PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL - LOCAÇÃO COMERCIAL - AUSÊNCIA DE ALTERAÇÃO SUBSTANCIAL NAS BASES ECONÔMICAS DO CONTRATO - LAUDO TÉCNICO COM FRAGILIDADES METODOLÓGICAS - ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO COMPROVADA - PRINCÍPIO DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. A revisão judicial do valor locatício constitui medida excepcional, exigindo a demonstração efetiva de alteração substancial nas bases econômicas do contrato ou de onerosidade excessiva superveniente, nos termos dos artigos 317 e 478 do Código Civil.

2. O laudo técnico que apresenta fragilidades metodológicas, com elementos comparativos inadequados e ausência de imóveis verdadeiramente similares, não possui força probatória suficiente para embasar a pretendida revisão contratual.

3. A mera alegação de defasagem entre o valor contratual e o suposto valor de mercado, desacompanhada da demonstração de efetivo prejuízo ou onerosidade excessiva, não constitui fundamento suficiente para a modificação do valor locatício originalmente pactuado.

4. A aplicação do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) deve ser mantida quando não demonstradas circunstâncias extraordinárias e imprevisíveis que tenham alterado a base objetiva do negócio jurídico.

5. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n°. 8130708-86.2020.8.05.0001, em que é Apelante, VIBRA ENERGIA S/A., e Apelado, ARO - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, na forma do voto da Relatora. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por VIBRA ENERGIA S/A., inconformada com a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou improcedente a Ação Revisional de Aluguel ajuizada em face de ARO - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME.

A sentença de mérito, proferida em 15/01/2025, julgou improcedente o pedido autoral de revisão do valor locatício do imóvel situado na Rua Professor Pinto de Aguiar, nº 650, Patamares, Salvador/BA, mantendo integralmente o valor originalmente pactuado, condenando a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

Consta dos autos que a autora/apelante firmou contrato de locação comercial em 07/03/2005, com aluguel base de R$ 15.000,00 e reajuste anual pelo IGPM-DI, tendo o valor atingido R$ 34.759,80 mensais. Alegando onerosidade excessiva decorrente de fatos supervenientes e imprevisíveis, requereu a readequação do valor para R$ 14.000,00, com base em laudo técnico elaborado pela empresa Campus Valore.

O Magistrado singular fundamentou sua decisão no princípio da força obrigatória dos contratos, considerando que o laudo apresentado possuía fragilidades significativas, com elementos de comparação inadequados ante a ausência de imóveis similares. Destacou que o contrato foi livremente pactuado por empresa de grande porte, presumindo-se análise criteriosa quando de sua celebração, e que a mera alegação de defasagem, sem demonstração de efetivo prejuízo ou onerosidade excessiva, não constitui fundamento suficiente para a pretendida revisão.

Em sede de embargos de declaração, o juízo a quo manteve integralmente a sentença, não vislumbrando omissão, obscuridade, contradição ou erro material a ser corrigido, esclarecendo que, embora reconheça abstratamente a possibilidade excepcional de revisão, no caso concreto não foram demonstrados elementos suficientes para justificar a intervenção judicial.

Em suas razões recursais, a apelante alega, em síntese, que: (i) houve equívoco na análise da prova técnica, sustentando a validade e adequação do laudo pericial baseado na metodologia do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado; (ii) restou comprovada a onerosidade excessiva, demonstrada pela disparidade entre o valor contratual (R$ 34.759,80) e o valor de mercado apurado (R$ 14.000,00); (iii) a sentença aplicou o princípio pacta sunt servanda de forma excessivamente rígida, ignorando os contornos modernos do direito contratual brasileiro.

Por tais razões, requer a reforma da sentença para fixar o valor locatício mensal em R$ 14.000,00 ou, subsidiariamente, que o valor de mercado seja apurado em juízo.

Contrarrazões apresentadas pelo apelado, pugnando pela manutenção da sentença. Alega preliminarmente a perda superveniente do objeto processual em razão da rescisão contratual formalizada mediante distrato. No mérito, sustenta que: (i) a sentença analisou corretamente o laudo técnico, apontando suas fragilidades metodológicas; (ii) não houve comprovação da alegada onerosidade excessiva, sendo a ação meramente procrastinatória; (iii) o contrato foi livremente pactuado, devendo prevalecer o princípio da força obrigatória.

Foram distribuídos os autos a esta Relatoria.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

É o que importa relatar. Passo a decidir.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente) 

Desa. Marielza Brandão Franco 

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Recurso tempestivo e adequadamente preparado, conforme comprovante de preparo. 

Preenchidos os requisitos de admissibilidade previstos nos artigos 1.010 e seguintes do Código de Processo Civil, conheço do Recurso de Apelação e passo ao seu exame. 

Primeiramente, cumpre analisar a preliminar de perda superveniente do objeto processual suscitada pelo apelado, alegando a rescisão do contrato de locação mediante distrato. 

Compulsando os autos, verifico que não há nos autos comprovação inequívoca da formalização do distrato mencionado pelo apelado. A mera alegação, desacompanhada da devida comprovação documental, não tem o condão de caracterizar a perda do interesse processual. Ademais, ainda que houvesse tal comprovação, o pedido revisional formulado na inicial poderia ter reflexos sobre valores já pagos durante a vigência contratual. 

Afasto, portanto, a preliminar suscitada. 

No mérito, versa a presente demanda sobre ação revisional de aluguel, tendo o juízo a quo julgado improcedente o pedido, mantendo integralmente o valor locatício originalmente pactuado.

Insurge-se a apelante contra referida decisão, alegando equívoco na análise da prova técnica e comprovação da onerosidade excessiva que justificaria a revisão contratual.

Após detida análise dos autos e das razões recursais, verifico que a controvérsia central gravita em torno da validade do laudo técnico apresentado e da demonstração da alegada onerosidade excessiva, pontos que passo a examinar com a profundidade que a matéria requer.

A apelante sustenta que o laudo técnico elaborado pela empresa Campus Valore, subscrito pelo Engenheiro Civil Fabiano Vinicius Mining, possui presunção de legitimidade e veracidade, utilizando metodologia adequada conforme a ABNT NBR 14.653.

Entretanto, após minuciosa análise do referido laudo e das peculiaridades do caso concreto, entendo que o magistrado de primeiro grau procedeu corretamente ao apontar as fragilidades da prova técnica apresentada.

O imóvel objeto do contrato localiza-se em área estratégica e possui características específicas de um posto de combustíveis, circunstância que, efetivamente, dificulta sobremaneira a identificação de elementos comparativos verdadeiramente adequados. As particularidades do empreendimento - localização privilegiada, estrutura específica para comercialização de combustíveis e loja de conveniência - tornam problemática a aplicação do método comparativo direto com base em imóveis de características díspares.

Ademais, o próprio laudo admite limitações significativas, declarando expressamente que "não tendo sido realizados trabalhos de medições de campo para regularização de área e estudo de cadeia dominial" e que "o presente trabalho não possui finalidade de perícia judicial". Tais ressalvas enfraquecem substancialmente a força probante do documento.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a revisão do valor locatício exige prova robusta e inequívoca da alteração das bases econômicas do contrato, não sendo suficiente laudo com metodologia questionável ou elementos comparativos inadequados. Nesse sentido:

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Nº 1011465-14.2022.8.11 . 0041 APELANTE: ANTENOR SANTOS ALVES JUNIOR APELADOS: JOSÉ PÉRSIO ROSA DA SILVA e PRODELC INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A E M E N T A EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE VALOR DE ALUGUEL MENSAL – AUSENTE COMPROVAÇÃO DE DESARRAZOADO PREJUÍZO CONCRETO – PERÍODO PANDÊMICO POR SI SÓ NÃO JUSTIFICA A ALMEJADA REVISÃO – IGPM – ÍNDICE LEGALMENTE ADMITIDO E ORDINARIAMENTE UTILIZADO, REFLETE A MÉDIA DE AVALIAÇÃO DE MERCADO – PARÁGRAFO PRIMEIRO DA CLÁUSULA TERCEIRA DO CONTRATO AJUSTADO ENTRE AS PARTES – IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC INEXISTENTES – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. De acordo com o artigo 1 .022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis quando houver, na decisão judicial, omissão, obscuridade, contradição ou erro material, e, na ausência de qualquer dos vícios, revela-se nítida a intenção da parte embargante em rever o resultado do julgamento. Embargos de declaração rejeitados. (TJ-MT - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL: 10114651420228110041, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 02/05/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/05/2024).

A apelante sustenta que a evolução do valor locatício de R$ 15.000,00 (valor base em 2005) para R$ 34.759,80 (valor atual), representando aumento superior a 130%, configuraria onerosidade excessiva, especialmente considerando eventos supervenientes como a crise no setor petrolífero e a pandemia de COVID-19.

Contudo, tal argumentação não merece prosperar pelos seguintes fundamentos.

Primeiramente, o índice de reajuste (IGPM-DI) foi livremente pactuado pelas partes quando da celebração do contrato, tratando-se de índice legalmente admitido e amplamente utilizado em contratos locatícios. A aplicação de índice inflacionário ao longo de quase duas décadas é circunstância previsível e inerente à própria natureza do contrato de execução continuada.

Em segundo lugar, a apelante não comprovou efetivo prejuízo ou dificuldade insuperável para o adimplemento da obrigação. Pelo contrário, consta dos autos que a empresa mantém contrato de sublocação do mesmo imóvel com valor e índice de reajuste idênticos ao contrato principal, circunstância que enfraquece substancialmente a alegação de onerosidade excessiva.

Ademais, trata-se de empresa de grande porte do setor energético, com notória capacidade econômica e expertise no ramo, presumindo-se que realizou análise criteriosa das condições contratuais quando de sua celebração. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a revisão contratual por onerosidade excessiva não pode ser utilizada como instrumento de mera redução de custos operacionais:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL AJUIZADA PELA SOCIEDADE EMPRESÁRIA LOCATÁRIA, POSTULANDO A REDUÇÃO DO VALOR CONTRATADO ORIGINALMENTE, SEM QUALQUER MENÇÃO À OCORRÊNCIA DE ALTERAÇÃO DAS BASES ECONÔMICAS ORIGINÁRIAS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. INSURGÊNCIA DA LOCADORA. Ação revisional de aluguel de terreno urbano (situado em Itajaí - SC, com área de 5.694 metros quadrados, destinado à instalação de posto de abastecimento de veículos e loja de conveniência) intentada pela locatária, com o objetivo de adequar o valor contratado (R$ 12 .000,00 com correção anual pelo IGP-M) ao preço de mercado. Sentença de procedência, confirmada pelo Tribunal de origem, em que se reduziu o valor do aluguel para R$ 6.247,78 (seis mil, duzentos e quarenta e sete reais e setenta e oito centavos) a partir da propositura da demanda. 1 . Violação do artigo 535 do CPC não configurada. Acórdão estadual que enfrentou todos os aspectos essenciais à resolução da controvérsia, revelando-se desnecessário ao magistrado rebater cada um dos argumentos declinados pela parte. 2. Descabimento da ação revisional de aluguel prevista no artigo 19 da Lei 8 .245/91. A intervenção do Poder Judiciário na relação locatícia, à luz da teoria da imprevisão, exige a demonstração da alteração das bases econômicas iniciais do contrato, de modo a não se prestar ao mero propósito de redução do valor locativo, livremente ajustado ao tempo da celebração, solapando os alicerces do pactuado, pois significaria ingerência indevida na autonomia das partes que, ao considerarem as circunstâncias vigentes à época da realização do negócio - as quais permaneceram inalteradas -, elegeram o valor do aluguel e seu fator de atualização, notadamente quando a locatária, na inicial, não faz alusão a qualquer aumento excessivo e imprevisto do aluguel em virtude da correção monetária, aplicada conforme o indexador estabelecido no contrato, e não vislumbrada sua vulnerabilidade. Hipótese em que sobressai o propósito meramente econômico da locatária de obter a redução do valor locativo originariamente pactuado para R$ 3.000,00 (três mil reais), sem qualquer respaldo em imprevista mudança da base negocial, o que refoge da finalidade da ação de revisão do aluguel prevista no artigo 19 da Lei 8 .245/91, traduzindo evidente ausência de interesse processual da parte, na modalidade de inadequação da via eleita. Ainda que assim não fosse, é certo que o manejo de demanda judicial, buscando alterar elemento essencial do contrato, sem qualquer justificativa plausível (à luz da teoria da imprevisão), a não ser a vontade de reduzir os custos decorrentes do desenvolvimento de atividade comercial altamente rentável, constitui vedado comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium) por parte da locatária, revelando flagrante inobservância da cláusula geral da boa-fé objetiva. 3. Recurso especial da locadora provido, para julgar improcedente a pretensão deduzida na inicial, invertidos os ônus sucumbenciais. (STJ - REsp: 1300831 PR 2011/0307734-3, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 27/03/2014, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/04/2014).

Por fim, quanto à alegação de aplicação excessivamente rígida do princípio pacta sunt servanda, entendo que o magistrado de primeiro grau procedeu com a devida parcimônia e técnica jurídica.

É cediço que a força obrigatória dos contratos pode ser relativizada em situações excepcionais, especialmente quando presentes os requisitos da teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva previstos nos artigos 317 e 478 do Código Civil. Contudo, tal flexibilização exige demonstração inequívoca de alteração substancial e imprevisível nas bases econômicas do contrato, o que não ocorreu no caso em tela.

O contrato foi celebrado entre partes capazes, com objeto lícito e forma prescrita em lei, não havendo qualquer vício de consentimento. A estipulação do índice de reajuste (IGPM-DI) foi fruto de negociação entre as partes, não se podendo, posteriormente, alegar imprevisibilidade quanto às suas variações.

A intervenção judicial nos contratos deve ser excepcional, respeitando-se a autonomia da vontade das partes e a segurança jurídica das relações negociais. No caso concreto, não foram demonstrados elementos suficientes que justifiquem tal intervenção.

Ante o exposto, voto pelo conhecimento do recurso e seu DESPROVIMENTO, mantendo-se integralmente a sentença pelos seus próprios fundamentos.

Condeno a apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que majoro para 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, considerando o trabalho adicional em grau recursa.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora