PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMENTA 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE LOCAÇÃO COM FUNDAMENTO EM VÍCIO DE CONSENTIMENTO. DOLO. OMISSÃO DE INFORMAÇÃO ESSENCIAL. ANULAÇÃO DO CONTRATO. RECURSO DESPROVIDO. 

I. Caso em exame 

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e lucros cessantes, anulando o contrato de locação por vício de consentimento (dolo), e reconhecendo a responsabilidade solidária das rés pelos danos materiais. Indeferimento dos pedidos de danos morais e lucros cessantes. 

II. Questão em discussão 

Há duas questões em discussão: (i) saber se houve julgamento extra petita ao se declarar a nulidade do contrato de locação sem pedido expresso; e (ii) saber se é possível reconhecer dolo contratual ante a alegação de desconhecimento da interdição administrativa do imóvel e ausência de responsabilidade sobre as benfeitorias realizadas pela locatária. 

III. Razões de decidir 

Inexistência de julgamento extra petita. A sentença observou os limites da lide, considerando o pedido de rescisão contratual e a fundamentação apresentada na inicial. 

Comprovação, nos autos, de que as recorrentes tinham conhecimento prévio da interdição administrativa do imóvel, tendo agido com omissão dolosa, o que viciou o consentimento da parte autora. 

Configuração de dolo contratual, nos termos dos arts. 138, 139, 145 e 171, II, do CC. 

Inaplicabilidade do art. 35 da Lei nº 8.245/1991, uma vez que as benfeitorias decorrem da tentativa de regularização do imóvel para o fim contratualmente pactuado, sendo ônus indevidamente transferido à locatária. 

Manutenção da sentença que anulou o contrato e reconheceu a responsabilidade pelas perdas materiais comprovadas. 

IV. Dispositivo  

Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados em 3% (três por cento). 

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 138, 139, 145 e 171, II; CPC, arts. 141, 492; Lei nº 8.245/1991, art. 35. 

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1197476/BA, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 07.10.2014; STJ, AgRg no REsp 1450470/ES, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, 2ª Turma, j. 21.10.2014; TJDFT, Ap. Cív. 07070306620208070004, Rel. Des. Ana Maria Ferreira da Silva, j. 09.06.2023. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8007204-97.2020.8.05.0080, em que figuram como apelante SEQUOIA PATRIMONIAL LTDA e outros e como apelada PET PLAY O CLUBE PRA SEU PET LTDA e outros (2).

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento aos apelos, à unanimidade.

Salvador, 10 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por SEQUOIA PATRIMONIAL LTDA e MIRANTE IMOBILIÁRIA LTDA - ME em face de SENTENÇA (ID. 91282079) proferida no Juízo da 5ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, no sentido de julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e lucros cessantes, para rescindir o contrato de locação, reconhecer a responsabilidade solidária das rés pelos danos materiais comprovados e indeferir os pedidos de indenização por danos morais e lucros cessantes. 

Em suas razões recursais (ID. 91282090), a apelante SEQUOIA PATRIMONIAL LTDA defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais. 

Inicialmente, a recorrente argui nulidade parcial da sentença por excesso de julgamento ("extra petita"), sustentando que não houve pedido expresso de declaração de nulidade do contrato de locação. Alega que a declaração de nulidade contratual pelo juízo de origem ofendeu os artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil. 

Em sequência, sustenta que não tinha ciência prévia da interdição administrativa do imóvel locado, argumentando que, mesmo com as notificações emitidas pela Prefeitura, não houve comprovação de que a empresa tenha sido regularmente cientificada da interdição, tampouco que tenha agido com dolo ou má-fé. Afirma que a responsabilidade pela obtenção dos alvarás e regularização do empreendimento era da locatária. 

Pontua, ainda, que as benfeitorias realizadas ultrapassaram os limites contratuais e ocorreram sem autorização prévia da locadora, conforme cláusula expressa do contrato, o que afasta o dever de indenização nos moldes do art. 35 da Lei n.º 8.245/91. Aponta, também, que as reformas não se qualificam como benfeitorias necessárias. 

Com isso, pede que seja dado provimento ao recurso nos seguintes termos: "reconhecer a Sentença ‘extra petita’ e declará-la nula na parte que extrapola o que se pede, notadamente quanto à declaração de nulidade do contrato, e reformar os demais termos da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais." 

Em contrarrazões (ID. 91282096), o apelado PET PLAY O CLUBE PRA SEU PET LTDA defende a manutenção da sentença. Sustenta que houve, sim, pedido expresso de rescisão contratual com fundamento na impossibilidade de uso do imóvel, e que restou comprovado o conhecimento prévio da interdição por parte da locadora. Invoca os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, reiterando que a omissão dolosa quanto à condição irregular do imóvel viciou o consentimento na formação do negócio. 

Recurso próprio e tempestivo. Custas recolhidas. 

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187, I, do RITJBA. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a sentença que rescindiu o contrato de locação firmado entre as partes e declarou nulidade da cláusula que limitava a indenização por benfeitorias em dois meses de alugueis, em razão da ocorrência de vício de consentimento na modalidade dolo, consistente na omissão dolosa da parte apelante acerca da interdição administrativa do imóvel pela Prefeitura, fato este que inviabilizou a utilização do imóvel para os fins comerciais pretendidos pela parte autora. 

De início, inexiste o alegado julgamento extra petita, uma vez que a lide foi decidida dentro dos limites em que foi proposta a ação, não se verificando a suscitada vulneração à legislação federal. 

Com efeito, a pretensão trazida a juízo não se adstringe a determinado capítulo ou a dedução reproduzida sob a rubrica 'dos pedidos', merecendo atenção ao julgador tudo o que se pode extrair por meio de interpretação lógico-sistemática das razões petitórias apresentadas, além de outros elementos de convicção carreados aos autos. 

Nesse sentido: 

PROCESSUAL CIVIL. LIMITES DA LIDE. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DO PEDIDO. JULGAMENTO EXTRA-PETITA. INOCORRÊNCIA. REFORMATIO IN PEJUS. INOCORRÊNCIA. 

1. Não há julgamento extra-petita no provimento jurisdicional firmado após compreensão lógico-sistemática do pedido, entendido como "aquilo que se pretende com a instauração da demanda" (AgRg no REsp 1155859⁄MT, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 04⁄02⁄2014), eis que "o pedido não é apenas o que foi requerido em um capítulo específico ao final da petição inicial, mas, sim, o que se pretende com a instauração da demanda, sendo extraído de interpretação lógico-sistemática da inicial como um todo" (AgRg no REsp 1284020⁄SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, DJe 06⁄03⁄2014). 

2. Agravo regimental não provido (AgRg no REsp 1450470⁄ES, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 21⁄10⁄2014, DJe 28⁄10⁄2014). 

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. DIREITO SECURITÁRIO. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO CONFIGURAÇÃO. 

(...) 

2. Não há falar em julgamento extra petita quando o órgão julgador não afronta os limites objetivos da pretensão inicial ou recursal, tampouco concede providência jurisdicional diversa da requerida, em respeito ao princípio da congruência. Ademais, os pedidos formulados pelas partes devem ser analisados a partir de uma interpretação lógico-sistemática, não podendo o magistrado se esquivar da análise ampla e detida da relação jurídica posta em exame, mesmo porque a obrigatória adstrição do julgador ao pedido expressamente formulado pelo autor pode ser mitigada em observância dos brocardos da mihi factum dabo tibi ius (dá-me os fatos que te darei o direito) e iura novit curia (o juiz é quem conhece o direito) (grifei). 

(...) 

7. Recurso especial não provido. (REsp 1197476⁄BA, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07⁄10⁄2014, DJe 10⁄10⁄2014) 

No caso dos autos, a sentença foi expressa em declarar rescindido o contrato, conforme requerido, não obstante tenha declarado a nulidade das cláusulas contratuais que limitavam a responsabilidade da locadora à isenção dos dois primeiros aluguéis.  

Preliminar que se rejeita. 

No mérito, o recurso não comporta provimento. 

É inconteste, nos autos, que os apelantes já detinham pleno conhecimento da interdição do imóvel no momento da assinatura do contrato, informação esta que lhes foi ocultada, violando o princípio da boa-fé objetiva e a obrigação de informação que lhes incumbia, configurando assim má-fé na formação do negócio jurídico. 

O dolo, na seara dos vícios do consentimento, consiste no artifício ardiloso pela parte que induz o outro a manifestar sua vontade de forma viciada, em prejuízo próprio e benefício daquele que age com má-fé, o que restou cabalmente demonstrado pelas provas constantes nos autos. 

Nos termos dos arts. 138 e 171, II, do Código Civil: 

"Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio.". 

"Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico: 

 [...]  

II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores."  

Por sua vez, os arts. 139 e 145, daquele Código, dispõem: 

"Art. 139. O erro é substancial quando: 

I - interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais; 

II - concerne à identidade ou à qualidade essencial da pessoa a quem se refira a declaração de vontade, desde que tenha influído nesta de modo relevante; 

III - sendo de direito e não implicando recusa à aplicação da lei, for o motivo único ou principal do negócio jurídico.". 

"Art. 145. São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa.". 

 Sobre o tema, PABLO STOLZE GAGLIANO e RODOLFO PAMPLONA FILHO esclarecem:  

"Ocorre o erro quando o agente, por desconhecimento ou falso conhecimento das circunstâncias, age de um modo que não seria a sua vontade, se conhecesse a verdadeira situação. 

[...] 

O erro, entretanto, só é considerado como causa de anulabilidade do negócio jurídico se for: a) essencial (substancial); b) escusável (perdoável). 

[...] 

 Substancial é o erro que incide sobre a essência (substância) do ato que se pratica, sem o qual este não se teria realizado. É o caso do colecionador que, pretendendo adquirir uma estátua de marfim, compra, por engano, uma peça feita de material sintético.  

O Novo Código Civil enumerou as seguintes hipóteses de erro substancial em seu art. 139:  

a) quando interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais;  

b) quando concerne à identidade ou à qualidade essencial da pessoa a quem se refira a declaração de vontade, desde que tenha influído nesta de modo relevante; 

c) sendo de direito e não implicando recusa à aplicação da lei, for o motivo único ou principal do negócio jurídico. 

Vê-se, portanto, que o erro poderá incidir no negócio, no objeto ou na pessoa. 

[...] 

O erro invalidante há que ser, ainda, escusável, isto é, perdoável, dentro do que se espera do homem médio que atue com grau normal de diligência. Não se admite, outrossim, a alegação de erro por parte daquele que atuou com acentuado grau de displicência. O direito não deve amparar o negligente." ("Novo Curso de Direito Civil". 5ª ed. São Paulo: Saraiva, V. I, 2004, p. 356). 

Ora, diante da má-fé da parte locadora, que ocultou fato essencial à contratação, e da evidente violação da probidade contratual imposta pelo artigo 422 do Código Civil, impõe-se a manutenção da sentença rescindiu o contrato e anulou a cláusula contratual que limitava a indenização pelas benefeitorias a dois alugueres, com o retorno ao status quo ante, a fim de preservar a segurança jurídica e a justiça contratual. 

Não há dúvida de que, excepcionalmente, a força obrigatória dos Contratos cede aos vícios que recaem sobre a própria manifestação de vontade do contraente, ou seja, quando se vislumbra descompasso com o real querer do agente e aquele que foi externado.  

Nessa esfera se situam os denominados vícios de vontade ou de consentimento, que têm o condão de tornar nulo ou anulável o negócio jurídico, o que ocorre nas hipóteses de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão e fraude. 

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a omissão dolosa sobre fato relevante ao negócio jurídico compromete a validade do contrato, ensejando a sua anulação e assegurando a reparação dos danos causados à parte lesada. 

Nesse sentido, jurisprudência pátria: 

APELAÇÃO CÍVEL. ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE MENÇÃO EXPRESSA DE TODAS AS AÇÕES JUDICIAIS INCIDENTES SOBRE O BEM. INFORMAÇÃO ESSENCIAL AO NEGÓCIO JURÍDICO. SUSPENSÃO LIMINAR DO LEILÃO. PAGAMENTO INTEGRAL DO VALOR DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO DE VALORES DESPENDIDOS NO NEGÓCIO E SEUS CONSECTÁRIOS LÓGICOS. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES, NATUREZAS DISTINTAS. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 8005628-10.2023 .8.05.0001 em que são partes apelante BANCO BRADESCO S/A e apelado ALEX CARDOSO DA LUZ. (TJ-BA - Apelação: 80056281020238050001, Relator.: MARIA DO SOCORRO SANTA ROSA DE CARVALHO HABIB, Data de Julgamento: 02/09/2024, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/09/2024) 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA CONCEDIDA AOS EMBARGANTES. COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA DOS BENEFICIÁRIOS. MÉRITO. ANULABILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DEFEITO DO NEGÓCIO JURÍDICO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. DOLO. DEMONSTRADO. OMISSÃO DOLOSA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS À FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ CONTRATUAL. CONCORRÊNCIA DESLEAL CONFIGURADA. INTELIGÊNCIA DO ART. 1 .147 DO CÓDIGO CIVIL. ANULAÇÃO DO PACTO CONTRATUAL E RETORNO AO “STATUS QUO ANTE". LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. 1. Além da presunção relativa de veracidade da declaração de pobreza emitida por pessoa natural, o conjunto fático e probatório contido nos autos demonstra a incapacidade de os embargantes arcarem com as despesas processuais sem o prejuízo do seu próprio sustento, de forma a justificar a manutenção da gratuidade da justiça concedida a esses litigantes. Preliminar rejeitada. 2. Mérito. A validade do negócio jurídico depende do preenchimento dos requisitos constantes no art. 104 do Código Civil e também da inexistência de vício de consentimento capaz de macular a manifestação de vontade de algum dos contratantes, sob pena de viabilizar a anulabilidade do pacto contratual e o retorno das partes ao “status quo ante” (estado anterior à celebração do negócio jurídico). 3. A omissão dolosa a respeito do verdadeiro motivo que justificou a realização do negócio jurídico e também da real condição financeira do estabelecimento comercial vendido incide sobre elementos essenciais do pacto contratual e vicia a declaração de vontade dos adquirentes, os quais foram induzidos a celebrar contrato que não firmariam em condições normais. 4. Deve ser desconstituído o negócio jurídico quando o acervo probatório indica a existência de vício de consentimento (dolo) que prejudicou a autonomia da vontade dos adquirentes, além de violação à boa-fé contratual, em virtude da concorrência desleal feita pela alienante do estabelecimento comercial sem autorização expressa no contrato, em inobservância ao art. 1 .147 do Código Civil. 5. Afasta-se a incidência da multa por litigância de má-fé quando inexistente dolo processual - aquele praticado no curso da ação judicial -, manifesta intenção de tumultuar o andamento do feito ou quaisquer das hipóteses constantes no art. 80 do Código de Processo Civil. 6. Apelação cível e apelação adesiva desprovidas. (TJ-DF 07070306620208070004 1714532, Relator.: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 09/06/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 29/06/2023) 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. DOLO. CONTRATO ANULADO. 1. De acordo com o disposto no art . 171, inciso II, do Código Civil, o negócio jurídico pode ser anulado, ou mesmo alterado, quando restar caracterizado o vício de consentimento (erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores), capaz de atingir a manifestação de vontade do agente, mas desde que inequivocamente demonstrado. 2. O dolo pode ser definido como o artifício, a astúcia, a maquinação de que alguém se serve para enganar o outro e obrigá-lo a praticar uma ação que sem isso não praticaria. No dolo o engano é provocado, ou seja, o agente é induzido pelo emprego de meios falaciosos da outra parte. 3. No caso, o requerido apelante declarou ser o proprietário dos lotes urbanos objetos do contrato de compra e venda, bem como que estes estariam livres e desembaraçados, tendo a parte autora firmado o pacto por ter, de fato, acreditado que estava a adquirir a propriedade dos lotes, e não os direitos possessórios destes. 4. Comprovado o engodo utilizado pelo recorrente para convencer o autor a firmar o contrato, estando a vontade viciada por meio de ardil para alcançar resultado não desejado pela vítima, o vício do consentimento deve ser reconhecido e o contrato anulado com fundamento no art . 145 do Código Civil, conforme decidido na sentença. APELO DESPROVIDO. (TJ-GO 0171489-07.2016 .8.09.0071, Relator.: RODRIGO DE SILVEIRA, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/11/2023) 

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. NULIDADE. NEGÓCIO JURÍDICO. CONTRATO DE CONSÓRCIO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. DOLO. COMPROVADO. PARCELA DIVERSA DA OFERTADA. PROMESSA DE CRÉDITO EM DATA CERTA. DEVER DE INFORMAÇÃO. ANULAÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. A anulação do negócio jurídico depende da demonstração inequívoca da existência de vício do consentimento, resultante de erro, dolo ou coação capaz de atingir a manifestação de vontade do agente. 2. O vício do dolo decorre de conduta maliciosa do negociante ou de um terceiro que induz outrem a erro sobre as circunstâncias reais do negócio, de modo a manifestar vontade que lhe seja desfavorável, e que não manifestaria, se não fosse o comportamento ilícito. 3. Preposto da empresa que deixa de prestar as informações adequadas e claras sobre o negócio jurídico, prometendo crédito em data certa, adotado método desleal para convencer a consumidora a adquirir um produto, sabendo que não correspondia à necessidade da cliente, incide em vício do consentimento, mediante dolo, dando causa à anulação do contrato de consórcio em grupo. 4. Nos termos do art. 30 e 31, do Código de Defesa do Consumidor é dever do fornecedor prestar informações corretas, claras e precisas sobre as características, composições e preços dos produtos e serviços. 5. Recurso conhecido e não provido. (TJ-DF 0704250-54.2023.8 .07.0003 1862614, Relator.: EUSTÁQUIO DE CASTRO, Data de Julgamento: 14/05/2024, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 24/05/2024) 

Dessa forma, não merece prosperar o recurso, devendo ser mantida a decisão de primeiro grau em todos os seus termos. 

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e, no mérito, negar-lhe provimento. Majoro os honorários em 3% os honorários fixados em desfavor dos apelantes.