PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA E AUSÊNCIA DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO INDEVIDA. CLÁUSULA PENAL INAPLICÁVEL À PARTE INADIMPLENTE. DANO MORAL. CABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO DA RÉ IMPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Preliminar de incompetência territorial rejeitada. O contrato em exame caracteriza-se como relação de consumo, e, nesse contexto, a cláusula de eleição de foro que afasta o domicílio do consumidor mostra-se abusiva e nula de pleno direito, nos termos do art. 51, incs. I e IV, do CDC, devendo prevalecer a regra do art. 101, inc. I, do mesmo diploma, como corretamente reconhecido pelo juízo de origem.

2. A cláusula de eleição de foro em contrato de adesão é abusiva quando restringe o direito do consumidor de litigar em seu domicílio, conforme previsto no art. 101, inc. I, do CDC, razão pela qual deve ser afastada.

3. Configura inadimplemento contratual a ausência de entrega do imóvel dentro do prazo ajustado e a não execução das obras de infraestrutura, autorizando a resolução contratual por culpa da vendedora.

4. A jurisprudência do STJ autoriza a restituição integral, em parcela única, dos valores pagos pelo promitente comprador quando a rescisão decorre de mora da vendedora, sendo indevida a aplicação de cláusula penal em seu favor (REsp 1300418/RS).

5. A exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do CC) justifica a suspensão do pagamento das parcelas pelo adquirente, diante do descumprimento da obrigação principal pelo fornecedor.

6. Reforma da sentença para condenar a Apelada ao pagamento de indenização por danos morais, fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Vistos, relatados e discutidos estes autos n.º 8171234-27.2022.8.05.0001, em que figuram como apelante PALLADIUM CONSTRUTORA E ADMINISTRADORA DE IMOVEIS PROPRIOS LTDA e outros e como apelada GECIENE NASCIMENTO NUNES e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em REJEITAR A PRELIMINAR e no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao recurso da parte Ré - PALLADIUM MARKETING LTDA-ME e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso da parte Autora - GECIENE NASCIMENTO NUNES, nos termos do voto da relatora. 

                                                     Sala de Sessões, 18 de agosto de 2025.

PRESIDENTE

Des.ª Joanice Maria Guimarães de Jesus

RELATORA

                                                     PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

                                                                              JG13

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 18 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Tratam-se de Apelações Cíveis Simultâneas interpostas por PALLADIUM MARKETING LTDA-ME e GECIENE NASCIMENTO NUNES, contra a sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e indenização por danos morais, que julgou procedente, em parte, os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda, e condenando a demandada à restituição, em parcela única, da totalidade dos valores pagos pela autora, até o limite de R$ 32.761,41, com a devida correção.

Em suas razões recursais a parte ré (ID 78052479), inicialmente, requer a concessão da gratuidade da justiça e sustenta, em preliminar, a incompetência territorial do juízo de origem, argumentando a existência de cláusula contratual de eleição de foro, que designaria a Comarca de Lauro de Freitas como a competente para julgamento da demanda.

No mérito, aduz a inexistência de inadimplemento contratual de sua parte, alegando que a autora, ora apelada, estaria inadimplente com as parcelas contratuais desde novembro de 2022, o que geraria desequilíbrio no orçamento do empreendimento e inviabilizaria a continuidade das obras.

Aponta que a pretensão de rescisão contratual não encontra respaldo, pois a mora seria exclusiva da consumidora e que eventual rescisão deveria observar a cláusula penal estipulada no contrato, com previsão de retenção de 10% dos valores pagos.

Sustenta que não houve descumprimento contratual por sua parte, tendo ocorrido paralisação das obras por motivos alheios à sua vontade, especialmente em virtude de caso fortuito e força maior decorrentes da pandemia da COVID-19 e que houve também atraso na renovação da licença ambiental por fatores imputáveis a terceiros, sendo a construtora diligente no acompanhamento e busca pela regularização.

Assevera que os compradores foram devidamente informados sobre as alterações no cronograma, conforme documento juntado aos autos (“Comunicado de cancelamento das entregas das unidades do Loteamento Cachoeiras do Sauípe” – ID 382419014 dos autos de origem), não se verificando atraso injustificado na conclusão das obras, inexistindo motivo para a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos.

Salienta que a sentença desconsiderou cláusulas contratuais válidas e expressas que autorizam a retenção de parte dos valores pagos em caso de resolução por inadimplemento da parte compradora.

Requer que seja dado provimento ao presente Recurso, reconhecendo a necessidade da reforma parcial da sentença, frente a tudo que já foi devidamente relatado e comprovado nestes autos, para fins de que sejam acolhidas a preliminares arguida, no mérito, requer pela total improcedência da presente demanda, haja vista que o único motivo para rescisão contratual está associado a inadimplência da Autora/Recorrida, e sendo assim, caso seja determinado a rescisão contratual, obrigatoriamente, deve-se observar as cláusulas pactuadas, bem como nas custas e honorários advocatícios, esses na base de 20% do valor da causa.

Em razão do princípio da eventualidade, alternativamente, caso esta Câmara Turma não entenda pelo provimento do apelo, requer seja excluída a condenação relativa à verba de sucumbência.

Também irresignada com a sentença, a parte autora interpõe apelo no ID 78052493, alegando que deixou de efetuar o preparo por ser beneficiária da justiça gratuita de forma parcial, conforme evento de ID 377495843 e reiterada na sentença de ID 409030340 dos autos de origem.

Pretende a apelante ver reformada a r. sentença a quo que indeferiu o dano moral e que no caso do presente autos, não há justificativas que balizem o descumprimento da apelada quanto à entrega dos lotes, uma vez que o desgaste causado à apelante, consistente na quebra da expectativa devido ao atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura do loteamento.

Entende que, diante de todo atraso e transtorno, a apelada deve ser condenada ao pagamento de indenização por danos morais, que deve ser observada todo o abalo sofrido, sendo fixada a indenização no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

Requer a reforma da sentença no que se refere ao dano moral, tendo em consideração todo abalo sofrido pela apelante oriundo do atraso na entrega do lote adquirido , bem como pleiteia a condenação da apelada no ônus da sucumbência, notadamente honorários advocatícios contratuais e custas processuais.

Contrarrazões de ID 78052497 e ID 78052498.

Remetidos os autos a este Tribunal, foram distribuídos a esta Terceira Câmara Cível, cabendo-me a relatoria, pelo que peço a inclusão do feito em pauta para julgamento.

É o relatório.

Salvador/BA, 29 de  julho de 2025.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG13

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Tratam-se de Apelações Cíveis Simultâneas interpostas contra a sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e indenização por danos morais, que julgou procedente, em parte, os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenando a demandada à restituição, em parcela única, da totalidade dos valores pagos pela autora, até o limite de R$ 32.761,41, devidamente corrigida.

Preenchidos os pressupostos processuais, conheço dos recursos. Dispensado o preparo recursal por parte da autora, em razão de ser beneficiária da justiça no juízo de origem, bem como por parte da ré, diante do reconhecimento da hipossuficiência em sede recursal, conforme comprovado no ID 81323224.

Preliminarmente, cumpre apreciar a preliminar de incompetência territorial suscitada pela apelante, com fundamento na cláusula contratual de eleição de foro em favor da Comarca de Lauro de Freitas.

O contrato em exame caracteriza-se como relação de consumo, e, nesse contexto, a cláusula de eleição de foro que afasta o domicílio do consumidor mostra-se abusiva e nula de pleno direito, nos termos do art. 51, incs. I e IV, do CDC, devendo prevalecer a regra do art. 101, inc. I, do mesmo diploma, como corretamente reconhecido pelo juízo de origem.

Desse modo, reconhecida a hipossuficiência técnica e econômica da consumidora, é aplicável o disposto no art. 101, inc. I, do Código de Defesa do Consumidor, que assegura a prerrogativa de propositura da ação no foro do domicílio do consumidor.

No mérito, verifica-se que a sentença recorrida apreciou com acerto o conjunto probatório constante dos autos.

É incontroverso que a autora celebrou contrato de promessa de compra e venda com a recorrente, visando à aquisição de loteamento urbano. Também restou demonstrado que a obrigação da empresa de concluir e entregar o empreendimento no prazo contratual não foi cumprida, sendo evidenciada a ausência de infraestrutura mínima essencial, tais como pavimentação, rede de esgoto, energia elétrica e regularização ambiental.

A apelada, diante do inadimplemento substancial da contratada e da inércia em solucionar o impasse, optou por rescindir o contrato, pleiteando a devolução dos valores pagos. A alegação de que a autora deixou de adimplir prestações contratuais, por sua vez, não descaracteriza a mora da vendedora na obrigação principal de entrega do imóvel apto, que constitui inadimplemento antecedente e suficiente para ensejar a resolução contratual, nos moldes do art. 475 do Código Civil.

A tentativa da apelante de imputar à autora a responsabilidade pelo inadimplemento não se sustenta, porquanto o próprio descumprimento contratual da vendedora afastou a obrigação de continuidade do pagamento das prestações por parte da adquirente. Tal entendimento encontra respaldo no princípio da exceptio non adimpleti contractus, positivado no art. 476 do Código Civil.

In casu, verifica-se que o contrato firmado entre as partes previa a entrega do imóvel em até 24 meses após 08/11/2019, com tolerância de 180 dias, perfazendo o prazo final de maio de 2022.

Contudo, conforme consta da sentença e dos autos, o empreendimento ainda não havia sido concluído sequer até meados de 2023, mais de um ano após o prazo máximo contratualmente previsto.

Embora a ré alegue que o atraso decorreu da pandemia da COVID-19 e de dificuldades na obtenção de licenciamento ambiental, tais alegações não se mostraram suficientes para afastar sua responsabilidade contratual.

A sentença analisou detidamente tais argumentos, destacando que o risco do empreendimento deve ser assumido pela fornecedora, inclusive em situações excepcionais como a pandemia, que já era conhecida desde meados de 2020, não justificando o descumprimento prolongado das obrigações contratuais.

Rejeitou-se, com acerto, a tese de excludente de responsabilidade, com fundamento na jurisprudência que reconhece a validade da cláusula de tolerância, mas condiciona sua aplicação à efetiva entrega do imóvel dentro de prazo razoável – o que não ocorreu no caso.

No que tange à restituição das quantias pagas, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça admite a devolução integral dos valores, quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor, como se verifica no caso em tela.

A retenção de percentual a título de cláusula penal, nos termos do art. 413 do Código Civil, exige a verificação do equilíbrio contratual e da responsabilidade pelo inadimplemento, não podendo ser aplicada em favor da parte inadimplente.

Por fim, a forma de restituição dos valores em parcela única é adequada diante do reconhecimento da mora contratual da recorrente, evitando-se prolongar indevidamente os efeitos do inadimplemento e assegurando-se a efetividade da prestação jurisdicional.

Ressalta-se, ainda, que a própria sentença limitou a condenação à devolução dos valores efetivamente pagos até o montante pleiteado na inicial (R$ 32.761,41), contudo, deixou de acolher o pedido de danos morais, devendo nesse ponto, ser reformada a sentença no tocante ao pleito formulado no apelo da parte autora.

Portanto, merece a parte autora, ora Apelante, ter ser recurso parcialmente provido, eis que, verifica-se no caso em testilha que a ré, ora Apelada incorreu em mora por período exorbitante, o que não pode ser caracterizado como mero aborrecimento ou dissabor, como equivocadamente entendeu o juízo a quo, mas, sim, como ataque à esfera moral e psíquica da Autora, ora parte Apelante, tendo-lhe causado forte angústia, aflição e extrema frustração, situações estas que extrapolam o limite do aceitável e do que pode ser considerado mero aborrecimento.

No que toca ao quantum indenizatório imperioso afirmar que tal apresenta-se como um das questões mais intrincadas na atualidade postas ao órgão julgador, vez que ante a ausência de um padrão ou de uma contraprestação que traduza em valor pecuniário a magnitude do constrangimento, o que prevalece é o critério de se atribuir ao juiz o arbitramento da indenização, num valor meramente estimativo, levando em consideração a extensão do dano, a capacidade econômica do ofensor e da vítima, grau de dolo ou culpa presente na espécie, bem como a extensão dos prejuízos morais sofridos pela vítima, tudo para atingir-se a dupla finalidade da condenação que é a de punir o seu causador, desestimulando-o de práticas futuras e a de compensar o ofendido pelo constrangimento indevidamente imposto.

Assim, entende-se que existe nexo de causalidade entre a conduta danosa das partes Apeladas causada à parte Apelante e o atraso da obra, constituindo, por conseguinte, ato ilícito capaz de ensejar indenização, motivo pelo qual a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, no caso em comento, é cabível em atenção aos diplomas normativos consumeristas e civilistas. Com relação ao quantum, destaca-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MORAIS E MATERIAIS. TRATADO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TARDANÇA NA ENTREGA DA OBRA. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. AUSÊNCIA DE PROVA DA OCORRÊNCIA DE QUALQUER EVENTO A JUSTIFICAR A SUPLANTAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA (180 DIAS). RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA. CULPA EXCLUSIVA DA ACIONADA. RETENÇÃO DO PERCENTUAL À TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. EXEGESE DA SÚMULA 543 DO STJ. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DO STJ. QUANTUM FIXADO (R$5.000,00). VALOR ARRAZOADO. CONDENAÇÃO EM CUSTAS E HONORÁRIOS. VIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA QUE SE MANTÉM.

1. Sabe-se que o dispositivo contratual que prevê prazo de tolerância para a conclusão de empreendimento imobiliário não contém, por si só, qualquer ilegalidade, cabendo à parte acionada demonstrar, entretanto, qualquer causa que tenha justificado o atraso na conclusão das obras, sob pena de se configurar vantagem manifestamente excessiva em detrimento do consumidor. Conquanto, in casu, o juiz singular reconheceu a tardança injustificada por parte da acionada, inexistindo, todavia, provas no sentido contrário capaz de modificar a sentença neste ponto.

2. Ademais, defende a apelante a inocorrência de atraso da obra, por ocorrência de fatos alheios a sua vontade, assim como, a possibilidade da rescisão contratual, que, no seu entender, torna-se legítima a retenção do percentual pactuado, a título de compensação pré-fixada de despesas que a vendedora tenha expendido, sejam elas, publicidade, corretagem, recolhimento de tributos, etc., nos termos do contrato entabulado entre os litigantes, em razão da responsabilidade pelo distrato ter ocorrido por conta exclusiva do comprador. Contudo, não deve prevalecer a tese da demandada de que a rescisão contratual se deu de forma imotivada ou, ainda, por conta do consumidor, por não ter a apelante se desvencilhado de tal prova, como estava obrigada. Exegese do art. 373, II, do CPC.

3. Assim, nos termos da Súmula 543 do STJ, “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”, circunstância dos autos, não havendo o que se modificar a decisão obnubilada neste ponto.

4. Quanto aos danos morais, entendo, assim como a douta magistrada a quo, que o atraso injustificado na conclusão das obras para entrega de unidade habitacional induz presunção relativa dos prejuízos morais sofridos pelo consumidor, donde emerge o dever de indenizá-lo, em decorrência da grande delonga na entrega de imóvel, por se tratar de situação que gera, no adquirente, profunda frustração de projetos pessoais, ultrapassando, destarte, o conceito de mero aborrecimento, nos termos requeridos na exordial e definidos na sentença vergastada, em favor da apelada.

5. Mostra-se acertada, nestes termos, a condenação da apelante no pagamento de indenização ao recorrido, corretamente fixada, pela douta Juíza primeva, em R$5.000,00 (cinco mil reais), por se tratar de quantia idônea a reparar os prejuízos experimentados pelo consumidor, tendo em vista o significativo atraso na conclusão das obras, que culminou no desfazimento do negócio.

6. Já em relação a condenação ao pagamento das custas e honorários, vê-se dos autos que fora a apelante quem deu causa a resolução do contrato, assim como, não efetuou o pagamento dos valores que são devidos à autora, não restando, outra alternativa, senão bater às portas do judiciário, para ter garantido os seus diretos.

7. Quanto ao prequestionamento das matérias constitucionais e infraconstitucionais, sabe-se que este não se deve limitar à simples menção de uma determinada disposição de Lei ou da Constituição, mas depende da existência de prévia controvérsia sobre a questão.

8. Diante do resultado do recurso, e em obediência à norma disposta do §11 do art. 85, do CPC, fixo os honorários recursais, em favor do consumidor, em R$1.500,00(um mil e quinhentos reais), mantendo a sucumbência estabelecida no primeiro grau (R$4.000,00).

9. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

(Classe: Apelação, Número do Processo: 0542045-17.2018.8.05.0001, Relatora: DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL, Publicado em: 23/09/2020).

Ex positis, forte nas razões antes expendidas, voto no sentido de REJEITAR A PRELIMINAR e no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao recurso da parte Ré - PALLADIUM MARKETING LTDA-ME e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso da parte Autora - GECIENE NASCIMENTO NUNES para reformar em parte a sentença e condenar a parte Ré à indenização em danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), devidamente corrigidos, cujo termos inicial é a data do arbitramento, conforme o teor da Súmula 362/STJ, mantendo a sentença em seus demais termos, por estes e seus termos.

Majorados os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação.

Salvador/BA, 18 de agosto de 2025.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG13