PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Conselho da Magistratura
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8005405-75.2024.8.05.0113 |
| Órgão Julgador: Conselho da Magistratura |
| APELANTE: REGINA LUCIA BOMFIM PEREIRA |
| Advogado(s): |
| APELADO: REGISTRO DE IMOVEIS E HIPOTECAS - PRIMEIRO OFICIO DA COMARCA DE ITABUNA |
| Advogado(s): |
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço da apelação.
Cuida-se de recurso de apelação (Id. 77585768) interposto por REGINA LÚCIA BOMFIM PEREIRA contra a sentença (Id. 77585262) proferida pelo Juízo da 4ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Itabuna que, nos autos do Procedimento de Suscitação de Dúvida n.º 8005405-75.2024.8.05.0113, julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, mantendo a exigência de representação do espólio de Francisco Pereira para o registro de averbação de divórcio e partilha de bens, cumulada com averbação de construção e instituição de condomínio.
A controvérsia devolvida à apreciação deste Colegiado circunscreve-se à possibilidade de se proceder, conjuntamente, ao registro do divórcio e da partilha de bens, com a respectiva averbação da construção e instituição de condomínio, sem a necessidade da assinatura do inventariante do espólio ou do administrador provisório.
Conforme já relatado, a sentença impugnada pontuou que o espólio, embora seja um ente desprovido de personalidade jurídica, é o titular dos direitos e obrigações da pessoa falecida até a conclusão da partilha. Portanto, sua representação, judicial e extrajudicial, é exercida pelo inventariante, nos termos do art. 1.991 do Código Civil (CC) e do art. 75, VII, do Código de Processo Civil (CPC).
A apelante, por sua vez, alegou que não possui legitimidade para promover a abertura do inventário do seu ex-cônjuge, por ser divorciada, e que, por deter a fração ideal majoritária do imóvel (66,77%), isso seria suficiente para a instituição do condomínio, nos termos do art. 1.333 do CC. Ademais, aduziu que inexistiria previsão legal que obrigasse a assinatura do inventariante para o ato, tratando-se de mera exigência doutrinária.
Entendo, no entanto, que a sentença guerreada não merece reparos.
Com efeito, salienta-se que é entendimento desta Corte de Justiça que, no procedimento de dúvida, cabe ao Magistrado apenas analisar a declaração da legalidade ou não das exigências formuladas pelo Oficial Registrador, de modo a verificar se sua conduta foi ilegal ou abusiva:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8051328-09.2023.8 .05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CAIO REBOUCAS DA SILVA Advogado (s): ALISSON CARDOSO PEIXOTO APELADO: MARIVANDA SOUZA NEDER REZAK, Oficiala do 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador Advogado (s): ACORDÃO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DÚVIDA. REGISTRO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL EXTRAORDINÁRIO . AUSÊNCIA DE CERTIDÕES DE FEITOS DISTRIBUÍDOS EM NOME DOS PROPRIETÁRIOS TABULARES. INSTRUÇÃO DO PEDIDO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. DEFICIÊNCIA. ENTRAVE REGISTRÁRIO JUSTIFICADO . APELO NÃO PROVIDO. 1. Resta totalmente justificável a recusa ao registro perpetrado pela oficial do cartório de registro de imóveis, afinal as certidões exigidas são requisitos expressos do art. 216-A, III, da Lei nº 6 .015/73, e do art. 4º, IV, “b”, do Provimento CNJ nº 65/2017, cabendo à registradora apenas dar cumprimento às normas, arquivando as certidões exigíveis. 2. Não havendo a apresentação das certidões legalmente exigidas, ao oficial do registro de imóveis é cabível apenas proceder com o indeferimento do pedido, uma vez que o cartório de imóveis não tem o poder legal dispensar as referidas certidões exigidas, por força de lei . 3. Considerando-se que, no procedimento de dúvida, cabe ao Magistrado, tão somente, a declaração da legalidade ou não das exigências formuladas pelo Oficial Registrador, tem-se que a exigência da Oficiala do 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador não se revelou ilegal nem abusiva, porquanto em consonância com as normas insertas no art. 216-A, III, da Lei nº 6.015/73 . Apelo não provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8051328-09.2023.8 .05.0001, em que figura como apelante CAIO REBOUCAS DA SILVA e apelado OFICIALA DO 3º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E HIPOTECAS DE SALVADOR ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, e o fazem de acordo com o voto da Relatora. ,. (TJ-BA - Apelação: 80513280920238050001, Relator.: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA, Data de Julgamento: 01/07/2019, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/08/2024)
Nesse contexto, a exigência do Oficial Registrador de que o "Espólio de Francisco Pereira" seja devidamente representado pelo inventariante encontra respaldo na legislação pátria, uma vez que, nos termos do art. 1.991 do CC, o Espólio não detém legitimidade para a administração da herança, devendo ser representado judicial e extrajudicialmente pelo inventariante até a partilha definitiva dos bens, que por sua vez pode ser substituído pelo administrador provisório, conforme reza os arts. 613 e 614 do CPC. Veja-se os citados dispositivos:
Art. 1.991. Desde a assinatura do compromisso até a homologação da partilha, a administração da herança será exercida pelo inventariante.
Art. 614. O administrador provisório representa ativa e passivamente o espólio, é obrigado a trazer ao acervo os frutos que desde a abertura da sucessão percebeu, tem direito ao reembolso das despesas necessárias e úteis que fez e responde pelo dano a que, por dolo ou culpa, der causa.
Art. 615. O requerimento de inventário e de partilha incumbe a quem estiver na posse e na administração do espólio, no prazo estabelecido no art. 611.
Com efeito, a instituição de condomínio excede a mera administração do bem, de modo que exige a manifestação de vontade de todos os proprietários, haja vista que altera a estrutura jurídica da propriedade, criando unidades autônomas e frações ideais. Por conseguinte, ainda que a apelante possuísse quase a totalidade da titularidade do bem, ainda assim necessitaria da anuência do(s) outro(s) titular(es), que, no caso dos autos, é representado pelo inventariante ou o administrador provisório do Espólio de Francisco Pereira.
A esse respeito, a jurisprudência pátria já demonstrou que a representação do espólio pelo inventariante é indispensável para a prática de atos que extrapolem a simples administração dos bens. Analise-se:
EMENTA – DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. RETIFICAÇÃO DE ÁREA DE IMÓVEL RURAL E GEORREFERENCIAMENTO (ART . 212 E 213, DA LEI DE REGISTROS PUBLICOS). NULIDADE. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SENTENÇA DEVIDAMENTE FUNDAMENTADA . NECESSIDADE DE ANUÊNCIA DOS DEMAIS CONDÔMINOS. PROPRIETÁRIOS NÃO REPRESENTADOS PELOS RESPECTIVOS ESPÓLIOS. SENTENÇA MANTIDA. NEGATIVA DE PROVIMENTO . 1. Não se configura como nula a sentença, por não mencionar expressamente a inaplicabilidade da norma geral, do art. 1.324, do Código Civil, ao apontar a necessidade de que todos os espólios, coproprietários, sejam regularmente representados no pedido de retificação de área do imóvel, ainda que para maior, por imposição da Lei de Registros Publicos, que rege especificamente a matéria em conformidade com o princípio da ‘princípio da especialidade”, segundo o qual, diante de um eventual conflito aparente entre normas, a lei especial deverá prevalecer em relação à norma geral (art . 2º, § 2º, da LINDB) (REsp 1.195.611/DF, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, DJe 01/10/2010) . 2. É procedente a dúvida suscitada pelo agente delegado do Registro de Imóveis, no sentido da necessidade de ser exigir que o requerimento administrativo de retificação de área do imóvel seja formalizado com a presença concomitante e/ou anuência de todos os interessados, assim entendidos os coproprietários constantes da respectiva matrícula ou seus sucessores (art. 212, parág. único e art . 213, II, da Lei de Registros Públicos), como indicado pelo art. 654, do Código de Normas do Foro Extrajudicial, expedido pela Corregedoria Geral da Justiça deste Tribunal. 3. Apelação Cível à que se nega provimento . (TJ-PR 00064829520238160014 Londrina, Relator.: Francisco Carlos Jorge, Data de Julgamento: 11/03/2024, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/03/2024)
Assim, no caso em tela, com o falecimento de Francisco Pereira, a sua quota-parte do imóvel foi imediatamente transmitida ao seu espólio, em conformidade com o princípio da saisine (art. 1.784 do CC), o qual estabelece que a herança é transmitida automaticamente e imediatamente aos herdeiros no exato momento da morte do titular dos bens, sem necessidade de qualquer formalidade.
Desse modo, para que a instituição de condomínio seja levada a registro, é imprescindível a assinatura do representante legal do espólio, qual seja, o inventariante, ou o administrador provisório. A ausência de sua assinatura vicia o negócio jurídico e impede o registro, em observância ao princípio da continuidade registral, que exige um encadeamento perfeito entre os titulares de direitos que constam na matrícula do imóvel.
Ressalta-se que o mencionado princípio é basilar no direito registral imobiliário e sua inobservância acarreta violação à segurança jurídica e consequente nulidade do negócio jurídico. A doutrina pátria é firme ao expor que qualquer ato de registro deve ter como outorgante a pessoa que figura como proprietária no registro anterior:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO . AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL OBJETO DE INVENTÁRIO. FORMAIS DE PARTILHA NÃO REGISTRADOS À MARGEM DA MATRÍCULA. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO . IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA OU CARTA DE ADJUDICAÇÃO ANTES DO REGISTRO DOS FORMAIS DE PARTILHA REFERENTES AO IMÓVEL. 1. Segundo o princípio da continuidade registral, previsto nos artigos 195 e 237, da Lei n. 6 .015/73, os registros devem ser perfeitamente encadeados, de forma que não haja vazios ou interrupções na corrente registrária, assim, em relação a cada imóvel deve existir uma cadeira de titularidade à vista do qual só se fará o registro ou averbação de um direito se o outorgante dele figurar no registro como seu titular. 2. Assim, no caso, enquanto não se fizer o prévio registro da partilha dos bens do espólio, inadmissível será a realização de novo registro de transferência imobiliária do imóvel, ainda que a venda do imóvel tenha sido realizada pelos herdeiros aos agravantes. 3 . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - Agravo de Instrumento: 5203823-88.2024.8 .09.0051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). Paulo César Alves das Neves, 11ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 09/05/2024)
Ademais, consoante exposto pelo Parquet em seu parecer (Id. 88378743), o argumento da Apelante de que detém fração majoritária não prospera. Isso porque o bem imóvel foi adquirido na constância do casamento sob o regime da comunhão universal de bens, de forma que pertence a ambos os cônjuges em igual proporção.
Nesses termos, com o divórcio e o falecimento de um dos consortes antes da efetivação da partilha e do seu devido registro, estabelece-se um condomínio pro indiviso sobre a totalidade do bem. Neste regime, cada condômino possui uma fração ideal, mas não uma parte fisicamente determinada do imóvel, enquanto a herança é transmitida aos herdeiros como um todo unitário e indivisível até a partilha (art. 1.791, parágrafo único, do CC).
Assim, uma vez que sequer houve a abertura de inventário dos bens do espólio, a situação jurídica real do imóvel é de copropriedade, na qual 50% pertencem à Apelante e 50% ao espólio do de cujus. A divisão fática das unidades e a atribuição de percentuais distintos no instrumento particular de instituição de condomínio não possuem validade jurídica enquanto não for realizada e registrada a partilha de bens, tanto a decorrente do divórcio quanto a do inventário.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou o entendimento de que, até a partilha, o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e posse da herança é indivisível, regendo-se pelas normas relativas ao condomínio:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DISSOLUÇÃO E LIQUIDAÇÃO DE SOCIEDADE COMERCIAL. DIREITO DOS COERDEIROS QUANTO À PROPRIEDADE E POSSE DA HERANÇA. INDIVISIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos dos arts . 1.784 e 1.791 do Código Civil, com a abertura da sucessão, a herança transmite-se, desde logo, como um todo unitário, aos herdeiros legítimos e testamentários, sendo que, até a partilha, o direito dos coerdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio. 2 . Ante a natureza universal da herança, a adjudicação dos direitos hereditários não pode ser de um ou alguns bens determinados do acervo, senão da fração ideal que toca ao herdeiro devedor. 3. O instituto da saisine, embora assegure a imediata transmissão da herança, deve ser obtemperado, pois até a partilha os bens serão considerados indivisíveis. 4 . Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1810230 RS 2019/0110968-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 26/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/06/2023)
Portanto, o argumento de que a apelante detém a fração majoritária do imóvel não condiz com a realidade jurídica até que se realize a partilha, e ainda que fosse o caso, é irrelevante, pois, conforme já exposto, a Apelante não pode dispor de uma parte específica do bem ou definir unilateralmente a instituição do condomínio edilício sem a anuência do outro coproprietário, o espólio, devidamente representado.
Por fim, a alegação de ilegitimidade para abrir o inventário também não a socorre, uma vez que, muito embora a Apelante, como ex-cônjuge divorciada, não esteja no rol principal do art. 616 do CPC, a lei confere legitimidade a qualquer interessado para requerer a abertura do inventário, o que poderia ter sido feito para regularizar a situação do bem.
Dessa forma, a exigência do Oficial Registrador, mantida pela sentença e corroborada pelo Ministério Público, mostra-se correta e em estrita conformidade com o ordenamento jurídico, especialmente com o princípio da continuidade registral.
CONCLUSÃO
Ante o exposto, conheço do recurso e voto pelo DESPROVIMENTO do apelo, mantendo a sentença em todos os seus termos, no sentido de julgar a dúvida registral procedente.
Salvador/BA, data registrada no sistema.
Des. Roberto Maynard Frank
Corregedor Geral da Justiça
Relator