PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
PROCESSO: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO N. 8072097-09.2021.8.05.0001
ÓRGÃO JULGADOR: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL
EMBARGANTES / EMBARGADAS: ANA MARIA DE ALMEIDA GRADIN E MPN EMPREENDIMENTOS LTDA.
ADVOGADO(S): JANAÍNA SHIRLEY DEL REI MUNIZ DA ROCHA , CAIO DRUSO DE CASTRO PENALVA VITA, JOAO FRANCISCO LIBERATO DE MATTOS CARVALHO FILHO
ADVOGADO(S):JANAÍNA SHIRLEY DEL REI MUNIZ DA ROCHA, JOÃO FRANCISCO LIBERATO DE MATTOS CARVALHO FILHO, CAIO DRUSO DE CASTRO PENALVA VITA
Escandindo-se os fólios, observa-se que as insatisfações atendem às formalidades legais, merecendo, por conseguinte, ser conhecidas.
Cumpre salientar que as partes adversas protocolizaram Aclaratórios simultâneos, os quais serão analisados conjuntamente por economia processual e conexão da matéria.
É de se destacar que os Embargos Declaratórios caracterizam espécie de recurso de embasamento vinculado, somente admitidos nas hipóteses taxativamente previstas no art. 1.022 do novo CPC, quais sejam, obscuridade, contradição, omissão da decisão ou acórdão, ainda que opostos para fins meramente prequestionadores ou para corrigir erro material.
Segundo Luiz Guilherme Marinoni e Daniel Mitidiero, a omissão se configura numa ausência de apreciação completa do órgão jurisdicional sobre os fundamentos levantados pelas partes em seus arrazoados. Por sua vez, a decisão é contraditória quando encerra duas ou mais proposições inconciliáveis.
Da mesma forma, a obscuridade ocorre quando a redação do julgado não é clara, dificultando a correta interpretação do ato decisório, vindo a ser identificada quando a fluidez das ideias restar comprometida, pois expostas de maneira confusa ou lacônica, bem como contiverem erros gramaticais, de sintaxe ou de concordância, capazes de prejudicar a interpretação da motivação.
Examinando detidamente o acórdão hostilizado e os argumentos expendidos pelas partes, constata-se que alguns dos vícios apontados efetivamente procedem, demandando integração do julgado.
Com efeito, restou devidamente comprovado que os promitentes vendedores efetivamente diligenciaram, no sentido de viabilizar a regularização da matrícula do imóvel, tendo impetrado, em 2012, o Mandado de Segurança nº 0311861-75.2012.8.05.0000, ajuizado Embargos de Terceiro em 2017 (Processo nº 1000729-74.2017.8.26.0014), reiterado requerimentos administrativos junto ao 3º Registro de Imóveis de Salvador através do Ofício n. 113 de 28/01/2020, e posteriormente obtido em maio de 2023 sentença de extinção da execução fiscal, com determinação expressa de levantamento da penhora.
Tais diligências demonstram o empenho dos vendedores, não obstante a persistência fática do gravame até os dias atuais, demonstrando a impossibilidade objetiva da prestação essencial consistente na transferência da propriedade livre e desembaraçada, circunstância que frustrou a finalidade do contrato, ensejando a rescisão.
Nesse ponto, válida a transcrição de trecho do julgado: "as tentativas infrutíferas dos réus não descaracterizam o inadimplemento, pois a rescisão foi justificada pela permanência do gravame, mesmo após tentativas infrutíferas de regularização".
Isso porque, da simples leitura do acórdão recorrido, observa-se que a questão foi expressamente enfrentada, reconhecendo-se que o inadimplemento objetivo, mesmo não doloso, após decurso de mais de uma década e meia, configura causa legítima para a rescisão contratual por impossibilidade da prestação.
No que tange à alegada condição suspensiva para eficácia do contrato, o julgado já afastou adequadamente a tese, ao reconhecer que o contrato previa o pagamento parcelado do preço, condicionado à regularização do imóvel, porquanto “seriam pagos em saldo final, depois da efetiva baixa ou supressão na anotação pré-existente empreendida na matrícula do imóvel objeto da avença, cabendo aos Réus apresentar a escritura definitiva do bem e emitir a quitação”.
No que pertine ao pedido de taxa de ocupação, embora assista razão aos Demandante, no tocante à omissão da análise do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, verifica-se que somente se configurará se os Autores permanecerem no gozo do bem, após o contrato ser extinto e ultrapassado o lapso prazal para a desocupação.
Nesse trilhar:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPENSAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO BEM. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA INDEPENDENTEMENTE DE CULPA. CRITÉRIOS DE CÁLCULO DEFINIDOS. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto em face de acórdão que fixara compensação pela fruição de imóvel em 10% do valor atualizado do bem, em virtude da rescisão de contrato de promessa de compra e venda, discutindo-se a adequação desse critério e a possibilidade de substituição pela chamada "taxa de ocupação", correspondente ao valor de mercado do aluguel durante o período de uso do imóvel pelo promitente comprador.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir se a compensação pela ocupação do imóvel, após a rescisão contratual, deve seguir percentual fixo arbitrado pelo juízo ou se deve corresponder à taxa de ocupação, com base no valor de mercado do aluguel, independentemente da apuração de culpa.
III. Razões de decidir
3. A taxa de ocupação, correspondente ao valor de mercado do aluguel, é devida pelo promitente comprador que permanece no imóvel após a rescisão contratual, ainda que não tenha dado causa à extinção do vínculo.
4. A finalidade da cobrança da taxa de ocupação é evitar o enriquecimento sem causa do ocupante do imóvel, assegurando justa compensação ao vendedor pela perda do uso do bem.
5. A fixação de percentual arbitrário, como o de 10% do valor do imóvel, não atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, podendo gerar distorções entre o valor fixado e o efetivo prejuízo do proprietário.
6. O valor devido a título de taxa de ocupação deve ser apurado em liquidação de sentença, com base no valor de mercado do aluguel à época da ocupação, corrigido monetariamente a partir do ajuizamento da ação e com incidência de juros moratórios de 1% ao mês.
IV. Dispositivo e tese
7. Agravo interno desprovido.
Tese de julgamento: "1. A taxa de ocupação, correspondente ao valor de mercado do aluguel, é devida pelo promitente comprador que permanece no imóvel após a rescisão contratual, independentemente da apuração de culpa. 2. A compensação pela fruição do bem não se caracteriza como penalidade contratual, mas sim como ressarcimento proporcional ao uso do imóvel. 3. O cálculo da taxa de ocupação deve observar os critérios de liquidação de sentença, correção monetária a partir do ajuizamento da ação e juros moratórios de 1% ao mês, com fluência a partir da citação, por se tratar de inadimplemento contratual (Súmula 43/STJ)".
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 475-C. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8.4.2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.088.804/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27.11.2023; STJ, AgInt no AREsp 1.666.670/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29.3.2021.
(STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 2.000.001/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 2/6/2025.) - Grifou-se
Logo, o alegado princípio não se aplica durante o uso do bem pelos promitentes compradores, porquanto acordado no contrato de compra e venda e mormente porque evidenciada a culpa exclusiva dos Acionados, que deixaram de efetivar a baixa da hipoteca durante os mais de dez anos de fruição do bem, o que, inclusive, ensejou a rescisão.
O aresto embargado, malgrado não tenha apreciado a questão à luz do referido princípio, manteve a improcedência do pedido reconvencional, nos seguintes termos: “Noutro giro, o pedido reconvencional dos Réus para que a Autora pague aluguéis pelo uso do imóvel é infundado, uma vez que foi a inércia deles em apresentar o documento definitivo que gerou a situação de inadimplência. Logo, a obrigação de quitar o saldo final estava atrelada à baixa da restrição fiscal, providência de inteira responsabilidade dos vendedores, devendo ser rejeitado qualquer pedido de taxa de ocupação ou aluguel, porquanto indevidos.”
Dessa forma, merece acolhimento o recurso nesse ponto, porém sem incidência de efeitos infringentes, no que tange à improcedência do pedido reconvencional
Observa-se, no entanto, pertinência jurídica na alegação de omissão, quanto à distribuição do ônus sucumbencial, pois, embora reconhecido o inadimplemento contratual pelos suplicados, a Suplicante também restou parcialmente sucumbente, tendo sido rejeitados os pedidos de devolução em dobro do sinal pago e de indenização por honorários contratuais.
Destarte, verifica-se efetiva sucumbência recíproca, que demanda readequação da distribuição, nos termos do art. 86, caput, do CPC, para que as partes arquem, proporcionalmente, com as custas processuais, mantendo-se a condenação dos Réus aos honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da condenação, percentual adequado à complexidade da causa.
No que se refere aos Aclaratórios opostos pela MPN, vê-se efetiva omissão, no tocante ao pedido de fixação de prazo para desocupação voluntária, que foi expressamente formulado no Apelo, com fundamentação específica nos arts. 139, IV e V do CPC, e justificado pela necessidade de tempo para retirada de equipamentos e documentos da sede administrativa da empresa.
Trata-se de omissão relevante passível de integração, que não revela inovação por ser consectário da decretação da rescisão contratual, que impõe aos Demandantes a restituição do bem aos promitentes vndedores, no prazo máximo de 60 (sessenta dias), a contar da efetiva devolução da quantia que foi desembolsada pelos promitentes compradores, e, caso já sido efetuada a devolução, o prazo de desocupação inicia-se no dia posterior ao da publicação deste acórdão.
No tocante ao pleito de majoração dos honorários advocatícios, não se verifica omissão, pois o percentual de 10%, já estipulado, encontra-se em conformidade com os critérios dos §§ 2º e 8º do art. 85 do CPC, notadamente diante da complexidade moderada da causa.
Ex positis, CONHEÇO E ACOLHO PARCIALMENTE OS EMBARGOS DECLARATÓRIOS de ambas as partes, para: a) esclarecer que houve sucumbência recíproca, devendo as custas processuais ser distribuídas igualitariamente entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC, mantendo-se a condenação dos Réus aos honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da condenação; b) fixar o prazo de 60 dias para desocupação voluntária do imóvel pela MPN Empreendimentos Ltda., a contar da efetiva devolução da quantia desembolsada pelos promitentes compradores, e, caso já tenha sido efetuada a devolução, o prazo de desocupação iniciar-se-á no dia posterior ao da publicação deste acórdão.
Sala das Sessões, data conforme o protocolo de assinatura.
LIDIVALDO REAICHE
Relator