos monetariamente pelo índice oficial adotado pela Corregedoria de Justiça a partir de cada desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, em consonância com o art. 405 do Código Civil.

    Por outro lado, no que concerne ao pleito de indenização por danos morais, a sentença de improcedência deve ser mantida.

    A frustração decorrente da não concretização do negócio imobiliário em razão da ausência de financiamento bancário, embora cause aborrecimentos, não ultrapassa o limite do mero dissabor cotidiano inerente às relações comerciais.

    Em casos semelhantes, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça tem assentado que o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda não gera, por si só, dano extrapatrimonial indenizável, fazendo-se necessária a comprovação de efetiva lesão aos direitos da personalidade do consumidor:

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO ADQUIRENTE. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. DANO MORAL NÃO CONFIGURAÇÃO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. APELO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

(Classe: Apelação, Número do Processo: 0500919-41.2018.8.05.0274, Relatora: MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO, Publicado em: 16/04/2019).

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. RESCISÃO DO CONTRATO E CONDENAÇÃO DAS RÉS À RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. [...] RESCISÃO ENSEJADA PELAS RÉS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DEVER JURÍDICO. VERBETE DE Nº 543 DA SÚMULA DO STJ. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL SEM DEMONSTRAÇÃO DE CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS CAUSADORAS DO DANO EXTRAPATRIMONIAL. PRECEDENTE DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS NÃO PROVIDOS.

(Classe: Apelação, Número do Processo: 0808569-71.2015.8.05.0080, Relatora: CYNTHIA MARIA PINA RESENDE, Publicado em: 02/04/2019).

    No caso concreto, a apelante eximiu-se de demonstrar circunstâncias excepcionais que tenham atingido sua honra, imagem ou integridade psíquica, limitando-se a tecer alegações genéricas acerca da frustração do negócio. Logo, não restou configurada a ofensa aos direitos personalíssimos apta a ensejar a reparação moral postulada.

    Por fim, diante do provimento parcial do recurso, resta caracterizada a sucumbência recíproca das partes. Desse modo, as custas processuais deverão ser rateadas na proporção de 50% para cada um dos litigantes.

    Fixo os honorários advocatícios sucumbenciais em 12% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2.º e 11, do Código de Processo Civil, devendo a apelante arcar com 50% desse montante em favor dos patronos da apelada, e a apelada com os 50% restantes em favor dos advogados da apelante, suspensa a exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência em relação à autora, por ser beneficiária da gratuidade da justiça, conforme o art. 98, § 3.º, do CPC.

3. Conclusão:

    Ex positis, o voto é no sentido de CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação para reformar a sentença, julgando parcialmente procedentes os pedidos da inicial para declarar a rescisão do contrato sem ônus para as partes e condenar a apelada a restituir à apelante a totalidade dos valores pagos, no montante de R$ 3.684,74 (três mil seiscentos e oitenta e quatro reais e setenta e quatro centavos), corrigido monetariamente a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, mantendo-se a improcedência do pedido de indenização por danos morais.

Salvador,  22 de julho de 2026.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG25