PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DOS RÉUS. DESPROVIMENTO.

I. Caso em exame

 Recurso de Apelação interposto pelos Réus em face de sentença que julgou procedente a ação de imissão na posse, confirmando a tutela de urgência para desocupação do imóvel arrematado pelo Autor em leilão extrajudicial promovido pelo credor fiduciário, bem como condenou os Réus ao pagamento de taxa de ocupação de 1% (um por cento) sobre o valor do contrato/arrematação.

 II. Questão em discussão

 Discute-se: (i) a necessidade de atribuição de efeito suspensivo ao apelo; (ii) a existência de prejudicialidade externa em razão de Ação Anulatória ajuizada pelos devedores fiduciantes em face da instituição financeira; (iii) a higidez do título de propriedade do arrematante; e (iv) o percentual aplicável à taxa de ocupação pela fruição indevida do bem.

 III. Razões de decidir

A atribuição de efeito suspensivo à apelação não se justifica quando a sentença confirma a tutela provisória concedida, nos termos do art. 1.012, § 1º, V, do Código de Processo Civil, mormente quando não demonstrada a probabilidade de provimento do recurso ou risco de dano grave ou de difícil reparação.

A propositura de Ação Anulatória de leilão extrajudicial contra a instituição financeira não induz prejudicialidade externa capaz de suspender a Ação de Imissão na Posse movida pelo arrematante de boa-fé, portador de título de domínio regularmente registrado, ressalvado o direito dos devedores de buscarem perdas e danos em face do credor fiduciário, caso comprovada eventual irregularidade no procedimento expropriatório.

Comprovada a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a subsequente alienação ao Autor, mediante registro na matrícula do imóvel, assiste ao adquirente o direito à imissão na posse, nos termos do art. 30 da Lei nº 9.514/1997 e art. 1.228 do Código Civil.

É devida a taxa de ocupação pelo período em que os antigos devedores permaneceram indevidamente no imóvel após a consolidação da propriedade e arrematação, cujo percentual de 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel encontra expressa previsão no art. 37-A da Lei nº 9.514/1997, não havendo que se falar em redução para 0,5%, sob pena de violação à literalidade da norma especial.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento: "1. A existência de ação anulatória de leilão extrajudicial não impede a imissão na posse do arrematante, terceiro de boa-fé, munido de título de propriedade registrado. 2. A taxa de ocupação devida pelo devedor fiduciante que permanece no imóvel após a consolidação da propriedade e alienação deve observar o percentual de 1% (um por cento) previsto no art. 37-A da Lei nº 9.514/1997."

Dispositivos relevantes citados: CF/88, art. 5º, XXII e XXXV; CPC/2015, art. 1.012, § 1º, V; CC/2002, art. 1.228; Lei nº 9.514/1997, arts. 30 e 37-A.

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0504217-80.2014.8.05.0080, em que figuram como Apelante DENISE ISABEL DE OLIVEIRA LACERDA e Apelado RAIMUNDO SIMÕES LACERDA.  

ACORDAM os integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto do relator. 

Salvador, data registrada pelo sistema.  

PRESIDENTE 

        JOSEVANDO SOUZA ANDRADE 

         Relator 

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por SUELY SENA FREITAS e JOSÉ LEDO DE OLIVEIRA FREITAS, irresignados com a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 4ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos autos da Ação de Imissão na Posse tombada sob o nº 8185026-77.2024.8.05.0001, ajuizada por EDUARDO LANIEL SILVA FERREIRA.

Na exordial (ID. 82692071), o Autor narrou ter adquirido, em 16 de julho de 2024, mediante leilão extrajudicial promovido pelo Banco Santander, o imóvel situado na Rua Barão do Triunfo, nº 185, apto. 203, Edifício Residencial Jardim Primavera, Federação, Salvador/BA, matrícula nº 31.905 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Salvador. Relatou que, após a arrematação e o devido registro da propriedade (ID 82692084), tentou obter a posse do bem de forma amigável, enviando notificações extrajudiciais aos ocupantes, ora Réus, sem obter êxito. Requereu, liminarmente, a imissão na posse e, no mérito, a confirmação da tutela, bem como a condenação dos Réus ao pagamento de taxa de ocupação de 1% sobre o valor do imóvel, desde a data do leilão até a efetiva desocupação.

O Juízo a quo deferiu a tutela de urgência (ID 82692087), determinando a desocupação do imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias. Citados (IDs 82692091 e 82692092), os Réus não compareceram à audiência de conciliação (ID 82692105) e deixaram transcorrer in albis o prazo para apresentação de contestação, operando-se a revelia.

Sobreveio a sentença (ID 82692106), na qual o Magistrado de primeiro grau julgou procedentes os pedidos autorais. A decisão fundamentou-se na comprovação da propriedade pelo Autor, através da ata de arrematação e do registro imobiliário, e na previsão do art. 30 da Lei nº 9.514/97. 

Rejeitou a tese de prejudicialidade externa em relação à suposta ação anulatória movida pelos Réus contra o banco credor, citando jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça. Ao final, confirmou a tutela antecipada, determinou a imissão definitiva na posse e condenou os Réus ao pagamento de indenização pela ocupação indevida no percentual de 1% do valor do contrato ao mês, além das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformados, os Réus interpuseram Apelação (ID 82692109). Preliminarmente, requereram a concessão da gratuidade de justiça e arguiram a nulidade da sentença por suposta inobservância do art. 1.023, § 2º, do CPC (embora não tenham oposto embargos de declaração na origem). 

Pleitearam a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e a suspensão do feito até o julgamento final da Ação Anulatória nº 8055968-21.2024.8.05.0001, em trâmite perante a 14ª Vara de Relações de Consumo, alegando nulidades no procedimento de consolidação da propriedade pelo banco. 

Insurgiram-se contra o percentual da taxa de ocupação, pugnando pela sua redução para 0,5% do valor da arrematação, sob alegação de que o percentual de 1% seria abusivo e causaria enriquecimento ilícito, além de inaplicabilidade do art. 37-A da Lei 9.514/97 por não se tratar de imóvel do programa "Minha Casa, Minha Vida".

Em contrarrazões (ID 82692115), o Apelado suscitou preliminares de inexistência do recurso por irregularidade de representação (procuração sem assinatura) e deserção por falta de preparo. No mérito, defendeu a manutenção da sentença, argumentando a inexistência de prejudicialidade externa, a legitimidade do seu direito de propriedade como terceiro de boa-fé e a legalidade da taxa de ocupação de 1%, expressamente prevista em lei.

Verificada a ausência de preparo e a impugnação à gratuidade, o julgamento foi convertido em diligência (ID 82949346) para que os Apelantes comprovassem a hipossuficiência e sanassem o vício de representação. Os Recorrentes juntaram documentos (IDs 84219520 a 84219537) e procurações regularizadas.

Pela decisão monocrática de ID 85144942, o pedido de gratuidade de justiça foi indeferido, ante a comprovação de renda da primeira Apelante incompatível com a benesse (rendimentos brutos superiores a R$ 11.000,00). Contudo, foi deferido o parcelamento das custas em 5 (cinco) vezes, com desconto de 50%, nos termos da normativa interna deste Tribunal.

Os Apelantes comprovaram o recolhimento integral das parcelas do preparo recursal, conforme petições e guias de IDs 86181406, 88275414, 90308198, 92410825 e 94502577.

É o relatório. Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, na forma do quanto disciplina o artigo 187, I, do nosso Regimento Interno. 

Salvador, data registrada pelo sistema.  

Des. JOSEVANDO ANDRADE 

Relator 

 A1

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

1. DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Inicialmente, analiso as preliminares suscitadas em contrarrazões pelo Apelado e a regularidade formal do recurso.

Quanto à alegação de inexistência do recurso por irregularidade de representação, verifica-se que o vício foi sanado tempestivamente. Após a intimação determinada por esta Relatoria, os Apelantes acostaram aos autos procurações devidamente assinadas e regularizadas (IDs 84219536 e 84219537), ratificando os atos praticados pelo causídico subscritor do apelo, em conformidade com o art. 76 do Código de Processo Civil. Portanto, rejeita-se a preliminar.

No que tange à deserção, esta também não se sustenta. Embora o benefício da gratuidade de justiça tenha sido indeferido por esta Relatoria (decisão de ID 85144942), foi oportunizado o recolhimento do preparo de forma parcelada e com desconto, faculdade esta integralmente exercida pelos Recorrentes, que comprovaram o pagamento de todas as cinco parcelas deferidas (conforme certidão de ID 97606269 e documentos sequenciais de pagamento). Assim, o preparo encontra-se devidamente realizado.

Preenchidos, pois, os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, CONHEÇO do recurso de Apelação.

2. DAS PRELIMINARES RECURSAIS

 2.1. Da Nulidade da Sentença (Art. 1.023 CPC)

Os Apelantes alegam, genericamente, nulidade da sentença por inobservância do § 2º do art. 1.023 do CPC. O referido dispositivo legal trata do procedimento dos Embargos de Declaração, especificamente sobre a necessidade de intimar a parte embargada quando o acolhimento dos embargos puder implicar a modificação da decisão.

Compulsando os autos, verifica-se que não houve oposição de Embargos de Declaração em face da sentença proferida pelo juízo a quo. 

A sentença de mérito (ID 82692106) foi proferida e, na sequência, os Réus interpuseram diretamente o recurso de Apelação. Inexistindo embargos declaratórios, é materialmente impossível a violação ao procedimento a eles inerente. Trata-se, portanto, de alegação dissociada da realidade processual, não havendo qualquer vício de nulidade a ser declarado sob este fundamento. Rejeito a preliminar.

3. DO MÉRITO

3.1. Do Efeito Suspensivo

Pugnam os Apelantes pela atribuição de efeito suspensivo ao recurso, visando obstar a imissão na posse até o trânsito em julgado da ação anulatória.

O Código de Processo Civil estabelece, em seu art. 1.012, § 1º, inciso V, que a sentença começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação quando "confirma, concede ou revoga tutela provisória". No caso em tela, a sentença apelada confirmou a tutela de urgência anteriormente deferida (ID 82692087), que determinou a desocupação do imóvel.

Para a concessão de efeito suspensivo ope judicis (art. 1.012, § 4º, CPC), seria necessária a demonstração da probabilidade de provimento do recurso ou o risco de dano grave ou de difícil reparação, requisitos que, como se verá na análise de fundo, não se encontram presentes. O direito do Autor/Apelado está fundado em título de propriedade hígido e registrado, enquanto a posse dos Apelantes, após a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário e subsequente leilão, tornou-se injusta e precária. Assim, mantenho o recebimento do recurso apenas no efeito devolutivo quanto à parte da sentença que confirmou a tutela de urgência.

3.2. Da Alegada Prejudicialidade Externa (Ação Anulatória)

O cerne da insurgência recursal reside na tese de que a Ação de Imissão na Posse deveria ser suspensa ou julgada improcedente em virtude da existência de uma Ação Anulatória (Processo nº 8055968-21.2024.8.05.0001) movida pelos Apelantes contra o Banco Santander, na qual discutem supostas irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade e no leilão extrajudicial.

A tese não merece acolhimento.

A jurisprudência pátria, capitaneada pelo Superior Tribunal de Justiça, consolidou o entendimento de que não há prejudicialidade externa entre a ação de imissão na posse ajuizada pelo arrematante de boa-fé e a ação anulatória de leilão extrajudicial ajuizada pelo devedor fiduciante contra a instituição financeira.

O Autor/Apelado adquiriu o imóvel em leilão público, pagou o preço e registrou a carta de arrematação e a transferência de propriedade na matrícula do imóvel (conforme documento de ID 82692084). Torna-se, assim, terceiro de boa-fé, titular do domínio, a quem o ordenamento jurídico garante o direito de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (art. 1.228 do Código Civil).

O art. 30 da Lei nº 9.514/1997 é claro ao assegurar ao adquirente do imóvel por força de leilão público a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade.

Eventuais vícios no procedimento de execução extrajudicial são res inter alios acta em relação ao arrematante. A discussão travada na ação anulatória diz respeito à relação contratual entre o banco e os mutuários inadimplentes. O arrematante não participou dessa relação e não pode ser penalizado pela demora na resolução de litígio ao qual não deu causa.

Nesse sentido, se os Apelantes obtiverem êxito na ação anulatória contra o banco, a questão deverá ser resolvida em perdas e danos frente à instituição financeira, sem prejuízo do direito de propriedade validamente adquirido pelo Apelado. Suspender a imissão na posse seria impor ao adquirente de boa-fé um ônus desproporcional, privando-o do bem pelo qual pagou, em benefício dos devedores inadimplentes.

A sentença recorrida corretamente colacionou jurisprudência deste Tribunal de Justiça da Bahia (Apelação nº 0505620-25.2017.8.05.0001), que reforça a autonomia entre as demandas. A simples propositura de ação anulatória, sem que nela tenha sido deferida qualquer medida liminar suspendendo os efeitos do leilão ou da consolidação da propriedade, não tem o condão de obstar o direito do proprietário de ser imitido na posse.

Ademais, cumpre destacar que os Apelantes foram revéis na presente ação de imissão na posse, não tendo apresentado contestação no momento oportuno para impugnar especificamente os fatos constitutivos do direito do Autor. 

A matéria trazida em apelação, embora cognoscível por se tratar de questão de direito e ordem pública (conexão/prejudicialidade), esbarra na higidez do título de propriedade apresentado pelo Apelado, que goza de presunção de legitimidade decorrente do registro público.

Portanto, inexistindo decisão judicial suspendendo os efeitos da arrematação ou cancelando o registro de propriedade do Autor na matrícula do imóvel, a imissão na posse é medida que se impõe, devendo ser mantida a sentença neste ponto.

3.3. Da Taxa de Ocupação

Subsidiariamente, os Apelantes insurgem-se contra a condenação ao pagamento da taxa de ocupação, fixada em 1% (um por cento) sobre o valor do contrato/arrematação, requerendo sua exclusão ou redução para 0,5% (meio por cento).

A fixação da taxa de ocupação tem natureza indenizatória e visa compensar o proprietário pela privação do uso do bem e evitar o enriquecimento sem causa daquele que o ocupa indevidamente. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis, a matéria é regida especificamente pelo art. 37-A da Lei nº 9.514/1997, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017 (vigente à época dos fatos), que dispõe:

"Art. 37-A. O fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou ao seu sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seu sucessor, vier a ser imitido na posse do imóvel."

A legislação é expressa ao determinar o percentual de 1% (um por cento). O argumento dos Apelantes de que este valor seria "abusivo" ou que deveria ser reduzido para 0,5% com base em jurisprudência genérica de locação não se sustenta diante da especialidade da Lei nº 9.514/1997.

A alegação de que o art. 37-A se aplicaria apenas ao Programa Minha Casa Minha Vida é equivocada. O dispositivo é regra geral para o sistema de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis. O parágrafo único do referido artigo (redação anterior à Lei 14.711/2023, mas a lógica permanece na estrutura da lei) tratava de especificidades, mas o caput possui aplicação abrangente.

Ademais, ao contrário do que sustentam os Recorrentes, a jurisprudência majoritária, inclusive do STJ, aplica o percentual legal de 1% para casos de alienação fiduciária, justamente pela força cogente da norma especial que rege a matéria. A redução para 0,5% ocorre, via de regra, em casos de rescisão de compromisso de compra e venda comum regidos pelo Código de Defesa do Consumidor ou pela Lei do Distrato, o que não é o caso dos autos, que trata de execução de garantia fiduciária com consolidação da propriedade e leilão a terceiros.

A posse dos Apelantes tornou-se injusta desde a consolidação da propriedade e a notificação para desocupação. A permanência no imóvel impede que o legítimo proprietário exerça os atributos do domínio, gerando prejuízo financeiro que deve ser reparado nos exatos termos da lei de regência.

Considerando que o Apelado adquiriu o imóvel e está privado de sua posse, e que os Apelantes permanecem usufruindo do bem sem qualquer contraprestação, a manutenção da taxa de 1% é medida de rigor, sob pena de chancelar o enriquecimento ilícito dos ocupantes irregulares em detrimento do direito de propriedade do Autor.

4. CONCLUSÃO

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, mantendo integralmente a sentença vergastada, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Considerando o desprovimento do recurso e o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelos Apelantes de 10% para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (taxa de ocupação apurada), nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Salvador, data registrada no sistema.

DES. JOSEVANDO SOUZA ANDRADE

Relator