EMENTA

Apelação Cível. Ação Declaratória de nulidade de registro imobiliário c/c anulação e compromisso de compra e venda e reivindicatória. Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a nulidade de contrato de compra e venda de imóvel, determinar o remembramento da área desmembrada e ordenar a desocupação do bem, sob o fundamento de que o vendedor não detinha legitimidade para alienar isoladamente bem de propriedade comum. Mérito. O rol das causas de nulidade absoluta previsto no art. 166 do Código Civil é taxativo. A alienação de bem imóvel por um dos coproprietários sem a anuência do outro não figura entre essas hipóteses, sujeitando-se ao regime da anulabilidade, nos termos dos arts. 1.647, I, e 1.649 do Código Civil. O art. 1.649 do Código Civil prevê prazo decadencial de dois anos, contados do término da sociedade conjugal, para pleitear a anulação do ato praticado sem outorga. O art. 178, II, do mesmo diploma fixa prazo decadencial de quatro anos contados da celebração do negócio jurídico para os casos de vício de consentimento. Em qualquer das perspectivas, o prazo se esgotou antes do ajuizamento da ação, ocorrido 5 anos e 10 meses após a celebração do negócio. A decadência estabelecida em lei deve ser conhecida de ofício pelo julgador, independentemente de alegação da parte, por força do art. 210 do Código Civil. O negócio jurídico anulável, ao contrário do absolutamente nulo, não está sujeito à regra do art. 169 do Código Civil, que reserva a imprescritibilidade exclusivamente ao negócio nulo. A incapacidade do agente referida no art. 166, I, do Código Civil diz respeito à incapacidade civil subjetiva, inaplicável à hipótese em que o alienante era pessoa plenamente capaz, mas carecia de legitimidade para dispor sozinho do bem comum. Recurso provido, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos, reconhecendo a decadência do direito de pleitear a anulação do negócio jurídico, com extinção do processo com resolução de mérito nos termos do art. 487, II, do CPC, condenando a apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), em razão do valor irrisório atribuído à causa. Apelação Provida.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 0000194-69.2012.8.05.0226, em que figura como apelante APOLONIO GUIMARAES DO NASCIMENTO, e como apelado LUZIANA ANDRADE DE OLIVEIRA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em dar provimento à apelação, nos termos do voto do relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 6 de Julho de 2026.

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por APOLONIO GUIMARÃES DO NASCIMENTO contra sentença (ID. 98538316) proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Santaluz, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: a) declarar a nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre o Sr. João Carneiro de Oliveira e o réu, tendo por objeto terreno situado na Praça Major Benício Viana, nesta cidade; b) determinar o remembramento da área ao imóvel principal; c) determinar que o réu desocupasse o imóvel no prazo de 30 dias, sob pena de expedição de mandado de imissão na posse; e d) condenar o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões recursais (ID. 98538329), o apelante suscita, preliminarmente, a tempestividade do recurso, esclarecendo que foi intimado do julgamento dos embargos de declaração em 11/06/2025, período em que os prazos estavam suspensos por força do Ato Normativo Conjunto n.º 10 e do Decreto Judiciário n.º 950 do TJBA, tendo o prazo para apelação iniciado em 16/06/2025 e se encerrado em 11/07/2025.

No mérito, sustenta que a sentença não analisou o prazo prescricional e decadencial para a propositura da ação, matéria que deveria ter sido conhecida de ofício, com fulcro nos arts. 206, § 3º, V, 178, II, 1.649 e 210 do Código Civil. Afirma que a espécie trata de nulidade relativa, e não absoluta como reconhecido na sentença, porquanto o vício apontado diz respeito à ausência de outorga uxória e vício de consentimento, o que sujeita a pretensão anulatória ao prazo decadencial de quatro anos, previsto no art. 178, II, do Código Civil, contados da celebração do negócio jurídico.

Nesse sentido, argumenta que o contrato de compra e venda foi celebrado em 07 de março de 2006 e que a ação somente foi ajuizada em 25 de janeiro de 2012, ou seja, 5 anos e 10 meses após o negócio, de modo que já teria operado a decadência do direito de pleitear a anulação.

Invoca, em reforço, precedentes dos Tribunais de Justiça de Minas Gerais, do Espírito Santo e de Goiás, em casos análogos de reconhecimento da decadência em ações anulatórias de contratos imobiliários fundadas em vício de consentimento, com base no art. 178, II, do Código Civil.

Sustenta, ainda, que não há ausência de legitimidade do vendedor para dispor do bem, uma vez que o próprio acordo homologado nos autos do processo n.º 1.752/1984 autorizava que o imóvel fosse vendido e o valor partilhado entre os ex-cônjuges.

Assim, ao contrário do concluído pelo juízo a quo, o Sr. João Carneiro de Oliveira tinha autorização judicial para alienar o bem, cabendo à Sra. Josefa ou seus herdeiros, em caso de não recebimento da metade do valor apurado, pleitear a indenização correspondente ou a anulação do contrato dentro dos prazos legais, nos termos dos arts. 206, § 3º, V, 178, II e 1.649 do Código Civil.

Ao final, pede: "a) No mérito, seja reformado a sentença a quo, PARA JULGAR IMPROCEDENTE OS PEDIDOS FEITOS NA EXORDIAL e que seja decretada a nulidade relativa do contrato com o consequente reconhecimento da prescrição e decadência do direito de ação da parte autora, com a extinção do processo com resolução de mérito na forma do art. 487, II do CPC. b) Em caso de modificação da sentença, requer que seja condenada a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa."

Em contrarrazões (ID. 98538340), a apelada sustenta que a sentença está em consonância com as provas produzidas nos autos, com a lei, a doutrina e a jurisprudência dominantes, pugnando pela sua manutenção integral. Narra que o imóvel da Praça Major Benício Viana, n.º 218, foi adquirido durante a união do casal e figurou como único bem da partilha na separação judicial, tendo ficado acordado que seria vendido e o valor dividido igualmente. Afirma que a Sra. Josefa Andrade de Oliveira faleceu em 31/08/2008 sem que a partilha houvesse sido realizada, de modo que a fração ideal do bem integrou o espólio. Sustenta que o réu adquiriu parte do imóvel em 07/05/2006 sem o consentimento da coproprietária ou de seus herdeiros, e que tinha ciência do estado civil do vendedor, qualificado como "desquitado" no próprio contrato,, o que afasta a boa-fé.

Quanto à decadência, argumenta que o instituto somente se aplica a atos de nulidade relativa, decorrentes de vícios da vontade, ao passo que a sentença reconheceu nulidade absoluta do negócio jurídico, fundada na ausência de legitimidade do alienante para dispor isoladamente do bem. Invoca o art. 169 do Código Civil, segundo o qual o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação nem convalesce pelo decurso do tempo, concluindo que o prazo decadencial do art. 178 do Código Civil não tem aplicação ao caso. Requer a manutenção da sentença e a condenação do recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento; oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 08 de junho de 2026.

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação declaratória de nulidade de registro imobiliário cumulada com anulação de compromisso de compra e venda e reivindicatória.

Na origem, LUZIANA ANDRADE DE OLIVEIRA ajuizou ação em face de APOLONIO GUIMARÃES DO NASCIMENTO, sustentando ser herdeira de JOSEFA ANDRADE DE OLIVEIRA e que parte do imóvel situado na Praça Major Benício Viana, n.º 218, em Santaluz/BA, único bem do casal à época da separação judicial, foi alienada pelo seu pai, o Sr. João Carneiro de Oliveira, ao réu, mediante contrato de compra e venda celebrado em 07/03/2006, sem o consentimento da ex-cônjuge ou dos herdeiros, em desacordo com o acordo homologado nos autos do processo de separação judicial n.º 1.752/1984, que determinara a avaliação, venda conjunta e partilha igualitária do valor obtido.

O juízo a quo acolheu parcialmente a pretensão, reconhecendo a nulidade absoluta do negócio jurídico por ausência de legitimidade do vendedor para dispor isoladamente do bem, determinando o remembramento da área desmembrada ao imóvel principal e a desocupação no prazo de 30 dias, sob pena de imissão na posse. Os pedidos de condenação por perdas e danos e posse de má-fé foram indeferidos por ausência de prova do prejuízo.

Irresignado, o apelante busca a reforma integral da sentença, pugnando pelo reconhecimento da decadência e pela improcedência dos pedidos.

Assim, a controvérsia recursal cinge-se em: (i) qualificação do vício que acomete o negócio jurídico, nulidade absoluta ou anulabilidade; (ii) incidência ou não de prazo decadencial e sua eventual consumação antes do ajuizamento da ação; e (iii) consequências sobre o dispositivo da sentença.

I — Da qualificação do vício: anulabilidade, e não nulidade absoluta

A premissa sobre a qual repousa toda a controvérsia recursal é a qualificação jurídica do vício que acomete o negócio jurídico celebrado entre o Sr. João Carneiro de Oliveira e o apelante. A sentença recorrida enquadrou o defeito como nulidade absoluta, fundada na "ausência de legitimidade do vendedor para, isoladamente, dispor do bem". Essa qualificação, contudo, não resiste ao confronto com o sistema do Código Civil.

O rol das causas de nulidade absoluta está previsto de forma taxativa no art. 166 do Código Civil, que elenca hipóteses como incapacidade absoluta do agente, objeto ilícito, impossível ou indeterminável, preterição de forma essencial prescrita em lei e fraude à lei imperativa, entre outras. A alienação de bem imóvel comum por um dos coproprietários sem a anuência do outro não figura nesse elenco. Trata-se, ao contrário, de vício que o próprio Código Civil disciplina expressamente sob o regime da anulabilidade.

Com efeito, o art. 1.647, inciso I, do Código Civil estabelece que, sem autorização do outro cônjuge, nenhum deles pode alienar bens imóveis, qualquer que seja o regime de bens. O art. 1.649, por seu turno, é categórico ao determinar que "a falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal". O legislador foi preciso na escolha do vocábulo: anulável, não nulo. A consequência é direta, ao vício de anulabilidade não se aplica o art. 169 do Código Civil, que reserva a imprescritibilidade ao negócio nulo, e não ao anulável.

A construção adotada pela sentença, de equiparar a ausência de outorga do coproprietário a uma hipótese de nulidade absoluta por "ilegitimidade do vendedor", não encontra suporte dogmático. A ilegitimidade para alienação de bem alheio na sua totalidade (venda de coisa alheia, art. 1.268 do CC) é situação distinta da que ora se examina. Aqui, o Sr. João Carneiro de Oliveira era, de fato, coproprietário do imóvel, a ele cabia a metade do valor apurado na venda, nos termos do acordo homologado. O vício não reside na ausência de domínio, mas na falta de anuência da coproprietária para o ato de disposição que alcançou parte da coisa comum. Esse vício, repita-se, é de anulabilidade, sujeito a prazo decadencial.

II — Da decadência

Fixada a premissa de que o negócio jurídico é anulável, impõe-se verificar se o direito de pleitear sua anulação foi exercido dentro do prazo legal, questão que, por força do art. 210 do Código Civil, deve ser conhecida de ofício pelo julgador, independentemente de alegação da parte.

Duas normas concorrem para delimitar o prazo aplicável à espécie.

A primeira é o art. 1.649 do Código Civil, que fixa em dois anos após a dissolução da sociedade conjugal o prazo para o cônjuge prejudicado pleitear a anulação do ato praticado sem a outorga devida.

No caso concreto, a separação judicial foi homologada por audiência realizada em 10/05/1989 (processo n.º 1.752/1984), conforme termo de audiência juntado aos autos (ID. 98538100). O negócio foi celebrado em 07/03/2006, já na vigência do Código Civil de 2002. Considerando que a venda ocorreu depois de já dissolvida a sociedade conjugal, o prazo de dois anos teria início na data da celebração do negócio, 07/03/2006, esgotando-se em 07/03/2008. A ação foi ajuizada somente em 25/01/2012, com atraso de quase quatro anos em relação ao termo final.

A segunda norma aplicável é o art. 178, inciso II, do Código Civil, que prevê o prazo decadencial de quatro anos para pleitear a anulação de negócio jurídico fundado em erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, contado do dia em que se realizou o negócio. Ainda que se adote esse prazo maior e que o fundamento da anulação seja reconhecido como vício de consentimento decorrente da ausência de outorga, o cômputo é igualmente desfavorável à apelada: quatro anos a partir de 07/03/2006 resultam em termo final de 07/03/2010, mais de um ano e dez meses antes do ajuizamento da ação.

Em qualquer das perspectivas normativas, portanto, a decadência se consumou antes do ajuizamento da ação em 25/01/2012. Cumpre observar que o art. 210 do Código Civil impõe ao juiz o dever de conhecer de ofício da decadência estabelecida em lei, não condicionando seu reconhecimento à alegação da parte. A omissão do juízo a quo a esse respeito constitui error in judicando que deve ser corrigido nesta sede.

Não se ignora o argumento da apelada no sentido de que a nulidade absoluta, e, consequentemente, a imprescritibilidade fundada no art. 169 do CC, seria o enquadramento correto, por força da "incapacidade do agente" reconhecida na sentença. O argumento, porém, não prospera. A incapacidade do agente a que se refere o art. 166, inciso I, do Código Civil diz respeito à incapacidade civil, isto é, à inaptidão subjetiva da pessoa para a prática de atos da vida civil, realidade completamente distinta da falta de legitimidade para alienar bem em condomínio sem a anuência dos demais. O Sr. João Carneiro de Oliveira era, ao tempo da celebração do negócio, pessoa plenamente capaz, o que as próprias partes reconhecem e que o registro eleitoral e o contrato de compra e venda confirmam. Não há, pois, como invocar o art. 166, I, do CC para qualificar o vício como nulidade absoluta.

Tampouco ampara a apelada a invocação do art. 169 do CC em sua versão mais ampla, no sentido de que qualquer negócio viciado seria imprescritível. Essa leitura contraria frontalmente a estrutura dual do sistema civil brasileiro, que deliberadamente distingue o regime da nulidade (imprescritível, cognoscível de ofício, não suscetível de confirmação) do regime da anulabilidade (sujeita a prazo decadencial, sanável por confirmação). Afastar essa distinção seria afrontaria os arts. 171 a 182 do Código Civil.

Por fim, registre-se que a segurança jurídica, impõe que as relações jurídicas consolidadas pelo decurso do tempo não sejam indefinidamente expostas à desconstituição judicial. O apelante adquiriu o imóvel em 2006; a ação foi ajuizada seis anos depois; o processo tramitou por mais de treze anos. A decadência cumpre exatamente a função de impedir que essa indefinição se perpetue, tutelando a estabilidade das relações patrimoniais.

III — Das consequências processuais

O reconhecimento da decadência implica extinção do processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil, com julgamento de improcedência dos pedidos formulados pela autora. Afastada a anulação do contrato, ficam prejudicados os pedidos acessórios de remembramento e desocupação do imóvel, que eram logicamente dependentes da desconstituição do negócio jurídico.

IV — Dos honorários advocatícios

Invertida a sucumbência, a autora/apelada deverá arcar com as custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono do apelante. Considerando o trabalho desenvolvido em ambas as instâncias, a complexidade da matéria e os parâmetros do art. 85, §§ 2º , 8° e11, do CPC, fixo os honorários advocatícios em R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Diante de todo o exposto, dá-se provimento ao recurso de apelação, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial, reconhecendo a decadência do direito de pleitear a anulação do negócio jurídico, condenando a apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em apreciação equitativa em, R$ 2.000,00 (dois mil reais)

, em razão do valor irrisório atribuído à causa.

Sala das Sessões da Quinta Câmara Cível, de de 2026.

PRESIDENTE

DES.JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA