PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. NECESSIDADE DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. PURGAÇÃO ANTES DA CIÊNCIA DA NOTIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra a sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda da Fazenda Faedo VI, com área de 349,7930 hectares, situada em Barreiras/BA, celebrado em 16.11.2021, pelo valor de R$ 6.114.498,25, a ser pago de forma parcelada. O Autor alegou inadimplemento da parcela vencida em 15.05.2023, sustentou a ocorrência de rescisão automática com base em cláusula resolutiva expressa (cláusula 5ª) e afirmou ter notificado extrajudicialmente o réu em 20.09.2023, devolvendo o pagamento realizado em 05.10.2023. A sentença reconheceu a purgação da mora e afastou a rescisão contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se é possível a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural com fundamento em cláusula resolutiva expressa, quando o pagamento da parcela em atraso é realizado antes da efetiva ciência da notificação extrajudicial pelo devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 474 do Código Civil dispõe que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, mas sua aplicação em contratos de promessa de compra e venda de imóveis exige a prévia constituição do devedor em mora, mediante notificação que lhe assegure a possibilidade de purgar o débito.

4. A notificação extrajudicial enviada em 20.09.2023 somente se aperfeiçoa com a ciência do devedor, ocorrida em 06.10.2023, momento a partir do qual se considera regularmente constituída a mora.

5. O pagamento da parcela em atraso foi realizado em 05.10.2023, antes da efetiva ciência da notificação, o que caracteriza a purgação da mora antes de sua regular constituição e impede a resolução do contrato.

6. A posterior devolução do valor pelo credor não descaracteriza a purgação da mora, pois o adimplemento precede a formalização da ciência da notificação resolutiva.

7. A extinção, sem resolução de mérito, da ação de consignação em pagamento ajuizada pelo réu não implica reconhecimento de inadimplemento definitivo nem afasta a possibilidade de purgação da mora.

8. Inexistindo rescisão válida do contrato, não se configuram os pressupostos para reintegração de posse, aplicação de multa contratual ou indenização por fruição do imóvel, pois tais pedidos dependem de inadimplemento definitivo e resolução legítima da avença.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 474; Decreto-Lei nº 745/1969.

Jurisprudência relevante citada: Não há menção expressa a precedentes no acórdão.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8000160-57.2024.8.05.0154, tendo como Apelante RENATO FAEDO, figurando como Apelado ROGERIO JOSE FAEDO. 

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

NEGO PROVIMENTO AO RECURSO -UNÂNIME

Salvador, 18 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por RENATO FAEDO, irresignado com a sentença prolatada pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo Cíveis e Comerciais da Comarca de Luís Eduardo Magalhães, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse n° 8000160-57.2024.8.05.0154, ajuizada em face de ROGÉRIO JOSÉ FAEDO, julgou improcedentes os pedidos formulados na peça vestibular.

Em seu arrazoado (id. 79340183), aduziu que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural em 16.11.2021, tendo o Réu deixado de adimplir parcela vencida em 15.05.2023, circunstância que ensejou a rescisão contratual, com fundamento na cláusula resolutiva expressa prevista no instrumento.

Argumentou que a sentença recorrida se equivocou ao entender que a rescisão contratual dependeria de prévia constituição em mora do devedor, asseverando que, nos termos dos arts. 474 e 475 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, sendo desnecessária decisão judicial para que se produza a resolução do contrato.

Sustentou que a notificação extrajudicial encaminhada ao Apelado teve por finalidade, apenas, cientificá-lo acerca da rescisão já consumada pelo inadimplemento, e não oportunizar a purga da mora, defendendo que o pagamento realizado posteriormente não teria o condão de restabelecer o vínculo contratual.

Alega, ainda, que o próprio Recorrido ajuizou Ação de Consignação em Pagamento, a qual foi indeferida e extinta sem resolução do mérito, ante a inadequação da via eleita, por se tratar de hipótese de mora do devedor, o que, segundo afirma, reforçaria a ocorrência do inadimplemento e a legitimidade da rescisão contratual.

Relatou que, até o momento, a parcela inadimplida não foi validamente quitada, inexistindo ação própria de purgação da mora, nos termos do Decreto nº 745/1969, permanecendo o Acionado em situação de inadimplência e na posse do imóvel.

Defendeu que, reconhecida a rescisão contratual, impõe-se a reintegração de posse do imóvel rural em seu favor, uma vez que a permanência do Suplicado no bem, após a resolução do contrato, configuraria esbulho possessório, legitimando a retomada do imóvel.

Requereu, outrossim, a condenação do Recorrido ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 5.1 do instrumento, correspondente a 2% do valor total do contrato, além de perdas e danos, honorários advocatícios e custas processuais, em razão do descumprimento das obrigações pactuadas.

Sustenta, ainda, que o Apelado deve ser condenado ao ressarcimento pela fruição do imóvel, durante o período em que permaneceu na posse sem contraprestação válida, defendendo o perdimento dos valores eventualmente pagos, como forma de compensação pelo uso do bem, bem como o pagamento de encargos incidentes sobre o imóvel até a efetiva reintegração.

Concluiu, pugnando pelo provimento do recurso, a fim de que fosse reformada integralmente a sentença, com o reconhecimento da rescisão contratual, a decretação da reintegração de posse, a condenação ao pagamento da multa contratual, das perdas e danos, dos encargos do imóvel e dos honorários advocatícios fixados em 20%.

Foram apresentadas contrarrazões, nas quais o Recorrido arguiu a intempestividade do recurso; no mérito, pleiteou a manutenção da sentença vergastada.

Fora negado seguimento ao recurso (id. 86334750). Contudo, após a interposição do Agravo Interno de id. 87904379, o Relator exerceu o Juízo de retratação (id. 91709300).

É o relatório. Inclua-se em pauta. 

Salvador, 4 de março de 2026.

ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES

Juiz Substituto de 2º Grau - Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Exsurgem a tempestividade e o atendimento aos demais requisitos de admissibilidade.

Na origem, o Autor noticiou que as partes celebraram, em 16.11.2021, contrato de promessa de compra e venda da Fazenda Faedo VI, com área de 349,7930 hectares, situada em Barreiras/BA, pelo valor de R$ 6.114.498,25 (seis milhões, cento e quatorze mil, quatrocentos e noventa e oito reais e vinte e cinco centavos), equivalente a 41.975 sacas de soja, a ser pago de forma parcelada. O réu comprometeu-se ao pagamento de seis parcelas anuais, vencíveis em 15 de maio, totalizando R$ 5.180.998,50 (cinco milhões cento e oitenta mil novecentos e noventa e oito reais e cinquenta centavos), correspondente a 35.566,68 sacas de soja, tendo inadimplido a parcela com vencimento em 15.05.2023.

Afirmou que, diante do inadimplemento, notificou extrajudicialmente o Réu, em 20.09.2023, acerca da rescisão contratual, ressaltando que, embora o Acionado tenha efetuado o pagamento em 05.10.2023, visando à manutenção do pacto, este já se encontrava rescindido, motivo pelo qual o valor foi devolvido.

Sobreveio a sentença de improcedência da pretensão autoral.

A controvérsia central do recurso reside na possibilidade de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural firmado entre os litigantes.

Nas razões do recurso, o Apelante defendeu a rescisão automática do contrato, em razão do inadimplemento da parcela, vencida em 15.05.2023, invocando a cláusula resolutiva expressa (cláusula 5ª  - id. 79335612).

Alegou, também, que a notificação extrajudicial, enviada em 20.09.2023 (id. 79335613), serviu para declarar a rescisão já operada, e que o pagamento realizado pelo Apelado, em 05.10.2023 (id. 79335614) foi posterior à rescisão e, por isso, foi devolvido (id. 79335615).

In casu, o comando sentencial, ao analisar os fatos, corretamente ponderou que a notificação extrajudicial, embora enviada em 20.09.2023, somente obteve êxito na efetivação da ciência do Apelado, em 06.10.2023, consoante asseverado na própria exordial.

Por sua vez, o pagamento da parcela em atraso foi realizado, pelo Recorrido, em 05.10.2023 (id. 79335614).

O art. 474 do Código Civil estabelece que "a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial". Contudo, em contratos de promessa de compra e venda de bens imóveis, exige-se a prévia constituição do devedor em mora, mediante notificação que lhe confira a oportunidade de purgar o débito.

Essa notificação é imprescindível para garantir a ciência inequívoca do devedor sobre o descumprimento contratual e a possibilidade de regularização da situação, em observância aos princípios da boa-fé objetiva e do contraditório.

O Decreto-Lei nº 745/1969, embora se refira a imóveis loteados, serve como parâmetro razoável ao prever o prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora a contar do recebimento da interpelação.

No caso sub oculi, o pagamento da parcela ocorreu em 05.10.2023, antes da efetiva ciência do Apelado sobre a notificação extrajudicial, que se deu em 06.10.2023. Desse modo, a mora foi purgada antes de sua regular constituição, esvaziando a pretensão resolutiva do contrato.

A devolução posterior do valor, pelo Autor, ora Apelante, não descaracteriza a purgação da mora, uma vez que o ato de pagar precedeu a formalização da ciência da notificação resolutiva.

Nesse sentido, a alegação do Apelante sobre a improcedência da Ação de Consignação em pagamento, manejada pelo Apelado (Processo nº 8001210-21.2024.8.05.0154) não altera essa conclusão. Conforme a sentença daquela demanda (id. 79340035), ela foi extinta sem resolução de mérito, por inadequação da via eleita, não significando, portanto, o reconhecimento de inadimplemento definitivo ou a impossibilidade de purgação da mora.

Em relação à Reintegração de Posse, à multa contratual e à indenização por fruição, uma vez que não se configurou a rescisão válida da avença, por ter havido a purgação da mora antes da regular constituição do devedor, os pedidos acessórios de reintegração de posse, aplicação de multa contratual e indenização pela fruição do imóvel perdem seu fundamento.

A reintegração de posse pressupõe o esbulho, ou seja, a posse injusta, o que não ocorre na hipótese de um contrato válido e adimplido.

Da mesma forma, a multa contratual por inadimplemento e a indenização pela fruição do bem são cabíveis, apenas, em caso de rescisão contratual legítima, o que não restou comprovado.

Por fim, em observância ao teor do art. 85, §11 do CPC e do Tema nº 1059-STJ, majoro a verba sucumbencial para 12% sobre o valor atribuído à causa.

Ex positis, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo integralmente a sentença vergastada.

Sala de Sessões, data conforme protocolo de assinatura.

ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES

Juiz Substituto de 2º Grau - Relator