PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Condomínio edilício. Tutela de urgência. Obrigação de fazer. Reparos em unidade condominial. Dano estrutural originado de obra comum. Necessidade de correção pelo condomínio. Manutenção da decisão agravada. Recurso conhecido e não provido.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência determinando ao Condomínio a realização de reparos no teto de unidade condominial de propriedade dos agravados, sob pena de multa diária. A medida foi fundamentada em indícios de dano estrutural decorrente de obra de revitalização promovida pelo próprio Condomínio, com evidente comprometimento do uso da unidade.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos legais para concessão da tutela de urgência em obrigação de fazer contra o Condomínio; (ii) avaliar se há fundamento técnico ou jurídico para afastar a responsabilidade do agravante ou justificar o descumprimento da decisão judicial.

III. Razões de decidir

3. Os condôminos têm direito ao uso e fruição plena de suas unidades autônomas, nos termos do art. 1.335, I, do Código Civil. O surgimento de rachaduras com exposição de ferragens e deterioração do teto após obra comum evidencia a violação a esse direito.

4. A necessidade do Condomínio realizar a reparação decorre do forte indício de nexo de causalidade entre a obra realizada em área comum e o dano identificado na unidade dos agravados, sendo irrelevante, neste momento processual, eventual discussão sobre custos internos (como a retirada de esquadrias), que poderá ser resolvida no mérito, inclusive por meio de ressarcimento.

5. A colaboração dos agravados ao autorizarem o acesso dos prestadores de serviço à unidade indica boa-fé e reforça a viabilidade prática da execução da medida, afastando a alegação de inviabilidade fática.

6. A alegação de que a obra deveria seguir cronograma técnico descendente (do térreo aos andares superiores) não prospera, pois não há prova nos autos de que tal cronograma tenha sido efetivamente iniciado ou que o início pela unidade dos agravados comprometa a segurança da estrutura.

7. O dano, embora existente desde 2017, persiste até o momento, sendo a urgência justificada pela continuidade da lesão ao direito de uso da unidade e pela inércia do Condomínio em executar o próprio cronograma de reparos aprovado em assembleia.

8. O cumprimento da medida liminar não é irreversível, pois eventual responsabilização dos autores por parte do custo poderá ser objeto de compensação futura, o que reforça a adequação da tutela de urgência concedida.

IV. Dispositivo e tese

9. Agravo de instrumento conhecido e não provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de agravo de instrumento n° 8035819-70.2025.8.05.0000, em que é agravante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MATER SALVATORIS e agravados ORLANDO JORGE MIRANDA ADERNE DE SA e outros.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, a unanimidade de votos, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MATER SALVATORIS contra decisão proferida pelo Douto Juízo de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA, que nos autos da ação pelo rito comum de n° 8072500-36.2025.8.05.0001, proposta por ORLANDO JORGE MIRANDA ADERNE DE SA e outros, deferiu a tutela antecipada pleiteada, nos seguintes termos:

“Diante do exposto, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA requerida para determinar que o réu, CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MATER SALVATORIS, no prazo de 5 (cinco) dias, dê início à verificação e conserto do dano causado na área de serviço do apartamento dos requerentes, através de profissional tecnicamente habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia (CREABA), sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada inicialmente a R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sem prejuízo de revisão posterior.” (ID. 84844577)

Em suas razões (ID. 84844568), o agravante alega que a realização da obra depende da retirada de janela e esquadria da unidade, estruturas internas que não podem ser manipuladas pelo condomínio, porque configuraria invasão de propriedade; e que restou deliberado em assembleia que a responsabilidade de tal retirada seria dos condôminos.

Aduz que “A obra em questão é estrutural e, por razões técnicas e de engenharia, deve ser iniciada do térreo e subir para os andares superiores, conforme definido pela equipe técnica responsável. Iniciar a obra pela unidade dos agravados, localizada em andar superior, viola os critérios básicos da engenharia civil, podendo: 1. Causar retrabalho técnico e custos adicionais. 2. Comprometer a impermeabilização e os reforços estruturais de base. 3. Gerar novo dano futuro à própria unidade dos autores, caso a obra posterior no térreo ou em andares inferiores afete a continuidade da estrutura.”

Sustenta que não foi comprovada a urgência da medida, uma vez que o dano reclamado teve início em 2017.

Por fim, pugna pela antecipação da tutela recursal, para suspender os efeitos da decisão de primeiro grau, e, ao final, pelo provimento deste, afastando o cumprimento liminar da obrigação de fazer, por ausência dos requisitos legais.

Os autos foram efetivamente distribuídos a esta Relatoria em 30/6/2025, considerando que este Relator se encontrava em período de licença nos dias 18 de junho e de 25 a 27 de junho, conforme DJe n° 3.830 de 16/6/2025; e diante da ausência de expediente forense no período de 19 a 24 de junho, nos termos do Decreto Judiciário n° 950/2024 (DJe n° 3.716 de 16/12/2024).

Esta Relatoria não deferiu a antecipação da tutela recursal – ID. 85443115.

Contrarrazões nos termos do ID. 85041544 e reiteradas no ID. 85540597.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do artigo 931 do Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do artigo 937 do CPC e artigo 187, inciso I, do RITJBA.

Salvador/BA, 28 de julho de 2025.

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço do recurso, presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade.

O cerne da inconformidade em apreço reside no alegado desacerto da decisão que deferiu a tutela de urgência para determinar que o Condomínio agravante realize obras de reparo no teto da unidade condominial de propriedade dos agravados, sob pena de multa diária.

Com efeito, a teor do Código Civil:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;”

Exsurge dos autos que a parte autora vem sofrendo com rachadura no teto de sua unidade condominial, que surgiu após a realização de obra de revitalização do Condomínio réu; ilustrando as fotos que instruem a exordial o evidente dano causado ao imóvel, com exposição das ferragens e deterioração do revestimento do teto (ID. 498383694 – processo referência).

As condições do teto do imóvel, inclusive próximo a varal de secagem de roupas, indicam que o direito de livre uso e fruição da unidade pelos autores não vem sendo respeitado, em desalinho com a legislação civil acima destacada.

Realizada a notificação extrajudicial da parte agravante (ID. 498383698 – processo referência), houve resposta positiva do Condomínio em março/2025, quanto à realização dos reparos – indicando-se cronograma que sugere a realização do serviço até o final do mês de maio (ID. 498383700 – processo referência).

A parte agravante alega, inicialmente, que a realização da obra depende da retirada de janela/esquadria da unidade, estruturas internas que não poderiam ser manipuladas pelo condomínio, porque configuraria invasão de propriedade; e que restou deliberado em assembleia que a responsabilidade de tal retirada seria dos condôminos.

Da detida análise da ata da Assembleia (ID. 505943857, pág. 1 e 2/3 pdf – processo referência), lado outro, malgrado tenha consignado que as unidades seriam responsáveis pela retirada e reinstalação das esquadrias, inclusive pelo respectivo custo, convém reconhecer se tratar de questão de mérito, uma vez que compõe o escopo da reparação de danos perseguida na exordial.

Neste sentido, não se pode considerar tal providência – definida em âmbito privado e passível de controle quanto à sua legalidade, como um óbice ao cumprimento da determinação judicial liminar; especialmente porque eventual custo de retirada, caso seja mantido sob responsabilidade dos autores após juízo de mérito, pode ser ressarcido ao agravante, não ensejando irreversibilidade da medida.

Demais, consta dos autos de origem a devida autorização dos autores para acesso à unidade pelos prestadores de serviço – ID. 505952765 do processo referência; demonstrando a colaboração destes para execução dos reparos pleiteados.

Aduz o agravante, ainda, que deve ser respeitada uma ordem – do térreo para os andares superiores, evitando-se subverter os critérios técnicos relacionados a questões estruturais; que seriam violados se iniciada a obra pela unidade dos agravados.

Contudo, o argumento não se sustenta, considerando que o cronograma apresentado não foi executado – o que garantiria o tempestivo cumprimento da decisão agravada, sem constituir a suscitada violação aos critérios técnicos.

Sustenta o agravante, por derradeiro, que não foi comprovada a urgência da medida, uma vez que o dano reclamado teve início em 2017.

Entretanto, o conjunto probatório dos autos, ainda que em fase inicial de instrução, já evidencia que os danos demandam reparação até os dias atuais, inclusive com cronograma de obras recentemente aprovado pelo Condomínio – setembro/2024 (ID. 505943857 – processo referência); contudo, sem a devida execução.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento.

Sala de Sessões, de de 2025.

PRESIDENTE

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA