PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. INEXEQUIBILIDADE DO TÍTULO E EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO COMPROVADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Recurso de Apelação interposto por Vinicius Mattos Pinheiro contra sentença que julgou improcedentes os Embargos à Execução opostos em face do Condomínio Residencial Verde Vida, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial referente à cobrança de cotas condominiais inadimplidas entre junho de 2018 e abril de 2021, no valor total de R$ 9.225,55. O Apelante foi beneficiado pela gratuidade da justiça.

II. Questão em discussão

A controvérsia cinge-se à alegação de inexequibilidade do título executivo condominial por ausência de atas específicas de assembleia para cada cota, e à suposta ocorrência de excesso de execução diante de propostas de acordo consideradas abusivas, requerendo ainda o parcelamento da dívida com exclusão de encargos.

III. Razões de decidir

O crédito condominial é título executivo extrajudicial, conforme o art. 784, X, do CPC, sendo suficiente sua comprovação documental por meio de convenção do condomínio, boletos, planilha de débito e demonstrativo de rateio.

A exigência de atas mensais para cada competência representa excesso de formalismo incompatível com a natureza propter rem da obrigação condominial.

A mora decorre automaticamente do inadimplemento da obrigação positiva e líquida (art. 397 do CC), não sendo descaracterizada por tratativas extrajudiciais.

Os encargos aplicados – multa de 2% e juros de 1% ao mês – estão em conformidade com o art. 1.336, §1º, do CC.

O pedido de parcelamento não observou os requisitos do art. 916 do CPC, não sendo cabível a imposição de condições distintas daquelas previstas na legislação.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento:

"O crédito condominial devidamente instruído com convenção, boletos, planilha de débito e rateio constitui título executivo extrajudicial, não sendo necessária ata assemblear para cada competência."

"A mora ex re na dívida condominial não é afastada por propostas de acordo não aceitas."

"O parcelamento da dívida condominial exige o cumprimento dos requisitos do art. 916 do CPC, não podendo ser concedido em condições distintas sem anuência do credor."

ACÓRDÃO

Vistos, discutidos e relatados os autos da Apelação Cível n.º 8049288-88.2022.8.05.0001, de Salvador, figurando como Apelante VINICIUS MATTOS PINHEIRO e Apelados RESIDENCIAL VERDE VIDA.

ACORDAM, à unanimidade, os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do relatório e voto do Relator.

Sala de Sessões, de de 2025.

DES. PRESIDENTE

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A8

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por VINICIUS MATTOS PINHEIRO contra a r. Sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, Bahia (ID 85974508), no âmbito dos Embargos à Execução opostos em face do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VERDE VIDA, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 8136045-22.2021.8.05.0001, que versa sobre a cobrança de cotas condominiais não adimplidas no período compreendido entre junho de 2018 e abril de 2021, totalizando o montante de R$ 9.225,55 (nove mil, duzentos e vinte e cinco reais e cinquenta e cinco centavos).

A Sentença recorrida, após deferir a gratuidade da justiça ao Embargante e analisar o mérito, julgou improcedentes os Embargos à Execução, reconhecendo a plena exequibilidade do título executivo extrajudicial e a legalidade dos encargos moratórios aplicados, determinando, consequentemente, o prosseguimento da execução principal apensa, condenando o Embargante ao pagamento de custas e honorários advocatícios sucumbenciais, mantida a suspensão da exigibilidade em razão do benefício da assistência judiciária gratuita concedido.

Irresignado com o resultado do julgamento, o Embargante interpôs o presente Recurso de Apelação (ID 85974510), no qual reitera, em suas razões, dois fundamentos principais para a reforma da decisão singular: primeiramente, a nulidade da execução por inexequibilidade do título, sob o argumento de que os boletos bancários e a planilha de débito não são suficientes para comprovar o crédito, sendo indispensável a juntada das atas de assembleia que fixaram cada taxa condominial cobrada, conforme a Convenção Condominial e o artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil; secundariamente, sustenta a ocorrência de excesso de execução e a descaracterização da mora, alegando que o Condomínio Apelado agiu de má-fé durante as negociações extrajudiciais prévias à execução, apresentando propostas abusivas (notadamente uma de R$ 24.000,00 e outra de R$ 11.777,50 para montante inferior), impedindo o adimplemento voluntário e obstando a aplicação de encargos moratórios, requerendo, subsidiariamente, o afastamento da correção monetária e dos juros moratórios e o deferimento de parcelamento do débito principal.

Intimado, o Apelado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VERDE VIDA apresentou Contrarrazões (ID 85974512), pugnando pela manutenção integral da Sentença, reforçando a exequibilidade do título executivo extrajudicial, conforme o comando do artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil, e defendendo a legalidade dos encargos moratórios, que aplicados em razão da mora ex re do devedor, não são afetados por tratativas extrajudiciais.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, pois atendidas as exigências contidas nos artigos 937 do CPC e 187, do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador, de de 2025.

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível

A8

Como relatado, trata-se de Recurso de Apelação interposto por VINICIUS MATTOS PINHEIRO contra a r. Sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, Bahia (ID 85974508), no âmbito dos Embargos à Execução opostos em face do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VERDE VIDA, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 8136045-22.2021.8.05.0001, que versa sobre a cobrança de cotas condominiais não adimplidas no período compreendido entre junho de 2018 e abril de 2021, totalizando o montante de R$ 9.225,55 (nove mil, duzentos e vinte e cinco reais e cinquenta e cinco centavos).

O recurso preenche os requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, notadamente a tempestividade, sendo o Apelante beneficiário da gratuidade da justiça, razão pela qual o recurso é conhecido.

Em análise ao pleito incidental de atribuição de efeito suspensivo, verifica-se que a Apelação interposta contra sentença que julga improcedentes os embargos do executado possui efeito meramente devolutivo, conforme regra prevista no artigo 1.012, § 1º, inciso III, do Código de Processo Civil.

A excepcional concessão de efeito suspensivo exige a demonstração cumulativa da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave ou de difícil reparação (§ 4º do art. 1.012). Não havendo, na fundamentação recursal, elementos jurídicos suficientes que indiquem a alta probabilidade de reforma da Sentença, o pedido de suspensão da execução deve ser indeferido, mantendo-se a regra de prosseguimento.

A tese de inexequibilidade do título baseada na ausência das atas específicas de assembleia para cada cota condominial se mostra em desconformidade com a finalidade e a interpretação do artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil, que elevou o crédito condominial à categoria de título executivo extrajudicial justamente para conferir celeridade à satisfação dessa obrigação de natureza propter rem.

A exigência legal de que as contribuições sejam "documentalmente comprovadas" é satisfeita pela apresentação cumulativa da Convenção Condominial, do rateio aprovado, da planilha de débito atualizada e dos elementos que demonstrem o valor mensal da cota, quais sejam, os boletos individualizados, conforme foi feito pelo Condomínio Exequente.

Exigir uma ata para cada mês de competência, mesmo para cotas ordinárias regidas por critérios previamente estabelecidos, representaria um excesso de formalismo que onera indevidamente o credor e frustra a eficácia da norma processual, motivo pelo qual a sentença deve ser mantida neste ponto.

O Apelante invoca a má-fé do credor e o excesso de execução em função de propostas de acordo extrajudicial que considerou abusivas, buscando a descaracterização da mora e o afastamento dos encargos.

Tal argumento não prospera, pois a mora do devedor na dívida condominial é ex re, ou seja, decorre automaticamente do vencimento não pago de obrigação positiva e líquida, conforme o artigo 397 do Código Civil. As tratativas de negociação extrajudicial, independentemente de seu teor, não têm o condão de desconstituir a mora legalmente estabelecida ou de anular os juros e a correção monetária devidos.

Os encargos aplicados pelo Condomínio Apelado (multa de 2% e juros de 1% ao mês) estão em conformidade com o disposto no artigo 1.336, § 1º, do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(…)

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

A correção monetária, que apenas recompõe o valor da moeda no tempo, e os juros de mora, que remuneram o capital indevidamente retido, são devidos desde o vencimento de cada cota. O pedido subsidiário de parcelamento do débito em condições diversas das previstas no ordenamento jurídico, mormente a ausência de incidência dos encargos e a extensão do prazo, também não encontra amparo legal, devendo o devedor, se for o caso, observar estritamente o disposto no artigo 916 do Código de Processo Civil, o que não foi alegado ou demonstrado nos presentes embargos:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. TAXAS DE CONDOMÍNIO. PARCELAMENTO PREVISTO NO ART . 916 DO CPC. AUSENTES OS REQUISITOS LEGAIS. NÃO CONCORDÂNCIA DO EXEQUENTE. 1- Nos termos do art . 916 DO CPC o devedor poderá pleitear o pagamento da dívida em seis (06) parcelas mensais, acrescido de custas e de honorários de advogado, no entanto, tratando-se de taxas condominiais devem ser incluídas no débito as parcelas que venceram no curso da ação, devidamente atualizadas. 2- Não preenchidos os requisitos do citado dispositivo não é possível deferir o parcelamento vindicado pelos devedores, até porque a execução se processa a favor do credor, o qual não é obrigado a aceitar prestação diversa da que lhe é devida (art. 313, CC). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO . DECISÃO REFORMADA. (TJ-GO - Agravo de Instrumento: 53692803320248090162 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

4ª CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO Nº 0004750-50.2022.8.17 .3130 COMARCA: Petrolina, 5ª Vara Cível APELANTE: Pedro Heitor Sobreira e Silva APELADO: Empreendimento Vog Pedra Linda SPE Ltda RELATOR: Desembargador Humberto Vasconcelos Júnior EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE A PARTIR DA DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL – EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO COMPROVADO – PARCELAMENTO DA DÍVIDA – INOBSERVÂNCIA DO ART. 916 DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. A responsabilidade pelas taxas condominiais recai sobre o proprietário ou possuidor do imóvel a partir da disponibilização do bem, conforme art . 1.345 do Código Civil. 2. Não havendo nos autos comprovação de impedimento legítimo para a posse do imóvel, inexiste excesso de execução a ser reconhecido . 3. O parcelamento da dívida, previsto no art. 916 do CPC, exige o cumprimento de requisitos específicos, como o depósito inicial de 30% do valor devido, o que não foi observado pelo apelante. 4 . Recurso desprovido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Excelentíssimos Desembargadores que compõem a 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Pernambuco, à unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso interposto, nos termos do voto do Relator. Recife, data da assinatura eletrônica. Desembargador Humberto Vasconcelos Júnior Relator (TJ-PE - Apelação Cível: 00047505020228173130, Relator.: ELIO BRAZ MENDES, Data de Julgamento: 19/02/2025, Gabinete do Des . Humberto Costa Vasconcelos Júnior (4ª CC))

Em face do exposto, verifica-se que a Sentença promoveu a correta aplicação do direito ao reconhecer a integridade do título executivo extrajudicial (crédito condominial) e a legalidade da cobrança dos encargos decorrentes da mora ex re. Não se vislumbra a alegada inexequibilidade ou o excesso de execução.

Com essas considerações, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto por VINICIUS MATTOS PINHEIRO, mantendo-se inalterada a Sentença em todos os seus termos.

Em observância ao disposto no artigo 85, §§ 1º e 11, do Código de Processo Civil, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais fixados na origem para o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da execução, mantida, contudo, a suspensão de sua exigibilidade, em face do benefício da assistência judiciária gratuita (art. 98, § 3º, CPC).

Sala das Sessões, de de 2025.

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator