PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA C/C INDENIZATÓRIA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA NÃO CONHECIDA. COISA JULGADA. SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. PRERROGATIVA DO MAGISTRADO EM PRONUNCIAR A NULIDADE POR SIMULAÇÃO CONHECENDO DO NEGÓCIO JURÍDICO. INTELIGÊNCIA DOS ART. 167 E ART.168, CC. PRELIMINAR REJEITADA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR DO PAGAMENTO DO PREÇO OBJETO DO CONTRATO AOS VENDEDORES. VENDA AD CORPUS. CIÊNCIA DO COMPRADOR DA ÁREA DE FATO. POSSE MANSA E PACÍFICA TRANSMITIDA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. SIMULAÇÃO EVIDENCIADA. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. CONSECTÁRIO LÓGICO. RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGO PELO VENDEDOR. RETENÇÃO DE VALOR PARA RESSARCIMENTO PELAS PERDAS E DANOS DECORRENTES DA OCUPAÇÃO INDEVIDA. INDENIZAÇÃO MATERIAL. LUCROS CESSANTES E RESSARCIMENTO DAS BENFEITORIAS CONFORME PROVA PERICIAL. APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDA, PRELIMINAR REJEITADA, FUNDAMENTAÇÃO CORRIGIDA DE OFÍCIO. RECURSO NÃO PROVIDO. 

VISTOS, relatados e discutidos estes autos APELAÇÃO CÍVEL n. 0008701-83.2011.8.05.0022, de Barreiras, sendo apelante JUAZEIRO EMPREENDIMENTOS LTDA e apelada AGROPECUARIA E REFLORESTAMENTO CAVALCANTE LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, CONHECER EM PARTE, REJEITAR A PRELIMINAR, CORRIGIR DE OFÍCIO A FUNDAMENTAÇÃO E NEGAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO, nos termos do relatório e voto da Relatora.

Sala das Sessões, 

Presidente

 MARIANA VARJÃO ALVES EVANGELISTA

     Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora 

Procurador (a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Os desembargadores vistores acompanharam a relatora. Resultado: Rejeitada as preliminares e no mérito Negado provimento ao Recurso

Salvador, 25 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível em face de sentença id.46193632 que, rejeitando as preliminares, julgou procedente a AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E PEDIDO LIMINAR PARA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL E ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA proposta por AGROPECUÁRIA E REFLORESTAMENTO CAVALCANTE LTDA contra JUAZEIRO EMPREENDIMENTOS LTDA, nos seguintes termos:

“REJEITO as preliminares da incompetência absoluta e da inexistência da conexão, nos termos da sentença proferida em 25 de Janeiro de 2013, na Exceção de Incompetência processo nº 0005936-08.2012.8.05.0022, com base no art. 111 do CPC, arts. 78 e 112 do Código Civil.

Pelo exposto, resolvendo o processo com apreciação do mérito, JULGO PROCEDENTE o pedido principal para determinar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóveis rurais, por inadimplemento do comprador do pagamento do preço objeto do contrato aos Vendedores, da segunda parcela (dívida existente no banco do nordeste do brasil S/A), como da terceira e última parcela no valor de R$ 1.000.000,00, em 5 de Agosto de 2008, por ter a parte Ré cometido simulação quando mencionou que a parte autora teria prometido vender a área total de 4.500 hectares, após ter sido transmitida e recebida a posse das três Fazendas com área total de 2.345 hectares, em consonância com o contrato e que correspondeu a posse direta que os Vendedores tinham das Fazendas, sendo a mesma georreferenciada pelo Comprador. Por simulação recíproca na escritura de compra e venda da Fazenda Vitória, como também quanto ao pagamento de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), pela Fazenda, que a instrução mostrou inexistente, simulação recíproca no mapa e memorial descritivo da Fazenda Caiçara, incompatível com a área efetiva de posse da Fazenda, como também com a fusão que foi feita com a Fazenda Vitória, tendo sido violado norma de ordem pública quanto a matrícula e a área da Fazenda Nova Caiçara, que foi esvaziada acarretando violação do princípio da continuidade da matrícula, vício essencial, nulidade insanável que ocorreu por ter imprimido a compradora simulação quanto a área objeto do contrato de promessa de compra e venda, existência de mora a partir da citação da presente ação, demonstrando-se a violação de normas legais e contratuais pelos Compradores, quanto a área das Fazendas que foram negociadas, inobservância da relação jurídica da posse das Fazendas que tinham os Vendedores que transmitiram a posse de aproximadamente 2.345 hectares, permanecendo a inadimplência dos compradores que só pagaram a primeira parcela no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), e receberam a posse das três Fazendas, passando a usá-las economicamente, e atingiram o contrato na essência (objeto, preço, pagamento e consensualidade), em prejuízo dos vendedores e trouxeram a nulidade insanável do contrato de promessa de compra e venda que foi firmado entre as partes com base nos arts. 167 §1º, II , 168, Parágrafo único, 389, 394, 395, 397, 462, 475, art. 500 §3º, 1.196, 1.204, 1.220, 1.221, todos do Código civil, e arts. 238, 240, 487, inc. I, do Código de Processo Civil, tendo ocorrido violação do art. 176, § 1º e § 2º, da Lei 6.015/73.

(...)

RESOLVO, determinar a nulidade da escritura pública de compra e venda da Fazenda Vitória, por simulação recíproca das partes por declaração na área e no memorial descritivo que foram apresentados pelo Comprador e passaram a integrar a escritura e o registro imobiliário, que se mostrou incompatível com a realidade física do imóvel, como também com o que foi celebrado no contrato de promessa de compra e venda, tendo causado o esvaziamento do registro imobiliário da Fazenda Nova Caiçara, em razão de haver sido fusionada a área mencionada da Fazenda Vitória com a Fazenda Caiçara que acabaram por englobar a área efetiva de posse dos vendedores, esvaziando a área da Fazenda Nova Caiçara, vedado pelo art. 176, §1º, inc. I, II, III, da Lei 6.015/73.

Correlatamente, a rescisão contratual e a nulidade da escritura de compra e venda da Fazenda Vitória, DETERMINO o cancelamento da escritura de compra e venda da Fazenda Vitória e do respectivo do registro imobiliário e o cancelamento das averbações do contrato de promessa de compra e venda que foram feitos nos Registros Imobiliários dos Imóveis objeto do contrato, a reintegração dos autores na posse dos três imóveis descritos na inicial que foram objeto da presente ação, a ser cumprido pela parte ré no prazo de 60 (sessenta dias), considerando a estiagem que acomete a região e a necessidade de relocação de animais bovinos.

DETERMINO a devolução pela parte autora à parte Ré, do valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), que foram recebidos em razão do pagamento da primeira parcela do contrato de promessa de compra e venda, (doc. Extrato conta corrente ID. 239846332), com juros legais e correção monetária a partir do recebimento até a data do depósito que estabeleço em 60 dias.

DETERMINO a retenção de 20% a título de cláusula penal, do valor pago pela parte Ré como primeira parcela, por ter a inadimplência se originado de ato ilícito que consistiu em simulação, no cumprimento do contrato logo após ter recebido a posse das Fazendas, deixando de observar a posse transmitida pelos Vendedores.

DEFIRO, a restituição a parte Ré, do valor de R$ 31.291,60 (trinta e um mil reais, duzentos e noventa e um reais e sessenta centavos), com juros legais e correção monetária (pagos em 26 de Novembro de 2009), referentes ao INCRA.

INDEFIRO o pagamento de honorários, de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), que a parte Ré assumiu com o advogado que patrocina a defesa da Ré na ação de interdito proibitório na Comarca de Riachão das Neves.

DEFIRO o pagamento das Benfeitorias Indenizáveis a parte Ré, pela parte autora, no valor de: (casa Sede) R$ 110.880,00 + (Anexo a casa Sede) R$ 20.086,50 + (casa de Morador) R$ 4.200,00 + ( 65 hectares de Aceiro de 50 metro com Milheto) R$ 52.000,00 + ( 16 hectares de Aceiro de 15 metros) R$ 8.400,00 + (8 hectares de pastagens plantadas, recuperadas) R$ 2.016,00 + (12km de Cerca de Arame liso, 5 fios, recuperação e manutenção) R$ 4.032,00 + (casa de gerador melhoramento/manutenção) R$ 98,00 + (caixa d'água) R$245,00 + (barragem, melhoramento/manutenção) R$ 13.333,90 + (01 pórtico de entrada c/ cancela) R$ 2.520,00 + (bebedouro de alvenaria) R$ 2.004,80 + (119,37 hectares de capim humidicola) R$ 124.264,17 + (40,45 hectares de capim Andropogon) R$ 42.108,45, totalizando R$ 386.188,82 (trezentos e oitenta e seis mil reais e oitenta e dois centavos), com os ajustes que foram feitos com base na especificação do assistente técnico quanto as casas, o Aceiro de 50 metros com milheto e os plantios do Capim humidicola e do Capim Andropogon, para serem depositados em 60 dias com juros legais e correção monetária a partir da data da pericia até o deposito, sem direito de retenção conforme indicado na fundamentação.

INDEFIRO o pagamento a título de dano moral, uma vez que as dores e o sofrimento que ocorreram tiveram como causa a conduta negocial das partes e a situação conflituosa do litígio instaurado.

DEFIRO o pagamento de LUCROS CESSANTES (perdas e danos), pela parte Ré, nos termos da prova pericial que foi feita, e considerando que o imóvel é de pecuária e que se estipula nesse ramo a remuneração por UA (450kg/Mês), o valor equivalente à de 20% do valor do arroba do boi gordo, e para o valor da arroba para cada ano foi utilizado a série histórica do CEPE (Indicador ESALQ\BMFBovespa). Os dados foram atualizados monetariamente pelo IGP-M (FGV), até a data da entrega do Laudo (06/07/2016), ressaltando o perito que nessa modalidade fica a cargo do arrendador apenas as despesas e manutenção das pastagens e benfeitorias, sendo totalizado o valor líquido de R$ 471.740,56 (quatrocentos e setenta e um mil, setecentos e quarenta reais e cinquenta e seis centavos), devendo ser observado o mesmo critério para que seja encontrado o restante do valor a ser pago até a entrega das Fazendas, e feito o deposito no prazo de 60 dias, assegurando-se o pagamento do valor até a perícia com juros legais e a correção monetária.

CONDENO a parte requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios, no valor de 20% sobre o valor da causa, acolhendo as considerações que foram feitas nas alegações finais ID. 239858466, 239858467, (“ tendo em vista o zelo e trabalho desempenhado pelo patrono”), acrescento ainda que o processo contou com argumentação extensa e diversos atos jurídicos processuais que foram feitos, como audiências, vistorias, inspeção judicial, manifestações escritas através de petições, pericia judicial. Que atenderam os requisitos indicados no art. 85, §2º inc. I, II, III, IV, do CPC, notadamente, o elevado grau de zelo do profissional, a ida in loco das Fazendas objeto do litígio, a natureza e importância da causa e o extenso trabalho realizado pelo patrono, tendo dedicado o tempo exigido para seu serviço.

Transitado em julgado, expeça-se mandado de reintegração na posse das Fazendas em favor dos autores.

Expeçam-se os mandados de Cancelamento e baixa da escritura de compra e venda da Fazenda Vitoria e seu respectivo Registro Imobiliário.

Com o cumprimento das obrigações determinadas na sentença, dê-se baixa e arquive-se.”

Não acolhidos os Embargos declaratórios manejados por ambas as partes (id.46193642 e 46193654). 

Em suas razões recursais, id.46193657, a ré Juazeiro Empreendimentos LTDA alega, preliminarmente, a incompetência absoluta do foro de Barreiras para processar e julgar a ação, considerando que deveria ter sido proposta no foro da situação do imóvel, bem como a nulidade da sentença por extra petita, a qual fundamenta-se em suposta simulação, enquanto a que a causa de pedir se restringe à suposta inadimplência do apelante.

No mérito, esclarece que o contrato firmado entre as partes teve como objeto a compra e venda dos seguintes imóveis rurais: (i) Fazenda Caiçara, matrícula R-1-222, área de 2.000 ha; (ii) Fazenda Vitória, matrícula R-1-640, área de 400 ha; e (iii) Fazenda Nova Caiçara, matrícula R-1-3277, área de 2.100 ha., com área total de 4.500 ha, e descreve que as apeladas deixaram de cumprir disposições e deveres pactuados no contrato. Argumenta que o vendedor não entregou a posse/propriedade total dos imóveis objeto do contrato, caracterizando o inadimplemento e a afronta à boa fé contratual, atraindo a exceção de contrato não cumprido, que inclusive fundamenta a propositura da AÇÃO DE OUTORGA COMPULSÓRIA DE ESCRITURA C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - conexa à presente ação.

Aduz a ausência de simulação por parte da apelante, reiterando a legitimidade da venda da Fazenda Vitória, com uma escritura pública indicando o pagamento total, questionando a validade do levantamento topográfico apresentado pelos autores.

Alega que os vendedores não cumpriram a obrigação de providenciar o georreferenciamento das áreas conforme acordado, o que foi levado a efeito pelo próprio apelante, sendo neste momento identificadas discrepâncias nas áreas das fazendas. Aponta ter constatado a impossibilidade de certificação da Fazenda Nova Caiçara, em razão da sobreposição com outra área, identificando-se que parte desta fazenda foi invadida por Oduvaldo Oliveira Souza, com evidências apresentadas em documentos legais e laudos periciais colacionados estando os apelantes impedidos de se imitirem na posse do imóvel.

Destaca a incidência da exceção do contrato não cumprido, justificando o inadimplemento por caso fortuito e apontando a necessidade de se preservar o contrato, em seus termos.

Afirma a inexistência da alegada mora da apelante mesmo porque não foi notificado extrajudicialmente e, antes do ajuizamento da presente ação de rescisão de promessa de compra e venda, o apelante ajuizou Ação de Consignação em pagamento, com objetivo de consignar em juízo a parcela incontroversa do contrato.

Salientando a existência de benfeitorias indenizáveis além daquelas reconhecidas na sentença, requer o apelante o acolhimento das preliminares, decretando-se a nulidade da sentença ou, no mérito, reiterando as razões trazidas nos autos do processo nº 0003813-71.2011.805.0022, pugna pela reforma da sentença julgando improcedentes os pedidos autorais, determinando: 1) o depósito em juízo do valor parcial do contrato (especificado na inicial) – equivalente ao valor do imóvel denominado Fazenda Caiçara e, por consequência, outorga compulsória da sua escritura pública; 2) que, condicionar a finalização do negócio e pagamento do preço da Fazenda Nova Caiçara, à resolução do litígio possessório sob esta área; 3) a condenação dos Apelados nas perdas e danos que forem apuradas, inclusive, dano moral, em virtude do sofrimento causado pelo não recebimento da posse da Fazenda Nova Caiçara e do desgaste sofrido pela Ação de Interdito Proibitório.

Requer ainda, subsidiariamente, a majoração da indenização pelas benfeitorias realizadas, exclusão da condenação pelos lucros cessantes ou sua redução, inclusive considerando o termo a quo para seu cálculo, a exclusão da condenação ao pagamento de multa, bem como a condenação dos apelados à restituição da o valor despendido pelo Apelante na contratação de advogado para atuar em sua defesa na ação possessória; devolução do valor de R$203.000,00 (duzentos e três mil reais) referente ao pagamento do imóvel denominado Fazenda Vitória; redistribuindo os ônus sucumbenciais considerando a sucumbência recíproca.

Em contrarrazões, id. 46193664, a apelada aponta que o réu invadiu áreas de imóveis vizinhos, gerando uma série de processos judiciais em seu desfavor, situação que alega comprovar a realização da venda ad corpus, aduzindo que a área efetivamente vendida seria de 2400ha a despeito de as matrículas descreverem 4500ha. Procurando rechaçar as alegações da apelante, pugna pelo não conhecimento ou improvimento do recurso, com a majoração dos ônus de sucumbência.

Lançado o presente relatório, determino o encaminhamento dos autos à Secretaria, salientando a possibilidade de sustentação oral.

Salvador, 08 de agosto de 2024.

 MARIANA VARJÃO ALVES EVANGELISTA

     Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora 

A5

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Como visto, trata-se de apelação cível em face de sentença que rejeitando as preliminares, julgou procedente a AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E PEDIDO LIMINAR PARA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL E ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA proposta por AGROPECUÁRIA E REFLORESTAMENTO CAVALCANTE LTDA contra  JUAZEIRO EMPREENDIMENTOS LTDA, para determinar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóveis rurais e o cancelamento da escritura de compra e venda da Fazenda Vitória e do respectivo do registro imobiliário e o cancelamento das averbações do contrato de promessa de compra e venda que foram feitos nos Registros Imobiliários correspondentes.

Determinou a reintegração dos autores na posse dos três imóveis com a devolução à Ré, do valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), recebidos em razão do pagamento da primeira parcela do contrato de promessa de compra e venda, com juros legais e correção monetária a partir do recebimento até a data do depósito, com a retenção de 20% a título de cláusula penal, bem como o pagamento das benfeitorias indenizáveis  e a restituição de valor de R$ 31.291,60 (trinta e um mil reais, duzentos e noventa e um reais e sessenta centavos), com juros legais e correção monetária (pagos em 26 de Novembro de 2009), referentes ao INCRA.

Deferiu ainda o pagamento de LUCROS CESSANTES (perdas e danos), pela parte Ré, em valor de R$ 471.740,56 (quatrocentos e setenta e um mil, setecentos e quarenta reais e cinquenta e seis centavos), conforme apurado em laudo pericial, assegurando-se o pagamento do valor até a perícia com juros legais e a correção monetária, assim como as custas e honorários advocatícios, no valor de 20% sobre o valor da causa.

A Preliminar de Incompetência não merece conhecimento, tendo em vista tratar-se de matéria preclusa, já apreciada por este Tribunal de Justiça em Agravo de Instrumento n. 0002081-53.2013.8.05.0000, que desafiou decisão a quo que  julgou improcedente a exceção de incompetência oposta pela apelante, reconhecendo a competência da Comarca de Barreiras para processar e julgar o feito, razão pela qual, não conheço do ponto.

Melhor sorte não assiste à alegação do apelante de ser a sentença extra petita porquanto fundamentada em suposta simulação, enquanto a que a causa de pedir se restringiu à suposta inadimplência, sendo certo a prerrogativa do magistrado de, em conhecendo do negócio jurídico e identificando a comprovação de existência de simulação, pronunciar a sua nulidade, nos termos dos art.167, §1º, II , 168, Parágrafo único. Preliminar rejeitada.

No mérito, verifica-se tratar de demanda fundada na inexecução da promessa de compra e venda de imóvel entre particulares, tendo os autores alegado a inadimplência do comprador réu, na quitação dos valores avençados. Em sua defesa alega a exceção do contrato não cumprido, admitindo não ter sido efetivado o pagamento integral em razão do não cumprimento do contrato pela parte ex adversa.

Da leitura do instrumento contratual de compra e venda colacionada em id. 46192124, verifica-se tratar de venda ad corpus, conforme disposição expressa em cláusula 2ª, a compra e venda foi efetivada “considerando a área que efetivamente existir”, de acordo como georreferenciamento sob encargo dos vendedores, sendo aplicável o disposto em art.500, CC:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

(...)

§ 3 ^o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus .

Como constatado pela perícia, após o referenciamento, os imóveis somavam 2.345,38 (dois mil trezentos e quarenta e cinco hectares e trinta e oito ares) que considerando o valor do contrato corresponderia a R$660,87 (seiscentos e sessenta reais e oitenta e sete centavos), concluindo que o preço real do negócio estaria “próximo ao preço identificado no mercado na data da transação”, razão pela qual não há falar em venda a menor, já que a toda evidência os compradores tinham ciência da área efetivamente sob a posse mansa e pacífica dos vendedores. 

No que diz respeito à alegação do apelante da não transferência da posse dos imóveis, mostra-se descabida, haja vista que a posse, nos moldes em que era exercida exercida pelos vendedores, foi cedida por expressa previsão constante na Cláusula 3ª do multi referido contrato, situação de fato que deixou de ser observada pela comprador que, se escuda no inadimplemento dos vendedores em não transferir a posse da área efetivamente constante do registro a despeito de extrapolar a posse de fato, situação que se revelou conhecida pelas partes antes da assinatura do contrato.

Certo que os limites dos imóveis adquiridos por meio do instrumento contratual de compra e venda não foram alterados contemporaneamente ao negócio entabulado, como constatado pela perícia que afirma que as cercas que delimitam o perímetro dos imóveis foram instaladas há aproximadamente 10 a 20 anos (id.46193250) acrescentando que “no dia 29.03.2016, checamos os pontos “in loco” que definem a posse mansa e pacífica dos imóveis dos autores com a poligonal toda aceirada e circundada por cercas de arame farpado e liso.”

Veja-se o consignado na sentença de piso:

“Os vendedores eram os possuidores das Fazendas há mais de 10 anos, é quem tinham o pleno exercício de fato dos poderes de domínio, e ao vendedor como proprietário e possuidor tem a atribuição de fazer a indicação e caracterização da sua posse e do seu domínio, e no caso do contrato, indicar e caracterizar através de laudo georreferenciado, à área que efetivamente existisse de fato em seu poder, atribuição essa que não era do comprador, que não era o possuidor do imóvel e não tinha contratualmente poder para tanto.

Contudo, quando a requerida tomou posse das Fazendas por força do contrato de promessa de compra e venda, imitido na posse pelos vendedores passou a fazer o trabalho de medição das terras, mas em vez de observar a área indicada pelos vendedores, Cláusula nº 2, passou a fazer a conta das medidas mencionadas nas matrículas, em torno de 4.500 há, sem qualquer observação do conteúdo integral estabelecido no contrato.

Quando o réu recebeu a posse das Fazendas, os vendedores foram reduzidos a condição de mero espectadores. O comprador se ateve somente a extensão das áreas descritas nas matrículas, em torno de 4.500 há, e o Comprador que não tinha a posse até então, determinou supostamente a extensão das Fazendas que o proprietário prometeu vender, e simulou que teria sido adquiro por ele o imóvel com 4.500 hectares, deixando de refletir o objeto da promessa de compra e venda como também a posse das Fazendas que foi transmitida pelos Vendedores.

Na ação de outorga compulsória de escritura c/c consignação em pagamento movida pela Juazeiro Empreendimentos LTDA, em apenso, na petição inicial foi mencionado que: “Com relação à fazenda nova Caiçara, com 2.100 hectares, tão logo a autora tentou tomar posse da mesma foi surpreendida com a Ação de Interdito Proibitório nº 0000252-91.2010.8.05.0210 (ex – 108/2009), movida por José Oduvaldo Oliveira Souza – na qual foi concedida a liminar de interdito proibitório impedindo a Autora de adentrar naquela área. Esta lide já dura cerca de 3 anos e a autora não conseguiu tomar posse da área que lhe foi prometida. Pretende a autora deixar a discussão e o acerto da Fazenda Nova Caiçara para posterior, haja vista que a mesma encontra-se sub judice na Comarca de Riachão das Neves (BA)”.

Ocorre que o conjunto probatório dos autos, notadamente, a inspeção judicial, a prova pericial e a audiência de instrução mostra claramente que a área mencionada pela Juazeiro Empreendimentos LTDA, como alvo de um suposto esbulho possessório, na realidade não lhe foi dada a posse pelo transmitente Vendedor, não integrou o objeto do contrato de promessa de compra e venda, não tendo se verificado quanto a essa área a transmissão da posse, ou seja a efetiva entrega dessa área ao Comprador pelo Vendedor, uma vez que não era posse do Vendedor. As Fazendas que foram objeto do contrato de compra e venda foram adquiridas e estavam sob a posse dos Vendedores a mais de 10 anos, tratavam-se de Fazendas definidas por cercas, sem qualquer conflito possessório,tendo o perito na resposta ao Quesito do autor de nº 09, tendo respondido que: “Segundo mapa de Outubro/2005, apresentado pelo Autor no processo 0008701-83.2011.805.0022, fl. 75, o perímetro das fazendas indicadas batem com os pontos checados , in locu no ato da vistoria realizada em 29/03/2016, bem como evolução do perímetros analisado por imagens de satélite, conforme ANEXO II. Sendo assim, pode ser verificado que as cercas neste referido perímetro apresentam cerca de 10 a 20 anos de construção.

(...)

A instrução do processo indicou com clareza que o litígio possessório com o vizinho aconteceu após o contrato de promessa de compra e venda de imóveis rurais, celebrado entre as partes, e que os vendedores efetivamente transmitiram a posse aos Compradores, a área total de 2.345,38 hectares, correspondente a área de posse efetiva nas Fazendas pelos Vendedores, e essa área é que teve como base o contrato que foi firmado entre as partes, inclusive, posteriormente, essa área foi auferida pelo georreferenciamento feito pelo Comprador e certificada pelo INCRA, com o nome de Fazenda Caiçara e contando com a fusão de 400 hectares da escritura de compra e venda da Fazenda Vitoria. Quanto a suposta ocorrência de esbulho possessório, na área que supostamente teria faltado para completar 4.500 hectares, o mesmo não se verificou anteriormente do contrato e nem mesmo posteriormente, uma vez que essa área não era posse direta do vendedor, direito real dos vendedores, não houve transmissão da posse quanto a mesma, não integrou a promessa de compra e venda. Neste aspecto, esclareceu o perito na resposta ao Quesito de nº 21.

Quando o Sr. João Rodrigues Cavalcante assinou a carta dirigida ao Superintendente do INCRA, em 1 de Abril de 2009, ID. 275625910, e ao Banco do do Nordeste do Brasil S/A, (Unidade de Recuperação de Crédito em Salvador, 3 de Abril de 2009, ID. 275625911, sendo consignado para o INCRA, que a área vem sendo objeto de invasão e grilagem, e para o Banco do Nordeste que vem sendo invadida por grileiros malvados e inescrupulosos. Entretanto, nestas datas, que as cartas foram feitas, o Sr. João Rodrigues Cavalcante não tinha mais a posse direta das Fazendas, uma vez que a posse foi transmitida pelo mesmo e demais vendedores, logo após, ter recebido a primeira parcela do Contrato de Promessa de Compra e Venda, meados de Agosto de 2008, sendo que a instrução demonstrou que esse período de Abril de 2009, foi quando o comprador iniciou seu conflito possessório (Turbação), com o vizinho, quando já tinha recebido a posse direta das Fazendas.

Não ocorreram fatos relativos ao caso fortuito ou força maior”.

Não há, pois, o alegado inadimplemento dos vendedores em relação à cessão da posse do imóvel como compromissado, de forma que não há falar em exceção de descumprimento contratual previsto em art.476, CC, tampouco caso fortuito ou força maior capaz de autorizar a apelante a deixar de adimplir tempestivamente com a segunda e terceiras parcelas nos moldes entabulados. 

Tampouco parece crível que a alegação de descumprimento do contrato seja suportada pela inadimplemento da vendedora da obrigação de providenciar o georreferenciamento das áreas conforme acordado, já que tal providência, inclusive em relação à regularização dos documentos estaria condicionando o pagamento da última parcela, de forma que tal situação também não justifica o inadimplemento do comprador, inclusive porque, como afirmado, tal providência foi levada a efeito por ele próprio, cabendo aos vendedores arcar com os custos correspondentes.

Verifica-se dos elementos constantes dos autos, como bem identificado na sentença, a ocorrência de declarações, confissões em processo de certificação, ART ou mapas e georreferenciamento indicando dimensões dos imóveis que sabiam não verdadeiras, e ainda condições de pagamentos e valores, que se afastam dos pactuados no negócio jurídico e da realidade fática, como comprovado nos autos, emergindo a existência de simulação a macular de nulidade o negócio jurídico, como pronunciado pelo magistrado na origem, autorizado, como já mencionado pelos art.167 e 168 do Código Civil, como registrado na detalhada sentença cujo trecho merece transcrição:

“A simulação tem sido causa de ineficiência jurídica nas relações comerciais, ao ocultar determinado ato jurídico sob o disfarce de outro.

Não obstante a Fazenda Vitória ter uma área total documentada de 400 hectares, a área efetiva de posse era de 151 hectares, a escritura pública de compra e venda, feita em 27 de Agosto de 2008, apresentou a área total de 400 hectares, tendo por base o memorial descritivo que observou a área registrada sob o nº R-1-640, declaração que não correspondeu ao que foi pactuado no contrato de compra e venda de imóveis rurais, firmado entre as partes.

O memorial descritivo e a planta georreferenciada da Fazenda Caiçara, mencionando a área geral de 2.345,3800 hectares, tendo como responsável técnico, Sr. Mauricio de Almeida Menezes, inseriu também a área da Fazenda Vitoria (400 hectares), conforme junção que foi informada na contestação ID. 239846216, que foram georreferenciadas, como sendo uma só área, esteve próxima da área que para os vendedores correspondia ao que estava sendo vendido, pois eram possuidores de aproximadamente 2.340 hectares.

Entretanto, tanto a escritura de compra e venda quanto a planta georreferenciada e o memorial descritivo da Fazenda Caiçara, foram reciprocamente simulados pelos Vendedores e pelos Compradores, uma vez que contiveram declarações não verdadeiras quanto a extensão e medidas das Fazendas, que não correspondiam a posse que os vendedores tinham e que transmitiram para o Comprador, não correspondendo ao que foi acordado no contrato de promessa de compra e venda, no qual teria que ser observado a área que efetivamente tivesse sob a posse dos vendedores, dentro da área total documentada nos registros imobiliários. A simulação recíproca quanto a escritura da compra e venda da Fazenda Vitoria e o mapa georreferenciado da Fazenda Caiçara, com a área total de 2.345 hectares, que correspondeu a posse transmitida pelo Vendedor ao Comprador, trouxe a supressão da Fazenda Nova Caiçara com área total documentada de 2.100 hectares, com área efetiva de posse de 1.411ha, 76a, 11ca, cuja matrícula ficou sem a sua área, o que é vedado pela Lei de Registros Públicos nº 6.015/73.

Na escritura de compra e venda da Fazenda Vitoria, outra declaração simulada foi o preço certo e ajustado de R$ 120.000,00 (cento e vinte e mil reais), que na data da escritura já teriam sido recebidos em moeda corrente nacional. Os autos mostram que o referido preço constante da escritura de compra e venda está em frontal desacordo com o que foi pactuado no Contrato de Promessa de Compra e Venda, havendo, inclusive o comprovante de pagamento (transferência bancária), que foi apresentada pelo Comprador junto com a contestação, do valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) ID. 239846332, correspondente a primeira parcela prevista na letra a) do Contrato, não havendo nos autos nenhuma comprovação do Comprador que efetivamente teria pago separadamente da primeira parcela o valor que foi mencionado na escritura de compra e venda.

Enquanto que os Vendedores disseram que do valor da primeira parcela de R$ 300.000,00, houve o pagamento de R$ 120.000,00, para os outorgantes vendedores da Fazenda Vitoria, Sr. Sergio Luiz Silva Cavalcante e sua esposa Jaciara Miranda Gomes da Silva, do valor que foi mencionado na escritura de compra e venda.

O laudo pericial e a audiência de instrução demonstraram os fatos que foram alegados na petição inicial pelos autores, inclusive os valores que foram estimados para as Fazendas que foram negociadas, compatíveis com a área física de aproximadamente 2.345 hectares, e não compatível com a área física de 4.500 hectares. Como também, que não foi realizado o pagamento de qualquer valor além dos R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), e somente foi realizado o pagamento da primeira parcela do contrato e o pagamento ao INCRA do ITR (impostos).”

A sentença, portanto, determinou a resolução do contrato, pronunciado acerca da nulidade do negócio jurídico entabulado entre as partes tendo identificado a ocorrência de simulação no curso da instrução do processo, nos termos do dos art.167, §1º, II , 168, Parágrafo único, bem assim, reconhecendo a culpa da ré no inadimplemento da sua prestação - e fixando a mora a partir da citação da ação - razão pela qual determinou o retorno ao status quo ante, com a apuração das perdas e danos, com a retenção, pelo vendedor apelado de percentual correspondente a 20% (vinte por cento) da parcela paga, a título de cláusula penal.

Certo ser consectário lógico a resolução do contrato o retorno das partes ao estado anterior, determinando de um lado, a devolução dos valores pagos e de outro, a restituição do imóvel cumulada com a compensação pela ocupação do bem, tendo o magistrado determinado em bem fundamentada sentença, a seguir reproduzida, apontando de forma objetiva os elementos para embasar a resolução do contrato, com a devolução das partes ao ponto em que elas se encontravam anteriormente à sua celebração e o ressarcimento por perdas e danos, com fundamento no art. 475, do Código Civil.  

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES DA CORTE. 1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 2. A pretensão de que apenas fosse indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o comprador se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria rescisão. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1909532 CE 2020/0323726-9, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/11/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2021)

Acertada a disposição da sentença ao determinar a devolução dos valores comprovadamente pagos, “que foi apresentada pelo Comprador junto com a contestação, do valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) ID. 239846332, correspondente à primeira parcela prevista na letra a) do Contrato”, com os descontos devidos, em razão do descumprimento do contrato pela ré apelante, descabendo o ressarcimento de valores que, a despeito de terem constado na escritura, deixou a ré de comprovar, como lhe incumbia nos termos do art. 373, II do CPC.

Neste ponto, convém observar que a sentença, embora bem fundamentada em seus aspectos fáticos e probatórios, incorre em contradição conceitual ao declarar simultaneamente a nulidade do negócio jurídico por simulação (arts. 167 e 168 do CC) e determinar a retenção de percentual “a título de cláusula penal" que pressupõe a existência de contrato válido que tenha sido inadimplido, sendo logicamente incompatível com a declaração de nulidade absoluta do negócio jurídico. 

Contudo, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago encontra respaldo jurídico vez que, declarada a nulidade com o consequente retorno ao status quo ante, é de rigor que as partes sejam ressarcidas pelos prejuízos efetivamente experimentados durante o período em que perdurou a situação jurídica viciada. 

No caso concreto, restou comprovado que a ré ocupou os imóveis por considerável período, auferindo os frutos da exploração econômica das propriedades, sendo justo e necessário o ressarcimento pelos danos decorrentes desta ocupação. Assim, impõe-se a correção conceitual na fundamentação da sentença, mantendo a determinação de retenção do percentual de 20% (vinte por cento) da parcela paga, não mais “a título de cláusula penal”, mas sim “a título de ressarcimento pelas perdas e danos decorrentes da ocupação indevida do imóvel durante o período em que perdurou a situação de nulidade”, com fulcro nos arts. 186 e 927 do Código Civil, situação que não implica reformatio in pejus, uma vez que mantém o mesmo resultado prático determinado na sentença, apenas adequando sua fundamentação jurídica aos princípios que regem a matéria.

Em relação à alegação complementação da indenização pelas benfeitorias assim como a estipulação dos lucros cessantes, trata-se de matéria de prova, tendo a sentença  cuidado de bem detalhar todos os pontos arguidos na origem e reiterados no apelo, tendo como fundamento a prova pericial - que comprova inclusive a ocorrência de lucros cessantes, quantificando-os - não havendo, portanto, reparos a fazer como se verifica do trecho a seguir transcrito:

“Observo que na resposta ao Quesito 20, da parte autora o expert, chegou a um total de investimento feito pela Ré na ordem de R$ 137.005,70 (cento e trinta e sete mil, cinco reais e setenta centavos). Conforme os memorias da parte Requerida, o Assistente Técnico discordou, dizendo que os valores investidos pela Ré são muito maiores do que os que o perito judicial informa. Justificando que por vários anos os valores totalizaram R$ 811.992,27 (ID. 239857604).

O laudo pericial indicou a existência de 65 hectares, de aceiro de 50 metros com milheto no valor de R$ 52.000,00, e 15 hectares de Aceiros de 15 metros, apontando o valor de R$ 8.400,00. Foi também demonstrado que a casa sede foi reformada pela parte ré, com piso cerâmico, telhas, incluindo pintura látex nova, no valor de R$ 47.520,00, como também o anexo a casa Sede, no valor de R$ 2.520,00, e a casa do Morador que foi construída no valor de R$ 2.352,00. O laudo pericial no anexo VI, apresentou a planilha completa com cálculos de ID. 239855877.

O assistente técnico mencionou que o perito não levou em consideração que esse 65 hectares de milheto são plantados durante todos os anos. Que levando-se em consideração que se planta desde 2008, teríamos então 7 anos de plantio e considerando o valor atribuído pelo próprio perito, de R$ 52.000,00 x 7 , totalizaria R$ 364.000,00.

Contudo, trata-se de 65 hectares com milheto, que conforme informação do assistente técnico, são plantados durante todos os anos, mas que efetivamente toda a plantação é utilizada na alimentação do rebanho bovino e de outros animais da Fazenda, não se tratando, portanto, de uma benfeitoria indenizável ano a ano, pelos autores, uma vez que é essencialmente utilizada, para a manutenção e lucratividade do empreendimento que está aos cuidados da parte Ré, e, totalmente direcionado para alimentação dos seus animais na Fazenda, sobretudo como estrategia da seca, devendo ser indenizado pelo custo de formação e não anualmente, uma vez que o que é plantado é totalmente consumido e utilizado pelos animais da própria Fazenda.

Observo ainda que deve ser mantido os percentuais que foram indicados pelo Perito Judicial de 20% á 30%, do valor avaliado para as benfeitorias existentes após 2008, como pastagens plantadas e recuperadas, cercas, reforma do anexo, uma vez que são benfeitorias sujeitas a utilização e uso da Fazenda, tendo, portanto, um fator que sofre depreciação com tempo de uso. O laudo pericial comprovou também que não houve reforma estrutural na casa Sede, e as alterações que foram feitas pela parte Ré, e os materiais empregados foram escolhidos, sendo materiais de primeiríssima qualidade e novos, conforme salientou o Ilustre Assistente Técnico, não podendo o valor da reformar ficar ad quem da realidade, face ao estado de conservação, aos materiais que foram empregados e que por se tratar da casa Sede, tem o um uso restrito e reservado à administração, tendo uma menor depreciação pelo uso. Com base neste aspectos, DEFIRO que o percentual do valor avaliado seja o percentual de 70%, ficando o valor final de R$ 110.880,00 (cento e dez mil, oitocentos e oitenta reais). Anexo a casa Sede, com piso cerâmico e telha cerâmica com 35 m², também, adoto o percentual de 70% do valor que foi atribuído ficando em R$ 20.086,50 (vinte mil e oitenta e seis reais e cinquenta centavos), e casa do morador piso cimentado, esq. de ferro, telha cer. 92M² no valor de R$ 4.200,00, uma vez que informou o assistente técnico que tem o mesmo padrão de construção da Sede.

DEFIRO ainda a indenização do plantio de 119,37 hectares, com pastagem de Capim humidicola, feito ao redor da barragem, conforme imagens de ID. 239857574 á 239857582, do laudo do assistente técnico, totalizando o valor de R$ 124.264,17, como também o plantio com o capim Andropogon, em 40,45 hectares, fotos de ID. 239857582, totalizando o valor de R$ 42.108,45.

INDEFIRO, o que é investido anualmente na abertura e manutenção de Aceiro e estradas, tanto para acesso ao imóvel quanto funcionara para Aceiros para evitar queimadas, uma vez que são ações absolutamente necessárias para conservar o empreendimento pecuário cujos o rendimentos estão sendo auferidos nas Fazendas pela parte Ré.

Por esta razão, DETERMINO o pagamento de benfeitorias indenizáveis existentes após 2008. As especificações dos valores das benfeitorias feitas pela parte Ré, adianta mencionadas se encontram no laudo pericial de ID. 239854103 á 239854310, e laudo do assistente técnico ID. 239857574 á 239857582, seguintes: (casa Sede) R$ 110.880,00 + (Anexo a casa Sede) R$ 20.086,50 + (casa de Morador) R$ 4.200,00 + ( 65 hectares de Aceiro de 50 metro com Milheto) R$ 52.000,00 + ( 16 hectares de Aceiro de 15 metros) R$ 8.400,00 + (8 hectares de pastagens plantadas, recuperadas) R$ 2.016,00 + (12km de Cerca de Arame liso, 5 fios, recuperação e manutenção) R$ 4.032,00 + (casa de gerador melhoramento/manutenção) R$ 98,00 + (caixa d'água) R$245,00 + (barragem, melhoramento/manutenção) R$ 13.333,90 + (01 pórtico de entrada c/ cancela) R$ 2.520,00 + (bebedouro de alvenaria) R$ 2.004,80 + (119,37 hectares de capim humidicola) R$ 124.264,17 + (40,45 hectares de capim Andropogon) R$ 42.108,45, totalizando R$ 386.188,82, com os ajustes que foram feitos com base na especificação do assistente técnico quanto as casas, o Aceiro de 50metros com milheto e os plantios do Capim humidicola e do Capim Andropogon, para serem depositados em 60 dias com juros legais e correção monetária a partir da data da pericia até o deposito.

Ademais, considerando que a parte Ré simulou que a posse das Fazendas era de 4.500 hectares, e que a área de posse transmitida foi de 2.345 hectares, com base no art. 1.220 do CC, não assiste a parte Ré o direito de retenção pela importância das Benfeitorias que foram feitas e cuja indenização foi deferida.”

Diante da situação descrita, incabível o pleito de indenização por danos morais, mesmo porque, diante remansosa a jurisprudência de que mero inadimplemento contratual não enseja indenização se não demonstrada a ocorrência de lesão aos direitos da personalidade, capaz de repercutir na esfera da dignidade da pessoa, gerando situação vexatória ou forte abalo psíquico.

Consigne-se, por fim, que dos fatos que emergiram da instrução processual e do quanto noticiado pelas partes, diante de indícios de prática de ilícitos e fraudes em sistema registral, impõe-se determinar o encaminhamento de cópia dos autos ao Ministério Público de origem, assim como à Corregedoria deste Tribunal de Justiça para que, diante das supostas irregularidades registrais e supostos ilícitos, procedam com as providências cabíveis no âmbito de suas competências.

Mostra-se ainda cabível e recomendável no exercício do poder de cautela, determinar ao Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Riachão das Neves-BA a averbação da existência da presente ação, nas matrículas dos imóveis Fazenda Caiçara, matrícula nº222, Fazenda Vitória, matrícula nº640, e Fazenda Nova Caiçara, matrícula nº3277, sobretudo para que se evite a ampliação de possíveis prejuízos que possam decorrer da prática de atos de disposição até o trânsito em julgado da presente ação.

Do exposto, o voto é no sentido de REJEITAR AS PRELIMINARES E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, corrigindo, de ofício, a fundamentação da sentença, no que se refere à retenção do percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago, que deve ser compreendida “a título de ressarcimento pelas perdas e danos decorrentes da ocupação indevida do imóvel durante o período em que perdurou a situação de nulidade”, mantendo, no mais, o julgamento primevo.

Determino o encaminhamento de cópia dos autos à Corregedoria deste Tribunal de Justiça, diante de indícios de ilícitos e irregularidades que maculam o sistema registral, para que procedam as providências cabíveis no âmbito de suas competências.

Oficie-se de imediato o Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Riachão das Neves-BA para que proceda a averbação da existência da presente ação, nas matrículas dos imóveis Fazenda Caiçara, matrícula nº 222, Fazenda Vitória, matrícula nº640, e Fazenda Nova Caiçara, matrícula nº3277, sobretudo para que se evite a ampliação de possíveis prejuízos a terceiros até o trânsito em julgado desta ação. 

Sala das Sessões, 

 MARIANA VARJÃO ALVES EVANGELISTA

     Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora 

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