PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0511905-68.2016.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: COSTA DO GRANITO ADMINISTRACAO E CONSULTORIA EIRELI - ME |
| Advogado(s): DANIELE DO CARMO ABDALLA |
| APELADO: H V J COMERCIO E SERVICOS DE PRODUTOS FOTOGRAFICO LTDA e outros |
| Advogado(s): JOAO CARLOS SANTOS NOVAIS, JUANA SARNO NOVAIS |
Cuida-se de Recurso de Apelação (ID 91667548) interposto por COSTA DO GRANITO ADMINISTRAÇÃO E CONSULTORIA EIRELI - ME em face da r. sentença (ID 91667461) proferida pelo Juízo de piso, que extinguiu o feito nos seguintes termos:
“[...] O contrato de locação foi acostado aos autos (ID-105665139, ID-105665140, ID-105665141).
Verifica-se que o negócio jurídico foi firmado entre o locador MARCOS PORTNOI e a parte locatária HVJ COMÉRCIO, REPRESENTAÇÃO E SERVIÇOS DE PRODUTOS FOTOGRÁFICOS LTDA (FOTO BRIC), tendo como fiador o senhor HENRIQUE VIANA JAGER.
Não restam dúvidas que as partes litigantes não celebraram entre si contrato de locação para fins comerciais.
Em sede de ação de despejo se discute apenas as questões relativas ao contrato de locação, sendo vedada qualquer discussão acerca de PROPRIEDADE.
[...]
À vista do quanto expendido, julgo pelo não acolhimento da prestação jurisdicional, de conseguinte, rejeito os pedidos de mérito. [...]”
Da Assistência Judiciária Gratuita, Admissibilidade e Intervenção do Ministério Público
Prima facie, impõe-se a apreciação do pleito de gratuidade de justiça formulado pela Apelante para afastar qualquer pecha de deserção. Instada a demonstrar a alegada hipossuficiência financeira mediante o despacho de ID 96400038, a Recorrente colacionou aos autos a petição de ID 97823859 acompanhada da Certidão de Baixa no CNPJ (ID 97823860), a qual atesta, de forma insofismável, a extinção da pessoa jurídica por liquidação voluntária efetivada em 25/04/2025. A dogmática civilista e a jurisprudência pátria autorizam a concessão do beneplácito às pessoas jurídicas extintas, dada a evidente presunção de esvaziamento patrimonial e de absoluta ausência de faturamento. Destarte, defiro os benefícios da Assistência Judiciária Gratuita à Apelante, dispensando-a do recolhimento do preparo.
Superada essa baliza, conheço do recurso de apelação, porquanto preenchidos os demais pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. O recurso é cabível, adequado à espécie e tempestivo, considerando a ciência da decisão que rejeitou os embargos declaratórios (ID 91667520). As partes são capazes e estão regularmente representadas.
Passo à análise da preliminar que fundamentou a extinção do feito.
Da Preliminar de Legitimidade Ativa (A Sucessão Societária e os Atributos da Propriedade)
A controvérsia central de cunho preliminar reside na suposta ilegitimidade da Apelante para figurar no polo ativo da presente Ação de Despejo. O Juízo a quo partiu de uma premissa materialmente equivocada ao desconsiderar o histórico societário e registral, ignorando comezinhas regras de Direito Civil e Societário.
Afasta-se, veementemente, a tese de ilegitimidade ativa arguida pelos Apelados e acolhida na origem. A relação estabelecida entre a Sra. Célia Regina Santos Moraes e o Sr. Marcos Portnoi é de estrita sucessão comercial e societária, não havendo que se falar em ausência de relação jurídica com os locatários ou em ato res inter alios acta.
Sobre a condição em que o Sr. Marcos Portnoi apôs sua assinatura nos contratos originários, cumpre gizar que a situação fática se revela híbrida e demanda acurada atenção aos recônditos das cláusulas contratuais, ponto este que induziu o juízo sentenciante a indisfarçável error in judicando.
De fato, em uma análise perfunctória do preâmbulo e do campo de assinaturas dos instrumentos (IDs 91666906 e 91666907), o Sr. Marcos Portnoi figura nominalmente sob a roupagem de pessoa física, qualificado como "LOCADOR: MARCOS PORTNOI, brasileiro, solteiro, comerciante...", com a respectiva indicação de seu CPF pessoal. Todavia, a interpretação sistemática do pacto revela inequívoco vínculo com a pessoa jurídica proprietária.
A Cláusula 3ª (Aluguel e Local de Pagamento) de ambos os contratos estabelece de forma hialina que ele agia em nome e no interesse da empresa, ao dispor que o locatário deveria pagar o aluguel mensal no Banco Itaú, agência 0226, conta corrente 14566-2, "conta esta pertencente à empresa Costa do Granito Administração e Consultoria Ltda., de CGC/MF 13.425.079/0001-44".
Nessa toada, conquanto o Sr. Marcos Portnoi tenha firmado o documento sem a aposição de carimbo corporativo ou da expressão "por procuração", a materialidade dos autos fulmina qualquer dúvida de que atuava na estrita condição de representante/gestor da pessoa jurídica. A Matrícula do Imóvel (ID 91667421) e a Escritura Pública de Venda de 1970 (ID 91667363) provam, extreme de dúvidas, que o subscritor nunca foi o proprietário registral das salas, as quais pertencem à empresa desde 1970 (oriundas da incorporação do patrimônio do Sr. Israel Portnoi).
Ademais, a destinação dos frutos civis (aluguéis) vertia diretamente para o patrimônio da sociedade empresária, e a Alteração Contratual de 1998 (ID 91666916) ratifica que, à época das contratações (2003 e 2005), o Sr. Marcos detinha amplos poderes de sócio-administrador para gerir os bens da sociedade.
Em suma, a r. sentença apegou-se a um rigorismo formal e estrito à qualificação nominal do preâmbulo. Contudo, a exegese sistemática do contrato aliada à prova da propriedade imobiliária e dos atos societários, deixa indene de dúvidas que a relação jurídica sempre foi estabelecida com a pessoa jurídica proprietária, sendo o Sr. Marcos apenas o seu agente humano de manifestação de vontade na época. A verdadeira locadora e proprietária originária sempre foi a pessoa jurídica (Patrimonial Ipê Ltda., posteriormente Costa do Granito Administração e Consultoria Ltda.), cujas quotas foram integralmente adquiridas pela Sra. Célia Regina, transformando-a na atual Apelante (Alteração Contratual de 2014 - ID 91666900).
Nesse diapasão, a pessoa jurídica mantém sua continuidade estrutural e patrimonial, o que se corrobora, inclusive, pelo fato de o próprio Apelado efetuar o pagamento dos aluguéis diretamente na conta corrente da própria empresa autora (IDs 91667454 e 91667455) e pelas infrutíferas tentativas de composição amigável corporativa (Minuta de Confissão de Dívida, ID 91667526, e Boletim de Ocorrência, ID 91667531).
Sob o prisma dogmático do Direito das Coisas, impende ministrar que a propriedade, à luz do art. 1.228 do Código Civil, desdobra-se nas faculdades de usar, gozar, dispor e reaver a coisa de quem injustamente a possua ou detenha. A ação de despejo consubstancia-se no socorro judicial processualmente adequado para o escorreito exercício do atributo do "reaver" (retomada da posse direta). A atual representante legal, ao assumir a titularidade da empresa proprietária do bem, sub-rogou-se legal e contratualmente no pleno exercício de todos os atributos da propriedade e dos direitos creditórios da pessoa jurídica, nos termos dos arts. 5º e 8º da Lei nº 8.245/1991.
A jurisprudência pátria, consolidada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça e desta própria Corte de Justiça da Bahia, é pacífica no sentido de reconhecer a sub-rogação do adquirente (ou sucessor) nos direitos locatícios, legitimando-o para a ação de despejo. Cito, por oportuno, o entendimento obrigatório:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR E VIA ELEITA INADEQUADA. AÇÃO DE DESPEJO. VIA ADEQUADA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL ALUGADO. LEGITIMIDADE PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 5º E 8º DA LEI N. 8.245/1991 e 485, VI, DO CPC. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
4. Partindo-se da premissa que não há ruptura do contrato de locação com a aquisição do imóvel por terceiro, o novo proprietário poderá reaver a posse direta do bem por meio do ajuizamento da ação de despejo.
(...)
(STJ - AgInt no REsp n. 1.803.777/PA, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 16/10/2024.)
Em harmonia irretocável com o Tribunal Cidadão, a Egrégia Quinta Câmara Cível do TJBA já firmou tese análoga, demonstrando a perfeita similitude fática e jurídica aplicável à hipótese sub judice:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LEGITIMIDADE ATIVA DOS ADQUIRENTES DO IMÓVEL LOCADO. SUB-ROGAÇÃO NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. RECURSO NÃO PROVIDO.
(...)
4. Os apelados possuem legitimidade para a ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, pois se sub-rogam nos direitos e obrigações decorrentes da relação locatícia originária, conforme se depreende dos artigos 5º e 8º da Lei nº 8.245/1991.
(...)
(TJBA - Apelação Cível n. 0099126-30.2008.8.05.0001, Rel. Des. Renato Ribeiro Marques da Costa, Quinta Câmara Cível, pub. 06/08/2025)
Logo, sendo manifesta a legitimidade ativa da Apelante, afasto a extinção do processo sem resolução do mérito e, estando a causa madura para julgamento (art. 1.013, §3º, do CPC), passo incontinenti à análise do mérito da pretensão exordial.
Do Mérito (Inadimplemento, Sub-rogação de Encargos e Responsabilidade Solidária)
No mérito, o acervo probatório coligido aponta para a procedência integral da lide, restando cristalina a materialidade do débito. É absolutamente incontroverso nos autos o grave e reiterado inadimplemento das obrigações locatícias por parte dos Réus/Apelados, que deixaram de honrar os aluguéis desde outubro de 2013 e as taxas condominiais desde fevereiro de 2010, conforme detalhado na Planilha de Débitos Atualizada (ID 91667364). A inadimplência é reforçada pelo Termo de Acordo e Confissão de Dívida (ID 91666903), no qual a Apelante foi compelida a quitar R$ 22.834,62 perante o condomínio em razão da desídia dos locatários. Ademais, a resistência injustificada e o comportamento esquivo dos Apelados restaram documentados na Minuta de Confissão de Dívida (ID 91667526) — a qual o Réu se negou a subscrever — e na Notificação Extrajudicial (ID 91667527), devidamente recebida conforme AR (ID 91667528). Tais fatos culminaram, inclusive, em registro policial por agressões verbais durante diligência de cobrança, consoante o Boletim de Ocorrência (ID 91667531). Registre-se que, em sede de Contestação (ID 91667353), os Réus limitaram-se a arguir questões processuais de legitimidade, silenciando quanto ao mérito da dívida, o que atrai a presunção de veracidade dos fatos não impugnados (art. 341 do CPC). Portanto, competia aos locatários demonstrar a quitação ou fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral (art. 373, II, do CPC), ônus do qual não se desincumbiram, tornando imperativa a reforma da sentença.
Além dos aluguéis mensais, é flagrantemente válida e legítima a cobrança dos encargos condominiais inadimplidos. A parte Autora/Apelante, na condição de proprietária, viu-se compelida a firmar Termo de Acordo e Confissão de Dívida direto com o Condomínio (ID 91666903) para quitar as taxas e evitar a execução e consequente perda do próprio bem constrito pelas dívidas geradas pelos locatários. Operou-se, in casu, cristalina hipótese de sub-rogação legal, com espeque no art. 346, inciso III, do Código Civil ("A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor: (...) III - do terceiro interessado, que paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte.").
Outrossim, no tocante à figura do fiador, impõe-se confirmar sua responsabilidade solidária. A mera troca do quadro societário ou da razão social da empresa locadora, como exaustivamente fundamentado alhures, não tem o condão de exonerar o fiador de suas obrigações assumidas no contrato de locação até a efetiva entrega das chaves. Aplica-se a literalidade imperativa dos arts. 9º, inciso III, e 62, inciso I, ambos da Lei nº 8.245/1991.
Diante de todo o exposto, a reforma integral do julgado singular é a única medida consubstanciada nos ditames da lei, da prova dos autos e da jurisprudência dominante, restituindo-se os atributos da propriedade à recorrente e punindo-se o incontroverso inadimplemento contratual.
Ante o exposto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade ativa e, no mérito, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto, para reformar in totum a sentença recorrida, julgando procedentes os pedidos exordiais para:
a) declarar a rescisão do contrato de locação referente às salas 412 e 413;
b) determinar a expedição de mandado de despejo, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária;
c) condenar solidariamente os Apelados ao pagamento dos alugueres vencidos a partir de outubro de 2013 até a efetiva desocupação do imóvel, bem como a restituir os encargos condominiais do mesmo período que tenham sido comprovadamente quitados pela Apelante (sub-rogação), tudo acrescido de correção monetária pelo IGPM e juros de mora de 1% ao mês desde os respectivos vencimentos e desembolsos.
Condeno os Réus, solidariamente, ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação.
É como voto.
Salvador, data da assinatura eletrônica.
Des. Raimundo Nonato Borges Braga
Relator
R01