PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Órgão Especial 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DECISÃO QUE NEGA SEGUIMENTO. APLICAÇÃO DE PRECEDENTES QUALIFICADOS (TEMAS 970, 971 E 996 DO STJ). DISTINGUISHING NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou seguimento a recurso especial, com fundamento no art. 1.030, I, “b”, do CPC, por estar o acórdão recorrido em conformidade com os Temas 970, 971 e 996 do STJ .

As agravantes sustentam a inaplicabilidade dos precedentes, sob o argumento de que o contrato previa cláusula penal específica em favor do adquirente, o que afastaria a inversão da cláusula e a fixação de lucros cessantes em percentual diverso.

Alegam, ainda, indevida aplicação do Tema 996 quanto à correção monetária e à indenização, por se tratar de contrato já rescindido.

Ausência de contrarrazões.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se é possível afastar a incidência dos Temas 970 e 971 do STJ diante da existência de cláusula penal contratual expressa; (ii) saber se é cabível a condenação em lucros cessantes em substituição à cláusula penal, sem configurar bis in idem; (iii) saber se o Tema 996 do STJ é aplicável a contrato posteriormente rescindido, especialmente quanto à indenização e ao índice de correção monetária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O agravo interno possui cognição restrita à verificação da correção da decisão que inadmitiu o recurso especial, não se prestando à rediscussão do mérito recursal.

Nos termos do art. 1.030, I, “b”, do CPC, é legítima a negativa de seguimento quando o acórdão recorrido está em conformidade com entendimento firmado em recursos repetitivos.

O Tema 970 do STJ estabelece que a cláusula penal moratória, em regra, não pode ser cumulada com lucros cessantes, por possuírem a mesma finalidade indenizatória.

O Tema 971 dispõe que, em contratos de adesão, a cláusula penal prevista apenas em desfavor do adquirente pode ser invertida para fins de indenização pelo inadimplemento do vendedor.

Quanto ao Tema 996, o STJ firmou entendimento de que o atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente, consistente na privação do uso do bem, ensejando indenização equivalente ao valor locatício.

Não demonstrada distinção fático-jurídica relevante (distinguishing), impõe-se a manutenção da decisão que aplicou os precedentes qualificados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido, com manutenção integral da decisão monocrática que negou seguimento ao recurso especial.

Jurisprudência relevante citada

STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970).
STJ, REsp 1.614.721/DF (Tema 971).
STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo Interno na Apelação nº 0577404-96.2016.8.05.0001, em que figuram como agravantes TP 1000 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A e como agravados WALTER DE BRITO MACIEL e VALQUIRIA BARROS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes do Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO, nos termos do voto do Relator.

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 ÓRGÃO ESPECIAL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 18 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Órgão Especial 

Trata-se de Agravo Interno interposto por TP 1000 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A (ID 99928030) contra a decisão monocrática (ID 98107658) que negou seguimento ao Recurso Especial, com fundamento no art. 1.030, inciso I, alínea b, do CPC, por entender que o acórdão recorrido se encontrava em conformidade com os entendimentos firmados pelo Superior Tribunal de Justiça nos Temas 970, 971 e 996, sob a sistemática dos Recursos Repetitivos.

As agravantes sustentam que os precedentes não se aplicam ao caso concreto porque o contrato já contemplava penalidade expressamente pactuada em favor dos compradores em caso de atraso na entrega, consistente em 0,5% sobre o saldo credor.

Argumentam que a inversão da cláusula penal prevista no Tema 971 pressupõe o silêncio contratual quanto ao inadimplemento do vendedor.

Alegam que, quando o contrato já prevê expressamente a penalidade devida pela construtora, não há falar em inversão nem em condenação em lucros cessantes em percentual distinto do contratado, sob pena de violação à autonomia da vontade, ao princípio do pacta sunt servanda e à força obrigatória do contrato.

Apontam que o próprio acórdão recorrido admitiu que o Tema 996 seria aplicável a fattispecie diversa da debatida nos autos, mas extrapolou o alcance do precedente ao extrair dele uma ratio decidendi amplamente aplicável ao caso de rescisão.

Defendem que a substituição do índice de correção monetária contratual extrapola os limites do Tema 996, pois a tese repetitiva refere-se à cessação do indexador setorial sobre saldo devedor existente em contrato ainda em execução, hipótese ausente nos autos diante da resolução contratual com devolução de valores.

Ao final, pleiteiam o provimento do presente agravo interno para que seja reformada a decisão agravada e determinado o regular processamento do Recurso Especial.

A parte agravada não apresentou contrarrazões, conforme certidão ID 102307732.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC/2015, restituo os autos à Secretaria, com relatório, uma vez que não houve retratação por parte desta Relatoria, salientando que o presente recurso NÃO é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do Código de Processo Civil e art. 187, §2º, do RITJBA (Alterado conforme a Emenda Regimental N. 10, de 13 de novembro de 2024).

Inclua-se o feito na pauta de julgamento.

 Salvador/BA, 6 de abril de 2026.

 2ª Vice Presidência Órgão Especial 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Órgão Especial 

Ab initio, convém salientar que o presente Agravo Interno deve se restringir a averiguar a existência de similitude fático-jurídica entre a matéria versada nos autos e os paradigmas aplicados na decisão monocrática agravada, sendo incabível a utilização desta via recursal para rediscutir o mérito do Recurso Especial inadmitido ou para suscitar questões que extrapolam o objeto da decisão impugnada.

A decisão agravada (ID 98107658) negou seguimento ao Recurso Especial com fundamento no art. 1.030, inciso I, alínea b, do CPC, por entender que o acórdão recorrido estava em conformidade com os Temas 970, 971 e 996 do Superior Tribunal de Justiça.

O exame deste Agravo Interno circunscreve-se, portanto, à verificação da plausibilidade das alegações de distinguishing formuladas pelas agravantes em relação a cada um desses precedentes qualificados.

As agravantes sustentam que os Temas 970 e 971 do STJ não se aplicariam ao caso concreto porque, a seu ver, o contrato contemplaria penalidade expressa aplicável à construtora (Cláusula 5.3, no percentual de 0,5% sobre o saldo credor), hipótese que diferenciaria os autos dos paradigmas, contudo, o argumento não prospera.

O Superior Tribunal de Justiça, no REsp n° 1635428/SC (Tema 970), submetido a sistemática dos precedentes qualificados, entendeu pela impossibilidade de cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes. Neste sentido:

TEMA 970:

A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

Lado outro, a Corte Cidadã, no REsp n° 1614721/DF (Tema 971), submetido a sistemática dos recursos repetitivos, estabeleceu que a cláusula penal prevista em desfavor apenas do adquirente deverá ser aplicada em face da construtura/incorporadora para fixação da indenização pelo seu inadimplemento. Neste sentido:

TEMA 971:

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

O exame do acórdão recorrido (ID 89033957) e do acórdão proferido nos Embargos de Declaração (ID 90892874) revela que a Primeira Câmara Cível não deixou de apreciar a questão da cláusula penal contratual. Ao contrário: a matéria foi expressamente examinada, tendo o Colegiado reconhecido a existência da penalidade prevista contratualmente e concluído, motivadamente, pela prevalência dos lucros cessantes como forma de reparação mais adequada e abrangente.

Neste sentido, a decisão recorrida aponta que:

No que concerne ao pleito referente ao Tema 970, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n.° 1635428/SC e REsp n.° 1498484/DF, submetidos à sistemática dos Recursos Repetitivos, disposto no art. 1.036 do Código de Processo Civil, fixou a seguinte teste:

TEMA 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

Outrossim, quanto a discussão acerca do Tema 971, observa-se que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n.° 1.614.721/DF e REsp n.° 1.631.485/DF, submetidos à sistemática dos Recursos Repetitivos, disposta no art. 1.036 do Código de Processo Civil, fixou a seguinte tese:

TEMA 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

O aresto recorrido, se posicionou da seguinte forma (ID 89033957):

[…] No que tange à inversão da cláusula penal, o Tema 971 do STJ é peremptório...

O contrato em análise prevê diversas cláusulas penais em favor das vendedoras para o caso de inadimplemento dos adquirentes (Cláusulas 4.1, 4.3.1, 4.3.3 e 4.5). A aplicação inversa de tais penalidades visa restabelecer o equilíbrio contratual e a equidade na relação consumerista, dada a manifesta desídia das apeladas que sequer iniciaram a construção do empreendimento.

Entretanto, é fundamental observar a diretriz estabelecida pelo Tema 970 do STJ, que veda a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes...

Diante disso, e considerando que os lucros cessantes são devidos a partir do atraso na entrega do imóvel, a inversão da cláusula penal apenas será cabível se a sua natureza for distinta da indenização pela privação do uso do bem ou se não houver lucros cessantes fixados autonomamente.

No caso dos autos, os apelantes pleiteiam a aplicação inversa das cláusulas contratuais que preveem penalidades em caso de seu inadimplemento, e os lucros cessantes. Uma vez reconhecido o direito aos lucros cessantes, a cumulação com a inversão da cláusula penal, caso esta possua a mesma finalidade indenizatória pela mora, implicaria bis in idem.

Assim, a condenação deve se pautar na reparação mais abrangente ou na que melhor se adequar à recomposição do dano, evitando a duplicidade. Considerando a natureza do imóvel (comercial) e a privação de uso por mais de treze anos, os lucros cessantes se mostram a forma mais adequada de compensação dos danos materiais decorrentes da não fruição do bem.

Portanto, impõe-se a condenação das apeladas ao pagamento de lucros cessantes. O percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel é o patamar razoável e amplamente aceito na jurisprudência para compensar a privação do uso , desde a data final para entrega do imóvel (30/10/2015, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias, ou seja, 29/04/2016) até a data da prolação da sentença (03 de outubro de 2024 - ID 83847519), que ratificou a rescisão contratual, devendo os valores serem liquidados na correlata fase processual.

Em sede de Embargos de Declaração, consignou o seguinte (ID 93007997):

[…] Ademais, o embargante aponta omissão do acórdão quanto à aplicação da cláusula penal de 0,3% ao mês, prevista no contrato, que deveria substituir a condenação em lucros cessantes, invocando o Tema 970 do STJ.

Em sua análise, é preciso reconhecer, em parte, a existência de omissão no acórdão, uma vez que a, ao se debruçar sobre a cláusula penal constante no contrato, não houve menção expressa ao valor nele constante, para fins de se estabelecer o cotejo analítico com a condenação imposta.

De plano, impende destacar que tal vício não se presta a reformar a decisão, pois o resultado do julgamento não seria alterado.

É cediço que o Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, não pode ser cumulada com lucros cessantes.

Ocorre que a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça têm excepcionado tal regra, permitindo a cumulação ou a prevalência dos lucros cessantes em detrimento da cláusula penal, em casos nos quais a multa contratual é fixada em valor muito inferior ao que seria obtido com o aluguel do imóvel, a fim de evitar o enriquecimento ilícito da construtora, ratio aplicada no acórdão embargado.

[…] No caso vertente, o percentual da cláusula penal, de 0,3% sobre o saldo devedor, é nitidamente inferior ao valor médio dos locativos, estimados entre 0,5% e 1% do valor do bem. Diante disso, a condenação em lucros cessantes se mostra como a medida mais adequada para a reparação integral dos danos, não se sustentando a pretensão da embargante de substituição da indenização.

[…] O embargante requer que o termo final da mora seja fixado na data do ajuizamento da ação (21/11/2016), sob a alegação de que a parte autora manifestou o desejo de rescindir o contrato. Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolida no sentido de que a indenização por lucros cessantes incide até a data da prolação da sentença que decreta a rescisão contratual.

A pretensão de limitar a indenização à data do ajuizamento da ação não encontra amparo na jurisprudência do STJ, que entende que a rescisão do vínculo contratual se efetiva com a sentença. Portanto, não há omissão ou erro de premissa no acórdão neste ponto.

Assim, forçoso reconhecer que o acórdão combatido está em conformidade com entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça exarado no regime de julgamento dos Recursos Repetitivos (Temas 970 e 971).

Verificada, portanto, a plena conformidade do acórdão recorrido com os Temas 970 e 971 do STJ, não há distinguishing apto a afastar a incidência do art. 1.030, inciso I, alínea b, do CPC.

As agravantes argumentam, ainda, que o Tema 996 do STJ pressupõe contrato em vigor e disponibilização futura da posse ao adquirente, logo, como nos autos houve rescisão contratual consumada com restituição integral dos valores pagos, a hipótese fática seria distinta, inviabilizando a subsunção ao precedente.

A tese firmada no Tema 996 (REsp nº 1.729.593/SP) estabelece que o descumprimento do prazo de entrega do imóvel gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício mensal, calculado com base no valor locatício de imóvel assemelhado. Confira-se:

TEMA 996:

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

Conforme se extrai do acórdão recorrido, a ratio decidendi desse precedente aplica-se plenamente ao intervalo compreendido entre o término do prazo de tolerância e a data da sentença que decretou a rescisão contratual, período durante o qual o contrato ainda estava em vigor e a mora das promitentes vendedoras já se havia configurado de forma absoluta. Assim, o direito à indenização pelos lucros cessantes relativos a esse período não é eliminado pela posterior resolução contratual, uma vez que a rescisão opera seus efeitos sobre as obrigações contratuais em aberto, mas não apaga a mora pretérita nem o dano dela decorrente.

Não há, portanto, extrapolação dos limites do Tema 996, mas sim aplicação de sua ratio decidendi à situação fática dos autos, que guarda a necessária similitude com o paradigma no que concerne ao período de mora anterior à rescisão, conforme se extrai da decisão recorrida:

Insta destacar que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n°. 1729593/SP (Tema 996), analisou a questão “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.; 1.4) o descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”, submetido à sistemática dos Recursos Repetitivos, disposta no art. 1.036 do Código de Processo Civil, fixou a seguinte teste:

TEMA 996: 

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

O acórdão recorrido, manifestou-se nos seguintes termos (ID 89033957):

[…] A sentença, contudo, divergiu do entendimento desta Corte e do STJ ao julgar improcedentes os pedidos de lucros cessantes e inversão da cláusula penal, sob o argumento de incompatibilidade com o pleito de rescisão contratual.

Em casos de atraso na entrega de imóvel, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que os lucros cessantes são presumidos. A privação do uso do bem, seja para moradia ou para auferir renda, gera um prejuízo que dispensa prova específica, sendo indenizável. O imóvel, no caso em tela, é comercial, o que reforça a expectativa de obtenção de renda. Nesse sentido, o Tema 996 do STJ, embora aplicável à fattispecie diversa daquela debatida nos autos, estabelece uma ratio decidendi amplamente aplicável ao caso concreto sub oculi...

[…] A jurisprudência do STJ é clara ao reconhecer que, mesmo em caso de resolução contratual, o promitente comprador faz jus à indenização pelos lucros cessantes advindos da impossibilidade de fruição do imóvel durante o período de mora e, no  meu sentir, a opção pela rescisão do contrato não afasta o direito à reparação dos prejuízos sofridos durante o período em que o promitente vendedor se manteve inadimplente. 

Com efeito, a indenização por lucros cessantes recompõe o que o comprador "razoavelmente deixou de lucrar" (art. 402 do Código Civil), sem configurar enriquecimento sem causa, pois se refere ao período anterior à rescisão, quando o contrato ainda estava em vigor e a mora já se verificava. 

Em sede de Embargos de Declaração, consignou o seguinte (ID 93007997):

[…] O embargante alega que o acórdão foi omisso ao substituir o índice de correção monetária originalmente pactuado (INCC) pelo IPCA. No entanto, o acórdão embargado é claro e expresso ao fixar o INPC como índice de correção monetária. O trecho da decisão ID. 89033957, que os embargantes alegam ser omisso, na verdade, demonstra que o índice adotado é o INPC.

Além disso, a substituição do INCC por um índice geral de inflação, como o INPC ou IPCA, após o período de construção e a caracterização da mora da construtora é prática consolidada na jurisprudência, a fim de evitar o benefício da parte inadimplente.

A alegação de omissão, neste ponto, revela-se em um erro de premissa da parte embargante, uma vez que o índice de correção monetária foi devidamente fixado no acórdão.

Destarte, impõe-se reconhecer que o acórdão recorrido encontra-se em harmonia com a orientação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, firmada sob o rito dos Recursos Repetitivos (Tema 996).

Constatada a plena conformidade do acórdão recorrido com os entendimentos firmados pelo Superior Tribunal de Justiça nos Temas 970, 971 e 996, sob a sistemática dos Recursos Repetitivos, e não demonstrada a existência de distinguishing válido apto a afastar a incidência dos referidos precedentes qualificados, impõe-se a manutenção da decisão monocrática agravada (ID 98107658) em sua integralidade.

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao agravo interno interposto.

É o voto.

 Salvador/BA, 6 de abril de 2026.

 2ª Vice Presidência Órgão Especial 

Relator