PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. IRREGULARIDADES. INSTRUÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. SUSPENSÃO DAS DELIBERAÇÕES. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. Caso em exame

1. Insurge-se o condomínio em face de decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência, quanto à suspensão das deliberações ocorridas em assembleia geral ordinária.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se, na origem, o agravante, então autor, logrou êxito em demonstrar o preenchimento dos requisitos legais pertinentes à concessão da tutela provisória de urgência. Esta, por sua vez, tinha por objeto a suspensão da assembleia geral ordinária realizada no condomínio, quando foi votada a proposta de contratação de síndico profissional. Nesse sentido, deve-se averiguar se há indícios de irregularidade na referida reunião, o que justificaria a suspensão da deliberação ali realizada, até julgamento final da demanda de origem.

III. Razões de decidir

3. Dentre outros requisitos para que haja deliberações atinentes à administração do condomínio, deve a assembleia ser precedida de expressa convocação de todos os condôminos, na forma do artigo 1.354 do Código Civil.

4. Há controvérsia quanto à quantidade de votos e aos condôminos presentes, sendo imprescindível a instrução probatória para análise de tal questão.

5. A convenção do condomínio prevê remuneração limitada ao síndico, de modo que a sua alteração dependeria de quórum qualificado, o que não foi verificado.

6. O que se observa, no caso dos autos, é que há controvérsia acerca da regularidade da deliberação tomada na assembleia. Com isso, consideram-se preenchidos os requisitos legais pertinentes à concessão da tutela provisória de urgência, sobretudo porque a manutenção da ata em todos os seus termos gera risco ao resultado útil do processo.

7. Necessário se faz que o feito tenha seu curso regular, com a devida instrução probatória, para que todas essas questões sejam esclarecidas.

8. Ante o julgamento do recurso principal, resta prejudicado o agravo interno.

IV. Dispositivo e tese

9. Decisão reformada. Recurso conhecido e provido.

10. Agravo interno prejudicado.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8077061-43.2024.8.05.0000, em que figuram como apelante STELLA SOL RESIDENCIAL e como apelada FELIPE GRIMALDI REQUIAO SILVA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Provido. Unãnime.

Salvador, 2 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto por STELLA SOL RESIDENCIAL em face da decisão proferida pelo juízo de direito da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que, nos autos da ação ajuizada em desfavor de FELIPE GRIMALDI REQUIDÃO SILVA, indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência.

Na decisão (id. 479312753 dos autos de origem), o juízo a quo considerou necessária a formação do contraditório para avaliar a concessão da tutela provisória de urgência. Por isso, indeferiu o pedido nesse sentido.

Em suas razões (id. 75304951), o agravante alegou que, no dia 09/12/2024, foi realizada assembleia geral ordinária no condomínio, com convocação para deliberação de pauta específica. Disse que, diferentemente, foi votada outra questão, referente à eleição de síndico profissional.

Afirmou que houve adulteração da lista de presença e fraude na votação. Nesse sentido, defendeu que o indeferimento do pedido de tutela provisória de urgência causou prejuízo ao condomínio, devendo ser reapreciado. Por isso, pediu a reforma da decisão, com a consequente concessão da tutela e suspensão da assembleia discutida, mantendo a síndica na administração.

Houve pedido de efeito suspensivo, que foi deferido (id. 75344531).

Foram opostos embargos de declaração por STELLA SOL RESIDENCIAL (id. 76111464 e 76241300), com indicação de omissão na decisão que concedeu o efeito suspensivo. Indicou que não se esclareceu a manutenção da síndica na administração do condomínio, impedindo-se a gestão financeira condominial.

FELIPE GRIMALDI REQUIÃO SILVA, ora agravado, interpôs agravo interno (id. 76355903), suscitando preliminar de ilegitimidade ativa e passiva. No mérito, aduziu que o processo de votação condominial foi regular. Pugnou pela reforma da decisão agravada, mantendo-se a decisão de piso de indeferimento do pedido de tutela provisória de urgência.

Os embargos de declaração foram acolhidos (id. 76553124), sanando-se a omissão apontada com indicação de que deveria permanecer à frente da administração do condomínio a síndica eleita antes da assembleia geral ordinária impugnada.

Foram apresentadas contrarrazões ao agravo interno (id. 77782252), com defesa de manutenção da decisão concessiva do efeito suspensivo.

Também foi juntada contraminuta ao agravo de instrumento (id. 82076881), por meio da qual o agravado sustentou a regularidade do procedimento de votação. Mencionou que um dos itens da pauta era a eleição de síndico profissional e que não houve adulteração nas assinaturas, esclarecendo supostos equívocos.

Alegou que a atual administração possui postura sistemática de desinformação, motivo pelo qual a maioria dos moradores optou pela eleição de síndico profissional. Apontou que não há limitação para a remuneração do síndico profissional e que a decisão de piso deveria ser mantida. Requereu, assim, o não provimento do recurso.

Restituo os autos à secretaria, acompanhados do presente relatório.

Salvador, data registrada em sistema.

DES. NIVALDO DOS SANTOS AQUINO

Relator

PODER JUDICIÁRIO

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  Quinta Câmara Cível 

ADMISSIBILIDADE

O recurso deve ser conhecido, uma vez que atende aos requisitos legais pertinentes.

MÉRITO

A questão em discussão consiste em saber se, na origem, o agravante, então autor, logrou êxito em demonstrar o preenchimento dos requisitos legais pertinentes à concessão da tutela provisória de urgência. Esta, por sua vez, tinha por objeto a suspensão da assembleia geral ordinária realizada no condomínio, quando foi votada a proposta de contratação de síndico profissional. Nesse sentido, deve-se averiguar se há indícios de irregularidade na referida reunião, o que justificaria a suspensão da deliberação ali realizada, até julgamento final da demanda de origem.

De um lado, o agravante afirmou que: 1) a pauta da assembleia geral ordinária não foi observada, ocorrendo votação de tema estranho; 2) houve fraude na votação, pois só estariam presentes 115 (cento e quinze) condôminos, ao passo que teriam sido registrados 118 (cento e dezoito) votos; 3) o presidente da assembleia adulterou a lista de presença; e 4) foi fixada remuneração, para o síndico profissional, em montante superior à dotação orçamentária do condomínio.

O agravado, por outro lado, disse que: 5) um dos itens da pauta era, justamente, a deliberação acerca da contratação de síndico profissional; 6) foi realizada a contagem correta dos votos, com pontuais equívocos quanto às assinaturas (quem representava 6 (seis) condôminos assinou somente por 5 (cinco) deles; uma das condôminas presentes acabou não assinando a lista; e 2 (dois) condôminos acabaram assinando na mesma linha); e 7) seria possível a remuneração do síndico profissional conforme votado.

Pois bem. Quanto aos itens 1 e 5, verifica-se, da leitura dos autos, que há divergência quanto à pauta da assembleia geral ordinária do dia 09/12/2024. Os documentos de id. 76355904 e 76355905 trazem informações distintas, sendo que o primeiro edital de convocação prevê a “avaliação sobre a possibilidade de contratação de síndico profissional externo”, ao passo que o segundo edital não apresenta tal item.

A jurisprudência é firme no sentido de que a assembleia deve ser precedida de expressa convocação para que sejam válidas as deliberações:

RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL – MATÉRIA PRELIMINAR. Nulidade do julgado em virtude de falta de fundamentação (negativa de prestação jurisdicional). Inocorrência. Decisão recorrida que, diante do conjunto probatório coligido, de forma lógica e coerente apontou a solução da lide. Fundamentação completa, com as referências que se impunham à hipótese. Matéria preliminar afastada. RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA – MÉRITO. Dentre outros requisitos para que haja deliberações atinentes à administração do condomínio, deve a assembleia ser precedida de expressa convocação de todos os condôminos. Exegese do artigo 1.354 do Código Civil. Hipótese não qual o condomínio requerido não realizou de forma regular a necessária convocação para a assembleia realizada em 16 de outubro de 2019. Violação, ainda, ao disposto no artigo 4.18 da Convenção do Edifício, que prevê a forma de afixação do edital em local visível do condomínio, com encaminhamento de cópias por carta registrada sob protocolo a cada condômino, com antecedência mínima de 08 (oito) dias . Ação julgada procedente para declarar a nulidade da referida assembleia e nulos todos os atos nela decididos. Procedência. Sentença integralmente mantida. Recurso de apelação do condomínio demandado não provido, majorada a verba honorária sucumbencial da parte adversa fixando-se em R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), atento ao conteúdo do parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.

(TJ-SP - AC: 10090189220198260606 SP 1009018-92.2019.8.26.0606, Relator: Marcondes D'Angelo, Data de Julgamento: 14/06/2021, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/06/2021)

No tocante aos itens 2, 3 e 6, tem-se que também há controvérsia quanto à quantidade de votos e aos condôminos presentes. Os documentos de id. 75305577 e 75305583 apontam divergência quanto às assinaturas constantes da lista de presença antes e depois da entrega pelo presidente da assembleia.

Ainda que as justificativas apresentadas pelo agravado sejam verídicas, trata-se de questão a ser submetida à devida instrução, com oitiva de testemunhas e análise documental. Por exemplo, indicou-se que uma das presentes, STELISA BARRETO, não teria assinado a ata. Essa questão deve ser averiguada no momento oportuno.

Finalmente, no que se refere aos itens 4 e 7, observa-se que a convenção do condomínio (id. 75304957), de fato, prevê remuneração limitada ao síndico (artigo 20):

Art. 20. A remuneração do Síndico será igual ao valor da taxa condominial ordinária devendo ser desconsideradas taxas extras e fundo de reserva;

A leitura da ata da referida assembleia (id. 75305577) aponta que houve decisão pela eleição e contratação de síndico profissional ao custo de R$3.456,00 (três mil, quatrocentos e cinquenta e seis reais). A taxa condominial mensal, por sua vez, é de R$588,88 (quinhentos e oitenta e oito reais e oitenta e oito centavos), vide id. 479016695 dos autos de origem. A priori, então, houve desatendimento da previsão da convenção, não sendo observado o quórum de 2/3 (dois terços) para a sua alteração, na forma do artigo 1.351 do Código Civil:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

A Lei nº 4.591/1964 prevê o mesmo:

Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interêsses gerais.

Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.

Assim, a fixação de valor superior depende de alteração da convenção e não simples atualização verbal em assembleia. Sobre o tema:

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALTERAÇÃO DA ÁREA DA FRAÇÃO IDEAL. ASSEMBLEIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO. QUORUM QUALIFICADO 2/3. AUSÊNCIA. NULIDADE CONFIGURADA. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Consideram-se nulos os atos praticados na assembleia de condomínio, nos termos do art. 166 do Código Civil, uma vez que não seguiu o determinado pela convenção condominial, no que se refere ao quorum qualificado, o que torna essencial para sua validade, não havendo que se falar em prescrição. 2. Sendo nula a assembleia, tem-se que inviáveis as cobranças de taxas condominiais referentes às alterações das áreas das frações ideais. 3. Mostram-se razoáveis e proporcionais os honorários advocatícios fixados de forma equitativa, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, tomando como parâmetro os critérios do § 2º do mesmo dispositivo legal. 4. Recurso conhecido e desprovido.

(TJ-DF 00012743420178070001 DF 0001274-34.2017.8.07.0001, Relator: SEBASTIÃO COELHO, Data de Julgamento: 20/03/2019, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 03/04/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.).

O que se observa, no caso dos autos, é que há controvérsia acerca da regularidade da deliberação tomada na assembleia do dia 09/12/2024. Com isso, consideram-se preenchidos os requisitos legais pertinentes à concessão da tutela provisória de urgência, isto é, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme artigo 300 do Código de Processo Civil.

É dizer: há de ser perscrutada a regularidade da assembleia, sendo que a manutenção da ata em todos os seus termos gera risco ao resultado útil do processo. Necessário se faz que o feito tenha seu curso regular, com a devida instrução probatória, para que todas essas questões sejam esclarecidas. Com isso, será possível a prolação de decisão fundamentada e com a devida análise de todos os elementos apresentados.

Neste momento processual, de parca apresentação probatória, inviável se concluir pela correção ou incorreção de um ou outra parte. Até porque tal competência incumbe ao juízo primevo, sob pena de supressão de instância. O que se constata, neste momento, é que o agravante preencheu os requisitos pertinentes à concessão da tutela provisória de urgência. O mérito da lide será apreciado devidamente pelo juízo a quo.

AGRAVO INTERNO

Considerando-se o julgamento do recurso principal, resta prejudicado o agravo interno.

CONCLUSÃO

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso, julgando prejudicado o agravo interno.

Salvador, data registrada em sistema.

DES. NIVALDO DOS SANTOS AQUINO

Relator