PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. PRINCÍPIO DA DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA E DA BOA-FÉ OBJETIVA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 

1-A cláusula resolutiva expressa em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, prevista no art. 474 do Código Civil, permite a resolução contratual em caso de inadimplência. No entanto, tal direito deve ser exercido de forma proporcional e em conformidade com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

2-No caso, o inadimplemento do apelado decorreu de evento extraordinário e imprevisível – acidente de trabalho que resultou na amputação de uma das pernas e na redução significativa de sua renda. Situação que configura hipótese de onerosidade excessiva nos termos do art. 478 do Código Civil, autorizando a revisão das obrigações contratuais.

3-O princípio da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, da CF) e o direito à moradia (art. 6º da CF) devem ser considerados em casos que envolvem a manutenção de famílias em situação de vulnerabilidade. A retirada do imóvel resultaria em prejuízo social irreparável, não sendo a medida mais adequada diante da possibilidade de outras alternativas, como a revisão contratual.

4-A tolerância da apelante em relação à ocupação do imóvel por cerca de cinco anos, sem adotar medidas de cobrança ou reintegração, configura venire contra factum proprium, o que veda a adoção de comportamento contraditório em prejuízo do apelado, conforme preceitua o art. 422 do Código Civil.

5-Sentença de primeiro grau que aplicou corretamente os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, além das disposições dos arts. 478 a 480 e 317 do Código Civil, ao julgar improcedente o pedido de reintegração de posse.

6-Recurso de apelação desprovido, com manutenção da improcedência e condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8001009-95.2021.8.05.0069, em que figuram como apelante PRIMAVERA DO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.P.E LTDA e como apelada JOSENILDO ALVES DA SILVA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 29 de Outubro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por PRIMAVERA DO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.P.E. LTDA., inconformada com a sentença de ID 61367644 que julgou improcedente o pedido de reintegração de posse proposto em face de JOSENILDO ALVES DA SILVA. A decisão de primeiro grau fundamentou-se na aplicação da teoria da onerosidade excessiva e na análise do princípio da boa-fé objetiva, afastando a caracterização de esbulho possessório e determinando a manutenção do réu na posse do imóvel.

A apelante argumenta que firmou com o apelado contrato de promessa de compra e venda do lote nº 32, quadra nº 44, no qual constava cláusula resolutiva expressa para o caso de inadimplência. O apelado, após pagar 50 das 120 parcelas do contrato, entrou em mora a partir de abril de 2016, conforme narrado nos autos, e realizou construção no imóvel sem a devida autorização.

Defende a apelante que a inadimplência do apelado autoriza a resolução do contrato e a consequente retomada da posse do bem, conforme estipulado na cláusula resolutiva do contrato e nos termos do art. 474 do Código Civil. Alega que, após notificação, a resolução do contrato se deu de pleno direito, nos termos dos arts. 474 e 475 do Código Civil, e que a mora ficou devidamente configurada, justificando a pretensão de reintegração de posse com base no art. 561 do CPC.

A apelante sustenta que a sentença desconsiderou o caráter voluntário da inadimplência do apelado, que mesmo após o acidente de trabalho, adquiriu um veículo, o que indicaria que sua situação financeira não seria tão limitada a ponto de justificar a mora. Alega que a compra do veículo comprova a ausência de onerosidade excessiva.

Argumenta que o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) deve prevalecer, não cabendo a intervenção judicial para modificar os termos do contrato celebrado entre as partes. Invoca jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que reforça a validade da cláusula resolutiva expressa em contratos de promessa de compra e venda de imóveis.

A apelante também contesta a decisão de primeiro grau ao afirmar que a exigência de autorização para construção no lote não configura má-fé de sua parte, mas uma medida de segurança para assegurar a regularidade das construções no loteamento.

Em relação ao lapso temporal de cinco anos entre a inadimplência e o ajuizamento da ação de reintegração de posse, a apelante afirma que tal período não desconstitui seu direito de posse e que as tentativas de negociação com o apelado foram infrutíferas, não caracterizando comportamento contraditório.

Os autos foram distribuídos à Terceira Câmara Cível, cabendo-me, por sorteio, a relatoria, e, após examiná-los, lancei neles o presente relatório.

Solicito inclusão em pauta de julgamento pela secretaria da Câmara, ressaltando que CABE sustentação oral nos moldes do art. 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

O recurso de Apelação é próprio e tempestivo. Preenchidos os demais requisitos necessários à sua admissibilidade, dele conheço. 

A apelante invoca a cláusula resolutiva expressa presente no contrato de promessa de compra e venda, a qual, nos termos do art. 474 do Código Civil, permite a resolução de pleno direito do contrato em caso de inadimplemento. O art. 474 dispõe que, "a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial".

No entanto, a resolução do contrato e a consequente reintegração de posse não ocorrem de forma automática. É necessário que o credor demonstre que a mora do devedor é significativa e justifique a retomada do bem. A jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade de resolução extrajudicial do contrato, desde que notificado o devedor e este não purgue a mora, como decidido no REsp 1.789.863/MS. No entanto, cabe ao Judiciário avaliar a aplicação dos princípios da boa-fé e da função social do contrato em cada caso concreto. 

O juízo de primeiro grau considerou que a inadimplência do apelado decorreu de evento extraordinário e imprevisível – acidente de trabalho que resultou na amputação de uma das pernas e redução significativa da capacidade econômica do devedor. Tal situação enquadra-se nos termos do art. 478 do Código Civil, que autoriza a resolução ou a revisão contratual em caso de "excessiva onerosidade" superveniente ao devedor, desde que configurada a imprevisibilidade do evento.

A apelante sustenta que a aquisição de um veículo pelo apelado após o acidente indica ausência de onerosidade excessiva. Contudo, a análise da capacidade econômica do devedor deve considerar o conjunto de suas obrigações e as despesas de subsistência, sendo insuficiente a mera existência de um bem móvel como elemento para descaracterizar sua situação de vulnerabilidade.

A decisão recorrida fundamentou-se no art. 421 do Código Civil, que estabelece a função social do contrato, e no art. 422, que impõe às partes o dever de observar a boa-fé objetiva. A boa-fé objetiva exige que as partes ajam com lealdade e consideração mútua, devendo evitar comportamentos que prejudiquem o equilíbrio contratual.

O princípio da função social do contrato visa a assegurar que o instrumento contratual não se sobreponha aos direitos fundamentais, especialmente quando envolvem o direito à moradia e a proteção de uma família em situação de vulnerabilidade, como no caso do apelado.

A jurisprudência tem reiterado que a resolução contratual, especialmente em casos de inadimplência que envolvem a moradia de uma família, deve ser analisada com cautela, privilegiando o equilíbrio contratual e a preservação da dignidade da pessoa humana. A aplicação pura e simples da cláusula resolutiva pode ser mitigada diante de fatos supervenientes que alterem de maneira significativa a situação econômica do devedor.

Outro ponto relevante para a análise é o comportamento da apelante ao longo dos cinco anos em que tolerou a permanência do apelado no imóvel sem adotar medidas para a resolução do contrato. O comportamento da apelante ao permitir que o apelado mantivesse a posse do imóvel por tempo considerável, sem interpor ação de reintegração, configura situação de venire contra factum proprium, vedada pelo princípio da boa-fé objetiva.

Esse princípio, conforme preceituado no art. 422 do Código Civil, impede que uma parte aja de forma contraditória em prejuízo da outra, e é aplicável no caso em tela, uma vez que a apelante, ao permitir a ocupação do imóvel pelo apelado por período prolongado, contribuiu para a construção da residência no local.

A decisão de primeiro grau também considerou a situação social e econômica do apelado, analisando a questão à luz do princípio da dignidade da pessoa humana, previsto no art. 1º, III, da Constituição Federal, e o direito à moradia, que encontra amparo no art. 6º da mesma Carta.

A retirada do apelado e de sua família da posse do imóvel resultaria em grave prejuízo social, uma vez que a moradia constitui um dos direitos fundamentais que garantem a dignidade da pessoa humana. A jurisprudência tem destacado a necessidade de ponderação em casos de inadimplência que envolvem moradia, a fim de evitar situações de desabrigo e maior vulnerabilidade social. Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COHAB - INADIMPLÊNCIA - PRINCÍPIO DA DIGNIDADE HUMANA - IDOSO - O Estado tem o dever de amparar defendendo sua dignidade.

(TJ-MG - AC: 10151100013086001 MG, Relator: Jair Varão, Data de Julgamento: 12/02/2015, Câmaras Cíveis / 3ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/03/2015)

O art. 317 do Código Civil dispõe que, "quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação".

No presente caso, a redução drástica da renda do apelado configura situação apta a ensejar a revisão dos valores das prestações, o que poderia ser pleiteado pelo devedor em ação própria. A sentença de primeiro grau mencionou essa possibilidade como uma alternativa ao despejo do apelado, assegurando a proteção de seus direitos fundamentais. Neste sentido:

APELAÇÃO. CDHU. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA PELO SFH. REVISÃO CONTRATUAL. Pretensão à revisão do valor das parcelas do financiamento a fim de readequá-las ao teto de 30% da renda bruta dos mutuários. Redução da renda familiar. Desemprego superveniente do esposo da autora. Possibilidade. Recusa infundada da mutuante na esfera administrativa. Inteligência dos artigos 11, § 2º, e 12, ambos da Lei nº 8.692/93. Exigência de novo período para a liquidação do financiamento. Necessidade de recálculo das parcelas, considerando a renda familiar atual. Estipulação de prazo para definição. Sentença reformada. SUCUMBÊNCIA. Redistribuição do ônus sucumbencial. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-SP - AC: 10036181220188260484 SP 1003618-12.2018.8.26.0484, Relator: Rosangela Telles, Data de Julgamento: 23/10/2019, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/10/2019)

O CPC consagra o princípio da cooperação no art. 6º, determinando que as partes devem cooperar para que se obtenha decisão de mérito justa e efetiva. Nesse sentido, observa-se que a postura da apelante em negar as tentativas de acordo realizadas pelo apelado, conforme constam dos autos, não atende ao dever de cooperação e à busca pela solução justa e equitativa do litígio.

A doutrina de Fredie Didier Jr. ressalta que a cooperação no processo visa a construir um ambiente de negociação entre as partes, visando a soluções consensuais e menos gravosas para ambos os envolvidos. Tal postura deveria ter sido buscada com mais ênfase pela apelante antes de ajuizar a presente ação de reintegração de posse.

Embora a apelante tenha direito de cobrar os valores pendentes, a ação de reintegração de posse nem sempre é a medida mais proporcional, especialmente quando o imóvel é utilizado como residência familiar e não há outra moradia disponível. O próprio STJ, em situações similares, têm defendido que, em casos de inadimplemento parcial, deve ser buscada a cobrança da dívida antes de medidas drásticas como a reintegração de posse.

Diante do exposto, considerando os princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva, e da dignidade da pessoa humana, voto por negar provimento ao recurso de apelação interposto por PRIMAVERA DO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.P.E. LTDA., mantendo a sentença que julgou improcedente o pedido de reintegração de posse.

Condeno a apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 12% sobre o valor atualizado da causa, conforme art. 85, § 11, do CPC.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora