PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DETERMINAÇÃO DE EMENDA DA INICIAL PARA INCLUSÃO DE LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO, SOB PENA DE EXTINÇÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE JURÍDICO DE TERCEIROS. POSSE SEM REGISTRO PÚBLICO. DESNECESSIDADE DE INCLUSÃO DE ADQUIRENTES SEM DOMÍNIO FORMAL. RECURSO PROVIDO. 

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que determinou a emenda à petição inicial para inclusão de terceiros adquirentes de subglebas no polo passivo da ação de obrigação de fazer, sob pena de extinção do feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

O pedido principal na origem consiste na constituição formal de subcondomínio, obrigação que teria sido assumida pela parte agravada em Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o agravante.

A decisão agravada baseou-se na suposta existência de interesse jurídico dos adquirentes das subglebas ainda não formalmente registradas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se há obrigatoriedade de inclusão de terceiros adquirentes, sem registro imobiliário, no polo passivo da demanda de obrigação de fazer relativa à constituição de subcondomínio, sob a alegação de possível litisconsórcio necessário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 114 do CPC dispõe que há litisconsórcio necessário quando, pela natureza da relação jurídica ou disposição legal, a decisão deva ser uniforme em relação a todos os litisconsortes. Tal hipótese exige que a decisão a ser proferida influencie diretamente a esfera jurídica dos terceiros cuja inclusão se pretende.

A mera posse ou ocupação fática da área por terceiros não detentores do domínio formal, tampouco signatários do acordo que deu origem à obrigação de fazer, não configura interesse jurídico direto e necessário à lide, especialmente à luz do art. 1.245 do Código Civil, que condiciona a transmissão da propriedade à inscrição do título no Registro de Imóveis.

A obrigação discutida decorre de compromisso assumido exclusivamente pela parte agravada, na qualidade de proprietária registral do imóvel, não sendo os supostos adquirentes titulares de direitos ou deveres contratuais perante o agravante.

A exigência de inclusão de litisconsortes sem legitimidade passiva configura excesso formal que compromete o acesso à jurisdição e submete a parte autora a litígios desnecessários, em contrariedade aos princípios da economia processual e da instrumentalidade das formas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e provido para afastar a exigência de inclusão de terceiros adquirentes no polo passivo da demanda originária, determinando o regular prosseguimento do feito apenas em face da parte agravada.

Tese de julgamento:

“1. A constituição de subcondomínio pode ser exigida diretamente do proprietário registral do imóvel, signatário do acordo que originou a obrigação de fazer, sem necessidade de inclusão de adquirentes que não possuem domínio formal ou vínculo contratual com a parte autora.”
“2. A mera posse ou ocupação fática por terceiros, desacompanhada de registro no cartório de imóveis, não configura interesse jurídico apto a justificar o litisconsórcio necessário nos termos do art. 114 do CPC.” 

Dispositivos relevantes citados:

CPC, arts. 114 e 485, IV; CC/2002, art. 1.245.

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 8023896-47.2025.8.05.0000, de Camaçari, em que são partes, como Agravante, CONDOMÍNIO BUSCA VIDA, e, como Agravada, SILVANA MARA DE CASTRO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime de sua Turma Julgadora, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor.

MM01

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Dado provimento por unanimidade. Presente a Bela. Virgínia Contrim Nery Lerner.

Salvador, 11 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, COM PEDIDO EFEITO SUSPENSIVO interposto pelo CONDOMÍNIO BUSCA VIDA contra decisão (id. 81319120) proferida pela MM. Juíza de Direito da 1ª. Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Camaçari, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer nº 8013762-72.2024.8.05.0039, movida contra SILVANA MARA DE CASTRO, assim decidiu:  

“Dessa forma, determino que a parte autora promova a emenda à inicial para incluir os adquirentes do imóvel no polo passivo, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC. Publique-se. Intime-se. Após, voltem os autos conclusos.” 

Nas razões de recurso (id. 81318087), o Agravante alega  em síntese, que se trata ação de obrigação de fazer, na qual a parte Autora, ora Agravante, requer que haja a regularização da Gleba 10D01, de propriedade da Ré, ora Agravada, instituindo um subcondomínio, mediante aprovação da Assembleia Geral, em respeito à convenção do condomínio. 

Argumenta que foi determinando que a parte Autora juntasse aos autos a matrícula do registro atualizado do imóvel em discussão, tendo essa ordem sido devidamente cumprida, pelo Agravante, e, posteriormente,  nova determinação para que a parte Autora promova emenda à inicial, para inserir, no polo passivo, os adquirentes das subglebas que foram fracionadas de forma irregular pela proprietária, Sra. Silvana Mara de Castro, sob o fundamento de que teriam aqueles interesse jurídico na demanda, devendo figurar como litisconsortes necessários. 

Frisa que a obrigação de fazer pugnada na petição inicial, nos autos de origem, qual seja, realizar a regularização da Gleba 10D01, instituindo um subcondomínio, deve ser praticada apenas e tão somente pela Sra. Silvana Mara de Castro, legítima proprietária do bem e única a assinar o Termo de Ajuste e Compromisso, perante o Condomínio ora Agravante. 

Sustenta que a decisão viola o art. 1.245 do Código Civil, pois a ré é a única proprietária registrada, sendo descabida a inclusão de terceiros não proprietários; que inexiste litisconsórcio necessário, já que a obrigação de fazer recai unicamente sobre Silvana, signatária do TAC e responsável pelo fracionamento; que há risco de extinção do feito por suposta omissão, impondo-se a concessão de efeito suspensivo para evitar prejuízos processuais e financeiros. 

Conclui requerendo a concessão de efeito suspensivo e, ao final, o provimento do agravo para reformar a decisão e permitir o prosseguimento do feito apenas contra Silvana Mara de Castro até o julgamento do mérito deste Agravo, ou, subsidiariamente, que seja determinada a suspensão do feito de origem, até o julgamento do mérito deste Agravo. 

Feito distribuído, por sorteio, à Colenda Quarta Câmara Cível, tocando-me a relatoria. 

Através de decisão (id. 81439311), foi atribuído efeito suspensivo ao recurso, determinando a suspensão do feito de origem, até o julgamento do mérito do recurso, ou ulterior determinação desta Relatora. 

A Agravada não foi intimada para apresentação de recurso.

Inclua-se em Pauta de julgamento (art. 931, do CPC).

É o Relatório.

Salvador, data da assinatura eletrônica.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Substituta de Segundo Grau – Relatora 

MM01  

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Tempestivo, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A irresignação merece acolhida.

Pois bem. A MM. Juíza  a quo determinou a emenda da inicial para incluir tericeiros no polo passivo da demanda, sob pena de extinção do feito, sem resolução do mérito (art. 458, IV do CPC), fundamentando a decisão na existência de possível interesse jurídico dos adquirentes das subglebas, mesmo sem registro formal.

Entretanto, considerando o objeto da ação — obrigação de fazer relativa à constituição de subcondomínio — e o fato de que tal obrigação advém de acordo firmado exclusivamente com a Agravada, entendo que a presença dos adquirentes não é imprescindível ao julgamento da lide.

O art. 114 do CPC estabelece o litisconsórcio passivo necessário quando a decisão puder atingir, de forma direta e necessária, a esfera jurídica de terceiros. No entanto, a posse ou mera ocupação fática da gleba por terceiros não é suficiente para configurar interesse jurídico direto, sobretudo quando não há registro da propriedade, os terceiros não assumiram obrigações perante o condomínio, e a obrigação discutida decorre de compromisso firmado apenas pelo proprietário registral, como o TAC citado nos autos.

O art. 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade de imóvel somente se transmite com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Assim, enquanto não houver registro, o alienante permanece como proprietário perante terceiros.

In casu, a própria certidão de matrícula juntada aos autos demonstra que não houve transmissão formal da propriedade a qualquer outra pessoa, além da Sra. Silvana Mara de Castro.

Portanto, a ação trata de obrigação de fazer atinente à regularização do subcondomínio, responsabilidade assumida diretamente pela Agravada em instrumento firmado com o Agravante, e não decorre de eventual relação com terceiros adquirentes. A inclusão compulsória desses adquirentes, além de indevida, pode causar prejuízo processual à parte autora, sujeitando-a a litígios e ônus que não decorrem da relação jurídica posta em juízo.

Do exposto, DOU PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO para reformar a decisão agravada afastando a exigência de inclusão de terceiros no polo passivo da demanda de origem, devendo o feito prosseguir apenas contra a Agravada.

É o voto. 

SALVADOR, SALA DAS SESSÕES,   DE           DE 2025.

MARIELZA MAUÉS PINHEIRO LIMA

JUÍZA SUBSTITUTA DE SEGUNDO GRAU – RELATORA 

MM01