PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
6ª Turma Recursal dos Juizados Especiais
Processo nº 8009434-15.2020.8.05.0274
Classe - Assunto: RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) - [ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis]
RECORRENTE: GEDSON JOSE DOS SANTOS JESUS
RECORRIDO: MUNICIPIO DE VITORIA DA CONQUISTA
Vistos, etc.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
De logo, defiro a gratuidade de justiça à parte recorrente, vez que presentes os requisitos permissivos, na forma do art. 98 do CPC, como garantia constitucional do acesso à justiça.
A controvérsia recursal cinge-se à definição da base de cálculo do ITBI na hipótese de aquisição de imóvel “na planta”, notadamente se deve incidir apenas sobre a fração ideal do terreno ou sobre o valor total da operação, incluindo a construção.
A sentença recorrida não merece reparos.
Isso porque, conforme entendimento recente e específico do Superior Tribunal de Justiça, firmado em julgamento envolvendo situação análoga, nas hipóteses de incorporação imobiliária, o fato gerador do ITBI deve considerar o negócio jurídico em sua integralidade, sendo a base de cálculo o valor total da transação, que engloba tanto a fração ideal do terreno quanto a obrigação de fazer consistente na construção do imóvel.
Com efeito, a aquisição de imóvel “na planta” não configura mera compra de terreno seguida de contratação autônoma de construção, mas sim um negócio jurídico uno, no qual a obrigação de edificar constitui elemento essencial e indissociável da avença, refletindo diretamente na formação do preço ajustado entre as partes.
Nessa linha, a circunstância de o contrato discriminar os valores do terreno e da construção não tem o condão de fragmentar a natureza jurídica do negócio, tratando-se de divisão com finalidade meramente administrativa ou financeira, sem repercussão na definição da base de cálculo do tributo.
De igual modo, não prospera a alegação de que o ITBI estaria incidindo sobre fato futuro e incerto. O tributo recai sobre o valor do direito transmitido no momento da celebração do negócio, o qual já incorpora, economicamente, a obrigação de entrega da unidade imobiliária concluída, sendo irrelevante eventual risco inerente à execução contratual.
Nesse sentido:
“TRIBUTÁRIO. ITBI. INCORPORAÇÃO DIRETA. "VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA" . FATO GERADOR. ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL VINCULADA À OBRIGAÇÃO DE FAZER. BASE DE CÁLCULO. VALOR TOTAL DO NEGÓCIO JURÍDICO . 1. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 2 . A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.Precedentes. 3. Para a hipótese de incorporação imobiliária, o signo presuntivo de riqueza tributado pelo ITBI é a avença efetivamente celebrada pelas partes, ou seja, o negócio jurídico da venda de fração ideal de imóvel vinculada à obrigação de fazer (construção/edificação/benfeitoria) assumida pelo alienante e estabelecida como elemento essencial da transação, que se responsabiliza pela entrega do bem com as obras concluídas . 4. A base de cálculo a ser observada para a fixação do ITBI nessas operações de "venda de imóveis na planta" é o valor total da transação promovida entre as partes, que engloba remuneração pela fração ideal do bem imóvel transmitido e pela obrigação de fazer erigida como elemento essencial da transação e considerada na fixação do preço da operação. 5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
(STJ - AREsp: 2508461 RS 2023/0424995-3, Relator.: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 04/06/2024, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/06/2024) grifos nossos
Outrossim, inaplicáveis ao caso as Súmulas 110 e 470 do STF, porquanto tais enunciados tratam de hipóteses em que a construção é realizada pelo próprio adquirente após a aquisição do terreno, situação distinta da presente, em que a edificação integra o objeto do contrato firmado com a incorporadora.
Por fim, eventual previsão constante de legislação municipal deve ser interpretada em consonância com a orientação firmada pelos tribunais superiores, não podendo conduzir a conclusão diversa da adotada na sentença.
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, para manter integralmente a sentença pelos seus próprios fundamentos.
Por fim, condeno a parte recorrente nas custas processuais eventualmente remanescentes e honorários advocatícios, estes em 20% do valor da causa. Advirta-se que, em virtude do deferimento da justiça gratuita, resta suspenso tal pagamento, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.
É como voto.
SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 23 de abril de 2026.
Luciana Carinhanha Setúbal
3ª Julgadora da 6ª Turma Recursal
Relatora