PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. SIMULTÂNEAS. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. EMPRESA REQUERENTE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA. DESERÇÃO. RECURSO DA RÉ NÃO CONHECIDO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INEXISTÊNCIA. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO.

1. O recurso de apelação interposto pela empresa MDA CONSTRUÇÕES LTDA. teve o pedido de justiça gratuita indeferido, uma vez que a parte não apresentou documentos comprobatórios de sua hipossuficiência financeira, conforme exigido pelo art. 99, § 2º, do CPC. Diante da ausência de preparo, o recurso não foi conhecido por deserção. O autor, por seu turno, recorreu, visando à reforma da sentença para condenar solidariamente Affonso Henriques Consultoria e Marketing na devolução dos valores pagos a título de “sinal”, argumentando que tais quantias não se referem à comissão de corretagem, mas a um pagamento exigido pela apelada para a concretização do negócio jurídico.

2. A assistência judiciária gratuita pode ser deferida a empresas apenas quando comprovada de forma inequívoca a insuficiência de recursos. A simples alegação de dificuldades financeiras não exime a parte do recolhimento das custas recursais. A ausência de preparo conduz à deserção do recurso, conforme o art. 1.007 do CPC.

3. No tocante ao pleito de restituição dos valores pagos a título de “sinal”, restou comprovado que houve contrato de corretagem regularmente firmado, no qual o autor foi informado previamente sobre a taxa de corretagem e o valor total do imóvel. Dessa forma, não há fundamento para responsabilizar solidariamente a Affonso Henriques Consultoria e Marketing.

4. A jurisprudência do STJ (Tema 938) reconhece a validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informada e destacada no preço total da aquisição, o que ocorreu no caso concreto. Recurso da ré não conhecido. Recurso do autor não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação nº. 0401152-49.2013.8.05.0001, em que figura como apelantes e apelados ALAN DA ROCHA VIEIRA e MDA CONSTRUCOES LTDA.

ACORDAM os Desembargadores componentes da TERCEIRA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça da Bahia, NÃO CONHECER do recurso da MDA CONSTRUÇÕES e NEGAR PROVIMENTO ao recurso do autor, de acordo com o voto desta Relatoria

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao recurso do autor e negou-se conhecimento ao recurso do Réu. Por Unanimidade. Presente na sala de sessões Dra. Tiana Camardelli Matos.

Salvador, 6 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelações simultâneas interpostas por ALAN DA ROCHA VIEIRA e MDA CONSTRUCOES LTDA contra a sentença de id. 64076469, da lavra do MM. Juízo de Direito da 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR, que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais, perdas e danos e lucros cessantes, ajuizada por aquele primeiro em face de AFFONSO HENRIQUES CONSULTORIA E MARKETING LTDA e MDA CONSTRUÇÕES LTDA, julgou procedente em parte a demanda para declarar a extinção do contrato de promessa de compra e venda firmado entre a parte autora e a segunda parte ré, condenando esta última ao pagamento de indenização por danos materiais, conforme documentos acostados nos autos pela parte autora, além de indenização por lucros cessantes, consoante fundamento da sentença e indenização por dano moral no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), tudo com juros e correção monetária. Condenou, ainda, a parte ré ao pagamento de despesas (custas e emolumentos) e honorários de advogado, fixados em 18 (dezoito) por cento do valor da condenação; a parte autora, ao pagamento de despesas (custas e emolumentos) e honorários de advogado à razão de 10 (dez) por cento do valor atualizado da causa; e a parte acionada beneficiária da gratuidade da justiça, em favor da primeira parte demandada, ao pagamento de despesas (custas e emolumentos) e honorários de advogado à razão de 10 (dez) por cento do valor atualizado da causa.

Nas razões de id. 64076479, a parte ré, MDA CONSTRUÇÕES LTDA., após requerer a concessão da assistência judiciária gratuita, aduziu: incompetência absoluta do juízo de primeira instância para julgar a demanda, sustentando que a Caixa Econômica Federal e a Caixa Seguradora S/A deveriam integrar a lide como litisconsortes passivos necessários; ilegitimidade passiva, alegando que, à época do atraso na entrega da obra, já não mais detinha responsabilidade sobre a execução do empreendimento, uma vez que este estava sob a gestão da Caixa Econômica Federal; que não há comprovação de qualquer prejuízo efetivo suportado pelo autor; que o dano material não foi demonstrado documentalmente e que a valorização imobiliária da unidade adquirida pelo autor inviabilizaria qualquer alegação de prejuízo financeiro; que o autor não apresentou provas concretas de que teria auferido rendimentos com o imóvel caso a obra fosse entregue no prazo estipulado; que o simples inadimplemento contratual não configura, por si só, abalo moral passível de indenização; que, ainda que seja mantida a condenação por dano moral, o valor fixado deve observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade, evitando o enriquecimento sem causa do autor. Por fim, pugnou pelo provimento recursal.

Em razões de id. 64076482, o autor aduziu: que a sentença é equivocada no trecho em que acolheu a “prejudicial de mérito” arguida pela Affonso Henriques Consultoria e Marketing e afastou a sua responsabilidade quanto à devolução do sinal, pois a quantia paga não corresponde a comissão de corretagem, mas sim a um valor exigido pela apelada como condição para a concretização do negócio jurídico; que a tese da prescrição trienal não prospera, uma vez que o pagamento foi efetuado em 10/06/2011 e a ação foi ajuizada em 19/12/2013, dentro do prazo prescricional aplicável; que a Affonso Henriques Consultoria e Marketing deve ser responsabilizada solidariamente, com base nos artigos 18 e 19 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), uma vez que participou diretamente da cadeia de consumo e recebeu o pagamento do sinal; que houve falha na prestação de serviço da apelada, que não informou corretamente sobre a viabilidade da entrega do imóvel, frustrando a legítima expectativa do consumidor. Finalmente, requereu a reforma parcial da sentença para condenar a Affonso Henriques Consultoria e Marketing, de forma solidária, à devolução do valor de R$ 52.967,21, devidamente corrigido e acrescido de juros, além de mantê-la responsável pelo pagamento das indenizações por danos morais e lucros cessantes.

Contrarrazões no id. 64076487 (MDA) e no id. 64076489 (ALAN).

Intimada, através do despacho de id. 71755275 para apresentar, no prazo de 05 (cinco) dias, documentos comprobatórios de sua insuficiência financeira (juntada dos balanços, livros comerciais, declaração de rendas ou declaração do contador, dentre outros que julgar hábil), sob pena de não conhecimento da sua apelação, a parte ré apresentou a petição de id. 72407574, reiterando o pleito de concessão do benefício, sem apresentar, todavia, qualquer documentação que corroborasse a alegação de hipossuficiência financeira.

Em cumprimento ao art. 931, do NCPC, restituo os autos à Secretaria com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, conforme o art. 937, I do diploma legal.

Salvador, 15 de fevereiro de 2025.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso autoral. Mantenho, nesta instância, os benefícios da assistência judiciária gratuita deferidos em favor da parte autora.

Indefiro, todavia, as benesses requeridas pela parte ré, também apelante, MDA CONSTRUÇÕES LTDA.

Nos termos do art. 99, § 2º, do CPC, o magistrado pode determinar a comprovação da insuficiência de recursos quando a parte requerente for pessoa jurídica, exigindo-se a demonstração inequívoca da impossibilidade de arcar com as despesas processuais sem prejuízo da continuidade da atividade empresarial.

Intimada, através do despacho de id. 71755275 para apresentar, no prazo de 05 (cinco) dias, documentos comprobatórios de sua insuficiência financeira (juntada dos balanços, livros comerciais, declaração de rendas ou declaração do contador, dentre outros que julgar hábil), sob pena de não conhecimento da sua apelação, a parte ré apresentou a petição de id. 72407574, reiterando o pleito de concessão do benefício, sem apresentar, todavia, qualquer documentação que corroborasse a alegação de hipossuficiência financeira.

A ausência de documentos que demonstrem a real condição financeira da empresa impossibilita o deferimento do benefício da justiça gratuita, considerando que a mera alegação de dificuldades financeiras não é suficiente para afastar a obrigação de recolhimento das custas recursais.

Como se sabe, o preparo é um dos requisitos extrínsecos de admissibilidade do recurso, de modo que a sua inobservância conduz à deserção, consoante a dicção expressa do art. 1.007, caput, do Código de Processo Civil, in verbis:

“Art. 1.007. No ato de interposição do recurso, o recorrente comprovará, quando exigido pela legislação pertinente, o respectivo preparo, inclusive porte de remessa e de retorno, sob pena de deserção”.

Fixadas essas premissas, emerge dos autos que o apelante não trouxe qualquer documentação apta a demonstrar que fazia jus ao benefício da gratuidade, tampouco procedeu ao pagamento das custas.

Dessa forma, estando o recurso de apelação desacompanhado de preparo e não comprovada a hipossuficiência a autorizar o deferimento da assistência judiciária gratuita, o juízo negativo de admissibilidade é medida que se impõe, sendo do caso de NÃO CONHECER da referida apelação, em face de sua manifesta deserção.

Voltando-se os olhos para o apelo remanescente, tem-se que o autor pleiteia a reforma parcial da sentença, visando à condenação solidária da apelada Affonso Henriques Consultoria e Marketing à devolução dos valores pagos a título de “sinal”, argumentando que tais valores não se referem à corretagem imobiliária.

Observa-se que a sentença, além de extinguir o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, condenou a MDA Construções LTDA. ao pagamento de indenização por danos materiais, conforme documentos acostados nos autos pela parte autora, além de indenização por lucros cessantes, consoante fundamento da sentença e indenização por dano moral no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), tudo com juros e correção monetária.

Em resumo, o autor aduz que a sentença é equivocada no trecho em que acolheu a “prejudicial de mérito” arguida pela Affonso Henriques Consultoria e Marketing e afastou a sua responsabilidade quanto à devolução do sinal, pois a quantia paga não corresponde a comissão de corretagem, mas sim a um valor exigido pela apelada como condição para a concretização do negócio jurídico; que a Affonso Henriques Consultoria e Marketing deve ser responsabilizada solidariamente, com base nos artigos 18 e 19 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), uma vez que participou diretamente da cadeia de consumo e recebeu o pagamento do sinal; que houve falha na prestação de serviço da apelada, que não informou corretamente sobre a viabilidade da entrega do imóvel, frustrando a legítima expectativa do consumidor.

Verifica-se que não assiste razão à insurgência lançada.

De logo, vê-se que a sentença acolheu a tese de prescrição trienal, conforme o seguinte trecho, embora deixando séria dubiedade no trecho em que consignou “o que não correspondeu ao caso em exame”:

“A pretensão referente ao ressarcimento dos valores pagos a título de corretagem fica condicionada à verificação da ocorrência da prescrição que, no caso, é trienal, conforme entendimento firmado no Tema 938 pelo STJ.

Transcorrido mais de três anos entre o desembolso de valores, alegadamente pagos a título de comissão de corretagem, e o ajuizamento da ação, deve ser reconhecida a prescrição da pretensão à restituição da quantia paga, o que não correspondeu ao caso em exame”.

Ademais, verifica-se do documento de id. 64076062 que foi realizado um desembolso pelo autor no dia 7.129,52, em 17/06/2011, em favor de Altair Matos do Nascimento, preposto da Affonso Henriques Consultoria, conforme id. 64076379, fls. 05, enquanto o ajuizamento se dera em 19/12/2013 (id. 64076039).

Dessa forma, ainda se pudesse cogitar de prescrição, como fê-lo o magistrado singular, o prazo trienal do citado Tema nº 938 do STJ não decorreu no caso em análise.

Isso consolidado, consta, nos autos o contrato de corretagem firmado entre as partes, conforme id. 64076379, fls. 02/04, do qual se extrai que o autor foi devidamente informado acerca da cobrança da taxa de corretagem e do valor total da aquisição do imóvel, não havendo indícios de que a cobrança tenha ocorrido de maneira dissimulada ou que tenha havido qualquer tipo de vício na manifestação de vontade do consumidor.

É dizer: os deveres de informação e transparência foram observados no caso concreto.

Ademais, a jurisprudência é pacífica no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem pode ser transferida ao comprador, desde que seja informado previamente, conforme restou comprovado nos autos.

É o que se extrai o item II do precitado Tema 938 do STJ, valendo conferir:

“(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”

Não restou, assim, comprovado que a Affonso Henriques Consultoria e Marketing Ltda. participou ativamente na cadeia de consumo, auferindo lucro com a promoção da venda dos imóveis da outra empresa ré, a ponto de responder pela falha na prestação de serviço, quando somente participou do vínculo na condição de corretor.

O contrato de corretagem, regulado pelos artigos 722 a 729 do Código Civil, estabelece que o corretor tem direito à comissão pela intermediação bem-sucedida na compra e venda de bens. No presente caso, verifica-se que houve a aproximação eficaz entre comprador e vendedor, sendo devida a comissão nos termos pactuados.

No tocante ao pedido de reforma da sentença para condenação solidária das rés na devolução dos valores pagos a título de sinal, observa-se que tal pedido também não merece prosperar, uma vez que a relação contratual seguiu os ditames legais e a previsão contratual, não havendo elementos que justifiquem a revisão da cláusula acordada entre as partes.

No mais, nos casos em que não se comprova a ocorrência de abusividade ou vício na formação do contrato, inexiste dever de restituição dos valores pagos, mormente quando a comissão de corretagem foi efetivamente prestada e aceita pelo comprador.

Repise-se que o documento de id. 64076379 demonstra de forma inequívoca que as partes celebraram um contrato de corretagem, no qual o autor assumiu expressamente a obrigação de pagamento pelos serviços prestados pela empresa de intermediação imobiliária. Restou devidamente comprovado que os valores pagos pelo recorrente referem-se à remuneração pelos serviços de intermediação para aquisição do imóvel, não cabendo a devolução pretendida pelo apelante.

Sobre o tema:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO POR PARTE DA COMPRADORA. INEXISTÊNCIA DE ÓBICE PARA A RESCISÃO DA AVENÇA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 1 DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA E SÚMULA 543 DO E. STJ. RESCISÃO DO CONTRATO APÓS O PAGAMENTO DE POUCAS PARCELAS. APLICAÇÃO DA LEI 13.786/18. ONEROSIDADE E DESEQUILIBIO CONTRATUAL VERIFICADOS. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. ADMISSIBILIDADE, RETENÇÃO DE 25%. ADEQUAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REGULARIDADE DA COBRANÇA PREVIAMENTE INFORMADA. RESTITUIÇÃO INDEVIDA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO, ANTE A AUSÊNCIA DE CULPA DA RÉ À RESCISÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Recurso parcialmente provido”. (TJ-SP - Apelação Cível: 1004643-33.2022.8.26.0286 Itu, Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 17/04/2023, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/04/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL Nº 5174334-93.2022.8.09.0174 APELANTE: ANTÔNIO CARLOS PEREIRA RIBAS APELADA: QUARTETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. RELATOR: DESEMBARGADOR CARLOS ESCHER CÂMARA: 4ª CÍVEL EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. IGPM. COMISSÃO DE CORRETAGEM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS POR COBRANÇA EXTRAJUDICIAL. IRREGULARIDADES NO LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, por meio dos quais a empresa incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. 2. Constitui prática vedada pelo ordenamento jurídico a capitalização mensal de juros em contrato de compra e venda firmado com empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional, sendo permitida tão somente a capitalização com periodicidade anual, tal como ocorreu no caso em comento. 3. Não há ilegalidade na contratação do IGPM como índice de atualização monetária em instrumento contratuais imobiliários, devendo, pois, ser mantido. 4. Conforme entendimento do STJ, sob a sistemática dos recursos repetitivos (REsp nº 1599511/SP), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que informado, previamente, o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, o que ocorreu na espécie. 5. Havendo expressa previsão contratual, não se tem por abusiva a cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais em caso de mora ou inadimplemento do consumidor. 6. Uma vez que não foram demonstradas as irregularidades no loteamento, tampouco o atraso na entrega da obra, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe. RECURSO DESPROVIDO”. (TJ-GO - AC: 51743349320228090174 SENADOR CANEDO, Relator: Des(a). DESEMBARGADOR CARLOS HIPOLITO ESCHER, Senador Canedo - 1ª Vara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

Pelo exposto, voto no sentido de NÃO CONHECER do recurso da MDA CONSTRUÇÕES e NEGAR PROVIMENTO ao recurso do autor.

Sala das Sessões, de de 2025.

                  Presidente

Rosita Falcão de Almeida Maia

                   Relatora