PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROPOSTA DE QUITAÇÃO FORMULADA POR FORNECEDOR E ACEITA PELO CONSUMIDOR. OFERTA VINCULANTE. CONFIRMAÇÃO POR E-MAIL E ATENDIMENTO TELEFÔNICO. BOA-FÉ OBJETIVA. ERRO MATERIAL NÃO COMPROVADO. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. RECONVENÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por MRV Engenharia e Participações S.A. contra sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara de Relação de Consumo da Capital, que julgou procedente ação proposta por Florisvaldo Santos Filho, para: (i) reconhecer a obrigatoriedade de quitação do imóvel objeto do contrato de compra e venda pelo valor de R$ 53.000,00, corrigido monetariamente; e (ii) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. A sentença ainda rejeitou a reconvenção da apelante, que buscava reintegração de posse e indenização pelo uso do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a proposta de quitação do imóvel enviada pela ré por e-mail e confirmada por telefone constitui oferta vinculante nos termos do CDC; (ii) estabelecer se houve erro material apto a invalidar a oferta; e (iii) determinar a legitimidade da condenação por dano moral e da improcedência da reconvenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A oferta feita pelo fornecedor, mesmo por e-mail e telefone, obriga seu cumprimento, nos termos do art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando suficientemente clara, precisa e confirmada por mais de um canal oficial.

A manifestação imediata do consumidor pela aceitação da proposta revela boa-fé objetiva e confiança legítima na informação transmitida pela fornecedora.

A alegação de erro material não se sustenta, pois o valor proposto (R$ 53.000,00) é compatível com o montante já pago pelo consumidor (aproximadamente R$ 170.335,36), sendo plausível e proporcional frente ao valor total do imóvel (R$ 285.515,00).

A existência de proposta semelhante feita a outro comprador do mesmo empreendimento afasta a tese de erro grosseiro, evidenciando a prática reiterada da empresa e reforçando a expectativa legítima do consumidor.

A distribuidora não se desincumbiu do ônus da prova quanto à alegação de erro material ou inexistência de vínculo obrigacional, nos termos do art. 373, II, do CPC.

A modificação unilateral da oferta no último dia de validade caracteriza comportamento abusivo, em violação ao princípio da boa-fé objetiva previsto no art. 422 do Código Civil.

A condenação por danos morais é legítima, considerando que a frustração da expectativa do consumidor quanto à quitação do imóvel configura abalo que ultrapassa o mero dissabor, sendo razoável o valor arbitrado de R$ 10.000,00.

O pedido reconvencional de reintegração de posse e indenização pelo uso do imóvel é improcedente, pois a procedência da ação principal legitima a posse do autor e afasta a tese de ocupação indevida.

Não se verifica coisa julgada, uma vez que as ações eventualmente existentes entre as partes possuem causas de pedir e pedidos distintos, não se configurando a identidade exigida pelo art. 337, § 2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, art. 422; CPC, arts. 337, § 2º, e 373, II; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII, 14, 30 e 35.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-SP, Apelação Cível nº 1001613-84.2021.8.26.0363, Rel. Des. João Antunes, j. 21.09.2023, 25ª Câmara de Direito Privado.

TRF-3, ApCiv nº 5029904-56.2021.4.03.6100, Rel. Des. Federal José Carlos Francisco, j. 23.05.2024, 2ª Turma.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, e o fazem de acordo com o voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos, etc.

Adoto o relatório constante na sentença colacionada no Id. 90144068, acrescentando-se tratar de recurso de Apelação interposto por Mrv Engenharia e Participacoes SA em face de Florisvaldo Santos Filho, contra sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara de Relação de Consumo desta Capital. Segue dispositivo:

Posto isto, JULGO PROCEDENTE a pretensão autoral para:

Nos termos do inciso I do artigo 53 da Lei 8.078/90 obrigar ao cumprimento da oferta para quitação do imóvel objeto do contrato de compra e venda entabulado entre as partes, a saber, unidade autônoma 1.008, Bolco C, 2 Q, do empreendimento “SPAZIO SOLAR DO PARQUE”, R4 53.000,00 (cinquenta e três mil reais) corrigido pelo IPCA, tendo como termo a quo, da correção o dia 11 de novembro de 2021 e o termo a quem, a data do depósito judicial, este que fixo, no máximo em trinta dias depois do trânsito em julgado. Podendo, contudo, o autor proceder o depósito (atualizado) antes daquele lapso.

CONDENAR a parte ré a pagar indenização por lesão extrapatrimonial no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Sobre o valor supracitado incidirá juros de mora na forma do § 1º do artigo 406 do Código Civil da citação válida, eis que não se aplica o Verbete 54 do Colendo Tribunal da Cidadania e correção monetária na forma do parágrafo único do artigo 389 do Código Civil da data do arbitramento.

Não conheço do pedido reconvencional pelas razões aventadas.

Custas pela ré.

Honorários de sucumbência em 13% (treze por cento) sobre o valor da condenação na forma supracitada.

Inconformada, a ré interpôs apelação sustentando a nulidade da condenação à quitação pelo valor de R$ 53.000,00, sob o argumento de que se tratou de erro material manifesto e desproporcional em face do valor contratual do imóvel.

Aduziu a inexistência de proposta válida e ausência de aceitação formal, além de apontar a fragilidade dos áudios apresentados pelo autor como meio de prova.

Defendeu a inadimplência contratual do apelado e a utilização irregular do imóvel, requerendo, assim, a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos da ação e, ainda, a procedência da reconvenção, com decretação da reintegração de posse em favor da apelante e a condenação do apelado ao pagamento de indenização pelo uso indevido da unidade.

O autor apresentou contrarrazões, defendendo a manutenção integral da sentença.

Sustentou que a proposta de quitação de R$ 53.000,00 foi enviada e confirmada pela própria construtora, o que a vincula nos termos do Código de Defesa do Consumidor, não podendo ser transferido ao consumidor o ônus de eventual erro praticado pela empresa.

Requereu, assim, o desprovimento do apelo e a confirmação da condenação imposta na origem.

O Recurso é tempestivo.

O preparo foi realizado.

Sorteados os autos, coube-me a função de Relator.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator

SC03

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a análise de suas razões.

A controvérsia cinge-se a verificar se a proposta de quitação do imóvel pelo valor de R$ 53.000,00, enviada por e-mail ao autor e confirmada por contato telefônico, constitui oferta vinculante nos termos do Código de Defesa do Consumidor, de modo a obrigar a construtora ao seu cumprimento, ou se prevalece a tese de erro material alegada pela ré, que pretendeu cobrar o valor de R$ 153.000,00.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é típica relação de consumo, incidindo as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, a teor dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. Assim, deve ser observado o disposto no artigo 30 do diploma consumerista, que assim prescreve:

Toda informação ou publicidade suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

No caso em exame, restou demonstrado que a MRV encaminhou ao autor correspondência eletrônica contendo proposta de quitação pelo valor de R$ 53.000,00, a qual foi reiterada em atendimento telefônico, ocasião em que foi gerado protocolo de atendimento. O consumidor, de imediato, manifestou interesse e aceitação da proposta, o que reforça sua boa-fé objetiva e a confiança legítima na informação transmitida.

A alegação da ré de erro material grosseiro, inconciliável com a realidade econômica do contrato, não se sustenta. Em primeiro lugar, o imóvel foi adquirido pelo valor total de R$ 285.515,00, dos quais o autor já havia pago aproximadamente R$ 170.335,36. Desse modo, o valor residual de R$ 53.000,00, longe de ser vil ou absurdo, representava cerca de 18% do valor global do imóvel e guardava proporcionalidade com o montante já adimplido, tornando plausível, aos olhos de um consumidor médio, a quitação pelo valor ofertado.

Em segundo lugar, o autor trouxe aos autos documento referente a outro comprador do mesmo empreendimento, que obteve termo de quitação em condições semelhantes, por valor próximo ao que lhe foi proposto pela MRV. Tal circunstância afasta a tese de erro patente, evidenciando que propostas nesse patamar eram efetivamente praticadas pela incorporadora em negociações de encerramento contratual.

Ora, diante desse contexto, não se pode exigir que o consumidor desconfiasse da proposta, sobretudo quando confirmada por mais de um canal oficial de atendimento da empresa. Exigir comportamento diverso seria inverter o princípio da boa-fé objetiva previsto no art. 422 do Código Civil, que impõe às partes lealdade e confiança recíprocas.

Cumpre ainda destacar que, nos termos do art. 373, II, do CPC, competia à ré comprovar a ocorrência de erro material ou a inexistência de vínculo obrigacional decorrente da oferta, ônus do qual não se desincumbiu. A simples alegação de erro não é suficiente para afastar a eficácia da oferta que, reiterada por diferentes meios e acompanhada de protocolos internos, gerou legítima expectativa no consumidor.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RECUSA DA CONSTRUTORA EM FORMALIZAR O NEGÓCIO FIRMADO, SOB O ARGUMENTO DE VÍCIO MATERIAL DA OFERTA, CUJO ERRO GROSSEIRO NÃO VINCULA O FORNECEDOR, NOTADAMENTE PELA CARACTERIZAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DA ADQUIRENTE DA UNIDADE - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO DA CONSTRUTORA CORRÉ – APLICABILIDADE DAS NORMAS PROTETIVAS PREVISTAS NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – VINCULAÇÃO DA OFERTA CARACTERIZADA (ART. 30 DO CDC), IMPLICANDO NO CUMPRIMENTO FORÇADO DA OBRIGAÇÃO, CONFORME OPÇÃO DO CONSUMIDOR (ART. 35 DO CDC)– VÍNCULO OBRIGACIONAL, ADEMAIS, JÁ INSTRUMENTALIZADO NO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ERRO GROSSEIRO NÃO CARACTERIZADO, DIANTE DO PACTO FORMALIZADO – PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA QUE EXIGE, EM TODAS AS FASES DA CONTRATAÇÃO, ATÉ MESMO NA FASE PRÉ-CONTRATUAL, A CONDUTA LEAL DOS CONTRATANTES, OS QUAIS DEVEM OBSERVAR OS DEVERES DE CONDUTA ESPERADOS, MANTENDO A CONFIANÇA E AS LEGÍTIMAS EXPECTATIVAS DO NEGÓCIO JURÍDICO ENTABULADO - HIPÓTESE EM QUE O RÉU NÃO SE DESINCUMBIU DE DEMONSTRAR EVENTUAIS CIRCUNSTÂNCIAS EXTINTIVAS, MODIFICATIVAS OU IMPEDITIVAS DO DIREITO MATERIAL DA CONSUMIDORA (ART. 373, INCISO II, DO CPC CC ART. 6º, INCISO VIII, DO CDC)– LEGÍTIMA A EXIGÊNCIA DO CUMPRIMENTO FORÇADO DA OBRIGAÇÃO, NOS TERMOS DA OFERTA - DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE NÃO ATINGE OS DIREITOS DE PERSONALIDADE DO DEMANDANTE – SENTENÇA REFORMADA PARA PARCIAL PROCEDÊNCIA - RECURSO PROVIDO, EM PARTE. (TJ-SP - Apelação Cível: 1001613-84.2021.8.26.0363 Mogi-Mirim, Relator.: João Antunes, Data de Julgamento: 21/09/2023, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/09/2023)

Também o Código Civil, em seu art. 422, impõe às partes o dever de observar a boa-fé objetiva nas relações contratuais, de modo que a alteração unilateral e abrupta da proposta, às vésperas de seu vencimento, compromete a confiança legítima do consumidor e caracteriza conduta abusiva.

Nessa perspectiva:

PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. OFERTA. VINCULAÇÃO DO FORNECEDOR. CUMPRIMENTO FORÇADO. POSSIBILIDADE. CONFIANÇA LEGÍTIMA. REQUISITOS. CONFIGURAÇÃO. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. - O Código de Defesa do Consumidor dedicou uma seção própria alocada no contexto afeto às práticas comerciais para tratar da oferta, cabendo destacar que “toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado” (art . 30). O art. 31, de mencionado diploma, impõe alguns aspectos que devem ser respeitados quando da veiculação de uma oferta ou apresentação de um produto ou de um serviç0: correção, clareza, precisão, ostensividade e vernáculo em língua portuguesa a respeito das características, das qualidades, da quantidade, da composição, do preço, da garantia, dos prazos de validade e da origem, dentro outros pontos, relacionados com o que está sendo ofertado ou apresentado ao consumidor. - A recusa pelo fornecedor do produto ou do serviço no que se refere ao cumprimento da oferta (ou da apresentação/publicidade) permite ao consumidor, alternativamente e à sua livre escolha, exigir o cumprimento forçado da obrigação, aceitar outro produto ou outro serviço ou, ainda, rescindir o contrato (com direito à restituição de valor eventualmente antecipado devidamente corrigido), sem prejuízo de perdas e danos . - Analisando o caso concreto, nota-se que partiu da preposta da Caixa Econômica Federal – CEF o oferecimento, em 27/04/2021, de oferta para que a parte-autora quitasse o contrato de financiamento de veículo automotor não adimplido, oportunidade em que o banco declinou que a avença estaria quitada mediante o pagamento da importância de R$ 9.000,00 (sem qualquer condicionamento ou submissão a deliberação/análise de outro órgão ou setor). Houve uma proposta de acordo tratando especificamente da dívida de financiamento de carro, portanto, possuidora de informação clara, precisa e ostensiva, o que criou na parte-autora a justa expectativa de que a oferta seria honrada pelo fornecedor do serviço bancário (até mesmo porque oriunda deste), razão pela qual possível exigir-se o cumprimento forçado da obrigação nos moldes preconizados pelo art. 35, I, do Código de Defesa do Consumidor. - A confiança legítima é composta de três elementos ou graus: 1º) fundamento de confiança criado pelo Estado ou por ele aprovado, ou ainda por outra parte privada em relação bilateral; 2º) conduta digna de proteção de confiança da parte do destinatário; 3º) ponderação entre a necessidade de proteção da confiança que o destinatário depositou no Estado ou em terceiros e a necessidade das mudanças. No caso concreto, a CEF anunciava descontos de até 90% em dívidas, e efetivamente propôs R$ 9.000,00 para quitação de R$ 102.839,15, de modo a conformar a proteção da confiança legítima . - No que se refere à condenação ao pagamento de indenização a título de danos morais, devidamente configurada a ofensa aos direitos de personalidade da parte-autora que, a par de tentar solucionar a questão há anos, viu-se tendente a liquidar sua dívida (por meio de proposta de quitação que partiu do banco) e, sem maiores explicações (em verdadeira configuração de defeso “venire contra factum proprium”), passou a não mais poder adimplir com o valor ofertado. Por certo, a situação concreta em contexto em que caracterizado o não cumprimento de oferta pelo fornecedor tem o condão de configurar abalo psíquico e emocional que supera o mero aborrecimento e, nessa medida, merece ser reparado por meio da indenização ora em apreciação. Quantum fixado em 1º grau de jurisdição mantido. - Recurso desprovido. (TRF-3 - ApCiv: 50299045620214036100, Relator.: Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, Data de Julgamento: 23/05/2024, 2ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 27/05/2024)

Quanto ao pedido reconvencional de reintegração de posse e indenização pelo uso do imóvel, igualmente não merece prosperar. A procedência da ação principal, reconhecendo o direito do autor à quitação do bem pelo valor ofertado, afasta a tese de ocupação irregular ou inadimplência injustificada, tornando descabida a pretensão de reintegração ou de indenização.

A preliminar de coisa julgada também não se sustenta, porquanto, ainda que existam outras demandas entre as partes envolvendo o mesmo imóvel, os pedidos e causas de pedir são distintos, não se verificando a identidade tríplice exigida pelo art. 337, § 2º, do CPC.

No tocante à indenização por danos morais, entendo correta a fixação em R$ 10.000,00. A conduta da ré, ao frustrar expectativa legítima do consumidor quanto à quitação de seu imóvel e ao modificar unilateralmente os termos da proposta no último dia de seu prazo de validade, gerou evidente abalo que ultrapassa o mero dissabor. A reparação fixada observa os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como os parâmetros desta Câmara em casos análogos.

Por fim, cumpre salientar que a responsabilidade do fornecedor é objetiva, a teor do art. 14 do CDC, bastando a demonstração do ato ilícito, do dano e do nexo causal, todos presentes no caso concreto.

À luz do exposto, não se vislumbra motivo para reforma da sentença.

Isto posto e por tudo o que dos autos transparece, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, majorando a verba honorária fixada na sentença em face do Apelante, com base no artigo 85, § 11, do CPC, para o percentual 20% sobre o valor da condenação.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator