PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

E M E N T A 

DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI (ITIV). BASE DE CÁLCULO. TEMA 1.113/STJ. VALOR DE REFERÊNCIA FIXADO UNILATERALMENTE PELO MUNICÍPIO. ILEGALIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.    Trata-se de Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido liminar em Mandado de Segurança. O Agravante busca o direito de recolher o ITIV com base no valor da transação (R$ 250.000,00), e não sobre o "Valor Venal Atualizado" arbitrado unilateralmente pelo Município de Salvador (R$ 531.155,38).

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em (i) aferir a legalidade da exigência do ITIV com base em valor de referência fixado pelo Município sem prévio processo administrativo; e (ii) analisar se a demora no registro do imóvel (falta de contemporaneidade) afasta a aplicação do Tema 1.113 do STJ.

III. Razões de decidir

3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113 (REsp 1.937.821/SP), estabeleceu que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade.

4. O Fisco só pode afastar essa presunção mediante regular instauração de processo administrativo (art. 148 do CTN), sendo-lhe vedado arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

5. No caso concreto, o Município exigiu o imposto sobre valor arbitrado (R$ 531.155,38) sem qualquer indício de instauração do devido processo administrativo para afastar o valor declarado (R$ 250.000,00).

6. O argumento da "falta de contemporaneidade" entre a compra e o registro, utilizado pelo juízo a quo, não se sustenta, pois o Agravante demonstrou que a demora decorreu de entraves judiciais (penhoras e indisponibilidades) alheios à sua vontade.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido.

Tese de julgamento: "[1. A base de cálculo do ITBI (ITIV), conforme tese firmada no Tema 1.113/STJ, é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que goza de presunção de veracidade, e não o valor de referência arbitrado unilateralmente pelo Fisco.] [2. A discordância do Fisco quanto ao valor declarado deve ser apurada mediante regular processo administrativo (art. 148 do CTN), não podendo a presunção de veracidade ser afastada de ofício.]"

Dispositivos relevantes citados: Código Tributário Nacional (CTN), art. 38 e art. 148.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113).

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do Agravo de Instrumento nº 8065239-57.2024.8.05.0000, em que figuram como agravante JOBSON DA SILVA PINTO e como agravado MUNICÍPIO DE SALVADOR.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 24 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Adoto o relatório constante na decisão acostada ao ID. 466847292, acrescentando tratar-se de Agravo de Instrumento (ID. 71853227) interposto por JOBSON DA SILVA PINTO em face da decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Fazenda Pública de Salvador, que julgou indeferida a medida liminar, e cujo dispositivo abaixo transcreve-se:

"Diante do exposto, INDEFIRO a tutela de urgência pretendida.

Notifique-se a autoridade impetrada do inteiro teor desta decisão e para que preste informações no prazo decendial.

Cientifique-se a Procuradoria Geral do Município de Salvador para, querendo, ingressar no feito no prazo de 15 (quinze) dias.

Após o exaurimento dos prazos para prestação de informações e intervenção no feito, disponibilizem-se os autos digitais à vista do Ministério Público para emissão de parecer no prazo legal, vindo-me conclusos empós.

Cumpra-se. Intimem-se.

Atribuo a esta força de mandado e ofício."

Em suas razões de insurgência (ID. 71853227), o Agravante sustenta, em síntese, que a decisão merece reforma. Argumenta que o valor da transação imobiliária, celebrado em 2020, foi de R$ 250.000,00, mas o Município Agravado, em ato arbitrário, fixou a base de cálculo do ITIV em R$ 531.155,38.

Defende a ilegalidade do arbitramento unilateral realizado pelo Fisco, apontando violação direta ao art. 38 do CTN e, sobretudo, ao entendimento vinculante firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.113 (REsp 1.937.821/SP).

Segundo o precedente, o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que só pode ser afastada mediante regular processo administrativo.

Pontua, ainda, o equívoco da decisão agravada ao fundamentar a negativa da liminar na ausência de contemporaneidade entre a transação e o registro. Esclarece que a demora para lavrar a escritura pública decorreu de circunstâncias alheias à sua vontade, notadamente sucessivas ordens de penhora e indisponibilidade que recaíam sobre o imóvel, em razão de débitos da construtora/incorporadora.

Por fim, demonstra o periculum in mora (perigo da demora) e o fumus boni iuris (fumaça do bom direito). O perigo se configura no impedimento de registrar o imóvel e exercer plenamente seu direito de propriedade, e o bom direito se funda na flagrante ilegalidade da cobrança nos moldes realizados.

O preparo foi devidamente recolhido, conforme guias anexas aos IDs 71853251 e 71853252. 

Na decisão de ID 75063122, o pedido de efeito suspensivo ativo (tutela de urgência) foi indeferido pelo Relator Substituto, sob o fundamento de ser recomendável ouvir previamente o Município/agravado, a fim de que se esclarecesse se o valor venal utilizado decorreu de prévio procedimento administrativo ou de critérios unilaterais.

Devidamente intimado, o Agravado (Município de Salvador) quedou-se inerte, deixando transcorrer in albis o prazo legal para manifestação, conforme certidão de ID 78772564.

Instada a se manifestar, a Douta Procuradoria de Justiça emitiu o parecer de ID 86916949, opinando pelo CONHECIMENTO e PROVIMENTO do Agravo de Instrumento.

Elaborado o voto, devolvo os autos à Secretaria da Câmara nos termos do art. 931 do CPC.

Salvador, data registrada em sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

O recurso preenche os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, notadamente a adequação, tempestividade (conforme razões de ID 71853227) e o recolhimento do preparo (IDs 71853251 e 71853252), razão pela qual dele conheço.

Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória que, nos autos do Mandado de Segurança nº 8141031-14.2024.8.05.0001, indeferiu o pleito liminar. O Agravante busca o reconhecimento do direito de recolher o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos (ITIV) com base no valor efetivo da transação, qual seja, R$ 250.000,00, afastando o valor de R$ 531.155,38, arbitrado unilateralmente pelo Município de Salvador.

A questão meritória deste recurso cinge-se à análise da legalidade da base de cálculo do ITIV exigida pelo Fisco Municipal.

A matéria em debate foi objeto de análise e pacificação pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, culminando no Tema nº 1.113 (REsp 1.937.821/SP). O precedente vinculante, cuja observância é obrigatória, fixou três teses fundamentais sobre a base de cálculo do ITBI (ITIV):

"a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente."

A análise dos autos revela que o Agravante comprovou ter adquirido o imóvel, em 2020, pelo valor de R$ 250.000,00, conforme contrato de compra e venda anexado (ID 71853257, pág. 32). O Município de Salvador, por sua vez, desconsiderou tal declaração e exigiu o tributo com base no "Valor Venal Atualizado" de R$ 531.155,38, como demonstra o Documento de Arrecadação Municipal - DAM (ID 466656052).

A conduta do Fisco Municipal viola frontalmente as teses "b" e "c" do Tema 1.113/STJ.

Ao estabelecer um "valor venal de referência" (ou "Valor Venal Atualizado") como base de cálculo padrão, o Município realiza exatamente o que a tese "c" veda: o arbitramento prévio e unilateral.

Ademais, ao ignorar o valor da transação (R$ 250.000,00), o Fisco inverte a ordem processual determinada pela tese "b". O valor declarado pelo contribuinte possui presunção de boa-fé e veracidade. Caberia ao Município, caso discordasse fundamentalmente desse valor, instaurar o devido processo administrativo, nos moldes do art. 148 do CTN, para desconstituir tal presunção, assegurando ao contribuinte o contraditório e a ampla defesa.

Como bem observado pela Douta Procuradoria de Justiça, em seu parecer (ID 86916949):

"Contudo, não há nos autos qualquer indício da instauração de procedimento administrativo que tenha precedido tal majoração, tampouco foi apresentada decisão fundamentada da Administração Fiscal que afastasse a presunção de boa-fé do contribuinte.

Importa registrar que, mesmo após intimado, o Município quedou-se inerte tanto nos autos de 1º grau, quando neste in folio, não apresentando qualquer documentação que demonstrasse o cumprimento dos requisitos mínimos para desconstituir a declaração do contribuinte..."

Resta, portanto, analisar o fundamento central utilizado pelo juízo a quo para indeferir a liminar: a suposta "falta de contemporaneidade" entre a transação (ocorrida em 2020) e a tentativa de registro (em 2024), o que, segundo o magistrado, afastaria a presunção de que o preço pago corresponde ao valor de mercado atual.

Este fundamento não deve prosperar.

Primeiramente, o precedente vinculante do STJ (Tema 1.113) não estabelece qualquer exceção temporal à regra da presunção de veracidade do valor declarado.

Em segundo lugar, o Agravante justificou de forma robusta a razão da demora. A certidão de matrícula do imóvel (ID 71853257, págs. 42-48) demonstra que o bem esteve gravado com inúmeras ordens de indisponibilidade e penhora (a exemplo das averbações Av-8, Av-9, Av-10, Av-12, Av-19, Av-30, Av-34, etc.), decorrentes de débitos da construtora/vendedora. Tais entraves, de fato, impediam a lavratura da escritura e o registro, sendo circunstâncias alheias à vontade do comprador.

Como novamente bem salientou o Ministério Público:

"Vale ressaltar, por fim, que a demora no registro decorreu de ordens judiciais de penhora e indisponibilidade anteriormente incidentes sobre o imóvel, circunstâncias alheias à vontade do adquirente, de modo que não se pode imputar a ele a responsabilidade pelo decurso do tempo entre a celebração do contrato e a formalização da escritura, tampouco se pode utilizá-la como justificativa para a elevação unilateral da base de cálculo do imposto."

Portanto, o fumus boni iuris (probabilidade do direito) resta cabalmente demonstrado pela flagrante dissonância entre o ato da autoridade coatora e o precedente obrigatório do STJ.

O periculum in mora (perigo de dano) é igualmente evidente, pois a manutenção da exigência tributária em valor manifestamente superior impede o Agravante de registrar seu imóvel, obstaculizando o exercício pleno do seu direito de propriedade.

Desta forma, a decisão agravada merece reforma.

Ex positis, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, para reformar a decisão interlocutória de ID 466847292 e, por conseguinte, DEFERIR A MEDIDA LIMINAR pleiteada no Mandado de Segurança de origem (nº 8141031-14.2024.8.05.0001).

Determino que a autoridade coatora (ou quem lhe faça as vezes) emita a guia de recolhimento do ITIV utilizando como base de cálculo o valor da transação declarado pelo contribuinte, qual seja, R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), referente ao imóvel de inscrição municipal nº 642.935-1. Fica ressalvado o direito do Fisco Municipal de, posteriormente, se assim entender, instaurar o regular procedimento administrativo de arbitramento (art. 148 do CTN), caso discorde do valor declarado.

É o voto.

Salvador, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora