PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PESSOA JURÍDICA. HIPOSSUFICIÊNCIA. ATO PROCESSUAL ISOLADO. ART. 98, §5º, DO CPC. CONCESSÃO EXCLUSIVAMENTE PARA O PREPARO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO DO PREÇO PELA CONSUMIDORA. INOCORRÊNCIA DE BAIXA DA HIPOTECA E OUTORGA DO TÍTULO DEFINITIVO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. POSSIBILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. MAJORAÇÃO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. BASE DE CÁLCULO. PROVEITO ECONÔMICO. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA INTEGRALMENTE PARA A RÉ. RECURSO DA AUTORA PROVIDO EM PARTE. RECURSO DA INCORPORADORA NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Após quitação de contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial pela compradora, a incorporadora não cumpriu sua obrigação de liberação da hipoteca havida com o agente financiador, nem a de outorga do título definitivo, ensejando o ajuizamento da demanda.

2. O juízo a quo julgou procedentes em parte os pedidos exordiais, determinando a baixa da hipoteca e o pagamento de indenização por danos morais.

3. A parte autora recorreu, para ver analisado seu pedido de adjudicação compulsória, bem como para majorar o valor indenizatório, alterar a base de cálculo dos honorários sucumbenciais e a distribuição da sucumbência.

4. A parte ré recorreu, para ver anulada ou reformada a sentença, por entender que não foram apreciados seus argumentos. Também pediu a gratuidade da justiça.

II. Questão em discussão

5. As questões em discussão são as seguintes: (i) verificar a possibilidade de concessão da gratuidade da justiça à pessoa jurídica recorrente; (ii) saber se a sentença apreciou todas as questões relevantes suscitadas na contestação da incorporadora; (iii) analisar se houve descumprimento contratual pela incorporadora e se ela podia providenciar a baixa da hipoteca e outorga da escritura pública; (iv) observar se o valor dos danos morais, fixado na sentença, foi razoável; (v) verificar se o pedido de adjudicação compulsória foi apreciado e, não o sendo, se poderia ser em sede recursal; (vi) definir qual a base de cálculo a ser considerada para os honorários de sucumbência; e (vii) decidir se houve sucumbência recíproca.

III. Razões de decidir

6. É possível a concessão de gratuidade da justiça à pessoa jurídica, desde que comprovada a sua hipossuficiência para arcar com as custas e despesas processuais. Tal benefício pode se aplicar a todos ou a alguns atos processuais, conforme legislação processual.

7. A sentença apreciou todos os argumentos levantados na contestação, sendo certo que houve descumprimento contratual por parte da incorporadora, que se obrigou a, quitado o preço, proceder à baixa da hipoteca e à outorga da escritura pública à compradora do imóvel.

8. O valor da indenização a título de danos morais deve atingir seu objetivo reparatório e educativo, sendo necessária a sua majoração, de R$4.000,00 (quatro mil reais) para R$10.000,00 (dez mil reais), considerando-se as circunstâncias da situação, bem assim o quanto decidido em casos semelhantes.

9. Houve omissão do juízo a quo na apreciação do pedido de adjudicação compulsória, que pode ser analisado por esta instância, em razão do artigo 1.013, §3º, III, do Código de Processo Civil. Nesse sentido, quitado o preço e ficando inerte o vendedor, este deve ser compelido judicialmente à outorga da escritura pública, na forma do artigo 1.418 do Código Civil.

10. A base de cálculo dos honorários sucumbenciais deve ser o proveito econômico – valores do imóvel adjudicado e da indenização por danos morais – de acordo com o artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, e entendimento em sede de recurso repetitivo do Superior Tribunal de Justiça.

11. Se a parte decai em parte mínima do pedido, o juiz deve condenar a outra integralmente à sucumbência, vide artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

IV. Dispositivo e tese

12. Recurso da autora provido em parte, complementando-se a sentença quanto ao julgamento do pedido de adjudicação compulsória, e a reformando quanto à majoração da indenização por danos morais, à alteração da base de cálculo dos honorários advocatícios e à distribuição do ônus de sucumbência.

13. Recurso da ré não provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8011388-37.2023.8.05.0001, em que figuram como apelante OLIVETE GIUDICE RODRIGUES DAS NEVES e outros e como apelada CATABAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2).

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, em conhecer e negar provimento ao apelo de Catabas Empreendimentos Imobiliários Ltda e conhecer e dar parcial provimento ao recurso de Olivete Giudice Rodrigues das Neves, nos termos do voto do relator. 

JR21

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 3 de Fevereiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de recursos simultâneos de apelação, interpostos por Olivete Giudice Rodrigues das Neves e pela Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA, em face da sentença proferida pelo juízo de direito da 20ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, Bahia, que, no bojo da ação ajuizada pela primeira apelante em face da segunda apelante e do Banco Bradesco S.A., julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, determinando a baixa da hipoteca do imóvel discutido e o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$4.000,00 (quatro mil reais).

Na origem, observa-se que Olivete Giudice Rodrigues das Neves ajuizou ação (id. 64536625) em face da Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA e do Banco Bradesco S.A., alegando que, em 18/05/2018, firmou contrato de promessa de compra e venda com a incorporadora, tendo por objeto 1 (uma) unidade habitacional de nº 102, localizada na Avenida Princesa Isabel, nº 665, Condomínio Villa Augusta, Edifício Mariá David de Azevedo, Salvador, Bahia. Pontuou que efetuou o pagamento do preço do imóvel – totalizando R$1.115.500,00 (um milhão, cento e quinze mil e quinhentos reais) – e que, inobstante a quitação de suas obrigações, a Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA não lhe outorgou a competente escritura pública de compra e venda livre e desembaraçada de ônus ou gravame. Sobre isso, indicou que, na matrícula do imóvel, consta hipoteca em favor do Banco Bradesco S.A., advinda de empréstimo tomado pela incorporadora junto à referida instituição bancária.

Asseverou que a situação lhe causa embaraços, uma vez que não pode dispor plenamente do imóvel que adquiriu, além de temer perdê-lo em razão de débitos fiscais e judiciais da incorporadora. Por isso, requereu a adjudicação compulsória do imóvel, a anulação do gravame e a fixação de indenização por danos morais. Houve também pedido de tutela provisória.

Com a inicial, vieram os seguintes documentos: procuração (id. 64536626), documento de identidade (id. 64536627), comprovante de residência (id. 64536628), comprovante de rendimentos (id. 64536629), extrato bancário (id. 64536630), extrato processual (id. 64536631), instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda (id. 64536632 e 64536633), certidão de matrícula imobiliária (id. 64536634), termo de quitação (id. 64536635) e comprovante de pagamento do ITIV (id. 64536636).

Ordenou-se a citação das rés, invertendo-se o ônus da prova e se diferindo a análise do pedido de tutela provisória (id. 64536639).

O Banco Bradesco S.A. apresentou contestação (id. 64536646), suscitando preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, defendeu a regularidade do contrato firmado com a incorporadora e o não cabimento da indenização por danos morais.

Ainda, aduziu o não preenchimento dos requisitos para a inversão do ônus da prova. E, ao final, pugnou pela extinção do feito sem resolução de mérito ou a improcedência dos pedidos iniciais, juntando documentos constitutivos (id. 64536647) e procuração (id. 64536648).

A Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA, por sua vez, juntou contestação (id. 64536650), arguindo ilegitimidade passiva e ausência de interesse de agir, além de impugnar o benefício da gratuidade da justiça.

Alegou que adotou as providências para a baixa da hipoteca, sendo a recusa advinda exclusivamente da instituição bancária. Argumentou que não houve descumprimento contratual e que não se aplicaria ao caso o instituto da adjudicação compulsória.

Por fim, defendeu a ausência de danos morais, requerendo a extinção do feito sem resolução de mérito ou a improcedência dos pedidos exordiais. Juntou: procuração (id. 64536651), documentos constitutivos (id. 64536652), instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda (id. 64536653), termo de recebimento (id. 64536654) e termo de quitação (id. 64536655).

Em sua réplica (id. 64536661), a autora rebateu as preliminares e reiterou os termos da inicial nos demais pontos.

As partes indicaram que não pretendiam produzir mais provas (id. 64536665, 64536667 e 64536768).

Na sentença (id. 64536769), foi mantida a concessão à autora do benefício da gratuidade da justiça, afastando-se a argumentação da Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA em sua impugnação. Também foram rejeitadas as preliminares de ilegitimidade passiva e de falta de interesse de agir.

No mérito, reconhecendo-se a existência de relação de consumo, apontou-se para a ineficácia do gravame da hipoteca perante terceiro de boa-fé, de modo que a incorporadora deveria arcar com os termos do empréstimo junto à instituição bancária com outros bens de seu patrimônio. Ainda, identificou-se a ocorrência de dano moral.

Foi deferido o pedido de concessão de tutela provisória e os pedidos constantes da inicial foram julgados parcialmente procedentes, determinando-se a baixa da hipoteca e a condenação das rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$4.000,00 (quatro mil reais).

Os honorários advocatícios foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 80% (oitenta por cento) /20% (vinte por cento), com exigibilidade suspensa, no caso da autora, em razão da gratuidade da justiça concedida.

A autora opôs embargos de declaração (id. 64536772), afirmando que não foi apreciado o pedido de adjudicação compulsória do imóvel. Disse que não restou claro sobre qual valor deveriam ser calculados os honorários sucumbenciais e por qual motivo houve sucumbência recíproca se entendeu que todos os seus pedidos foram contemplados.

O Banco Bradesco S.A. também opôs embargos de declaração (id. 64536777), defendendo a ocorrência de contradição na sentença, uma vez que foi condenado ao pagamento de indenização por danos morais, inobstante não ter causado os transtornos alegados pela autora na inicial.

A Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA, em seus embargos de declaração (id. 64536781), argumentou que a sentença foi omissa, por não enfrentar os fundamentos apresentados em sua contestação.

Foram apresentadas contrarrazões por todos (id. 64536782, 64536783 e 64536785), após o que foi proferida sentença (id. 64536786) de não acolhimento de nenhum dos aclaratórios.

Olivete Giudice Rodrigues das Neves interpôs recurso de apelação (id. 64536789), defendendo a necessidade de complementação da sentença, para apreciação do pedido de adjudicação compulsória. Também sustentou a necessidade de reforma quanto à distribuição do ônus de sucumbência e à base de cálculo dos honorários advocatícios.

Ainda, entendeu razoável a majoração do valor a título de indenização por danos morais. Requereu, assim, o acolhimento do pedido de adjudicação compulsória, a consideração do valor da causa como base de cálculo para os honorários, a atribuição do ônus de sucumbência exclusivamente aos réus/apelados e a majoração do valor indenizatório para R$15.000,00 (quinze mil reais).

A Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA, em seu apelo (id. 64536790), pediu a concessão da gratuidade da justiça e alegou a nulidade da sentença, por não terem sido apreciados os fundamentos da sua contestação. Pontuou que nunca se negou a liberar o imóvel, indicando que somente a instituição bancária poderia proceder com a retirada da hipoteca.

Arguiu que não houve dano moral, pedindo a anulação ou reforma da sentença. Juntou documentos: Decreto Judiciário nº 16/2024 (id. 64536791), demonstrativos financeiros (id. 64536792, 64536793, 64536794 e 64536795), recibo de IRPJ (id. 64536796, 64536797, 64536798, 64536799, 64536800 e 64536801) e acórdãos (id. 64536802 e 64536803).

O Banco Bradesco S.A. apresentou sua contraminuta (id. 64536809), aduzindo que agiu no exercício regular de direito. Pugnou pelo não provimento dos recursos.

Olivete Giudice Rodrigues das Neves, nas contrarrazões (id. 64536810), disse que a Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA não comprovou que não possui condições de arcar com os encargos financeiros do processo, de modo que deveria lhe ser denegado o benefício da gratuidade da justiça. Alegou que a obrigação de baixa da hipoteca não pode ser imputada apenas ao banco, uma vez que se trata de litisconsórcio passivo necessário. Reforçou a ocorrência de danos morais, requerendo o não provimento do apelo.

Por fim, a Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA juntou sua contraminuta (id. 64694866), reiterando a sua ausência de responsabilidade e defendendo a base de cálculo dos honorários de sucumbência. Argumentou a impossibilidade de majoração do valor indenizatório e indicou a necessidade de manutenção da sucumbência recíproca. Por isso, pugnou pelo não provimento da primeira apelação.

Intimada para se manifestar sobre a impugnação à gratuidade da justiça (id. 69016879), a Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA (id. 69723216) indicou que a documentação por ela apresentada comprovaria a ausência de condições de arcar com as despesas processuais, sobretudo porque se encontra em recuperação judicial.

Elaborado o relatório, determino a inclusão do feito em pauta de julgamento. 

Salvador/BA, 16 de dezembro de 2024.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator

JR21

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

ADMISSIBILIDADE

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos.

MÉRITO

Da leitura dos autos, constata-se que Olivete Giudice Rodrigues das Neves, ora denominada primeira apelante, suscitou as seguintes questões em seu recurso: 1) necessidade de enfrentamento do pedido de adjudicação compulsória; 2) consideração do valor da causa como base de cálculo para os honorários sucumbenciais; 3) majoração do valor fixado a título de indenização por danos morais para R$15.000,00 (quinze mil reais); e 4) inocorrência de sucumbência recíproca.

De sua parte, a Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA, ora segunda apelante, afirmou o seguinte: 5) não tem condições de arcar com as custas processuais; 6) a sentença seria nula por não ter se manifestado sobre importantes argumentos da contestação, limitando-se a fundamentos genéricos; 7) apenas o Banco Bradesco S.A. poderia proceder à baixa da hipoteca, de modo que a incorporadora não poderia ser responsabilizada por isso; 8) inocorrência de ilícito contratual, tratando-se de caso fortuito; 9) mero descumprimento contratual não poderia gerar danos morais.

São estes os pontos a serem analisados. Vejamos.

No que se refere à gratuidade da justiça (item 5), observa-se que o artigo 98 do Código de Processo Civil prevê que poderá ser concedida à pessoa jurídica com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios.

Diferentemente da pessoa natural, não há presunção de hipossuficiência da pessoa jurídica, devendo comprovar que não há condições de arcar com as custas processuais.

Além do mais, a própria legislação processual autoriza a que a gratuidade seja concedida em relação apenas a algum dos atos processuais:

Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.

[…]

§ 5º A gratuidade poderá ser concedida em relação a algum ou a todos os atos processuais, ou consistir na redução percentual de despesas processuais que o beneficiário tiver de adiantar no curso do procedimento.

No caso dos autos, a partir da documentação juntada pela Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA (id. 64536792, 64536793, 64536794, 64536795, 64536796, 64536797, 64536798, 64536799, 64536800, 64536801, 64536802 e 64536803), afigura-se razoável a concessão da gratuidade da justiça apenas quanto ao recolhimento do preparo recursal, permitindo-se o processamento e conhecimento do apelo. Com isso, atende-se à sua situação econômica atual, não lhe prejudicando o exercício do direito de recorrer.

Seguindo-se, quanto ao mérito, verifica-se que a sentença não é nula, tendo havido o enfrentamento de todos os argumentos relevantes das contestações (item 6). Sobre isso, importante destacar que o artigo 489, IV, do Código de Processo Civil, preleciona que não se considera fundamentada a decisão judicial que não enfrenta todos os argumentos deduzidos no processo, capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador:

Art. 489. São elementos essenciais da sentença:

I - o relatório, que conterá os nomes das partes, a identificação do caso, com a suma do pedido e da contestação, e o registro das principais ocorrências havidas no andamento do processo;

II - os fundamentos, em que o juiz analisará as questões de fato e de direito;

III - o dispositivo, em que o juiz resolverá as questões principais que as partes lhe submeterem.

§ 1º Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.

Analisando-se a contestação da Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA (id. 64536650), tem-se que houve, em síntese, impugnação ao pedido de gratuidade da justiça da autora, suscitação de preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, defesa de que a incorporadora cumpriu sua obrigação contratual, cabendo à instituição bancária a liberação da hipoteca. Todos esses argumentos foram enfrentados na sentença (id. 64536769), conforme se verifica da leitura, a título exemplificativo, dos seguintes trechos:

Inicialmente, no que pertine a impugnação a gratuidade da justiça, indefiro-a, posto que ainda verificadas nos autos as circunstâncias fáticas e jurídicas ensejadoras do deferimento e manutenção do benefício concedido em prol da parte autora.

[…]

Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva, sobre a apontada afronta ao artigo 485, VI, do CPC, suscitada por ambas acionadas, nos termos da teoria da asserção, o momento de verificação das condições da ação dá-se no primeiro contato que o julgador tem com a petição inicial. (REsp 879.188/RS, Rel. Min. Humberto Martins, 2ª Turma, DJ: 02.06.2009). Uma vez comprovado nos autos a relação jurídica existente entre as partes, há interesse jurídico da ré em figurar no polo passivo da demanda. Rechaço, portando, preliminar em comento.

[…]

E, assim, por força dos princípios antes citados, uma vez quitado todo o preço pactuado pelo adquirente, deverá o mesmo ser resguardado. Inaceitável que o promitente comprador, tendo efetuado pagamento tempestivo de sua obrigação, não obtenha a contraprestação correspondente, qual seja, a entrega do imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus. Se o promitente vendedor não repassou os valores quitados pelo adquirente ao credor hipotecário, esse é fato que, por óbvio, não poderá ser oposto àquele, que corretamente cumpriu com seu encargo.

Não consta da sentença fundamentos genéricos, e sim bastante específicos quanto a todas as questões de fato e de direito pertinentes à lide. É dizer: todos os argumentos relevantes, indicados na contestação da Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA foram enfrentados pelo juízo a quo, inexistindo nulidade nesse quesito.

Cumpre asseverar, adentrando-se no mérito da lide, que o contrato firmado entre a primeira apelante e a segunda apelante existe, é válido e eficaz, contendo cláusula com o seguinte teor (id. 64536632):

CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA – OUTORGA DE ESCRITURA: Em face de possíveis ônus hipotecários, que venham a incidir sobre o imóvel objeto do presente contrato, as partes contratantes, de mútuo e comum acordo, avençam, desde logo, que, após o pagamento integral do valor da presente promessa de compra e venda, a Promitente Vendedora se obriga a liberar a hipoteca que incide sobre a respectiva unidade, no prazo de 6 (seis) meses, contados da data da expedição do Alvará de “Habite-se”, ou da data do pagamento integral do valor da presente promessa de compra e venda pelo Promissário Comprador (sempre o derradeiro desses dois eventos), outorgando-lhe o competente título definitivo, sem ônus ou gravame de qualquer natureza, após o cumprimento da totalidade de suas obrigações perante a Promitente Vendedora.

Evidencia-se que a segunda apelante se obrigou, perante a primeira apelante, a “liberar a hipoteca que incide sobre” o imóvel adquirido “no prazo de 6 (seis) meses”, “outorgando-lhe o competente título definitivo, sem ônus ou gravame de qualquer natureza”. O prazo mencionado deve ser contado da expedição do “habite-se” ou da data da quitação do preço, o que ocorrer por último.

Compulsando-se os autos, constata-se que a primeira apelante quitou suas obrigações perante a segunda apelante em 22/08/2019 (id. 64536635). Todavia, até o presente momento, isto é, passados mais de 5 (cinco) anos, a Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA não cumpriu a sua obrigação contratual – à primeira apelante não foi outorgada a escritura definitiva sem ônus ou gravame.

Não se trata de caso fortuito, como quer fazer crer a incorporadora (item 8), senão de descumprimento contratual notório, pelo qual é responsável a Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA. Da mesma forma, a liberação da hipoteca não constitui obrigação impossível, cabível apenas à instituição bancária, sobretudo porque a própria Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA se obrigou perante a consumidora, ora primeira apelante (item 7).

Por certo, cabe à incorporadora providenciar a baixa do gravame junto à instituição financeira e, consequentemente, a outorga da escritura definitiva. Até porque não se poderia exigir que a primeira apelante pleiteasse diretamente à instituição financeira, com quem não firmou nenhum tipo de avença, a baixa da hipoteca contraída pela segunda apelante.

A propósito do tema, veja-se o entendimento jurisprudencial atualizado:

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL, DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. LIBERAÇÃO DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO. INEFICÁCIA DA GARANTIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, TERCEIRO NA RELAÇÃO JURÍDICA ESTABELECIDA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA N.º 308 DO STJ. APLICABILIDADE. […] MÉRITO. TENDO O PROMITENTE COMPRADOR, ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, CUMPRIDO SUA OBRIGAÇÃO, QUITANDO TODO O FINANCIAMENTO, FICA EXCLUÍDO DOS ÔNUS DECORRENTES DA INÉRCIA DA CONSTRUTORA, QUE NÃO RESGATOU A HIPOTECA JUNTO AO BANCO FINANCIADOR DA CONSTRUÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURAÇÃO. PRECEDENTES. RECURSO DA AUTORA/APELANTE. BAIXA DE GRAVAME/HIPOTECA E LAVRATURA DA ESCRITURA. […]

(Classe: Apelação, Número do Processo: 8037538-94.2019.8.05.0001,Relator(a): JOAO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO, Publicado em: 05/08/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E CANCELAMENTO DE HIPOTECA. QUITAÇÃO DO IMÓVEL COMPROVADA. DIREITO À ESCRITURA DEFINITIVA. SÚMULA N. 308 DO STJ. DEMORA INJUSTIFICADA. […] 1 – Comprovada a quitação integral do preço do imóvel por meio de termo de quitação expedido pela incorporadora, possui o comprador direito a baixa da hipoteca e a escritura definitiva. […]

(Classe: Apelação, Número do Processo: 0547345-91.2017.8.05.0001, Relator(a): ROLEMBERG JOSE ARAUJO COSTA, Publicado em: 10/04/2024).

Reforçando tal posicionamento, como muito bem indicou o juízo a quo, tem-se o enunciado nº 308 da súmula do Superior Tribunal de Justiça:

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

(Súmula n. 308, Segunda Seção, julgado em 30/3/2005, DJ de 25/4/2005, p. 384.)

Ora, a hipoteca havida entre a incorporadora e o agente financiador não pode prejudicar terceiro de boa-fé, o qual, firmando contrato de promessa de compra e venda, procede à quitação integral do preço. O credor hipotecário possui outros meios de executar o seu crédito, perseguindo outros bens da incorporadora e não prejudicando aquele que, de boa-fé, adquiriu o bem e não pode ser atingido pelo direito de sequela:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. BAIXA DO GRAVAME. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N.º 308 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. […] 2. O Tribunal estadual aplicou, ao caso, o enunciado da Súmula 308 do STJ, sob o fundamento de que o inadimplemento da construtora/incorporadora quanto ao contrato firmado com o banco recorrente não tem eficácia para tornar a hipoteca oponível ao direito da promitente compradora, que se responsabilizou apenas pelo pagamento do seu débito junto à promitente vendedora. O entendimento está em conformidade com a jurisprudência desta Corte. Incidência da Súmula 568 do STJ. 3. Agravo interno não provido

(AgInt no AREsp n. 2.324.749/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.)

A situação apresentada revela transtorno pelo qual passou – e ainda passa – a primeira apelante, que ultrapassa o simples dissabor (item 9). É certo que o mero descumprimento contratual, segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, não gera, automaticamente, dano moral. No entanto, a depender das circunstâncias, a indenização poderá ser fixada:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE ÔNUS HIPOTECÁRIO, DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DE PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. QUITAÇÃO. BAIXA DA HIPOTECA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DEMORA DA CONSTRUTORA EM TRANSFERIR O BEM DEFINITIVAMENTE. MORA CARACTERIZADA. […] DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. […] 5. O longo período de atraso no cumprimento da obrigação contratual, como a entrega de imóvel ou a baixa de gravame, é capaz de gerar dano moral passível de ser reparado. […]

(AgInt no REsp n. 2.032.438/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. […] COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO. DANOS MORAIS. […] 2. O eg. Tribunal estadual, com arrimo nos elementos probatórios dos autos, concluiu que houve atraso de aproximadamente três anos e meio no cumprimento da obrigação da recorrente em proceder à transferência da propriedade do imóvel objeto da lide e da própria baixa da hipoteca, de modo que a frustração da legítima expectativa do recorrido extrapolou o mero aborrecimento resultante do descumprimento contratual, acarretando significativa violação ao direito da personalidade, situação que comporta a compensação por danos morais. A pretensão de alterar esse entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ. […]

(AgInt no AREsp n. 2.541.480/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 16/8/2024.)

É o caso dos autos. A quitação do preço, de um lado, e a inocorrência da baixa da hipoteca e outorga da competente escritura pública, por extenso lapso temporal, ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, configurando-se o dano moral.

Nesse ponto, observa-se que a autora, ora primeira apelante, requereu indenização no patamar de R$15.000,00 (quinze mil reais) sendo fixado, pelo juízo de piso, o montante de R$4.000,00 (quatro mil reais). Contudo, diante da situação verificada, entende-se que tal valor não é suficiente para fins indenizatórios (item 3).

Pontue-se que o valor da indenização por danos morais deve ser fixado de forma a atender ao duplo objetivo de compensar a vítima razoavelmente, reparando o dano, e de manter seu fim educativo, inibindo práticas semelhantes pelo autor do dano. Este tribunal, em caso similar, fixou o valor indenizatório da seguinte forma:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. […] CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO SOBRE O IMÓVEL. QUITAÇÃO DO VALOR TOTAL DO BEM. NECESSIDADE DE BAIXA DA HIPOTECA. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 308 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA REFORMADA. […] VERBAS SUCUMBENCIAIS READEQUADAS. […] III. Dos danos morais: sentença que julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais, sob o fundamento de que a situação vivenciada pela parte autora caracterizou mero aborrecimento cotidiano. Sentença reformada para reconhecer a configuração de dano moral in re ipsa. Adquirente de imóvel que quitou integralmente o valor do imóvel, mas não pôde lavrar a escritura do bem por recair sobre o mesmo, indevidamente, gravame hipotecário. Indenização fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), diante do lapso temporal verificado no caso concreto. […]

(Classe: Apelação, Número do Processo: 0511427-65.2013.8.05.0001, Relator(a): CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, Publicado em: 17/02/2021)

Entende-se, assim, que deve ser majorado o quantum indenizatório para R$10.000,00 (dez mil reais), atendendo-se, assim, aos fins reparatórios e educativos da condenação nesse ponto. Ademais, está de acordo com a jurisprudência desta Corte para situações semelhantes, conforme citado.

Ainda, para além da baixa da hipoteca, da outorga da escritura pública e da indenização por danos morais, a primeira apelante faz jus à adjudicação compulsória do bem (item 1). Sobre o tema, o artigo 1.418 do Código Civil prevê que o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

No caso dos autos, houve a quitação integral do preço pela adquirente, sendo que a incorporadora deixou de cumprir sua obrigação de baixa da hipoteca e outorga da escritura definitiva. Sendo assim, a compradora faz jus a que o imóvel lhe seja adjudicado compulsoriamente.

Tal pedido consta da petição inicial, contudo não chegou a ser apreciado diretamente pelo juízo de piso, ainda que este tenha determinado a baixa da hipoteca. A omissão pode ser suprida por esta instância, na forma do artigo 1.013, §3º, III, do Código de Processo Civil. Pontue-se que o processo se encontra em condições de imediato julgamento, tendo sido juntados todos os documentos pelas partes – as quais, inclusive, dispensaram a produção de outras provas.

Finalizadas tais questões, ainda se observa que o juízo a quo considerou, como base de cálculo da verba sucumbencial (item 2), o valor da condenação, qual seja, R$4.000,00 (quatro mil reais). No entanto, em consonância com o Código de Processo Civil – artigo 85, §2º – há de ser levado em consideração o valor do proveito econômico, isto é, o valor do imóvel que será adjudicado e cuja escritura será, finalmente, outorgada à compradora:

Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

[…]

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

No caso concreto, o montante indenizatório se refere a verba acessória, que não pode ser considerada isoladamente para fins de cálculo da sucumbência. Se assim o fosse, estar-se-ia desconsiderando o efetivo valor da demanda e, especialmente, o trabalho empreendido pelos advogados das partes. Como visto acima, os honorários devem levar em conta tal característica.

No caso, o valor do imóvel foi de R$1.115.500,00 (um milhão, cento e quinze mil e quinhentos reais), sendo ele, somado ao valor da indenização de danos morais, a base correta – proveito econômico – para o cálculo dos honorários sucumbenciais de 10% (dez por cento) fixados na sentença. Sobre o tema:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. ART. 85, §§ 2º, 3°, 4°, 5°, 6º E 8º, DO CPC. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. VALORES DA CONDENAÇÃO, DA CAUSA OU PROVEITO ECONÔMICO DA DEMANDA ELEVADOS. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO POR APRECIAÇÃO EQUITATIVA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO JULGADO SOB A SISTEMÁTICA DO ART. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015, C/C O ART. 256-N E SEGUINTES DO REGIMENTO INTERNO DO STJ. […] 2. O CPC/2015 pretendeu trazer mais objetividade às hipóteses de fixação dos honorários advocatícios e somente autoriza a aplicação do § 8º do artigo 85 - isto é, de acordo com a apreciação equitativa do juiz - em situações excepcionais em que, havendo ou não condenação, estejam presentes os seguintes requisitos: 1) proveito econômico irrisório ou inestimável, ou 2) valor da causa muito baixo. Precedentes. 3. A propósito, quando o § 8º do artigo 85 menciona proveito econômico "inestimável", claramente se refere àquelas causas em que não é possível atribuir um valor patrimonial à lide (como pode ocorrer nas demandas ambientais ou nas ações de família, por exemplo). Não se deve confundir "valor inestimável" com "valor elevado". […] 24. Teses jurídicas firmadas: i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa. ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo. […]

(REsp n. 1.850.512/SP, relator Ministro Og Fernandes, Corte Especial, julgado em 16/3/2022, DJe de 31/5/2022.)

Por fim, há de se considerar que os artigos 82, §2º, e 85, ambos do Código de Processo Civil, indicam que a sentença condenará o vencido a pagar ao vencedor não só as despesas que antecipou como também os honorários advocatícios. O artigo 86 do mesmo diploma legal, por sua vez, menciona que, se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, será proporcionalmente distribuído o ônus da sucumbência.

No presente caso, verifica-se que os pedidos foram julgados parcialmente procedentes na origem, uma vez que, inobstante terem sido deferidos os pedidos da autora, primeira apelante, o valor indenizatório não foi de R$15.000,00 (quinze mil reais), como pediu, mas de R$4.000,00 (quatro mil reais).

Porém, tal circunstância não pode levar a crer que houve sucumbência recíproca, visto que se trata de parte mínima do pedido (item 4). A propósito, o artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, esclarece que, apesar de haver previsão da distribuição da sucumbência se as partes forem ambas vencedoras e vencidas, se uma delas decaiu em parte mínima do pedido, a outra deverá responder integralmente pela sucumbência:

Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

Foi o que ocorreu no caso. A parte autora sucumbiu em parte mínima do pedido, considerando-se que apenas não foi atendido o valor indenizatório requerido na inicial. Entretanto, substancialmente, seu pedido foi deferido, havendo condenação nesse quesito.

Por isso, há de ser alterada a sentença nesse ponto, afastando-se a distribuição da sucumbência – 80% (oitenta por cento) / 20% (vinte por cento) – para se considerar a sucumbência integral das rés.

CONCLUSÃO

Ante o exposto, voto no sentido de:

1) conceder a gratuidade da justiça à Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA apenas para fins de não recolhimento do preparo recursal, negando, todavia, provimento ao seu recurso de apelação;

2) dar provimento ao apelo de Olivete Giudice Rodrigues das Neves, de modo a complementar a sentença, para deferir o pedido de adjudicação compulsória do imóvel, e proceder também à sua reforma, majorando o valor da indenização por danos morais para R$10.000,00 (dez mil reais), bem como para considerar como base de cálculo dos honorários sucumbenciais o valor do proveito econômico, isto é, do imóvel discutido somado ao valor indenizatório fixado neste acórdão. Por fim, reforma-se a sentença para reconhecer a sucumbência integral das rés, nos termos lançados acima.

Salvador/BA, 16 de dezembro de 2024.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator

JR21