PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Conselho da Magistratura 

DIREITO REGISTRAL. RECURSO DE APELAÇÃO. PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. AVERBAÇÃO DE GEORREFERENCIAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. MEMORIAL DESCRITIVO QUE APONTA CONFRONTANTES DIVERSOS DOS INDICADOS NA MATRÍCULA E DIVERGÊNCIA EM RELAÇÃO A MARCOS GEOGRÁFICOS RELEVANTES. NÃO CORRESPONDÊNCIA ENTRE O IMÓVEL MATRICULADO E O GEORREFERENCIADO. DUPLICIDADE DE MATRÍCULAS. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA UNICIDADE MATRICIAL. NECESSIDADE DE SANEAMENTO. TÍTULOS REFERENCIADOS NAS MATRÍCULAS. ANÁLISE NO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE SANEAMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação que objetiva a reforma de sentença que julgou improcedente procedimento de dúvida inversa, mantendo a negativa de averbação da certificação de georreferenciamento na matrícula de imóvel, e determinou a adoção de procedimento para sanear duplicidade de matrículas para o mesmo imóvel.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Determinar a possibilidade de averbação do georreferenciamento apresentado pela parte interessada, quando há diferenças entre os confrontantes e marcos geográficos apontados no memorial descritivo da certificação e aqueles constantes da matrícula do imóvel.

3. Determinar a existência de duplicidade de matrículas para o mesmo imóvel e a necessidade de adoção de procedimento de saneamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Diante da manifesta divergência entre os confrontantes do imóvel listado na matrícula, entre os quais se encontra relevante marco geográfico, e no memorial descritivo, não se pode afirmar, com um mínimo de segurança, que o imóvel descrito na matrícula corresponderia ao objeto da certificação que se pretende averbar, não bastando, para tanto, a mera alegação de que ambos possuem o mesmo número de cadastramento no INCRA.

5. Ambas as matrículas referenciadas nos autos apontam sua origem a mesma transcrição, descrevem propriedade rural de mesmo nome, mesmos confrontantes e proprietários originários, divergindo apenas na área do imóvel e quanto à cadeia dominial que sucedeu às respectivas aberturas, evidenciando flagrante violação ao princípio da unicidade matricial.

6. A unicidade matricial deve ser preservada por meio do procedimento de saneamento da duplicidade de matrículas, na forma do art. 858 do Provimento Conjunto CGJ/CCI n. 15/2023, no bojo do qual os títulos que as ensejaram deverão ser analisados pelo Oficial Registrador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Apelação conhecida e improvida.

Teses de julgamento: “Não é possível averbar certificação de georreferenciamento que apresenta divergência relevante entre os confrontantes e os marcos geográficos apontados na matrícula do imóvel e no memorial descritivo da certificação”.

“A duplicidade de matrículas constitui flagrante violação ao princípio da unicidade matricial, que impõe o saneamento pelo Oficial Registrador, conforme procedimento previsto para tanto no Código de Normas”.

Dispositivos relevantes citados: arts. 176, 213 e 228 da Lei nº 6.015/73; arts. 807 e 858 do Provimento Conjunto CGJ/CCI n. 15/2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação n. 8000076-85.2022.8.05.0070, em que figuram como apelante Nova Califórnia S/A e como apelado o Registro de Imóveis e Hipotecas, Títulos e Documentos da Comarca de Cotegipe.

Acordam os Desembargadores integrantes do Conselho da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER do recurso de apelação e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do condutor.

Sala de Sessões,______de___________________de 2026.

Presidente

Desª. Pilar Celia Tobio de Claro

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 CONSELHO DA MAGISTRATURA

Recurso conhecido e não provido, por unanimidade.

Salvador, 18 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Conselho da Magistratura 

Cuida-se de recurso de apelação interposto por Nova Califórnia S/A contra sentença prolatada pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos Às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Cotegipe, pela qual julgou improcedente a dúvida inversa n. 8000076-85.2022.8.05.0070, suscitada pela ora apelante.

O presente procedimento tem como objeto a Nota Devolutiva subscrita pela então Oficiala Substituta do Registro de Imóveis da Comarca de Cotegipe, Sra. Ana Nicassya Araújo Rodrigues, que negou a averbação de certificação de georreferenciamento junto à Matrícula n. 3.197, fls. 220, Livro 2-N do Registro Geral, ao fundamento de que esta teria sido “aberta de maneira irregular pelo oficial da época, ante ao fato que a Oficial Zilaita Teixeira da Silva, já havia o feito sob o nº. 1.736 na data de 26/05/1992, e que a cadeia sucessória desta não coincide com a desta última, portanto, está última será objeto de procedimento para seu cancelamento junto ao Juiz Corregedor Permanente de Cotegipe – Bahia” (sic. – id. 89712216).

Na peça inicial (id. 89712213), a requerente, ora apelante, alegou que a negativa de averbação não se justifica, tendo em vista que: (i) adquiriu o imóvel, referido na Matrícula n. 3.197, em 17/09/1976; (ii) objetiva, com a certificação, regularizar a área da propriedade, retificando seus limites; (iii) a certificação se esteou em diversos laudos técnicos, contou com a concordância dos confrontantes e de autoridades públicas competentes, inclusive a Prefeitura Municipal de Cotegipe; (iv) a Matrícula n. 1.736 “em nada se confunde com a Matrícula n° 3.197, ao passo que possuem cadeias sucessórias completamente distintas”; (v) “conquanto o registrador tenha mencionado, no bojo da Nota Devolutiva, a submissão de tal procedimento ao Juízo Corregedor, certo é que não o fez”. Pretende, com isso, ver determinada a averbação da certificação na matrícula do imóvel.

Na sentença ora recorrida (id, 89715501), prolatada após o processamento na origem, o juízo a quo fundamentou, em síntese, que: (i) a exigência temporal para suscitação de dúvida pode ser excepcionalmente relativizada, diante de questões de ordem pública que transcendem o interesse particular, e da necessidade de assegurar a segurança jurídica e a regularidade do sistema registral; (ii) ambas as matrículas (n. 1.736 e n. 3.197) têm como origem a mesma Transcrição n. 4.491, com os mesmos confrontantes, o que viola o princípio da unicidade matricial e configura irregularidade grave a demandar saneamento urgente; (iii) a Matrícula n. 1.736 apresenta área 5 vezes maior que a Matrícula n. 3.197, sem qualquer justificativa documental; (iv) há evidente conflito na cadeia dominial, uma vez que Gustavo Colaço Dias figura como tendo alienado o mesmo imóvel em 2 momentos distintos, para a Nova Califórnia S.A. por incorporação em 23/09/1975 (Matrícula nº 3.197), e para Ruy José de Almeida e Raimundo José de Almeida em 30/09/1991 (Matrícula nº 1.736), o que aponta para a nulidade em um dos negócios jurídicos ou falha grave no sistema registral; (v) a certificação de georreferenciamento que se visa averbar apresenta confrontantes completamente distintos daqueles constantes em ambas as matrículas, o que, por si só, já justificaria a recusa do registro pretendido; (vi) há relevante incompatibilidade geográfica entre o imóvel descrito nas matrículas, que possui a Linha Telegráfica – importante marco da região – como confrontante Nascente/Leste, e o imóvel objeto do georreferenciamento, que está demasiadamente distante da referida linha; (vii) na Transcrição original há a informação de que a área foi desmembrada da Fazenda “Água Piranga”, que fica próxima ao povoado de Jupaguá, muito distante do local onde se situa o imóvel objeto do georreferenciamento; (viii) o georreferenciamento está significativamente mais próximo do Riacho do Maracapu – marco geográfico municipal relevante –, e mais distante da linha telegráfica e Água Piranga; (ix) a área desapropriada pelo INCRA para implantação do Assentamento São Francisco de Assis (Reforma do Frade), com 1.600,0 hectares, conforme averbado na Matrícula nº 1.736, também está situada em local distinto daquele onde se pretende registrar o georreferenciamento.

Com isso, além de julgar improcedente a dúvida, mantendo a recusa do Oficial em averbar a certificação junto à Matrícula n. 3.197, determinou ao Oficial Registrador que observasse as etapas procedimentais do art. 967-A do Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 03/2020 (revogado pelo Provimento Conjunto CGJ/CCI n. 15/2023, atual Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e Registrais do Estado da Bahia), bem como que apenas encaminhasse o procedimento à Corregedoria Permanente se demonstrasse o cumprimento integral das etapas dispostas no referido normativo e a impossibilidade de resolução na esfera extrajudicial.

Em suas razões de apelação (id. 89715503), a requerente sustentou que: (i) houve cerceamento do seu direito de defesa, pois requereu a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis e ao Cartório de Notas, ambos de Cotegipe/BA, a fim de que apresentassem a certidão de inteiro teor do registro nº 4.487, mencionado no R.01 da matrícula nº 3.197, bem como as escrituras públicas lavradas em 3/4/1974, mencionada na matrícula nº 1.736, e em 4/4/1974, mencionada na matrícula nº 3.197, mas seu requerimento não foi apreciado; (ii) do “registro de nº 4.487, mencionado no R.01 da matrícula nº 3.197”, “consta a informação de que a Ata de Incorporação teria sido nele averbada, em 21/9/1976”, mas o Cartório não teria aberto a matrícula própria para o imóvel, de modo que “a análise antecipada do registro poderia esclarecer pontos e, inclusive, acarretar interpretação diversa”; (iii) o mesmo se aplica à análise das escrituras de compra e venda do imóvel mencionadas em ambas as matrículas, visto que na sentença o magistrado considerou que seria juridicamente impossível que o mesmo imóvel tenha sido vendido duas vezes para pessoas diferentes; (iv) as matrículas tidas como duplicadas descrevem imóveis completamente distintos, seja em área, seja em cadeia dominial, seja até mesmo no próprio objeto da venda (posse e propriedade), de modo que a duplicidade não existe; (v) a matrícula nº 1.736, aberta em 26/5/92, descreve imóvel com área de 1.600ha, mas aponta como origem a transcrição nº 4.491, que descreve imóvel com área muito inferior, evidenciando a “primeira irregularidade da matrícula apontada pelo Cartório como correta”; (vi) já a matrícula nº 3.197, aberta em 29/9/2008, descreve área de 300ha, com a inclusão de mais CR$ 80,00 (oitenta cruzeiros) de terras da Fazenda Água Piranga, exatamente como na transcrição nº 4.491, evidenciando a correspondência desta com aquela; (vii) os imóveis ostentam códigos de cadastros diversos no INCRA, sendo pertinente a ressalva de que só há um cadastro por imóvel, demonstrando que não contemplam a mesma área; (viii) embora a sentença afirme que o imóvel objeto do georreferenciamento não é o descrito na matrícula n. 3.197, todos os documentos que constam da certificação demonstram o seu cadastramento no INCRA sob o mesmo número que consta da matrícula, no mesmo sentido em que “comprovam, ainda, a declaração de reconhecimento de limite (id. 182968112 – pág. 4), o requerimento para registro no CRI (id. 182968112, pág. 8), o certificado de cadastro de imóvel rural – CCIR (id. 182968112, pág. 12), o certificado de inscrição no cadastro estadual florestal de imóveis rurais – CEFIR (id. 182968112, pág. 14), o memorial descritivo (id. 182968112, pág. 20), o mapa planimétrico (id. 182968112, pág. 22), entre outros igualmente juntados na ação”; (ix) a ação de desapropriação envolveu especificamente o imóvel de matrícula nº 1.736, que não se confunde com o de matrícula nº 3.197, razão pela qial foi ajuizada pelo INCRA em face de Ruy José de Almeida e Raimundo José de Almeida.

Com isso, requereu a anulação da sentença por cerceamento de defesa, determinando a remessa dos autos à origem para a produção das provas solicitadas; e, “no mérito”, requereu o provimento do recurso para julgar procedente a dúvida, “reconhecendo-se como válida e regular a matrícula nº 3.197 e, por consequência, determinada a imediata averbação da certificação do georreferenciamento”.

A Delegatária Interventora do Cartório do Registro de Imóveis e Hipotecas de Cotegipe foi intimada para apresentar contrarrazões, mas deixou de fazê-lo (id. 89715508; 89715511).

Após remessa dos autos a esta segunda instância, e distribuição por prevenção de relatoria à Corregedora das Comarcas do Interior, no âmbito do Conselho da Magistratura, a d. Procuradoria de Justiça foi instada a se manifestar, tendo apresentado seu parecer (id. 94813733), pelo desprovimento do recurso. Argumenta, para tanto, que: (i) o procedimento de dúvida registral se decide com base nos documentos pré-constituídos constantes do fólio real e dos títulos apresentados ao registro, não cuidando de ação cognitiva ampla, mas de controle da recusa do Oficial, não havendo que se falar em cerceamento de defesa; (ii) o encadeamento cronológico explicitado na sentença demonstra que já havia base probatória para se concluir pela existência de graves inconsistências no registro e pela inviabilidade de, no momento, averbar o georreferenciamento; (iii) “o procedimento de retificação administrativa tem por finalidade corrigir pequenas inconformidades existentes no registro público, não podendo ser utilizado quando a alteração pretendida implicar expressiva ampliação da área do imóvel, como ocorre no caso em apreço”, e conforme entende a jurisprudência do Conselho da Magistratura; (iv) o efeito prático da averbação pretendida “é típico de retificação/ampliação de área e de consolidação dominial em contexto de forte insegurança registral”, buscando, “na realidade, legitimar situação dominial e objetiva controvertida, com reflexos claros sobre a extensão e a própria individualização do imóvel”; (v) o fato de o INCRA ter cadastros distintos para os imóveis vinculados às matrículas nº 1.736 e nº 3.197 não elide, por si só, a duplicidade no registro imobiliário, apenas indica que o cadastro rural foi alimentado com informações distintas, o que apenas reforça a necessidade de harmonização entre o cadastro e o registro.

Salvador, na data da assinatura digital.

Desª. Pilar Celia Tobio de Claro

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Conselho da Magistratura 

O recurso preenche os requisitos de admissibilidade, devendo ser conhecido.

O presente procedimento administrativo de dúvida inversa trata da pretensão da pessoa jurídica requerente, ora apelante, de ver averbada certificação de georreferenciamento referente à Matrícula n. 3.197, fls. 220, Livro 2-N do Registro Geral do Registro de Imóveis de Cotegipe/BA, que implicaria a retificação da área registrada.

Como se extrai do relatório lançado nos autos, o juízo a quo julgou improcedente a dúvida inversa, confirmando a negativa de averbação da certificação, por dois motivos, assim brevemente sintetizados:

a) “A análise estudiosa e detida do caso, considerando elementos históricos e geográficos, como a localização da linha telegráfica e a proximidade com a Fazenda Água Piranga, corrobora a conclusão de que o imóvel objeto do georreferenciamento não corresponde ao imóvel descrito na Matrícula nº 3.197” (id. 89715501); e

b) “Ademais, a existência de duplicidade de matrículas referentes ao mesmo imóvel [quais sejam, as matrículas n. 1.736 e 3.197] constitui grave irregularidade que demanda providências saneadoras por parte do Oficial Registrador, conforme expressamente previsto no art. 967-A do Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 03/2020, que disciplina o Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registro do Estado da Bahia” (id. 89715501) – revogado pelo Provimento Conjunto CGJ/CCI n. 15/2023, mas cuja normativa restou mantida no respectivo art. 858.

Concluiu intimando expressamente o Oficial Registrador para que adote o referido procedimento de saneamento de duplicidade de matrículas, na forma do mencionado dispositivo do Código de Normas e Procedimentos deste Estado (CNP-BA).

Diante disso, vê-se que a sentença possui duas premissas fundantes, mostrando-se didática a sua análise em separado.

Primeira premissa: a impossibilidade de averbação da certificação de georreferenciamento na Matrícula n. 3.197, porque o imóvel objeto do georreferenciamento não corresponderia ao imóvel descrito na Matrícula nº 3.197.

Contra este fundamento, as razões recursais se limitaram a afirmar que todos os documentos que constam da certificação demonstram o seu cadastramento no INCRA sob o mesmo número que consta da Matrícula n. 3.197, no mesmo sentido em que “comprovam, ainda, a declaração de reconhecimento de limite (id. 182968112 – pág. 4), o requerimento para registro no CRI (id. 182968112, pág. 8), o certificado de cadastro de imóvel rural – CCIR (id. 182968112, pág. 12), o certificado de inscrição no cadastro estadual florestal de imóveis rurais – CEFIR (id. 182968112, pág. 14), o memorial descritivo (id. 182968112, pág. 20), o mapa planimétrico (id. 182968112, pág. 22), entre outros igualmente juntados na ação”.

Ocorre que a coincidência entre os números de cadastros no INCRA não tem o condão de afastar os fortes indicativos, listados pelo magistrado de primeiro grau para concluir que a área referida na matrícula n. 3.197 não corresponderia à do imóvel georreferenciado.

Nesse sentido, a matrícula n. 3.197 (id. 89715487) aponta os seguintes limites do imóvel: “Nascente com a linha telegráfica; Norte com Lourenço José Vilaça e outro; Poente com Ailton José Romeiro; Sul com Benjamin Tavares da Rocha e Benedito Felix da Silva”. Não há indicativos, na matrícula, de alterações subsequentes na descrição tabular, quanto à confrontação apontada.

Por outro lado, o memorial descritivo que acompanha o requerimento de averbação (id. 89712215) refere como confrontes do imóvel: “Fazenda Estrala do Oeste e Paraíso”, de propriedade de Amado Moreira da Cunha; “Fazenda Vale Verde”, de propriedade do Espólio de Carlos Moreira Barbosa; e “Estrada Municipal – Prefeitura Municipal de Cotegipe”. Veja-se:

Além de não haver qualquer coincidência entre os confrontantes dos imóveis na forma em que descritos, o juízo a quo, em sua sentença, apontou relevante incompatibilidade geográfica entre eles, usando como base marcos municipais referidos como relevantes, em fundamentos que não foram minimante refutados no recurso da parte interessada, ora recorrente. Eis o excerto pertinente da sentença recorrida (id. 89715501):

5. Incompatibilidade geográfica

A análise contextual do caso, reforça ainda a incompatibilidade entre o imóvel objeto do georreferenciamento e aquele descrito nas matrículas.

À luz de elementos históricos e geográficos, cito pelos menos 2 (dois) cruciais nessa análise, quais sejam:

a) Linha telegráfica: ora mencionada como confrontante leste tanto na Transcrição original quanto nas 2 (duas) matrículas (1736 e 3197); e

b) Fazenda Água Piranga: constante da Transcrição original, de que a área foi desmembrada: Fazenda Ipiranga", tendo como características uma área de 300 hectares, além de Cr$ 80,00 de terras na Fazenda em comum na mesma "Fazenda Água Piranga".

c) Riacho do Maracapu: O riacho do Maracapu serve como um marco geográfico relevante, delimitando os municípios de Wanderley (à direita) e Cotegipe/BA (à esquerda).

Acerca da linha (item a), esta é de referência pública e notória na região, utilizada há mais de 100 anos, entre os séculos XIX e XX, como linha demarcatória, passando dentro do município de Campo Largo (1924), hoje Cotegipe/BA (1925), que se inicia em ANGICAL/BA E SE ESTENDE ATÉ O POVOADO DE TAGUÁ (Campo Largo/Cotegipe/BA).

Ainda, com base no princípio da verdade real, consultei o Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF) e verifiquei que o imóvel objeto do georreferenciamento está DEMASIADAMENTE DISTANTE DA LINHA TELEGRÁFICA, o que torna IMPOSSÍVEL QUE SEJA O MESMO IMÓVEL DESCRITO NAS MATRÍCULAS, que tem a linha telegráfica como confrontante Nascente/Leste.

Nesse sentido, passo ilustrar, com base no SIGEF[3] e “google maps”, em cor laranja fica o imóvel objeto do georreferenciamento:

[…]

Outro elemento relevante é a informação, contida na Transcrição original, de que a área foi desmembrada da Fazenda "Água Piranga".

Conforme mapa (IBGE[4]), Água Piranga fica próxima ao povoado de Jupaguá, logo, DE IGUAL MODO, MUITO DISTANTE DO LOCAL ONDE SE SITUA O IMÓVEL OBJETO DO GEORREFERENCIAMENTO.

[…]

Por último, dando zoom na imagem obtida pelo SIGEF, percebo que o o georreferenciamento está significativamente mais próximo desse riacho e mais distante da linha telegráfica e Água Piranga.

[…]

Ademais, a área desapropriada pelo INCRA para implantação do Assentamento São Francisco de Assis (Reforma do Frade), com 1.600,0 hectares, conforme averbado na Matrícula nº 1.736, também está situada em local distinto daquele onde se pretende registrar o georreferenciamento.

Diante de tais informações, não se pode afirmar, com um mínimo de segurança, que o imóvel descrito na matrícula n. 3.197 corresponde ao imóvel objeto do memorial descritivo elaborado pela recorrente, não bastando, para tanto, a mera alegação recursal de que ambos possuem o mesmo número de cadastramento no INCRA.

Sobre o tema, o art. 807 do CNP-BA prevê, em seu caput e parágrafo único, que “a apresentação da declaração do requerente no sentido de que respeitou os limites e as confrontações não isenta o Oficial de Registro de verificar se os limites e confrontações constantes de planta e memorial descritivo apresentados fazem correspondência com a descrição e a localização do imóvel indicadas na matrícula, mediante análise comparativa”, sendo que “a existência de indícios de exclusão ou inclusão de área não regularizada poderá servir como fundamento para recusa da averbação, conforme convencimento do Oficial de Registro”.

Nesse particular, caso se verifique que o equívoco se encontraria na descrição tabular, a averbação do georreferenciamento não dispensaria a adoção prévia de procedimento de retificação da matrícula, previsto no art. 213 da Lei nº 6.015/73, garantido-se, dessa forma, maior segurança ao ato registral.

Diante disso, não há como se deferir a averbação da certificação pretendida nestes autos, na forma em que requerida.

Segunda premissa: a existência de duplicidade de matrículas referentes ao mesmo imóvel, quais sejam, as matrículas n. 1.736 e 3.197, com a necessidade de adoção do procedimento de saneamento descrito no art. 858 do Provimento Conjunto CGJ/CCI n. 15/2023, que disciplina o Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e Registrais do Estado da Bahia (CNP-BA).

Para além de se pontuar a impossibilidade de averbação da certificação de georreferenciamento, nos termos em que apresentada, a sentença identificou, como já havia sido feito na nota devolutiva do Oficial Registrador, a duplicidade entre as matrículas n. 1.736 e 3.197, que necessita saneamento.

Contra o referido fundamento, a parte requerente, ora apelante, argumentou, em síntese: (i) o cerceamento do seu direito de defesa, por não ter sido apreciado seu requerimento de apresentação de certidão do inteiro teor do registro nº 4.487, mencionado no R.01 da matrícula nº 3.197, e as escrituras públicas lavradas em 3/4/1974, mencionada na matrícula nº 1.736, e em 4/4/1974, mencionada na matrícula nº 3.197, que esclareceriam pontos e poderiam acarretar interpretação diversa; e (ii) que as matrículas descrevem imóveis completamente distintos, seja em área, seja em cadeia dominial, seja até mesmo no próprio objeto da venda (posse e propriedade), de modo que a duplicidade não existe, e possuem códigos de cadastros diversos no INCRA.

Contudo, embora as matrículas apresentem graves incongruências, os pontos coincidentes sobressaem para evidenciar que visam tratar do mesmo imóvel.

Com efeito, ambas as matrículas n. 1.736 e 3.197 (id. 89715487 – págs. 1 a 6), apontam sua origem na Transcrição n. 4.491 (id. 89715487 – pág. 7) e descrevem propriedade rural denominada de “Fazenda Ipiranga”, com os mesmos confrontantes (Linha telegráfica; Lourenço José Vilaça e outro; Ailon – ou Atlon ou Ailton – José Romeiro; Beijamin – ou Benjamin – Tavares da Rocha e Benedito Felix da Silva) e o mesmo proprietário apontados na referida Transcrição (Gustavo Colaço Dias, como tendo adquirido a propriedade de Francisco Mariani Wanderley, que, por sua vez, houve o imóvel por herança de seu falecido pai, João Maurício Mariani Wanderley – o Barão de Cotegipe).

As matrículas divergem, contudo, principalmente quanto à:

a) Área do imóvel:

- a matrícula n. 1.736 descreveu o imóvel tão somente com uma área de 1.600ha, sem indicar qualquer justificativa para a alteração da descrição contida na Transcrição n. 4.491 (id. 89715487 – págs. 1/2);

- a matrícula n. 3.197 descreveu o imóvel exatamente como constava da Transcrição n. 4.491, qual seja, “com uma área de 300,0 ha (Trezentos hectares), e no mesmo negócio inclui-se mais Cr$ 80,00 (Oitenta Cruzeiro) de terras na Fazenda em comum, na mesma Fazenda Água Piranga, sendo declarada no Incra exercício de 1973, com uma área de Trezentos hectares; Área Explorável 300,0 hectares, módulos 70,0, Nº de Módulos 4,29; Fração Mínima 35,0 hectares” (id. 89715487 – pág. 3/6).

b) Cadeia dominial:

- a matrícula n. 1.736, aberta em 26/05/1992, refere no “R-01-M-1.735” que Gustavo Colaço Dias, representado por procuradores, teria vendido o imóvel a Ruy José de Almeida e Raimundo José de Almeida, por escritura pública de compra e venda lavrada em 30/09/1991, registrada em 26/05/1992. Em seguida, no “AV-02-M-1.736”, datada de 01/06/1998, foi averbado, para conhecimento de terceiros, mandado extraído de ação de desapropriação de n. 97/8704-5, “que o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (lNCRA), move contra Ruy José de Almeida e Raimundo José de Almeida, que tramita nesta Vara Federal, referente ao Imóvel denominado Fazenda Ipiranga, com 1.600,0 há, situada no município de Cotegipe- Bahia. Registrada neste Cartório de Imóveis sob n°. R01-M-1.736 em 26/05/1.992, no livro n°. 02-F”, expedido em “14 de outubro de 1997, assinado pelo Dr. Wilson Alves de Souza, Juiz Federal Titular da Sétima Vara” (id. 89715487 – págs. 1/2).

- a matrícula n. 3.197, aberta apenas em 29/09/2008, refere no “R-01-M-3.197” que para ela foi transferida a “Ata de Incorporação” “averbada anteriormente sob Nº Av-4.491, do Livro 03-E, de Transcrição, em 21 de Setembro de 1976”, “que se acha averbado a margem do referido Registro Nº 4.487, Fls. 035, datada de 06/08/1975” pela qual “Gustavo Colaço Dias transfere o imóvel denominado Fazenda Ipiranga, através de incorporação á Nova Califórnia S/A, realizada em 23/09/1975” (id. 89715487 – pág. 3/6).

Tais divergências de área e cadeia dominial, contudo, não afastam a duplicidade constatada, cujo saneamento se impõe.

Em violação ao sistema instituído pela Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), em especial ao seu art. 228, a Transcrição n. 4.491 foi mantida mesmo após a abertura da primeira matrícula, de n. 1.736, em 26/05/1992, e também depois da abertura da segunda matrícula, de n. 3.197, em 29/09/2008.

Não obstante, consta expressamente da Transcrição n. 4.491 que ela foi encerrada em 21/09/2020, “em razão da abertura da matrícula nº. 1.736, na data de 26//05/1992” (id. 89715487 – pág. 7).

Os elementos acima descritos, portanto, corroboram a flagrante violação ao princípio da unicidade matricial, segundo o qual cada imóvel deve corresponder a uma única matrícula, e cada matrícula deve descrever apenas um imóvel, que se extrai do art. 176 da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).

Tal violação impõe pronto saneamento, nos termos do procedimento disposto no art. 858 do CNP-BA:

SEÇÃO V - DO SANEAMENTO DE DUPLICIDADE DE MATRÍCULAS

Art. 858. Em havendo matrículas repetidas, que tratem do mesmo imóvel, o Oficial de Registro deverá proceder ao saneamento dos respectivos registros, de ofício e sem cobrança de taxas e emolumentos, do seguinte modo:

[…]

II - no caso de ?matrículas duplicadas com diversidade de cadeia dominial?, ou seja, aquelas cuja cadeia de titularidades e o proprietário atual não sejam coincidentes, deverá:

a) averbar a informação da existência de duplicidade de matrículas em todas as matrículas duplicadas, fazendo-se remissões recíprocas;

b) notificar, quando possível, os proprietários registrais, procedendo na forma dos §§ 1º e 2º;

c) não sendo possível a notificação dos proprietários registrais ou não havendo resolução extrajudicial por composição amigável destes, expedirá ofício ao Juiz competente requisitando o bloqueio de matrícula e eventual cancelamento de registro eivado de nulidade, devendo o protocolo ficar sobrestado até a decisão judicial.

§ 1º Sendo possível a notificação de que trata o inc. II, alínea b, o Oficial de Registro explicará aos interessados as consequências jurídicas da existência de duplicidade, podendo promover a mediação ou conciliação entre as partes, esclarecendo a possibilidade de ser lavrada escritura pública de renúncia de propriedade do proprietário registral da matrícula ou das matrículas duplicadas que pretende-se seja encerrada, com a participação e anuência expressa dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula duplicada que permanecerá vigente, caso em que o Oficial de Registro procederá na forma do § 2º.

§ 2º Havendo acordo entre as partes, será averbada a renúncia de propriedade na matrícula cujo proprietário registral optou por renunciar ao seu direito real, independentemente da ordem de registro das matrículas duplicadas, fazendo-se remissões a eventuais outras matrículas que também serão encerradas por renúncia da propriedade, bem como à matrícula que permanecerá vigente. Na matrícula vigente, será averbada a informação das renúncias ocorridas nos outros registros e, após o saneamento da matrícula, esta será encerrada e será promovida a abertura de nova matrícula.

§ 3º No caso dos parágrafos anteriores, as renúncias de propriedade, averbações de encerramento e aberturas de matrícula serão realizadas mediante apresentação do título competente.

§4º O mesmo procedimento será adotado para o caso de transcrições duplicadas

Não obstante a requerente, ora recorrente, alegue que a matrícula n. 1.736 se referiria a posse, e não a propriedade do imóvel, fato é que a unicidade matricial deve ser preservada, por meio do procedimento de saneamento da duplicidade de matrículas, no bojo do qual os títulos que as ensejaram deverão ser analisados.

Nesse particular, não se ignora que a requerente, ora recorrente, alega a necessidade de se analisar previamente “o inteiro teor do registro de nº 4.487, mencionado no R.01 da matrícula nº 3.197, em que consta a informação de que a Ata de Incorporação [pela qual Gustavo Colaço Dias transferiu o imóvel à Nova Califórnia S/A] teria sido nele averbada, em 21/9/1976” (id. 89715503). Veja-se (id. 89715487):

Contudo, a análise do referido “Registro n. 4.487”, bem como das escrituras públicas de compra e venda datadas de 03/04/1975 e 04/04/1975, mencionadas, respectivamente, nas Matrículas n. 3.197 e 1.736, deverá ocorrer no procedimento de saneamento das matrículas reputadas, a priori, como dúplices, à luz do art. 858 do CNP-BA.

Com efeito, o magistrado de primeiro grau não exerceu qualquer juízo de valor sobre as matrículas reputadas como dúplices, ou sobre os títulos que as ensejaram, delegando tal análise ao Oficial Registrador, no procedimento de saneamento.

Não há que se falar, portanto, em anulação da sentença por cerceamento do direito de defesa da recorrente, por não se ter determinado a apresentação nos autos dos documentos referenciados pela parte interessada, ora recorrente, em seu recurso.

Assim sendo, não se vislumbra fundamento jurídico para a reforma da sentença recorrida.

Ante o exposto, o voto é no sentido de CONHECER da apelação e NEGAR-LHE PROVIMENTO.

Sala de Sessões, _____de________________de 2026.

Desª. Pilar Celia Tobio de Claro

Relatora