PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002337-02.2024.8.05.0022 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: JARDIM NOVA AMERICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA |
| Advogado(s): MONICA ARAUJO E SILVA, EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA, ANA CAROLINA BERNARDES PORTILHO |
| APELADO: DENISIA DE SOUSA OLIVEIRA |
| Advogado(s): JEANE FIGUEIREDO DE MELO OLIVEIRA |
Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.
Na origem, trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada por DENISIA DE SOUSA OLIVEIRA em face de JARDIM NOVA AMERICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, objetivando o desfazimento do contrato de compra e venda do Lote 05, Quadra 30, do Loteamento Jardim Nova América I, firmado em 31/05/2019 (ID 102848084), com a restituição integral dos valores pagos (R$ 40.757,11) e indenização por danos morais, sob o argumento de que o imóvel estaria próximo à faixa de servidão da linha de transmissão da CHESF, o que traria riscos à saúde e restringiria o uso da propriedade.
A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, declarando a rescisão e condenando a ré a devolver as parcelas pagas, com retenção de 10% sobre o valor efetivamente pago e do valor da comissão de corretagem (R$ 3.696,79), indeferindo os danos morais, a taxa de fruição e a retenção do IPTU, e reconhecendo a sucumbência recíproca.
Feitas estas digressões, necessárias à correta compreensão da demanda e de sua marcha processual, passa-se à análise do cerne da apelação interposta.
De pronto, a apelante sustenta que a sentença é nula por omissão, pois não teria analisado o pedido de aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 (incluído pela Lei nº 13.786/2018), configurando negativa de prestação jurisdicional (art. 93, IX, CF; art. 489, §1º, IV, CPC).
Sem razão.
A sentença enfrentou expressamente a controvérsia principal, declarando a rescisão contratual e fixando as condições da restituição. Embora não tenha mencionado literalmente o art. 32-A da Lei 6.766/79, a fundamentação abordou a questão central: a natureza da rescisão (por iniciativa da compradora), a aplicação do CDC (por inexistência de registro da alienação fiduciária) e a fixação do percentual de retenção com base na jurisprudência do STJ (Súmula 543). A ausência de menção expressa a um dispositivo legal não configura, por si só, negativa de prestação jurisdicional, desde que a decisão seja motivada, como de fato o é.
Além disso, a sentença analisou todos os pontos controvertidos: a culpa pela rescisão, a retenção de 10%, a comissão de corretagem, a fruição, o IPTU e os danos morais. O que a apelante pretende, na realidade, é o reexame do mérito, e não a declaração de nulidade. O art. 489, §1º, IV, do CPC exige que o juiz enfrente todos os argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada, o que foi feito na sentença.
Rejeito a preliminar.
No mérito, a controvérsia recursal cinge-se, essencialmente, à aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e às consequências daí decorrentes em relação ao percentual de retenção, à fruição, ao IPTU, aos encargos moratórios e à forma de pagamento da restituição.
O contrato de compra e venda do lote urbano foi celebrado em 31/05/2019 (ID 102848084). A Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 6.766/1979 para inserir o art. 32-A, entrou em vigor em 27/12/2018. Portanto, o contrato já estava submetido ao regime jurídico da nova lei no momento de sua celebração.
O art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 dispõe:
“(...) Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (...)"
No entanto, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a Lei nº 13.786/2018 não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações de consumo decorrentes de contratos de loteamento urbano. O art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 deve ser interpretado em conformidade com os princípios consumeristas, especialmente os arts. 39, 51 e 53 do CDC.
Nesse sentido, veja-se o seguinte precedente do STJ:
EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. 1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e compensação de danos morais, em virtude de contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes. 2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). 4. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 00000000000002256060, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 02/03/2026, Data de Publicação: DJEN 02/03/2026)
Ainda nesse sentido, decide esta Corte de Justiça:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO SOBRE VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 25%. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESPESA JÁ ABRANGIDA NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1 - Apelação cível interposta por empresa loteadora e recurso adesivo interposto por comprador em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, determinando a restituição de 75% dos valores pagos pelo autor, com retenção de 25% pela ré. 2 - O autor celebrou contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e, por dificuldades financeiras, pleiteou rescisão com restituição de 90% dos valores pagos. A ré, em apelação, pretende aplicação integral da Lei 13.786/2018, com cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, dedução de comissão de corretagem, taxa de fruição e reversão da sucumbência. O autor, em recurso adesivo, pretende majoração da restituição para 90% ou 80%. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR 4 - A Lei 13.786/2018 aplica-se ao caso concreto, porém sua interpretação deve harmonizar-se com os princípios do Código de Defesa do Consumidor, evitando onerosidade excessiva ao consumidor e enriquecimento sem causa do fornecedor. 5 - A incidência da cláusula penal sobre o valor integral do contrato, quando o consumidor pagou apenas parcela do preço, resulta em retenção desproporcional. O artigo 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da penalidade quando manifestamente excessiva. O percentual de 25% sobre os valores efetivamente pagos revela-se equilibrado, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.6 - A taxa de fruição somente é devida quando comprovada a efetiva utilização do imóvel pelo adquirente. Tratando-se de lote urbano sem edificação, inexiste fruição no sentido de uso, gozo ou aproveitamento econômico. A cobrança adicional desta taxa configuraria dupla penalização, pois o percentual de retenção já abrange despesas gerais e custos da rescisão.7 - O percentual de 25% de retenção possui natureza indenizatória e cominatória, abrangendo de uma só vez todos os valores devidos ao vendedor pela extinção do contrato, inclusive a comissão de corretagem. A dedução adicional e específica desta verba importaria em dupla penalização ao consumidor. Após o desfazimento do contrato, a vendedora poderá comercializar novamente o imóvel, obtendo nova receita e eventual valorização do bem. (...) IV. DISPOSITIVO 10 - Recursos conhecidos e desprovidos. Sentença mantida integralmente. (TJBA. Apelação/Reexame Necessário 8025350-84.2023.8.05.0080, Rel(a). Des(a). Renato Ribeiro Marques da Costa, Quinta Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 10/03/2026)
Assim, a retenção decorrente da cláusula penal e das despesas administrativas (inciso II do art. 32-A) deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente, e não sobre o valor total atualizado do contrato. A incidência sobre o valor total, quando o consumidor pagou apenas parte do preço, resulta em retenção desproporcional e enriquecimento sem causa do fornecedor, configurando prática abus99999O art. 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da penalidade quando manifestamente excessiva.
A soma de todos os descontos permitidos não pode ultrapassar o limite de 25% dos valores efetivamente pagos, conforme entendimento consolidado pelo STJ. Esse teto destina-se a equilibrar a relação, garantindo o ressarcimento das despesas básicas do negócio desfeito sem impor prejuízo aniquilador ao consumidor.
No caso concreto, o Juízo de origem fixou a cláusula penal compensatória no patamar de 10% sobre o valor efetivamente pago (R$ 40.757,11) e autorizou a retenção integral da comissão de corretagem (R$ 3.696,79), o que resulta em um abatimento acumulado de aproximadamente 19,07% do montante adimplido pela consumidora.
A loteadora apela sob a pretensão de que a referida cláusula penal de 10% incida sobre o valor atualizado do contrato (R$ 73.935,85) ou, subsidiariamente, que seja deferida a retenção compensatória direta no limite máximo de 25% sobre o montante total pago pela recorrida.
O pleito principal de incidência da multa sobre o valor total do contrato não comporta acolhimento, pois, conforme destacado, a base de cálculo da penalidade deve recair estritamente sobre as prestações pagas para não onerar em demasia o comprador desistente.
Da mesma forma, o pleito subsidiário de elevação da retenção compensatória ao patamar de 25% sobre os valores pagos deve ser rejeitado. Isso porque o limite de 25% consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça funciona como um teto máximo de proteção ao consumidor (um limite intransponível para conter abusos do fornecedor) e não como uma tarifa mínima ou uma cláusula penal automática aplicável a qualquer rescisão de plano de fundo contratual.
Uma vez que a sentença de primeiro grau fixou a cláusula penal compensatória em 10% sobre os valores pagos que, somada à corretagem, perfaz um desconto de 19,07%, esse percentual revela-se suficiente e razoável para ressarcir a promitente vendedora pelas despesas administrativas e operacionais do negócio desfeito. Elevar arbitrariamente essa retenção compensatória para o teto de 25% pretendido pela apelante, sem que haja suporte fático ou justificativa proporcional para tanto, configuraria manifesta abusividade contra o consumidor, violando o equilíbrio contratual e o art. 413 do Código Civil. Assim, mantém-se hígido o percentual de 10% a título de cláusula penal sobre os valores efetivamente pagos.
Registre-se que a Súmula 543 do STJ, citada na sentença, foi editada antes da Lei nº 13.786/2018 (agosto/2015). Contudo, o entendimento atual do STJ é no sentido de que a lei posterior não revogou a súmula, mas deve ser interpretada em conjunto com o CDC, prevalecendo a proteção ao consumidor. A retenção sobre os valores pagos, com limite de 25%, está em consonância com ambos os diplomas.
Portanto, nego provimento ao recurso quanto à pretensão de incidência da retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, mantendo a base de cálculo sobre os valores efetivamente pagos, cuja soma com a comissão de corretagem respeita plenamente o limite global compensatório de 25%.
De outra perspectiva, a sentença indeferiu a fruição sob o fundamento de que se trata de lote não edificado e de que não há prova de imissão na posse. A apelante sustenta que o art. 32-A, I, prevê expressamente a fruição, independentemente de edificação, contada da transmissão da posse até a restituição ao loteador.
O art. 32-A, I, da Lei 6.766/79 dispõe que podem ser descontados “os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador”.
Contudo, a jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal é no sentido de que a taxa de fruição é indevida em lote não edificado quando inexistente previsão contratual expressa e ausente comprovação de efetiva utilização econômica do imóvel pelo adquirente.
Vejam-se:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO E DESPESAS CONDOMINIAIS. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DO CDC E DA LEI Nº 13.786/2018. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A. e PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA contra sentença que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Compensatória por Danos Morais ajuizada por JHONATAS VILAS BOAS SILVA, declarou a resilição contratual e condenou solidariamente as rés à restituição de 75% dos valores pagos, com correção monetária pelo IPCA desde os desembolsos e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação, afastando os pedidos de indenização por danos morais e multa diária. As apelantes alegam legalidade das retenções contratuais previstas no art. 32-A da Lei nº 13.786/2018, requerendo a redução da devolução a apenas R$ 412,00, valor líquido após deduções com cláusula penal, corretagem, taxa de fruição e despesas associativas e tributárias. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR A relação jurídica entre as partes está submetida ao Código de Defesa do Consumidor, dada a hipossuficiência do adquirente e a natureza da fornecedora das apelantes. Embora a Lei nº 13.786/2018 autorize a estipulação de cláusula penal, sua aplicação deve observar os princípios da boa-fé e da vedação ao enriquecimento sem causa, sendo válida a limitação da retenção a 25% dos valores pagos, conforme art. 413 do CC e entendimento consolidado do STJ (REsp 2.073.412/SP). É válida a cláusula que transfere ao comprador a responsabilidade pela comissão de corretagem, nos termos do Tema 938 do STJ, desde que informada de forma clara e destacada, o que se verifica no caso concreto, autorizando a sua dedução. A cobrança de taxa de fruição exige comprovação do uso efetivo do imóvel pelo comprador, o que não foi demonstrado nos autos, razão pela qual sua dedução é indevida, conforme jurisprudência dominante e interpretação do art. 32-A, I, da Lei nº 13.786/2018. A dedução de valores correspondentes a IPTU e taxas associativas depende de comprovação de que tenham sido efetivamente pagos pelas rés após a transmissão da posse, o que não ocorreu. Aplicável a inversão do ônus da prova em favor do consumidor. Correta a fixação dos juros de mora a partir da citação, com base no art. 405 do CC, por tratar-se de contrato firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, afastando-se a aplicação do Tema 1002 do STJ. Embora parcialmente provido o recurso, não houve sucumbência significativa do autor, razão pela qual se mantém a condenação integral das apelantes aos ônus da sucumbência. IV. DISPOSITIVO Recurso parcialmente provido. (TJBA. Apelação/Reexame Necessário 8013591-89.2024.8.05.0080, Rel(a). Des(a). Lisbete Maria Teixeira Almeida C Santos, Segunda Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 12/02/2026)
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). (...) TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE USO DO IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL FIXADO NA DATA DA CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Perfilex Participações Ltda. e Urbamais Properties e Participações S.A., contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara de Feitos das Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, que, em Ação Declaratória de Rescisão Contratual cumulada com Revisão de Cláusulas Contratuais, Pedido de Restituição de Valores e Indenizatória por Danos Morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando as rés, de forma solidária, à restituição dos valores pagos pela autora, com deduções de taxa de corretagem, multa contratual de 10% sobre os valores pagos, valores de IPTU e condomínio eventualmente não quitados, com correção pelo IPCA e juros pela taxa SELIC (deduzido o IPCA), a partir de cada desembolso. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A matéria recursal devolvida ao colegiado cinge-se à validade das cláusulas contratuais aplicadas na rescisão do contrato firmado entre as partes em 5 de março de 2021 (ID 89592297), tendo em vista a inadimplência do comprador por mais de três meses, conforme notificações de fevereiro a setembro de 2022 (ID 89592677). 4. (...) 5. A cobrança da taxa de fruição pressupõe a efetiva utilização do imóvel pelo comprador. O artigo 32-A, inciso I, da mesma lei permite a retenção de até 0,75% ao mês do valor atualizado do contrato a esse título, decorrente da fruição. No caso, trata-se de lote não edificado e não há qualquer prova de que houve uso ou ocupação efetiva pela compradora. A indisponibilidade do bem para revenda, por si só, não justifica a cobrança, conforme entendimento reiterado pelo Superior Tribunal de Justiça, inclusive em julgamento recente (REsp 2.107.422/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 02.09.2025). (...) IV. DISPOSITIVO 7. Recurso parcialmente provido. (TJBA. Apelação/Reexame Necessário 8018906-35.2023.8.05.0080, Rel(a). Des(a). Paulo Alberto Nunes Chenaud, Segunda Câmara Cível, Publicado em 18/11/2025)
No caso concreto, o contrato prevê na cláusula 16ª (ID 102848081) a possibilidade de cobrança de fruição de 0,75% a.m., mas essa previsão deve ser interpretada restritivamente. Tratando-se de lote não edificado, sem prova de que a autora tenha efetivamente utilizado o imóvel para qualquer fim econômico (aluguel, exploração comercial etc.), a cobrança da fruição acarretaria evidente enriquecimento ilícito da promitente vendedora.
Ademais, a cláusula contratual que prevê a fruição de forma genérica, sem demonstrar a efetiva utilização econômica, pode ser considerada abusiva nos termos do art. 51, IV, do CDC, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada.
Portanto, nego provimento ao recurso quanto à pretensão de cobrança da taxa de fruição, mantendo o indeferimento da sentença.
Lado outro, a sentença indeferiu a retenção do IPTU sob o fundamento de que "não reside nos autos qualquer indício de prova da data em que houve efetivamente a imissão na posse do imóvel" e que "não existe qualquer documento anexado indicando que houve liberação para utilização plena do lote com as obras de infraestrutura realizadas", concluindo que o dever de arcar com as despesas tributárias é da loteadora ré.
A apelante sustenta que a cláusula 14ª do contrato transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento dos tributos a partir da assinatura, e que o art. 34 do CTN considera contribuinte do IPTU o possuidor a qualquer título. Aponta a existência de débito de R$ 416,45 (ID 102848112).
Sem razão.
O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais em compromissos de compra e venda de imóvel só se transfere ao adquirente a partir da sua efetiva imissão na posse (posse de fato), a qual se caracteriza pela entrega física do bem em condições de uso e gozo. Nesse sentido:
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU. POSSE EFETIVA. CLÁUSULA PENAL. LEI N. 13 .786/2018. IRRETROATIVIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. A responsabilização do promitente comprador pelo pagamento de taxa de fruição e IPTU exige a comprovação da posse efetiva do imóvel, não sendo suficiente a mera previsão contratual de transmissão da posse na data da assinatura do contrato. 2.Constitui matéria fático-probatória, insuscetível de reexame em sede de recurso especial, a conclusão do Tribunal de origem de que não restou demonstrada a efetiva imissão na posse do imóvel pelo promitente comprador. Incidência da Súmula 7/STJ. (...) .6. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 00000000000001985207 PR 2021/0350505-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/10/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 16/10/2025)
Cláusulas contratuais que estabelecem a transferência fictícia ou automática da posse (como a cláusula 4ª, que vincula a posse ao pagamento da comissão de corretagem) ou que atribuem a responsabilidade tributária ao consumidor antes da efetiva entrega do lote com a infraestrutura concluída são nulas, por força do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, por colocarem o consumidor em desvantagem exagerada.
No caso dos autos, cuida-se de lote de terreno não edificado. Como bem destacado pelo juiz de origem, a loteadora não apresentou qualquer termo de imissão de posse assinado pela autora, tampouco comprovou a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento que permitissem a utilização plena do lote.
A mera assinatura do contrato de promessa de compra e venda ou o pagamento da comissão de corretagem não suprem a necessidade de comprovação da posse de fato. Portanto, não demonstrada a efetiva imissão na posse pela adquirente, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU permanece sendo da loteadora até a data da rescisão contratual.
Dessa forma, a cláusula 14ª do contrato mostra-se inaplicável ao caso, sendo indevida qualquer retenção de valores a título de IPTU.
De outro ângulo de análise, a apelante requer a retenção dos encargos moratórios (multa e juros de mora) relativos às parcelas pagas em atraso, com base no art. 32-A, III, da Lei 6.766/79.
O dispositivo autoriza o desconto, dos valores a serem restituídos, de "os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente". Trata-se de previsão legal expressa, que visa impedir que o adquirente inadimplente se beneficie da restituição de valores que pagou a título de penalidade pelo próprio atraso.
A jurisprudência é pacífica nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL – Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores – Sentença de parcial procedência – Irresignação da requerida – Pretensão de majoração do percentual de retenção, incidência de taxa de fruição, retenção adicional de encargos moratórios, dedução das dívidas de IPTU e parcelamento da restituição em 12 (doze) vezes (...) Encargos moratórios pagos pelo autor em razão do adimplemento em atraso que deve ser excluído do cálculo de devolução de valores – Sentença reformada em parte – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 10316974020238260576 São José dos Campos, Relator.: Fernando Reverendo Vidal Akaoui, Data de Julgamento: 11/02/2026, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/02/2026)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. DIREITO DE RETENÇÃO PELO VENDEDOR. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. ENCARGOS MORATÓRIOS. IPTU. COMISSÃO DE CORRETAGEM. – (...) Nos casos de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do comprador, haverá restituição parcial das parcelas pagas - Tratando-se de lote vago, e não demonstrada a efetiva ocupação e gozo do bem, não há que se falar no pagamento de taxa de fruição do comprador do imóvel – (...) É cabível a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pela adquirente, posto que pactuada em consonância com o que prevê a legislação vigente (...) O repasse da comissão de corretagem ao consumidor não se mostra abusivo, desde que expressamente previsto o valor total da aquisição, com destaque para a comissão de corretagem, conforme entendimento do c . STJ. (TJ-MG - Apelação Cível: 50051614120228130439, Relator.: Des.(a) Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 13/08/2024, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/08/2024)
O demonstrativo de pagamentos (ID 102848111) revela que diversas parcelas foram pagas com atraso, gerando encargos moratórios (multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês, conforme cláusula 16ª do contrato). A planilha discrimina os valores pagos a esse título, que devem ser retidos pela loteadora.
Assim, dou provimento ao recurso para determinar a retenção dos encargos moratórios efetivamente pagos pela autora em razão de atraso no pagamento das parcelas, conforme demonstrado no ID 102848111, a serem apurados em liquidação de sentença.
Ademais, a sentença determinou a devolução das parcelas “em uma única parcela e imediatamente após o trânsito em julgado”. A apelante requer que a restituição ocorra em 12 (doze) parcelas mensais, com carência de 12 meses, com base no art. 32-A, §1º, da Lei 6.766/79.
Todavia, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em parcela única e de forma imediata após o trânsito em julgado da decisão, sendo considerada abusiva qualquer previsão contratual ou interpretação legislativa que imponha o parcelamento do reembolso nas relações consumeristas.
As regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor (arts. 39 e 51) prevalecem sobre as disposições de parcelamento da Lei do Distrato. Essa orientação encontra-se consolidada no Tema 577 do Superior Tribunal de Justiça, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, que fixou tese vinculante aplicável ao caso:
“Tema 577/STJ: Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.”
Esse entendimento restou expressamente ratificado em recente precedente da Terceira Turma do STJ, o qual reafirmou a vigência da Súmula nº 543 do STJ mesmo para contratos celebrados sob a égide da Lei nº 13.786/2018:
DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO CONFIGURAÇÃO. DEVOLUÇÃO PARCELADA. NÃO CABIMENTO. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. PRECEDENTE RECENTE DA TERCEIRA TURMA, JULGADO POR MAIORIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Em relação ao parcelamento da restituição, o v. acórdão foi claro ao pontuar que este deve ocorrer em parcela única. Assim, não há falar em vício do acórdão ensejador de ofensa ao art. 1.022 do CPC. 2. Conforme o entendimento recente desta Terceira Turma, a restituição dos valores pagos de forma parcelada é prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte no julgamento do Tema 577/STJ. Considerando a prevalência do CDC, deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula nº 543 do STJ. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (STJ - AREsp: 00000000000002820823 MS 2024/0462740-8, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 09/12/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 15/12/2025)
Desse modo, impõe-se a manutenção da sentença de primeiro grau que determinou a devolução imediata e em parcela única do saldo a ser restituído, rejeitando-se a pretensão de parcelamento deduzida pela recorrente.
De outro lado, embora tenha havido o provimento parcial do apelo, é de rigor a manutenção do reconhecimento da sucumbência recíproca das partes, nos termos da sentença.
Ante o exposto, REJEITA-SE A PRELIMINAR e DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, reformando a sentença, unicamente para autorizar a retenção dos encargos moratórios decorrentes das parcelas pagas em atraso pela adquirente (a serem apurados em liquidação de sentença), mantendo a sentença em seus demais termos.
Sala das Sessões, de de 2026.
PRESIDENTE
DESª. MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR
RELATORA
PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA