PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PENHORADOS. UTILIZAÇÃO DE PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA. DESNECESSIDADE DE AVALIAÇÃO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. PRECLUSÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão, em sede de cumprimento de sentença, que indeferiu o pedido do exequente de utilização de parecer técnico particular de avaliação mercadológica (PTAM) na avaliação de 97 imóveis penhorados, determinando a realização do ato por Oficial de Justiça, nos termos do art. 870 do CPC. O agravante sustenta que a avaliação judicial restou infrutífera e que o laudo técnico foi produzido por corretora habilitada, não sendo  impugnado pela parte executada, o que atrairia os efeitos da preclusão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

 2. A questão em discussão consiste em definir se é válida, para fins de avaliação de imóveis penhorados em execução, a utilização de parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM) elaborado por corretora habilitada e não impugnado pela parte executada, sendo, assim, prescindível a avaliação por Oficial de Justiça.

III. RAZÕES DE DECIDIR

 3. A ausência de impugnação ao parecer técnico de avaliação mercadológica, devidamente apresentado e detalhado pelo exequente, configura aceitação tácita nos termos do art. 871, I, do CPC, autorizando o aproveitamento do laudo para fins de alienação dos bens.

4. A inércia da parte executada após intimação específica para manifestação sobre o laudo técnico acarreta preclusão, nos termos do art. 507 do CPC, impedindo a rediscussão do tema em momento posterior e garantindo a estabilidade do processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

 4. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A ausência de impugnação pela parte executada ao parecer técnico de avaliação mercadológica apresentado pelo exequente autoriza sua utilização como estimativa válida do valor dos bens penhorados, nos termos do art. 871, I, do CPC.

2. A preclusão impede a rediscussão de questões não suscitadas no momento processual oportuno, garantindo a segurança jurídica e a efetividade da execução.

3. Corretores de imóveis são profissionais habilitados para a avaliação mercadológica de bens, sendo desnecessária a avaliação por Oficial de Justiça quando não houver impugnação e o laudo for suficiente.

ACÓRDÃO:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n° 8031697-14.2025.8.05.0000 em que é agravante CONDOMÍNIO SHOPPING ITAIGARA e agravada PAINEL PATRIMONIAL LTDA.

Acordam os M.M. Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, e o fazem de acordo com o voto de sua relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 17 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por CONDOMÍNIO SHOPPING ITAIGARA, em face de decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 14ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, no cumprimento de sentença ajuizado contra PAINEL PATRIMONIAL LTDA, que indeferiu o pedido do exequente para que a avaliação de 97 imóveis penhorados fosse realizada com base em parecer técnico particular de avaliação mercadológica (PTAM), determinando, ao invés disso, a avaliação por Oficial de Justiça, conforme o disposto no art. 870 do CPC.

Em suas razões de id. 83563535, o agravante alega que, após tentativa frustrada de avaliação judicial via Oficial de Justiça, que resultou em certidões negativas, apresentou avaliação técnica particular confeccionada por corretora de imóveis habilitada perante o Tribunal de Justiça, contendo estimativas individualizadas dos valores de mercado de cada um dos 97 terrenos, nos termos do art. 871, IV, do CPC.

Aduz que não houve impugnação pela parte executada ao laudo apresentado, tampouco manifestação contrária, mesmo após regularmente intimada.

Ressalta que o indeferimento do pleito implica onerosidade desproporcional e atraso injustificado no curso da execução, além de violação aos princípios da celeridade e economia processual, sobretudo diante da situação de inadimplemento do devedor que se arrasta por mais de uma década.

Aponta, ainda a admissibilidade da avaliação com base em parecer técnico ou declaração de corretores, especialmente diante de imóveis que tenham o preço médio de mercado facilmente identificável.

Afirma que a reiteração da tentativa de avaliação por Oficial de Justiça, além de pouco efetiva, gera custos adicionais e inúteis à parte credora.

Com tais fundamentos, requereu a concessão de efeito suspensivo ativo ao recurso e, ao final, seu provimento, para que seja autorizada a dispensa da avaliação dos imóveis penhorados por Oficial de Justiça, determinando-se a realização de leilão presencial ou eletrônico dos bens com a utilização de seus valores médios de mercado, apurado pelo PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – PTAM trazido pelo agravante.

Em decisão de id. 84261922, deferi parcialmente o efeito suspensivo postulado.

Contrarrazões apresentadas (id. 85101630).

Em cumprimento ao art. 931, do NCPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, por se tratar da hipótese prevista no art. 937, VIII, do mesmo diploma legal.

Salvador, 26 de outubro de 2025.

Rosita Falcão de Almeida Maia

                                          Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

O agravante se insurge contra decisão do magistrado de primeiro grau que indeferiu o seu pedido para que a avaliação de 97 imóveis penhorados fosse realizada com base em parecer técnico particular de avaliação mercadológica (PTAM), determinando, ao invés disso, a avaliação por Oficial de Justiça, conforme o disposto no art. 870 do CPC.

Entendo que merece acolhimento a pretensão recursal.

Extrai-se dos autos que o agravante apresentou parecer técnico de avaliação mercadológica com detalhamento dos bens penhorados (id. 487025827 dos autos principais), e que a parte executada, devidamente intimada para se manifestar, quedou-se inerte, não tendo impugnado os valores ou a metodologia adotada.

A ausência de impugnação, por interpretação do art. 871, I, do CPC, autoriza a utilização da estimativa apresentada por uma das partes.

Confira-se a disposição legal:

Art. 871. Não se procederá à avaliação quando:

I - uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra;

(...)

Com efeito, incide o instituto da preclusão, nos termos do artigo 507 do Código de Processo Civil, segundo o qual: "É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas, a cujo respeito se operou a preclusão."

Trata-se de mecanismo processual que visa assegurar a estabilidade das fases processuais e a segurança jurídica, impedindo que as partes, após o momento processual oportuno, possam inovar ou ampliar seus argumentos.

Observa-se que, ao ser intimada especificamente para se manifestar sobre a avaliação apresentada no PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – PTAM, a agravada quedou-se inerte, não se manifestando nem para contestar os valores atribuídos aos imóveis, nem para impugnar a metodologia empregada ou a idoneidade da profissional responsável pelo laudo.

Tal inércia caracteriza verdadeiro consentimento tácito e atrai a preclusão temporal, tornando inviável a rediscussão da matéria em momento processual posterior.

A oportunidade adequada para a agravada apresentar objeções ao laudo técnico apresentado foi aquela decorrente da intimação para manifestação, momento processual próprio e delimitado para o exercício do contraditório. Permitir, agora, o conhecimento de tais argumentos seria admitir flagrante burla à preclusão, em prejuízo à parte exequente e em desacordo com a boa-fé processual.

Nesse contexto, forçoso concluir que não apenas é válida a avaliação apresentada nos autos, como também são incabíveis as impugnações suscitadas tardiamente pela agravada.

O indeferimento da utilização de avaliação técnica particular idônea, não impugnada no momento oportuno, ofende os princípios da celeridade, da segurança jurídica e da efetividade da jurisdição, devendo, portanto, ser reformado.

Acerca do tema, o seguinte julgado:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA -AVALIAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA PARTILHA - NECESSIDADE - DISCORDÂNCIA DA PARTE CONTRÁRIA - INTERPRETAÇÃO CONTRÁRIO SENSU DO ART. 871, INCISO I, DO CPC - RECURSO PROVIDO. - A avaliação de bem imóvel será feita por oficial de justiça ou perito avaliador, salvo quando uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra - A partir de uma análise contrário sensu do inciso I do art. 871 do CPC conclui-se que, havendo discordância dos valores apresentados por uma das partes, por consequência, o Juízo deverá determinar a realização de avaliação imparcial, por oficial de justiça ou perito nomeado nos autos, a depender do grau de complexidade dos trabalhos. (TJ-MG - AI: 10000210646006001 MG, Relator.: Mônica Libânio, Data de Julgamento: 11/08/2021, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/08/2021)

Imperioso registrar que a determinação do valor de imóvel, a rigor, demanda apenas conhecimento das condições do bem e do mercado imobiliário local, estando os corretores imobiliários aptos a realizar tal avaliação.

Por oportuno:

Agravo de instrumento. Ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença. Decisão que dispensou realização de avaliação de imóvel penhorado por perito, determinando, por conseguinte, apresentasse o credor avaliações imobiliárias de corretores. Inconformismo do executado. Determinação do valor de imóvel que a rigor demanda apenas conhecimento das condições do bem e do mercado imobiliário local. Escopo estimativo da avaliação para fins de leilão que, salvo demonstração robusta em sentido contrário, prescinde da dispendiosa realização de trabalho pericial. Corretores de imóveis são profissionais qualificados e habilitados para a tarefa, de acordo com o previsto na parte final do art. 3º da Lei nº 6 .530/1978. Decisão mantida. Recurso não provido (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2317747-50.2023 .8.26.0000 São Paulo, Relator.: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 23/01/2024, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/01/2024)

Logo, verifica-se que merece reparo a decisão de primeiro grau que indeferiu o pedido do agravante para que a avaliação de 97 imóveis penhorados fosse realizada com base em parecer técnico particular de avaliação mercadológica, determinando, ao invés disso, a avaliação por Oficial de Justiça.

Diante do exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, para que seja dispensada a avaliação dos imóveis penhorados por Oficial de Justiça, determinando-se a utilização dos valores médios de mercado, apurado pelo PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – PTAM trazido pelo agravante.

Sala de Sessões, de  de  2025

Presidente

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora