PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CAUTELAR ANTECEDENTE CUMULADA COM RENEGOCIAÇÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. INADIMPLEMENTO CONFESSO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO PARA PURGAR MORA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DEMONSTRADA. REVISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE REQUISITOS LEGAIS. LEI DO SUPERENDIVIDAMENTO. INAPLICABILIDADE. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.    Ação cautelar com pedido de liminar para suspender/cancelar leilão de imóvel cumulada com ação de renegociação contratual e tutela de urgência, visando à anulação do procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária e à revisão contratual. Sentença de improcedência, com condenação da autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios, suspensa sua exigibilidade em razão da gratuidade de justiça. Recurso de apelação interposto pela autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.    Há três questões em discussão: (i) definir se é nulo o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária por ausência de intimação pessoal da devedora e comunicação das datas dos leilões; (ii) estabelecer se é cabível a revisão contratual com base na superveniência de dificuldades financeiras e na Lei do Superendividamento; (iii) determinar se há responsabilidade civil do banco por dano moral decorrente da condução do procedimento extrajudicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.    A intimação para purgar a mora, prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, foi formalizada conforme certidão de decurso de prazo lavrada por cartório de registro de imóveis, documento dotado de fé pública, cuja veracidade não foi ilidida pela parte apelante.

4.    A ausência de intimação pessoal específica acerca das datas dos leilões não invalida o procedimento, desde que comprovada a comunicação por correspondência ao endereço constante do contrato, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97.

5.    A ciência inequívoca da parte devedora quanto ao leilão, evidenciada pela própria propositura da ação cautelar antes da consolidação e dos leilões, supre eventual vício de forma na comunicação, conforme orientação do STJ.

6.    A revisão contratual por onerosidade excessiva exige fato superveniente extraordinário e imprevisível que afete a base objetiva do negócio; dificuldades financeiras pessoais, como desemprego, inserem-se na álea normal do contrato e não autorizam a revisão.

7.    O contrato celebrado com prestação inicialmente superior a 70% da renda líquida da devedora revela descompasso financeiro já existente na origem, afastando a aplicação da Lei do Superendividamento, nos termos do art. 54-A, § 3º, do CDC.

8.    O pedido de danos morais não encontra amparo, pois o banco atuou no exercício regular de direito (art. 188, I, do CC), observando os requisitos legais para execução extrajudicial da garantia fiduciária, sem configurar ato ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.    Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.    A consolidação da propriedade fiduciária do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/97, é válida quando precedida de intimação para purga da mora certificada por cartório, salvo prova robusta de vício.

2.    A ausência de intimação pessoal acerca das datas de leilões não invalida o procedimento extrajudicial quando demonstrada ciência inequívoca do devedor e ausência de prejuízo.

3.    A revisão contratual não se justifica por dificuldades financeiras pessoais supervenientes, salvo quando configurada onerosidade excessiva decorrente de fatos extraordinários e imprevisíveis.

4.    A recusa de renegociação da dívida e a execução da garantia fiduciária, em conformidade com a legislação, não configuram ato ilícito nem geram dever de indenizar por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, arts. 26 e 27; Lei nº 8.935/94, art. 3º; Código de Defesa do Consumidor, art. 54-A, § 3º; Código Civil, arts. 188, I, 421-A e 478; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, e 98, § 3º; Lei nº 8.009/90, art. 3º, II.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL n. 8024412-89.2023.8.05.0080, em que figura como apelante JOELMA DANTAS OLIVEIRA e apelado BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. 

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, e o fazem de acordo com o voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se, na origem, de ação cautelar com pedido de liminar para suspender-cancelar leilão de imóvel c/c ação de renegociação contratual c/c tutela de urgência, movida por JOELMA DANTAS OLIVEIRA em face do BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

Sobreveio sentença de ID 91204416, proferida pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara de Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, que julgou improcedentes os pedidos contidos na exordial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condenou a autora ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte ré, em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, considerando os critérios do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. O valor relatado deve ser devidamente corrigido (INPC até 31/08/2024, IPCA a partir de então), incidindo juros a partir do trânsito em julgado, correspondente à diferença entre a Taxa SELIC e o IPCA, conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024. Considerando que a parte autora é beneficiária da gratuidade da justiça, a exigibilidade das verbas sucumbenciais ficará suspensa, conforme o art. 98, §3º, do CPC.  Condenou a ré ao pagamento das custas processuais referente a impugnação ao benefício de gratuidade de justiça.

Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação de ID 91204417, sustentando, em síntese: a) Nulidade da Consolidação da Propriedade por ausência de intimação pessoal da Devedora para purgar a mora (Art. 26, § 1º, da Lei n.º 9.514/97), alegando que a prova do Banco é unilateral e não contém sua assinatura; b) Descumprimento do Artigo 27, § 2º-A, da Lei n.º 9.514/97, por ausência de notificação das datas dos leilões; c) Violação ao Direito de Informação e Renegociação da Dívida, ressaltando o direito à renegociação sob a Lei do Superendividamento e a má-fé do Banco ao se recusar a negociar; d) Necessidade de Intimação Prévia para Pagamento do Débito e Renegociação, reafirmando o vício no procedimento de consolidação.

Requer a reforma integral da sentença para julgar procedentes todos os pedidos iniciais, com a declaração de nulidade do procedimento expropriatório, a suspensão do leilão, a manutenção na posse, a revisão do contrato e a condenação do Banco em danos morais.

O Apelado apresentou Contrarrazões (ID 91205019), pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção da Sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos. Reafirmou a regularidade do procedimento extrajudicial, a fé pública do ato cartorário de certificação do decurso do prazo, a inaplicabilidade da revisão contratual por dificuldades pessoais e a correta aplicação do Art. 54-A, § 3º, do Código de Defesa do Consumidor.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do diploma legal.

Salvador, 01 de fevereiro de 2026.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Inicialmente, ressalto que, nos termos do art. 98 § 1º, inciso VIII do CPC, desnecessário o preparo do recurso, considerando que foi deferido, em Primeira Instância, o pleito da justiça gratuita, o que resta mantido no Segundo Grau de Jurisdição.

Conheço, pois, do recurso porque presentes seus pressupostos de admissibilidade.

Trata-se, na origem, de ação cautelar com pedido de liminar para suspender/cancelar leilão de imóvel c/c ação de renegociação contratual c/c tutela de urgência.

A narrativa processual remonta à celebração, pela Recorrente em 26 de novembro de 2019, de Contrato de Financiamento Habitacional n.º 0010053273, garantido por Alienação Fiduciária de Imóvel, tendo como objeto a aquisição de um imóvel residencial localizado na Rua Oliveira dos Brejinhos, n.º 47, no bairro Mangabeira, Feira de Santana/BA (ID 91204377, 91204382, 91204402).

O valor total do imóvel foi de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), tendo a Recorrente pago R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais) de entrada, com recursos próprios e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), e financiado o saldo de R$ 144.000,00 (cento e quarenta e quatro mil reais) em 360 (trezentas e sessenta) parcelas mensais, com previsão de término para 26 de dezembro de 2049, e prestação inicial média de R$ 1.416,92 (um mil quatrocentos e dezesseis reais e noventa e dois centavos) (ID 91204385).

A Recorrente alegou, em sua Petição Inicial, que, em razão de situações alheias à sua vontade, notadamente o desemprego e a subsequente redução de sua renda, não conseguiu honrar a contraprestação assumida no contrato. Conforme o comprovante de pagamento anexo aos autos, a renda líquida mensal da Recorrente no período de agosto de 2023 era de R$ 1.974,08 (um mil, novecentos e setenta e quatro reais e oito centavos) (ID 91204386), ao passo que as despesas mensais alegadas totalizavam R$ 1.565,74 (um mil, quinhentos e sessenta e cinco reais e setenta e quatro centavos) (ID 91204383), demonstrando uma margem financeira diminuta para o adimplemento da prestação integral.

Diante do inadimplemento, o Banco Apelado iniciou o procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária, com a conseguinte consolidação da propriedade do imóvel em seu nome.

Pois bem.

O cerne da insurgência recursal reside na suposta nulidade do procedimento de execução extrajudicial da garantia, sob o argumento de que a Devedora Fiduciante não fora pessoalmente intimada para purgar a mora.

É imperioso destacar que o contrato em questão está sujeito ao regime jurídico especial e específico da Alienação Fiduciária de Bem Imóvel, regido pela Lei n.º 9.514/97, que institui o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

A Alienação Fiduciária em garantia constitui um instrumento jurídico de fundamental importância para a estabilidade e segurança do mercado de crédito imobiliário, estabelecendo um procedimento de execução extrajudicial célere e eficaz, concebido para conferir maior garantia ao Credor Fiduciário.

O procedimento legal para a consolidação da propriedade é taxativo, iniciando-se com a intimação do devedor, a requerimento do credor, para satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, além dos encargos (Art. 26, § 1º, da Lei n.º 9.514/97). Uma vez decorrido esse prazo sem a purgação da mora, a Lei é clara ao determinar que o oficial do Registro de Imóveis promova a averbação da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (ex vi do Art. 26, § 7º).

Ao revés do que alega a apelante, não existe vício na comunicação sobre as datas dos leilões extrajudiciais.

Isso porque, o art. 27, § 2º-A, da Lei n, 9.514/97, com redação dada pela Lei n. 13.465/2017, não exige intimação pessoal do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, mas a mera comunicação, mediante correspondência dirigida ao endereço constante do contrato, inclusive eletrônico.

Confira-se:

“Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

[...]

§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)”

O Banco Apelado logrou êxito em demonstrar a observância dos ritos legais. A Certidão de Decurso de Prazo (ID 91204400) emitida pelo 1º Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Feira de Santana é um documento dotado de fé pública, inerente aos atos praticados pelos Oficiais de Registro, nos termos do Art. 3º da Lei n.º 8.935/94. O referido documento atesta, expressamente, que o prazo legal de 15 (quinze) dias concedido à Devedora Fiduciante JOELMA DANTAS OLIVEIRA para a quitação do débito decorreu in albis, culminando na consolidação da propriedade do imóvel em favor do Banco Apelado em data anterior ao ajuizamento da demanda originária.

A presunção de veracidade e legalidade que emana do ato notarial e registral impõe à parte que o contesta o ônus de apresentar prova cabal e robusta em sentido contrário, o que não foi minimamente realizado pela Recorrente.

A simples alegação de que o documento é "unilateral" e não contém sua assinatura de recebimento é insuficiente para afastar a presunção legal, exigindo-se a demonstração inequívoca do vício, ônus do qual a Recorrente não se desincumbiu, limitando-se a alegações desprovidas de suporte probatório e, notavelmente, deixando transcorrer o prazo para especificação de provas sem qualquer manifestação (ID 91204414).

Ainda que assim não fosse, é cediço que a jurisprudência, embora exija preferencialmente a intimação pessoal, admite que sua ausência possa ser suprida quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor e ausência de prejuízo.

Conforme bem ponderado pelo Juízo a quo, a própria propositura da Ação Cautelar Antecedente (ID 91204377) teve como pedido central a suspensão/cancelamento do leilão de imóvel. A Devedora, ao buscar a tutela jurisdicional para obstar o ato expropriatório, demonstrou ciência inequívoca da iminência do leilão, o que, conforme a jurisprudência consolidada, supre a ausência ou eventual vício formal na notificação específica de datas, pois o objetivo precípuo da norma — garantir ao devedor a oportunidade de exercer seu direito de preferência para reaver o imóvel (até o segundo leilão, se a consolidação tivesse ocorrido antes da alteração legislativa, o que no caso não se aplica, mas a ciência do leilão é o ponto) — foi atingido.

Ora, é certo que, embora não tenha sido pessoalmente intimada, a autora/apelante tinha plena ciência do risco de perda do bem pela via extrajudicial, descabendo falar em nulidade decorrente da falta de intimação.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgIntno AgInt no AREsp 1463916/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, 3.12.2019)”

 “ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - Imóvel - Ação anulatória de procedimento extrajudicial - Alegação de ausência de notificação para purgar a mora e de intimação acerca dos leilões extrajudiciais - Decisão de primeiro grau que defere parcialmente pedido de tutela de urgência para determinar a suspensão dos efeitos do leilão extrajudicial e obstar a expedição de carta de arrematação - Agravo interposto pelo réu - Alegação de ausência de intimação pessoal acerca dos leilões extrajudiciais não comprovada - Ação proposta antes da realização do primeiro leilão - Nulidade não verificada - Precedentes do Superior Tribunal de Justiça - Incidência dos dispositivos da Lei nº 13.465/17, que alterou a Lei nº 9.514/97 - Matéria apreciada no julgamento do REsp nº 1.942 .898/SP - Direito de preferência dos devedores quando da realização dos leilões - Agravo provido. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2218256-70.2023.8.26 .0000 Sorocaba, Relator.: Carlos Henrique Miguel Trevisan, Data de Julgamento: 15/02/2024, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/02/2024)”

Dessa forma, a Sentença acertadamente concluiu que o procedimento de execução extrajudicial transcorreu em estrita conformidade com os ditames da Lei n.º 9.514/97, afastando a alegação de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos atos subsequentes.

Outro ponto fulcral do recurso é o pleito de revisão contratual para a redução do valor da prestação mensal para R$ 400,00 (quatrocentos reais), com base em dificuldades financeiras supervenientes, notadamente o desemprego, e no alegado direito à renegociação sob a Lei do Superendividamento (Lei n.º 14.181/2021).

O Juízo a quo negou a revisão do contrato, invocando o princípio do pacta sunt servanda e a regra da excepcionalidade da revisão contratual prevista no Art. 421-A do Código Civil, introduzido pela Lei n.º 13.874/2019.

Tal entendimento merece ser mantido por esta Corte.

Os contratos de mútuo com alienação fiduciária, como o ora sub judice, são regidos pela legislação específica e pela regra geral do Direito Civil, que confere força cogente ao que foi livremente pactuado entre as partes. A mitigação do princípio pacta sunt servanda só é admitida em hipóteses estritas, como a ocorrência de vícios de consentimento, cláusulas manifestamente abusivas, ou a superveniência de onerosidade excessiva de caráter geral.

A Apelante fundamenta seu pedido na onerosidade excessiva decorrente da redução de sua renda (desemprego), que constitui uma dificuldade de natureza pessoal e individual, insuscetível de gerar a revisão do contrato.

Conforme a doutrina e a lei (Art. 478 do Código Civil e Art. 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor, na parte em que trata dos fatos supervenientes), a onerosidade excessiva apta a ensejar a revisão ou resolução do contrato exige um acontecimento extraordinário e imprevisível que afete a base objetiva do negócio jurídico, ou seja, que seja de caráter geral e não restrito à esfera patrimonial e pessoal de um dos contratantes.

A oscilação da capacidade financeira individual do devedor insere-se na álea normal, que são os riscos previsíveis e inerentes a um determinado negócio jurídico, financiamento de longo prazo ou contrato administrativo, os quais devem ser suportados pelo contratado.

Nesse sentido, a redução da renda por desemprego ou doença não é um fator externo e coletivo que altere a economia do contrato em si ou beneficie desproporcionalmente o Banco. Trata-se de uma contingência da vida econômica particular da devedora, que não pode ser invocada para desvincular-se das obrigações livremente assumidas, sob pena de transferir o risco do negócio para a Instituição Financeira, comprometendo o equilíbrio atuarial do SFI.

Ademais, no que tange à invocação implícita da Lei n.º 14.181/2021 (Lei do Superendividamento), a Sentença foi precisa ao aplicar a cláusula de exclusão prevista no Art. 54-A, § 3º, do Código de Defesa do Consumidor.

Referido dispositivo legal expressamente estabelece que:

“Art. 54-A. Este Capítulo dispõe sobre a prevenção do superendividamento da pessoa natural, sobre o crédito responsável e sobre a educação financeira do consumidor.

(...)

§ 3º O disposto neste Capítulo não se aplica ao consumidor cujas dívidas tenham sido contraídas mediante fraude ou má-fé, sejam oriundas de contratos celebrados dolosamente com o propósito de não realizar o pagamento ou decorram da aquisição ou contratação de produtos e serviços de luxo de alto valor.”

A análise fática dos autos revela uma notória desproporção entre o valor da prestação contratual (R$ 1.416,92) (ID 91204385) e a capacidade contributiva da Recorrente no momento do inadimplemento (renda líquida de R$ 1.974,08) (ID 91204386). O contrato foi pactuado para pagamento em 360 (trezentas e sessenta) meses, um período de 30 anos. A prestação original já comprometia mais de 70% (setenta por cento) da renda líquida da Recorrente (R$ 1.416,92 / R$ 1.974,08, o que corresponde a aproximadamente 71,7%), percentual este que, mesmo que se considerasse a renda total de R$ 3.360,33, ainda representaria mais de 42% (quarenta e dois por cento) do salário bruto.

A proposta da Recorrente de pagar apenas R$ 400,00 (quatrocentos reais) como parcela representa um patamar irrisório diante do valor financiado e do prazo restante, demonstrando que o pedido revisional tem o condão de tornar a dívida virtualmente inexequível, prolongando-a indefinidamente e transferindo ao Banco o ônus e o prejuízo de uma contratação insustentável.

A Sentença, ao ponderar que a situação fática evidencia a característica de contrato celebrado dolosamente com o propósito de não realizar o pagamento ou decorram da aquisição ou contratação de produtos e serviços de luxo de alto valor (no caso, imóvel para moradia, mas que, sob a ótica da desproporção renda/parcela, atinge a finalidade de exclusão da proteção do superendividamento) agiu com a necessária cautela para evitar o uso do instituto de superendividamento para a proteção de devedores que assumem obrigações manifestamente incompatíveis com sua realidade financeira, desvirtuando a finalidade protetiva da Lei n.º 14.181/2021.

O imóvel, embora não seja um "bem de luxo" no sentido estrito, representa um "bem de alto valor" que exige uma análise de responsabilidade e capacidade de pagamento do consumidor na contratação.

Ademais, a dívida garantida por alienação fiduciária sobre o próprio bem imóvel, por sua natureza, já é excetuada da regra de impenhorabilidade do bem de família (Art. 3º, II, da Lei n.º 8.009/90), o que reforça a especialidade do regime legal de execução e a limitação da intervenção judicial em favor do mutuário inadimplente.

“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(...)

II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;”

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado no sentido de que as regras que estabelecem hipóteses de impenhorabilidade não são absolutas:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA DECORRENTE DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE REFORMA RESIDENCIAL. BEM DE FAMÍLIA. PENHORA. POSSIBILIDADE. ART. 3º, II, DA LEI 8.009/90 E ART. 833, § 1º, DO CPC. 1. Recurso especial interposto em 2/9/2022 e concluso ao gabinete em 2/5/2023. 2. O propósito recursal consiste em definir se a exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista no art. 3º, II, da Lei nº 8.009/90 se aplica à dívida contraída para reforma do imóvel. 3. As regras que estabelecem hipóteses de impenhorabilidade não são absolutas. O próprio art. 3º da Lei nº 8.009/90 prevê uma série de exceções à impenhorabilidade, entre as quais está a hipótese em que a ação é movida para cobrança de crédito decorrente de financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato (inciso II). 4. Da exegese do comando do art. 3º, II, da Lei nº 8.009/90, fica evidente que a finalidade da norma foi coibir que o devedor se escude na impenhorabilidade do bem de família para obstar a cobrança de dívida contraída para aquisição, construção ou reforma do próprio imóvel, ou seja, de débito derivado de negócio jurídico envolvendo o próprio bem. Portanto, a dívida relativa a serviços de reforma residencial se enquadra na referida exceção. 5. É nítida a preocupação do legislador no sentido de impedir a deturpação do benefício legal, vindo a ser utilizado como artifício para viabilizar a aquisição, melhoramento, uso, gozo e/ou disposição do bem de família sem nenhuma contrapartida, à custa de terceiros. 6. No particular, o débito objeto de cumprimento de sentença foi contraído pela recorrente junto às recorridas com a finalidade de implementação de reforma no imóvel residencial, razão pela qual incide o disposto no art. 3º, II, da Lei nº 8.009/90. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.082.860/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/2/2024, DJe de 27/2/2024.)”

 “AGRAVO INTERNO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO MONITÓRIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACÓRDÃO ESTADUAL LASTREADO EM FATOS E PROVAS INDICATIVOS DE AQUISIÇÃO DO BEM ÀS CUSTAS DE EMPRÉSTIMO TOMADO DO EXEQUENTE E NÃO PAGO. DETURPAÇÃO DO BENEFÍCIO LEGAL PREVISTO NA LEI N. 8.009/1990 ATESTADA NA ORIGEM. INVIABILIDADE DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. REGRAS DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. NÃO ABSOLUTAS. PRECEDENTE. SÚMULA 83/STJ. 1. Controvérsia sobre se a regra do art . 3º, II, da Lei n. 8.009/1990 pode ou não ser ampliada para determinar a penhora do bem em litígio, o qual foi apontado pela parte executada como bem de família, mas cujo financiamento se quitou, comprovadamente, por quantia tomada por empréstimo da parte exequente e não paga a essa última. 2. "As regras que estabelecem hipóteses de impenhorabilidade não são absolutas. O próprio art. 3º da Lei nº 8.009/90 prevê uma série de exceções à impenhorabilidade, entre as quais está a hipótese em que a ação é movida para cobrança de crédito decorrente de financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato (inciso II) ."(REsp n. 2.082.860/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 27/2/2024 .) 3. A via do recurso especial não se presta a revolver fatos e provas reunidos na origem ante o óbice da Súmula 7 do STJ.4. A Súmula 83/STJ não se aplica apenas aos recursos especiais interpostos com fundamento na alínea c do art . 105, III, da CF, sendo aplicável também aos recursos fundados na alínea a.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 1962111 SP 2020/0343118-5, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 23/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/09/2024)”

A propriedade do bem já se consolidou em nome do Banco, e a pretensão de anulação desse ato, sem a purgação integral da mora, e a revisão do contrato para um valor irrisório, representa uma interferência indevida e excessiva no contrato e no regime legal que o rege.

A Apelante pleiteia, ainda, a condenação do Apelado ao pagamento de indenização por danos morais, sob o argumento de que a recusa na renegociação e a condução do procedimento expropriatório, sem a devida intimação pessoal, teriam lhe causado abalo moral.

Conforme exaustivamente demonstrado, o procedimento de consolidação da propriedade e os atos subsequentes de leilão foram realizados em estrita observância à Lei n.º 9.514/97, com a Certidão de Decurso de Prazo (ID 91204400) atestando a inércia da Devedora em purgar a mora no prazo legal e a propositura da ação evidenciando sua ciência inequívoca dos atos expropriatórios.

Não há, portanto, que se falar em conduta ilícita por parte do Banco Apelado. A execução da garantia e a recusa em renegociar nos termos unilaterais propostos pela Devedora inserem-se no âmbito do exercício regular de um direito reconhecido (Art. 188, I, do Código Civil), amparado pela legislação especial e pelo contrato validamente celebrado.

A frustração, o aborrecimento e a angústia decorrentes da perda do imóvel, por mais lamentáveis que sejam, são consequência direta do inadimplemento contratual da própria Recorrente, e não de um ato antijurídico do Credor.

Ausente o pressuposto da ilicitude da conduta do Agente (Banco Santander) e o nexo de causalidade com o dano alegado, não se configura o dever de indenizar, devendo o pedido de condenação em danos morais ser mantido improcedente.

A Sentença recorrida procedeu a uma análise aprofundada dos fatos e do direito, aplicando corretamente a legislação pertinente à Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei n.º 9.514/97) e os princípios gerais do direito contratual, como o pacta sunt servanda e a excepcionalidade da revisão judicial.

A tentativa da Recorrente de anular o procedimento extrajudicial e de impor uma revisão contratual baseada em dificuldades financeiras pessoais não encontra respaldo no ordenamento jurídico, sob pena de subverter o sistema de garantias e de segurança jurídica que rege o mercado imobiliário.

Dessa maneira, a manutenção da Sentença é medida de rigor.

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação interposto, mantendo-se integralmente a r. Sentença de primeiro grau.

Majoro a verba honorária advocatícia de sucumbência para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do Art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida à Apelante.

Sala das Sessões, de de 2026.

Presidente

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora